1、整理ppt1第四章第四章 房地產市場供求分析房地產市場供求分析整理ppt2內容提要 房地產市場供給分析房地產市場供給分析 房地產市場需求分析房地產市場需求分析 房地產市場空置分析房地產市場空置分析 房地產市場價格分析房地產市場價格分析供給、需求與房地產市供給、需求與房地產市場價格形成機制場價格形成機制整理ppt4.1 房地產市場供給房地產市場供給 房地產供給的內涵與條件房地產供給的內涵與條件 房地產市場化供給分類及其特征（自學）房地產市場化供給分類及其特征（自學） 影響房地產市場供給因素分析影響房地產市場供給因素分析 房地產供給彈性房地產供給彈性 房地產供給彈性變化的一般規律房地產供給彈性變化

2、的一般規律整理ppt 一、房地產供給的內涵與條件一、房地產供給的內涵與條件 內涵：內涵： 宏觀經濟學的角度宏觀經濟學的角度：房地產供給是指房地產總供給，即某：房地產供給是指房地產總供給，即某一時期全社會或某一地區內房地產供給的總量，包括實物一時期全社會或某一地區內房地產供給的總量，包括實物總量和價值總量。（由房地產一級市場、二級市場、三級總量和價值總量。（由房地產一級市場、二級市場、三級市場供給量之和構成）市場供給量之和構成） 微觀經濟學的角度微觀經濟學的角度：房地產供給是指生產者在某一特定時：房地產供給是指生產者在某一特定時期，在每一價格水平上愿意而且能夠租售的房地產商品量。期，在每一價格水

3、平上愿意而且能夠租售的房地產商品量。整理ppt一級市場、二級市場、三級市場 房地產一級市場：又稱房地產一級市場：又稱土地一級市場土地一級市場，指土地使，指土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地征用為國有土將城鎮國有土地或將農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經過開發達到生地，也可以是經過開發達到“七通一平七通一平”的熟的熟地。房地產一級市場是由國家壟斷的市場。地。房地產一級市場是由國家壟斷的市場。整理ppt 房地產二級市場房地產

4、二級市場：指土地使用者經過開發建設，：指土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場，即一將新建成的房地產進行出售和出租的市場，即一般指商品房首次進入流通領域進行交易形成的市般指商品房首次進入流通領域進行交易形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市場，即土場。房地產二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者達到規定可以轉讓的土地，進入流通領地使用者達到規定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。域進行交易的市場。整理ppt 房地產三級市場房地產三級市場：指購買房地產的單位和：指購買房地產的單位和個人，再次將房地產轉讓或轉租的市場，個人，再次將房地產轉讓或轉租的市場，即房地產

5、再次進入流通領域進行交易而形即房地產再次進入流通領域進行交易而形成的市場。也包括房屋的交接、抵押、典成的市場。也包括房屋的交接、抵押、典當等流通形式。當等流通形式。整理ppt8 房地產供給的條件房地產供給的條件出售或出租的愿望出售或出租的愿望 主要取決于價格為主的交易條件；主要取決于價格為主的交易條件；供給能力供給能力 主要取決于房地產開發商的經濟實力和經營管主要取決于房地產開發商的經濟實力和經營管理水平。理水平。上述兩種缺一不可，但在市場經條件下，以價格為上述兩種缺一不可，但在市場經條件下，以價格為主的交易條件是主要的。主的交易條件是主要的。整理ppt 二、影響房地產市場供給因素分析二、影響

6、房地產市場供給因素分析 1 1、房地產商品價格、房地產商品價格 租金和售價租金和售價 土地價格土地價格整理ppt 2、房地產開發成本、房地產開發成本 3、政策因素、政策因素 4、房地產開發商對未來的預期、房地產開發商對未來的預期整理ppt六年前上海樓市埋下的潘多拉，今天被六年前上海樓市埋下的潘多拉，今天被打開了打開了整理ppt2012年出臺限購政策，用意非常明顯，通過限購來控制年出臺限購政策，用意非常明顯，通過限購來控制城市需求，更可能多的擠壓掉投資投機的需求，然后使城市需求，更可能多的擠壓掉投資投機的需求，然后使得上海樓市的供需回復平衡，從而達到控制價格的目的。得上海樓市的供需回復平衡，從而

