1、高品質文檔2022年物業管理方案范本 物業管理是指業主對區分全部建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者托付物業服務企業、其他管理人對業主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。現在，就來看看以下兩篇關于物業管理方案吧! 小區物業管理實施方案 一、指導思想 以科學進展觀為指導，以體制機制創新為核心，根據行業管理與屬地管理相結合、物業管理與社區管理相結合、業主自主管理與社區自治相結合的“三結合”原則，強化屬地管理職能，理順物業管理體制，擴大物業管理掩蓋面，建立健全規范、穩定、有效、和諧的物業管理長效機制，不斷鞏固文明城市創建成果，進一步促進文明社區與和諧寧南建

2、設。 二、職責任務 (一)強化屬地管理，建立責權明確的工作體系 根據“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業管理辦公室領導下的“兩站一中心”物業管理體系，承接市區物業管理部門下放的部分職能，詳細落實轄區住宅小區物業管理的組織、監管工作，。 1.街道物業管理辦公室職責 (1)會同主管部門參加轄區物業管理招投標、新建居住小區的物業承接驗收、物業服務企業資質審核、物業管理區域劃分;負責物業修理資金續籌與使用審核，物業服務質量檢查考評，物業管理項目交接監管等。 (2)指導、監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業主委員會的備案提出審核意見;負責指導、監督業主大會、業主委員會日常運作。 (3)對本

3、轄區內沒有物業管理或物業公司棄管的住宅小區，在業主大會沒有確定管理方式之前，負責組織街道物業服務中心有償供應物業基本服務。 (4)協調處理轄區內有關物業管理投訴和信訪方面的工作。 (5)對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業管理用房，或配套用房、設施存在質量問題的，提請有關部門責令開發建設單位整改。 (6)組織建立轄區物業管理的領導機構。 2.街道各科室職責 (1)街道城建科負責討論制定轄區內住宅區物業管理的進展戰略，指揮協調領導小組各成員單位搞好住宅區物業管理工作。 (2)街道財政所負責落實配套資金，根據規定準時撥付補貼款，監督資金使用，參加對社區的年度考核與獎懲評比。 (3)街道市容衛生管

4、理辦公室負責牽頭和督促社區準時拆除住宅區內違建，指導和督促保潔員做好職責范圍內各住宅區的衛生保潔工作。 (4)街道司法所負責幫助街道成立物業管理沖突調解站，加強對調解員的政策業務培訓與工作指導，充分發揮調解機制作用，協調解決各類物管沖突糾紛。 (5)街道社會事務科負責社區建設的組織協調和綜合管理工作。將社區符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和幫助社區和物管企業根據先征后返的原則，對低保戶實行先征后返。 (6)街道綜合科負責樂觀協調住宅區內幼兒園和學校繳納相應的物業管理費，以減輕物業公司經營負責。 (7)街道紀工委負責對社區管理工作的年度考核，對物管資金使用進行監督和審計。 3.社區居委會職責

5、 (1)指導成立業主大會籌備組，派代表參與籌備工作;會同開發建設單位組織新開發的小區召開第一次業主大會，并監督指導業主委員會依法選舉;指導監督業主委員會換屆和新老業主委員會的交接工作等。 (2)監督、指導業主委員會的工作。負責傳達街道對社區公共利益作出的打算，對業主委員會的決議提出建議和意見。 (3)協作街道辦事處建立轄區物業管理責任體系，并融入到社區綜合管理當中。 (4)成立物業管理監督小組，負責對物業管理服務質量進行日常監督，并準時把信息反饋給街道物業管理辦公室。 (5)負責協調物業管理企業與業主委員會之間的關系。 4.物業管理服務中心職責 (1)負責老舊小區內住宅及公共設施、公共秩序、居

6、住環境、衛生、綠化、停車場、裝修的管理和服務工作。 (2)接受業主委員會或業主管委會的監督，廣泛聽取業主、使用人意見，提出整改措施并落實;定期參與業主大會，為業主、使用人供應優質服務。 (3)受理業主來訪、查詢、托付、投訴等事宜，能解決的準時解決。 (4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區管理臺帳。 (5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區環境衛生工作，加強老舊小區環境愛護宣揚工作。 (6)定期檢查保養公用設施設備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發覺問題準時解決。 (7)每天不少于兩次在小區內巡邏，遇突發大事實行必要措施并準時向有關部門報告。 (8)對小區進出車輛進行管理、疏導，保持出入口暢通。

