1、xxxB地產(chǎn)開發(fā)有限公司XXX®目土地增值稅清算鑒證服務(wù)方案房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，投資巨大，風(fēng)險較高，開發(fā) 周期長，不可預(yù)見因素多，就稅收方面來講涉及繳納增值稅及附加、 企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等， 涉及稅種齊全，納稅環(huán)節(jié)多，稅收政策復(fù)雜，稅收負擔(dān)高，對投資 收益有著非常重要的影響，其中尤以土地增值稅為重，清算鑒證工 作是一項技術(shù)性、政策性、經(jīng)濟性強的工作。本公司作為一家綜合性涉稅服務(wù)單位，在長期的財稅咨詢及經(jīng) 營業(yè)務(wù)服務(wù)過程中，積累了豐富的工作經(jīng)驗，尤以房地產(chǎn)開發(fā)涉稅 服務(wù)精熟，業(yè)務(wù)主要輻射北京市石景山區(qū)、門頭溝區(qū)、豐臺區(qū)、大 興區(qū)、與業(yè)務(wù)主

2、管部門建立了充分、暢通的溝通關(guān)系，為企業(yè)提供 了無數(shù)的增值服務(wù)，對企業(yè)財稅及經(jīng)營業(yè)務(wù)工作提出了多方面、多 層次的合理化建議，對規(guī)范企業(yè)納稅行為，規(guī)避財稅及經(jīng)營業(yè)務(wù)風(fēng) 險起了重要的作用，近幾年本公司經(jīng)營業(yè)績斐然。現(xiàn)就我公司提供 的鑒證服務(wù)方案匯報如下，請審查：XX開發(fā)項目土地增值稅清算鑒證服務(wù)一、服務(wù)目標(biāo)：協(xié)助委托人履行土地增值稅清算義務(wù)，證實開 發(fā)項目土地增值稅清算真實、準(zhǔn)確、合法、完整，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)受理 ,取得清算結(jié)論。二、組織保證我公司如成功簽約，參與本次 XX房地產(chǎn)開發(fā)公司xx項目土地 增值稅清算鑒證服務(wù)工作，我們將結(jié)合服務(wù)項目詳細情況和相關(guān)資 料，并在充分了解被服務(wù)項目內(nèi)容的基礎(chǔ)上，我公

3、司將組建強有力 的清算鑒證服務(wù)小組和稅務(wù)專家項目支持組。在項目審核期間將集 中力量，抽調(diào)思想作風(fēng)正派、業(yè)務(wù)素質(zhì)高、審核工作經(jīng)驗豐富的強 有力的專業(yè)技術(shù)人員投入本項目服務(wù)工作。初步確定具體負責(zé)項目 清算鑒證工作的人員5人，項目支持稅務(wù)專家4人（市級1人，區(qū) 級3人）。保證做好清算鑒證服務(wù)工作的前期準(zhǔn)備、中期清算鑒證 工作和后期有關(guān)文件、報告的出具及申報審核的協(xié)調(diào)溝通。三、服務(wù)內(nèi)容（一）清算鑒證前期準(zhǔn)備（1）梳理委托單位房地產(chǎn)開發(fā)項目，確定開發(fā)項目是否以國家 有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行日常管理和清算，結(jié)合開發(fā)項目特點、會計核算的成本對象，按照相關(guān)規(guī)定分析確定土地增值 稅清算單位；(2)分析

4、判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目是否符合清算條件，進行項目土 地增值稅的測算，提出清算方案和籌劃意見，與委托單位進行溝通O全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)在滿足清 算條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)提出清算申請，到主管稅務(wù) 機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)；納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已竣工，且已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建 筑面積(含視同銷售房地產(chǎn))占項目全部可轉(zhuǎn)讓建筑面積在85%乂上的，或該比例雖未超過85%但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或 自用1年以上的，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算。確定需要 進行清算的，主管稅務(wù)機關(guān)出具土地增值稅清算通知書送達 納稅人。納稅人應(yīng)在接到土地增值稅清算通知書之日起90日內(nèi)，填寫土