7、達到控制價格的目的。說明兩個問題：說明兩個問題：上海的房子是好東西上海的房子是好東西；限制的一定是全限制的一定是全上海甚至全中國最有購買力的客群上海甚至全中國最有購買力的客群整理ppt 限購政策逼迫市場有購買力的人群強行拋限購政策逼迫市場有購買力的人群強行拋售然后強行購買。售然后強行購買。 供應跟不上，是上海樓市的核心問題。供應跟不上，是上海樓市的核心問題。 限購能夠發揮作用的根本邏輯是：限購能夠發揮作用的根本邏輯是：需求被需求被壓縮之后供需達到平衡，甚至供應略大于壓縮之后供需達到平衡，甚至供應略大于需求，從而實現價格的平穩。需求，從而實現價格的平穩。整理ppt14 三、房地產市場供給彈性三、

8、房地產市場供給彈性 彈性彈性：受價格的變化影響，商品供給與需求變化的伸縮受價格的變化影響，商品供給與需求變化的伸縮程度程度 供給彈性供給彈性：商品的價格變化引起的供給量的變化：商品的價格變化引起的供給量的變化 房地產供給彈性房地產供給彈性：是指房地產供給的價格彈性，：是指房地產供給的價格彈性，即房地產價格變動的比率所引起的房地產供應量即房地產價格變動的比率所引起的房地產供應量變動的比率，它表示了房地產供給量變動對房地變動的比率，它表示了房地產供給量變動對房地產價格變動的反應程度。用公式表示產價格變動的反應程度。用公式表示整理ppt15 一般情況下，由于一般情況下，由于符合價格與供給量同方向符合

9、價格與供給量同方向變動變動，所以，所以房地產供給彈性系數應為正值房地產供給彈性系數應為正值，即即Es0 特殊情況下，房地產供給彈性系數為負值。特殊情況下，房地產供給彈性系數為負值。 例如，當房地產需求低迷而價格下降時，供例如，當房地產需求低迷而價格下降時，供給可能會增加，房地產供給彈性系數可能變給可能會增加，房地產供給彈性系數可能變成負數，即成負數，即Es0,這是房地產價格上漲的預這是房地產價格上漲的預期在起作用。期在起作用。整理ppt16 四、房地產供給彈性變化的一般規律四、房地產供給彈性變化的一般規律特短期內房地產供給無彈性特短期內房地產供給無彈性 房地產生產周期長，特短期內其生產要素和產

10、品不可能房地產生產周期長，特短期內其生產要素和產品不可能發生變化，因此房地產供給無彈性，即發生變化，因此房地產供給無彈性，即E Es s=0=0整理ppt短期內房地產供給彈性較小短期內房地產供給彈性較小 短期內土地供給不可能發生變化，土地供給無彈性，房短期內土地供給不可能發生變化，土地供給無彈性，房地產可通過可變要素的增減而發生改變供給，但變動幅度不地產可通過可變要素的增減而發生改變供給，但變動幅度不會很大。會很大。0Es10Es1整理ppt 當供求矛盾加劇時，房地產價格會持續上漲，當供求矛盾加劇時，房地產價格會持續上漲，此時不可避免加入了大量為謀求利益的投機需此時不可避免加入了大量為謀求利益

11、的投機需求，從而推動房價的虛高，產生求，從而推動房價的虛高，產生房地產泡沫房地產泡沫。整理ppt4.2 房地產市場需求分析房地產市場需求分析 內涵內涵 分類分類 影響房地產需求的主要因素影響房地產需求的主要因素 房地產需求彈性房地產需求彈性整理ppt 一、房地產需求的內涵一、房地產需求的內涵 房地產有效需求、房地產需求量、房地產潛在需求房地產有效需求、房地產需求量、房地產潛在需求 房地產需求房地產需求指在一個特定時期內，需求者指在一個特定時期內，需求者在各在各種可能的價格下，愿意而且能夠購買的房地產數量種可能的價格下，愿意而且能夠購買的房地產數量。也稱為也稱為房地產有效需求房地產有效需求。 房