7、 (9)按時保質完成上級部門交辦的物業管理其他工作。 5.物業管理應急修理站職責 (1)根據快速反應、準時組織、優質服務、有償微利的原則，開展轄區內無管理單位住宅區的共用部位、共用設施設備和業主自用部位的應急修理工作。 (2)負責實行全天候24小時專人接聽應急報修電話并做好記錄。 (3)負責支配修理單位，承諾服務時限，30分鐘內到場準時排險，并做到修水不過天，修電不過夜，準時供應下水道疏通、化糞池清理服務。 (4)負責督查受理結果，反饋修理信息，建立修理服務臺帳。 (5)對于不在服務范圍內的修理項目，向報修人供應相關修理詢問，對涉及供水、供電、燃氣等部門的報修，應供應相關電話。 (6)對屬于房

8、屋共用部位、共用設施設備的修理項目，向報修人供應專項修理資金政策詢問，并幫助其辦理修理資金申請手續。 6.物業管理沖突投訴調解站職責 (1)受理調解業主、使用人與物業服務企業之間物業管理方面沖突糾紛的投訴。 (2)受理調解業主與業主、使用人、業主委員會之間物業管理方面沖突糾紛的投訴。 (3)受理調解業主、使用人與開發建設單位、物業服務企業之間物業管理方面沖突糾紛的投訴。 (4)受理調解其它物業管理方面沖突糾紛的投訴。 (5)有關政策規定社會沖突糾紛大調解不予受理的沖突糾紛，物業管理投訴調解工作站不予受理。 (6)凡物業管理方面的投訴不經街道物業管理投訴調解工作站受理調解的不得越級上訪，如越級上

9、訪原則上不予受理。 (二)完善分類管理模式，逐步實現物業管理規范化 1.已實施市場化物管的小區管理要求：建立健全業主委員會，協調業主對物管公司的監管;加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務水準;對物管公司的服務質量進行考評，為主管部門年審供應基本意見;參加優秀小區評比活動，推廣優秀小區的管理和服務模式，推動物業管理規范運行。 2.單位自管小區的物管要求：督促自管單位切實擔負起物管責任，準時將各級有關檢查考評狀況向物管公司及其行政主管部門進行通報，形成齊抓共管的合力。 3.不具備市場化運作的老舊小區的接管要求：由街道物業管理服務中心負責有償供應基本物業服務，經過一段時期運行，逐步過渡到由業主委員會

10、與街道物業管理服務中心簽訂服務托付合同，進行基本業務規范管理。 4.對經濟適用房住宅區的接管要求：經濟適用房住宅區屬于政府保障性住房，原則上由街道物業服務中心統一實施物業管理，實行低標準收費。開發商按規定建設肯定比例的商業用房，其收益用于補貼物業管理費的不足。 (三)加大幫扶力度，推動物業管理持續健康進展 一是加大對小區居民的宣揚力度，增加居民花錢買服務的意識。組織社委會幫助物業公司收取物業管理費，以收費促管理，以管理促環境，以環境再促收費，形成良性循環。二是樂觀爭取上級部門支持。幫助搞好出新小區房屋修理、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業管理制造條件、供應支持。三是鼓舞具有肯定實力的物業管理企

11、業參加競爭。提高市場份額，推動物業公司規模化管理，降低運營成本，提高整體水平。 三、組織領導 街道成立物業管理服務工作領導小組，成員如下： 領導小組下設辦公室，與物業管理辦公室合署辦公，負責日常事務處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區成立社區物業管理服務站，站長由社區主任擔當，聯系電話：52400834。 四、機構設置 為便于機構運轉，街道成立物業管理辦公室，下設立“兩站一中心一小組”執行機構，詳細負責物業管理過程中的事務處理。 1.街道物業管理沖突投訴調解站 2.街道物業管理應急修理服務站 3.街道物業管理服務中心 4.社區物業管理監督小組 各社區居委會成立物業管理

12、監督小組，實行二級監管。一級監管，由街道物業管理辦公室與各社區主任組織實施，履行區物業科下放職權與職責;二級監管由小區“四位一體”組織實施，由居委會社工代表、社區業主代表，社委會代表、物業公司代表組成，社委會主任任組長，負責對物業管理服務質量進行日常監督，并準時把信息反饋給街道物業管理辦公室。 五、實施步驟 1.制定方案階段(6月12日前) (1)調查轄區內住宅性質。分已實行物業管理小區、自管小區、失管小區，摸清范圍、樓幢數、居民戶數等狀況。 (2)外出調研，深化試點單位調研住宅小區屬地化管理閱歷。 (3)落實辦公的場地，各種制度及網絡流程圖上墻。 2.宣揚發動階段(6月20日前) (1)召開