5、地增值稅清算申請表報送主管稅務(wù)機關(guān)，辦理清 算手續(xù)。(3)確定開發(fā)項目土地增值稅清算截止日期：納稅人應(yīng)以滿足應(yīng) 清算條件之日起90日內(nèi)或者接到主管稅務(wù)機關(guān)清算通知書之日起 90日內(nèi)的任意一天，確認為清算收入和歸集扣除項目金額的截止 時間(以下簡稱清算截止日)，并將清算截止日與委托單位協(xié)商 確認后明確告知主管稅務(wù)機關(guān)，實施項目清算。(二)中期清算鑒證工作1、收入的鑒證服務(wù)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的 經(jīng)濟收益。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅 收入。審核人員應(yīng)根據(jù)納稅人提供的清算資料，結(jié)合發(fā)票、普通住 宅明細表和其他類型房地產(chǎn)明細表、商品房預(yù)售(銷售)許

6、可證、 測繪成果資料，核實房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。具體確認方式如下：(1) 土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額 確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷 售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房 面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款 的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。(2)納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股 東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等， 發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。(3)對于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低的，審核人員可 要求納稅人提供書面說明或相關(guān)證據(jù)并評估是否存在涉稅風(fēng)

7、險。(4)稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生 轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的 成本和費用。(5)審核確定項目應(yīng)稅收入總額，銷售面積占總可售面積的比 重。2、清算扣除項目的鑒證服務(wù)按清算單位統(tǒng)計、分攤、計算各扣除項目金額，發(fā)生的扣除項 目金額，原則上按建筑面積法分攤。對于納稅人能夠提供相關(guān)證明 材料，單獨簽訂合同并獨立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。扣 除項目金額應(yīng)當(dāng)符合下列要求：經(jīng)濟業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實發(fā)生的，且是 合法、相關(guān)的；所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生并取得合 法有效憑證。清算扣除項目審核的內(nèi)容具體包括：(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額。審

8、核取得土地使用權(quán)支付的 金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致；如果同一土地有多 個開發(fā)項目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額 的計算是否正確；審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的 費用；審核有無將期間費用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形； 審核有無預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額；比較、分析相同地段、 相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存 在明顯異常。(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費：審核征地費用、拆遷費用等實際支出 與概預(yù)算是否存在明顯異常；審核支付給個人的拆遷補償款所需的 拆遷(回遷)合同和簽收花名冊，并與相關(guān)賬目核對；審核納稅人在

9、 由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的相關(guān)扣除 項目，是否按稅收規(guī)定扣除。前期工程費：審核前期工程費的各項實際支出與概預(yù)算是否存 在明顯異常；審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否 按稅收規(guī)定扣除。建筑安裝工程費：出包方式：重點審核完工決算成本與工程概 預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時，應(yīng)當(dāng)追加下列審 核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實的證據(jù)：從合同管理部門獲取施 工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進行核對；實地查 看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；審核納稅人是否 存在利用關(guān)聯(lián)方(尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不 同時段享受稅收優(yōu)惠時)

10、承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本 造價的情形。基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費：審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配 套設(shè)施費用是否取得合法有效的憑證；如果有多個開發(fā)項目，基礎(chǔ) 設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項 目的費用記入了清算項目；審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費 用是否含有其他企業(yè)的費用；審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施 費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；)審核是否將期 間費用記入基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用；審核有無預(yù)提的基礎(chǔ) 設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用；獲取項目概預(yù)算資料，比較、分析概 預(yù)算費用與實際費用是否存在明顯異常；審核基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配 套設(shè)施應(yīng)負

11、擔(dān)各項開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分攤；各項基礎(chǔ)設(shè)施費 和公共配套設(shè)施費的分攤和扣除是否符合有關(guān)稅收規(guī)定。開發(fā)間接費用：審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證 ;如果有多個開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應(yīng) 記入其他項目的費用記入了清算項目；審核各項開發(fā)間接費用是否 含有其他企業(yè)的費用；審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合 理的金額開具的各類憑證；審核是否將期間費用記入開發(fā)間接費用 ;審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費用；審核納稅人的預(yù)提費用及為管理 和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，是否在本項目中予以剔除；在 計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款 費用。(3)房地產(chǎn)開發(fā)費

