1、第第1章章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述1.1 房地產(chǎn)業(yè)及其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)地位和作用1.1.1 房地產(chǎn)的概念、特性和分類房地產(chǎn)的概念、特性和分類1、房地產(chǎn)概念 P1 狹義：地產(chǎn) 廣義：地產(chǎn)和房產(chǎn) 國(guó)際：不動(dòng)產(chǎn) 香港：物業(yè) 2、房地產(chǎn)特性 P2 位置：固定性（注意：最重要） 使用：長(zhǎng)期性（判斷未來(lái)趨勢(shì)，政府、規(guī)劃、定位） 投資：大量性（投資收益如何把握，更換） 價(jià)值：保值增值（宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域、未來(lái)高度相關(guān)） 價(jià)格：周期 （影響因子非常多）請(qǐng)舉例。 3、房地產(chǎn)分類 P23 用途13種（住宅、商業(yè)） 形態(tài)5種（區(qū)位、結(jié)構(gòu)） 開(kāi)發(fā)程度5種（生地、毛地） 權(quán)屬關(guān)系7種（國(guó)有、集體） 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容3種

2、（建筑、房屋、服務(wù)）注意：高檔住宅、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、酒店這四類。1.1.2 房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵和性質(zhì)房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵和性質(zhì)1、房地產(chǎn)業(yè)的概念 P4 房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)2、房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)（有別于建筑業(yè)） 三大產(chǎn)業(yè)劃分：第三產(chǎn)業(yè) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類GB/T4754-2002：第十一門類K 聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類：第八類1.1.3 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)地位和作用房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)地位和作用1、支柱產(chǎn)業(yè) 國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家11-152、財(cái)政收入 發(fā)達(dá)國(guó)家10-403、產(chǎn)業(yè)鏈條 100億元房地產(chǎn)投資引發(fā)286億元產(chǎn)出， 其中：建筑業(yè)90.76億元 制造業(yè)123.56億元 采礦業(yè)16

3、.64億元 50個(gè)被帶動(dòng)行業(yè)4、就業(yè)崗位5、居住條件1.1.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地位和作用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在城市建設(shè)中占主導(dǎo)地位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的作用有利于加速城市現(xiàn)代化進(jìn)程有利于城市總體規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)為城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化活動(dòng)以及人民生活提供載體為城市政府財(cái)政和城市建設(shè)提供資金資源為城市中低收入群體提供住房保障1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述1.2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義與特征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義與特征1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)含義P8 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特征 綜合性、長(zhǎng)期性、地域性、風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特性價(jià)格昂貴性保值增值性位置的固定性異質(zhì)性壽命長(zhǎng)久性用途多樣性相互影響性

4、可調(diào)整性政府管制性交易復(fù)雜性區(qū)位特性價(jià)值特性外部特性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要階段劃分投資機(jī)會(huì)研究可性研究行項(xiàng)目評(píng)估和決策獲取土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批建設(shè)工程招標(biāo)簽署有關(guān)合作協(xié)議七通一平等工作基礎(chǔ)工程主體工程安裝與裝修工程室外工程竣工驗(yàn)收銷售準(zhǔn)備廣告推廣現(xiàn)場(chǎng)銷售物業(yè)管理 投資決策階段前期工作階段工程建設(shè)階段租售與物業(yè)管理階段1.2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的形式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的形式1、開(kāi)發(fā)對(duì)象劃分P10 土地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)和綜合開(kāi)發(fā) 房屋開(kāi)發(fā)： 住宅開(kāi)發(fā)、寫字樓開(kāi)發(fā)、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)、工業(yè)用房開(kāi)發(fā)2、開(kāi)發(fā)的規(guī)模劃分 單項(xiàng)開(kāi)發(fā)、成片開(kāi)發(fā)3、開(kāi)發(fā)區(qū)域的性質(zhì)劃分 舊城改造 新區(qū)開(kāi)發(fā)普通商品住房限價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用

5、房廉租房高檔商品房別墅居住房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)用房寫字樓酒店酒店式公寓主題公園工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工業(yè)廠房研究與發(fā)展用房倉(cāng)儲(chǔ)用房工業(yè)園區(qū) 特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目指項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括高爾夫球場(chǎng)、飛機(jī)場(chǎng)、汽車加油站、車站、碼頭等。這類項(xiàng)目多屬長(zhǎng)期投資、投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來(lái)回收投資、賺取投資收益。特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)交易很少，因此難以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估計(jì)。特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目1.2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要參與者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要參與者1、開(kāi)發(fā)企業(yè)2、政府部門3、建筑承包商4、金融機(jī)構(gòu)5、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序1.有符合公司法人登記的名稱和組織結(jié)構(gòu)；2.有適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公房；3. 注冊(cè)資本100萬(wàn)元上；4.有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)員；5.法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。建設(shè)部于2000年3月發(fā)布了第77號(hào)令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三、四級(jí)資質(zhì)和暫定資質(zhì)。1.營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2.企業(yè)章程；3.驗(yàn)資證明；4.企業(yè)法定代表人的身份證明；5.專業(yè)技術(shù)人員的資