13、領導小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。 (2)通過各社區物業執行機構。召開社區居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區樂觀分子，進行廣泛宣揚發動，提高社區居民對實行物業管理的熟悉，樂觀幫助物管公司開展工作。 3.全面實施階段(6月21日6月30日) “兩站一中心一小組”全面開展工作，切實為社區居民開展物業服務。 六、工作要求 1.加強領導，提高熟悉。各級領導要從建設新型現代社區、提升城市管理水平，促進和諧社會建設、推動文明城市創建的高度動身。仔細領悟物業管理體制創新的重要意義，強化責任意識，細心組織，周密部署，明確措施，建立問責體系，確保體制創新各項工作落到實處。 2.強化宣揚，營造氛圍。要做

14、好輿論正面引導，大力宣揚實行規范化物業管理的意義、作用及物業管理的有關政策法規。實行散發宣揚單、印制便民手冊、宣揚板報等方式，樂觀引導業主自覺遵守物業管理的有關規定，樹立物業管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關懷、支持、參加住宅小區實行規范化物業管理工作的良好氛圍。 3.明確職責，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互協作，落實支持物業工作的各項政策。各社區要建立物業管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，抽出精干力氣落實社區責任及考核標準。街道物業管理辦公室要仔細組織檢查考核工作，建立健全聯席會議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點工作順當進行。 4.突出重點，加大投入。各社

15、區要加大對本轄區物業管理的監管，特殊對老舊小區要重點扶持，完善各項公共配套設施，并延長服務內容。同時，街道將實行爭取一點，自籌一點的方法，對老舊小區物業管理賜予必要投入。 物業管理方案 為提升我市老舊小區全面整治后的物業管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質，打算在市區范圍內實施老舊住宅小區物業管理改善工程。現制定如下實施方案： 一、指導思想 以科學進展觀為統領，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質之城”的目標，堅持解放思想、敢為人先，根據政府主導、企業和市民共同參加的要求，推動老舊住宅小區物業管理“擴面提質”，構建與杭州經濟社會進展水平相適應的住宅小區物業管理服務模式

16、，著力提升人民群眾居住生活品質。 二、主要目標 總體目標：力爭到20xx年年末，杭州市區(包括上城區、下城區、江干區、拱墅區、西湖區，以下簡稱五城區)實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(共約3000幢房屋，建筑面積約1000萬平方米，涉及住戶約13.2萬戶)基本實現物業管理全掩蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區依據實際條件開展物業管理改善，逐步建立老舊住宅小區“低收費、廣掩蓋、有補貼”的物業管理長效機制，提升物業管理服務水平。 詳細目標：在整治完善老舊住宅小區硬件配套設施的基礎上，建立物業管理機制，爭取實現“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化

17、養護、有道路保養、有修理管理。 三、實施范圍 杭州市區五城區范圍內同時符合下列條件的老舊住宅小區和零星住宅： 1.1999年以前建成; 2.房屋標準成套; 3.尚未開展專業化物業管理。 四、基本原則 1.堅持屬地管理。要根據“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發揮屬地街道辦事處(鄉鎮政府)和社區居委會的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制。 2.堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業化物業管理的住宅小區，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區建立日常物業管理長效機制。 3.堅持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區基礎設施改造完善的同時，建立健全

18、日常物業管理工作機制，實現建管并舉。 4.堅持項目結合。物業管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區，要結合物業管理改善工程的要求，對住宅小區的硬件設施進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業管理改善推動一個，避開重復施工影響居民生活。 5.堅持業主參加。要重點突出業主、居民共同參加，在工程中切實落實“四問四權”，確保業主、居民的“知情權、參加權、選擇權、監督權”，明確業主、居民共同管理小區的義務與職責。 五、實施步驟 1.調查方案階段。20xx年6月底前，完成機構組建、五城區住宅小區物業管理現狀調查、相關政策標準制訂及方案支

19、配等工作。 2.全面推動階段。20xx年7月-20xx年年底，全面推動五城區物業管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區，根據庭院改善和危舊房改善完成一個、物業管理改善工程推動一個的原則組織實施，其中20xx年完成100萬平方米，20xx年完成500萬平方米，20xx年完成400萬平方米，累計完成1000萬平方米。 對未列入庭院改善或危舊房改善方案的其他老舊住宅小區或零星住宅，每年依據財政預算支配和住宅小區實際狀況因地制宜地實施住宅小區整治和物業管理改善工程。 六、改善措施 (一)完善硬件配置。 1.已列入庭院改善和危舊房改善方案的住宅小區，除完成原定改善任務外，還要根據物業