12、用：審核應(yīng)具實列支的財務(wù)費用是否取得合法 有效的憑證，除具實列支的財務(wù)費用外的房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按規(guī) 定比例計算扣除；利息支出的審核，企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能 夠提供金融機構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計 算扣除；開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機構(gòu)證明的，應(yīng)按下列 方法進行審核：審核各項利息費用是否取得合法有效的憑證；如果 有多個開發(fā)項目，利息費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項 目的利息費用記入了清算項目；審核各項借款合同，判斷其相應(yīng)條 款是否符合有關(guān)規(guī)定；審核利息費用是否超過按商業(yè)銀行同類同期 貸款利率計算的金額。(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：審核確認與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅

13、 金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定，計算的扣除金額是否 正確；對于不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附 加，或者按照預(yù)售收入(不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分)計算并繳納 的稅金及附加，不應(yīng)作為清算的扣除項目。(5)國家規(guī)定的其他扣除項目：審核對取得土地(不論是生地還 是熟地)使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅 收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形;對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)(如“三通一平”等)，不 建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目 金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之 和計算加計扣

14、除；對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進行任何實質(zhì)性的 改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額 ,核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形；對于縣級以上人民政府 要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是 否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣 除的基數(shù)的情形。(6)審核并確認房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積 ,是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記 錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并 確定各項扣除項目分攤所使用的分配標(biāo)準(zhǔn)。審核并確認扣除項目的 具體金額時，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面

15、積、累計已售分攤成本、未售分攤成本(存貨)等因素。審核扣除項目重點關(guān)注：(1)納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視 同銷售處理，是否按照國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算 管理有關(guān)問題的通知(國稅發(fā) 2006187號)第三條第(一) 款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。 納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給 納稅人的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。(2)納稅人在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保 證金，在清算截止日是否可取得相關(guān)發(fā)票；未取得發(fā)票的，扣留的 質(zhì)保金不得計算扣除。(3)納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費

16、用可以 計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。已裝修房屋，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)買賣合同或 補充合同中明確約定，沒有明確約定的，具裝修費用不得計入房地 產(chǎn)開發(fā)成本。(4)公共配套設(shè)施包括納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居 委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站 、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電 通訊、人防等為公共事業(yè)建造，不可銷售的公共設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬于全體 業(yè)主所有的；無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公 共事業(yè)的，能提供書面接收文件或出具書面材料證明相關(guān)權(quán)屬的， 其成本、費用可以扣除。(5)開發(fā)間接費用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項目實際發(fā)生的 費用，行政管理部門、財

17、務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用或銷售費用以及企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生 產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用不得列入開發(fā)間接費。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。(6)房地產(chǎn)開發(fā)費用：財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但 最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地 產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn) 開發(fā)成本”金額之和的5%+算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計 算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按 “取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開

18、發(fā)成本”金額之和 的10%+算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款 扣除。3、應(yīng)納稅額的審核：應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算項目的收入總額 、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應(yīng)繳稅 款。審核程序通常包括：(1)審核清算項目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確O(2)審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計 算是否正確。(3)審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認土地增 值稅的適用稅率。(4)審核并確認清算項目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補或應(yīng)退 ,稅額。按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定，在實施必要的審 核程序后，出具含有鑒證結(jié)論或鑒證意見并經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認可的 土地增值稅清算鑒證的書面報告。協(xié)助納稅人填寫土地增值稅清算材料要求及清單，按要 求搜集整理報送有關(guān)資料：(1)項目竣工清算報表，當(dāng)期財務(wù)會計報表(包括：損益表、主 要開發(fā)產(chǎn)品(工程)銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表)等。(2)國有土地使用權(quán)證書。(3)取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地 使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。(4)房地產(chǎn)項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單。(5)能夠按房地產(chǎn)項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。 (6)銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并 加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售 收