12、地產需求量房地產需求量在一個特定價格下，需求者愿意在一個特定價格下，需求者愿意且能夠購買的房地產的數量且能夠購買的房地產的數量。 房地產潛在需求房地產潛在需求未來可能轉化為實際購買了的未來可能轉化為實際購買了的房地產需求，房地產需求，表現為需求者對房地產的消費欲望表現為需求者對房地產的消費欲望。整理ppt 二、房地產需求的分類二、房地產需求的分類 按照目的性劃分為生產性需求、消費者需求、投按照目的性劃分為生產性需求、消費者需求、投資性需求資性需求 生產性需求生產性需求用來滿足生產和經營場所需要而用來滿足生產和經營場所需要而形成的房地產需求。形成的房地產需求。需求的主體是各類企事業單需求的主體是

13、各類企事業單位及個體工商業者。位及個體工商業者。 消費性需求消費性需求用來滿足人們居住需要的房地產用來滿足人們居住需要的房地產需求。需求。需求的主體是家庭需求的主體是家庭。 投資性需求投資性需求又稱又稱保值增值性需求保值增值性需求，是指購買，是指購買房地產并非為了生產和消費，而是將其作為一種房地產并非為了生產和消費，而是將其作為一種價值形式加以儲存，在合適時候再出售或出租，價值形式加以儲存，在合適時候再出售或出租，達到保值增值目的。達到保值增值目的。整理ppt 三、房地產需求彈性三、房地產需求彈性 房地產需求彈性主要回答房地產需求彈性主要回答價格和收入價格和收入變動因素對變動因素對房地產需求有

14、多大的影響作用。房地產需求有多大的影響作用。 房地產需求的房地產需求的價格彈性價格彈性指房地產商品價格變指房地產商品價格變動的比率所引起的房地產需求變動的比率，表示動的比率所引起的房地產需求變動的比率，表示房地產需求量變動對房地產價格變動的反應程度。房地產需求量變動對房地產價格變動的反應程度。用公式為用公式為 Ed=（Q/Q）/（P/P）整理ppt 由于價格與需求量呈反向變動，所以房地由于價格與需求量呈反向變動，所以房地產需求量的價格彈性系數應為負值，在實產需求量的價格彈性系數應為負值，在實際運用時一般取絕對值，即際運用時一般取絕對值，即Ed0 0Ed1，商品需求富有價格彈性，需求量變，商品需

15、求富有價格彈性，需求量變動對價格變動的反應敏感。動對價格變動的反應敏感。整理ppt 房地產商品的需求曲線房地產商品的需求曲線一般呈現為一條拐折線一般呈現為一條拐折線 從一般意義上講，從一般意義上講，當房地產當房地產價格在一個較低的幅度內變價格在一個較低的幅度內變動時（如動時（如D1E段），房地產段），房地產需求缺乏價格彈性需求缺乏價格彈性。這是因這是因為對商品房而言，區位條件為對商品房而言，區位條件至關重要，此時價格變動對至關重要，此時價格變動對需求量的變動影響程度不大。需求量的變動影響程度不大。（根據國外經驗，當住宅售（根據國外經驗，當住宅售價相當于住戶收入的價相當于住戶收入的36倍倍時，需

16、求缺乏價格彈性。）時，需求缺乏價格彈性。）整理ppt 當房地產價格超過一定幅度當房地產價格超過一定幅度繼續上漲時（如繼續上漲時（如ED2段），段），需求者會明顯緊縮正常需求需求者會明顯緊縮正常需求量，房地產需求富有價格彈量，房地產需求富有價格彈性性。 不過房地產需求富有價格彈不過房地產需求富有價格彈性僅呈現單向性，即價格下性僅呈現單向性，即價格下降時并不呈現這種趨勢，所降時并不呈現這種趨勢，所以用虛線表示。以用虛線表示。整理ppt 房地產需求的房地產需求的收入彈性收入彈性指收入變動的指收入變動的比率所引起的房地產需求量變動的比率，比率所引起的房地產需求量變動的比率，表示房地產需求量變動對收入變