20、管理改善工程的要求同步完成住宅小區物業管理所需硬件設施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺，根據物業管理改善工程的要求進一步完善硬件配置。詳細新增硬件配置任務如下： (1)劃定物管區域。在住宅小區設置圍墻，形成相對封閉獨立的物業區域;零星住宅和小規模住宅區，可因地制宜歸并為一個物業管理區域實行管理。 (2)建設特種設施。包括小區房屋單元防盜門和小區內電子監控器安裝，小區消防等設施設備檢查和修繕。 (3)配備物管用房。補充配置小區物業管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5的標準配置，臨時不能配置物業管理用房的可臨時實行租賃

21、、借用等方法過渡。 2.未列入庭院改善或危舊房改善方案的住宅小區和零星住宅，由財政每年支配肯定的資金實施物業管理改善工程，詳細由市物改辦依據住宅小區實際，因地制宜、有選擇性地組織實施。小區整治和硬件配置主要內容如下： (1)新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善方案的住宅小區新增配置內容。 (2)環境整治。包括小區道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚(庫)整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。 (3)房屋整治。包括屋頂等共用部位修理整理(含平改坡)、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。 (4)公用事業管網整治。包括小區內自來水、電力和燃氣等公用事業管線和設施的基礎改造。 (二)建立物管機制。

22、在對住宅小區開展硬件設施整治改善的基礎上，依據居民意愿引入物業服務企業實施專業化物業管理或由當地街道辦事處(鄉鎮政府)托付社區公共服務工作站組織實施社區化準物業管理，建立住宅小區物業管理長效機制。 1.確定管理模式。 街道辦事處(鄉鎮政府)應在硬件設施整治改善項目竣工并接收后一個月內完成居民意見的征求工作，確定小區管理模式。部分老舊小區(或零星住宅)因特別緣由未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經當地街道辦事處(鄉鎮政府)確認同意后予以接收。 征求居民意見以戶為單位(一個獨立產權單位為一戶)，實行書面形式進行，公示告知居民專業化物業管理和社區化準物業管理的組織形式、服務內容和相應收費標準。小

23、區內1/2以上戶數居民選擇實行專業化物業管理的，由街道辦事處(鄉鎮政府)托付社區居委會在兩個月內組織小區居民召開業主大會并成立業主委員會，指導業主委員會通過業主大會選聘物業服務企業;選擇專業化物業管理的居民戶數達不到總戶數1/2以上的小區統一采納社區化準物業管理模式，由街道辦事處(鄉鎮政府)托付社區公共服務工作站在兩個月內組織建立日常物業管理機制。 2.實施物業管理。 (1)社區化準物業管理。社區化準物業管理由社區公共服務工作站組織開展。可以分別聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區日常管理，或統一托付一家物業服務企業負責管理，或組織居民自治管理，為小區居民供應基本服務，包括公共區域保潔、小區內

24、平安秩序維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養護、小區內道路保養、房屋共用部位修理管理等服務，并由社區公共服務工作站根據杭州市社區化準物業管理服務收費管理方法向住戶收取肯定的服務成本費。小區內公共路面停車、物業管理用房等的經營性收入由社區公共服務工作站統一收取和使用，作為小區物業管理資金，以彌補小區管理經費不足。 (2)專業化物業管理。專業化物業管理由專業物業服務企業組織實施。業主委員會通過業主大會選聘專業物業服務企業進駐小區開展專業化物業管理，雙方簽訂物業服務合同。受聘的物業企業應依據物業管理條例等的規定和物業服務合同的商定，供應專業化物業管理服務并按合同商定向住戶收取物業服務費。 七

25、、資金政策 1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經費。 2.硬件配置工程列入物業管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業改善工程專項經費。經費擔當方式如下： (1)環境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閑設施設置、環衛設施改造、綠化改造等納入工程招標范圍內的內容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區兩級財政依據工程決算結果按1：1配套解決。 (2)房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，根據“誰家孩子誰家抱”的原則，由產權單位擔當;擔當確有困難的，由產權單位向區政府提出申請，經區政府審核并

26、報市物改辦同意后，由市、區兩級財政依據工程決算結果按1：1配套解決。 直管公房、房改房和無產權單位的房屋整治費用由市、區兩級財政依據工程決算結果按1：1配套解決。 (3)弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用根據“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產權單位擔當;電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經費由市電力局擔當;管道煤氣的建設(改造)費用由市燃氣集團擔當;自來水一戶一表改造費用，除居民按規定需繳納的相關費用外，其余由市水業集團擔當。 (4)物業管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必需依據相關部門的要求，根據有關標準做好綠化