1、體育公園項目總論1.1 項目概況某區石子山體育公園某市某國有資產經營管理有限責任公司石子山體育公園位于某區石馬河街道石子山村原磨盤山、孫家灣、吳家灣和堰塘灣社處，地理位置優越，交通便捷，總占地 325 畝，總建筑面積 87624.67 平方米，停車位 690 個，總投資 4.8 億。其中公建建筑面積 20205.04m2，配套設施建筑面積 51495.24m2,車庫面積 22397.11m2。容積率0.30，綠地率 38.62%。公園由殘疾人活動中心和殘疾人體育館、室內網球館、中心廣場地下商業用房、標準田徑場、全民健身活動中心、室外游泳池輔助用房、室外運動場、公共 廁所組成。招商內容由三部分組

2、成：1純商業用房部分，總建筑面積20718.43 平方米。2體育運動設施經營場地，包括：全民健身活動中心、室外游泳池、室外田徑場、室內外網球場I有蓋籃球場、室外籃球場、攀巖場、滑板運動場、門球場。3配套停車庫，室外停車位 223 個，室內停車位 467 個，1本報告所稱的“室內網球場”指“有蓋，有維護構筑物的網球場”。共計 690 個停車位。1.2 結論經測算，本項目第 1、2、 3、4 年分別虧損 76.12 萬、 96.71萬元、 102.96 萬元、 124.87 萬元， 第五年由于發生場 地翻修費用， 虧損 255.38 萬元（其中： 場地翻修費用 108.6 萬元），第 6年虧損 1

3、68.70 萬元，第 7 年開始虧損減少，第 8 年由于發生田徑場翻修， 虧損 322.53 萬元（其中： 田徑場 翻修費用 250 萬元），第 9 年虧損 72.53 萬元，第 10 年虧損 181.13 萬元（其中： 場地翻修費用 108.6 萬元），第 11、12、 13、14 年虧損 72.53 萬元，第 15 年虧損 181.13 萬元（其中： 場地翻修費用 108.6 萬元）。1.3 建議建議為保證本項目商業與體育場館協調統一的統籌運 營，體育場館的 “企業化經營、市場化運作的模式”是較 優的選擇。要進行企業化經營， 必須擁有獨立法人資格的企業負責 本項目的經營， 針對本項目可以選

4、擇項目業主投資成立一個 國有控股的管理公司，負責本項目的經營管理；也可以選擇 將項目委托、承包或租賃予專業公司進行經營管理。鑒于后 者對國有資產在過程維護和維修方面的管理難度， 且容易影 響體育公園的整體定位， 我們建議項目業主投資成立一個國 有控股的管理公司對該項目進行整體運營管理要進行市場化運作，必須適當的引進管理與外包。針對 本項目我們建議采取以下運作模式：首先，清潔、安保屬于勞動密集型工作，設備維護屬于 技術密集型工作，我們建議以上兩種工作引進外包，可以請 專業公司負責。其次，本項目綠化面積較大，也體現了本項目的定位 全民健身，綠化主要發揮公益性，但維護成本較大，對經 營企業形成負擔， 而不能帶來直接效益， 就從目前國內體育 場館經營狀況來看，經營企業還很難有能力承擔大面積的綠 化維護費用，我們建議維護綠化成本由政府承擔。最后，本項目商業設計大部分屬于地下商業，且項目周 圍（本項目商業輻射范圍內）人氣不足， 2 萬方的商業沒有 專業公司包裝運營，很難運營好，所以我們建議商業部分請 專業公司包裝運營，或外包予專業公司