17、動的反應表示房地產需求量變動對收入變動的反應程度。用公式程度。用公式整理ppt 房地產需求的收入彈性與一國或地區所處房地產需求的收入彈性與一國或地區所處的經濟發展密切相關：的經濟發展密切相關： 在較低階段，富有收入彈性在較低階段，富有收入彈性 在較高階段如發達國家，缺乏收入彈性在較高階段如發達國家，缺乏收入彈性 普通住宅面向廣大工薪階層，其需求的收入彈性普通住宅面向廣大工薪階層，其需求的收入彈性較大較大 高檔別墅面向高收入階層，其需求的收入彈性較高檔別墅面向高收入階層，其需求的收入彈性較小小整理ppt 四、房地產需求的影響因素四、房地產需求的影響因素 國民經濟發展水平（與房地產需求水平正相關）

18、國民經濟發展水平（與房地產需求水平正相關） 人口數量和結構人口數量和結構 房地產價格收入比房地產價格收入比 信貸能力信貸能力整理ppt 消費者或投資者的偏好消費者或投資者的偏好 對市場的預期對市場的預期 政策因素（稅收、住房制度、產權制度等）政策因素（稅收、住房制度、產權制度等）整理ppt4.3 房地產市場空置分析房地產市場空置分析 空置的概念空置的概念 有關指標有關指標 空置的成因、對策空置的成因、對策整理ppt 一、空置的概念：一、空置的概念： 將建筑物建成后一定時期（通常一年），建筑物將建筑物建成后一定時期（通常一年），建筑物的整體和部分未得到使用，處于等待出租或出售的整體和部分未得到使

19、用，處于等待出租或出售的狀態稱為空置。的狀態稱為空置。 空置量（空置量（絕對指標絕對指標）、空置率）、空置率vacancies 按照國際通行慣例，商品房空置率在按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之之間為合理區；空置率在間為合理區；空置率在10%-20%之間為空置危險之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度區，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度整理ppt空置率的算法 當前流行的空置率的計算方法有當前流行的空置率的計算方法有三種三種： 空置率全社會空置房面積空置率全社會空置房面積/全部住房面積全部住房面積 空置率空置商品房面積空置率空置商品房面積/最近三年內竣工面積最近三

20、年內竣工面積 空置率空置商品房面積空置率空置商品房面積/當年竣工面積當年竣工面積 眾所周知，三年內竣工面積要比當年竣工面積大眾所周知，三年內竣工面積要比當年竣工面積大二三倍，全部住房存量比三年內竣工面積又大幾二三倍，全部住房存量比三年內竣工面積又大幾十倍。分母不一樣，計算結果自然大相徑庭。十倍。分母不一樣，計算結果自然大相徑庭。 在我國統計空置率有不合理的方面。（城市化還在我國統計空置率有不合理的方面。（城市化還在發展過程中）在發展過程中） 整理ppt 二、衡量空置的有關指標二、衡量空置的有關指標 城市商品房空置率城市商品房空置率 城市商品房待銷率城市商品房待銷率 增量房空置率增量房空置率整理

21、ppt 房屋空置率的計算是為了了解市場對房屋房屋空置率的計算是為了了解市場對房屋的需求趨勢，如果的需求趨勢，如果房屋空置過多，說明需房屋空置過多，說明需求量不足或購買力不夠求量不足或購買力不夠，國家或市場可作，國家或市場可作出相應調節。出相應調節。整理ppt 三、我國房地產市場空置成因三、我國房地產市場空置成因 投機活動膨脹投機活動膨脹 供給結構不合理供給結構不合理 房價偏高造成房地產商品有效需求不足房價偏高造成房地產商品有效需求不足 對策：消化庫存空置、控制增量空置對策：消化庫存空置、控制增量空置整理ppt四、房地產市場價格分析四、房地產市場價格分析 房地產市場價格類型房地產市場價格類型 價格的構成價格的構成 影響因素影響因素 價格上漲的成因分析價格上漲的成因分析 應對的措施應對的措施整理ppt 類型類型： 市場價格市場價格 理論價格理論價格 評估價格評估價格整