1、2003年全國房地產估價師執業資格考試房地產開發經營與管理試卷一、單項選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。）1某投資商預測到政府大型公共設施的投資建設計劃，并在附近預先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產投資特性中的（）。A位置固定性B不一致性C適應性D相互影響性2不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值（）。A下降B上升C不變D不能確定3下列風險中，屬于個別風險的是（）。A購買力風險B市場供求風險C政策風險D比較風險4已知兩稅一費的稅、費率分別為營業稅5、城市維護建設稅7、教育費附加3，若銷售收入為1000萬元，則應繳納兩稅一費的總額為（）萬元。A

2、55.0B85.6C150.0D123.65某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價為5000元/ m2，首付款為房價的30，其余通過申請公積金和商業組合貸款支付。已知公積金和商業貸款的年利率分別為4和 7，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。A1002.45B1012.45C1027.42D1037.456某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6，按月等額還款。如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。A544.10B555.10C1

3、776.32D2109.387某家庭以住房抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內用按月等額還款的方式還清，則最后5年內的月等額還款額為（）元。A301.53B2983.84C1524.15D1587.658某物業的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12。按年等額償還。如該物業年掙經營收入為30萬元，則該物業投資的還本付息比率為（）。A0.18B0.12C3.39D5.009.甲寫字樓購買價格為100萬元，年凈經營收入為30萬元，年還本付息額為15萬

4、元；乙寫字摟購買價格為200萬元，年凈經營收入為50萬元，年還本付息額為10萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現金回報率的關系為（）。A.甲>乙B.甲<乙C.甲=乙D.無法判斷10土地使用者因使用國有土地而需按規定每年支付給政府的費用是（）。A土地使用權出讓費建設工程教育網提供B土地使用費C土地使用權轉讓費D毛地價11市場的客體通常是指（）。A買家B賣家C交易對象D交易價格12在房地產產品生產過程中，承擔開發建設用地規劃方案設計、建筑設計等項工作的，一般是（）。A建筑師B結構工程師C設備工程師D監理工程師13決定投資型房地產購買者愿意支付價格水平的最主要因素是（）

5、。A滿足購買者使用要求B購買者支付能力C物業預期收益D物業用途14按照四象限模型，確定房地產資產需求的關鍵是房地產使用市場的（）。A存量規模B租金水平C開發成本D資本化率15在房地產市場自然周期的復蘇階段，房地產市場中的空置率與合理空置率的關系是（）。A空置率>合理空置率B空置率<合理空置率C空置率=合理空置率D不能判斷16對市場需求與供應情況、建筑材料供應狀況、項目所在地區的社會經濟情況、項目地址及其周圍環境、項目規劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算項目財務分析等進行的預可行性研究，屬于（）階段。A投資機會研究B初步可行性研究C詳細可行性研究D項目的評估和決策17下列費

6、用中，不屬于土地費用的是（）。A土地使用權出讓金B城市建設配套費C拆遷安置補償費D基礎設施建設費18以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是（）。A單元估算法B單位指標估算法C工程量近似匡算法D概算指標估算法19下列費用中，不屬于企業財務費用的是（）。A審計費B利息C外匯、匯兌凈損失D融資代理費20財務內部收益率是指項目在整個（）內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。A計算期B動態投資回收期C項目壽命期D開發期21動態投資回收期與靜態投資回收期之間的關系是（）。A動態投資回收期大于靜態投資回收期B動態投資回收期等于靜態投資回收期C動態投資回收期小于靜態投資回收期D動態投資回

7、收期可能大于、等于或小于靜態投資回收期22財務杠桿效應是由于（）引起的。A貸款利率與項目全投資收益率不同B預售收入與自有資金收入占總收入比例不同C預售收入資金回籠較快D自有資金投入時間點的差異23項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態的方法是（）。A獲利能力分析B盈虧平衡分析C市場狀況分析D定性風險分析24對評估中數據估算誤差引起的最終結果變化進行分析的常用方法是（）。A保本點分析B敏感性分析C現金流量分析D統計試驗分析25當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風險分析的方法一般采用（）。A概率分析B解析法C蒙特卡洛法D杠桿分析26對開發商而言，在下列合

8、同形式及補充條款中，風險最大的是（）。A固定總價合同，采用按日計價的增價條款B固定總價合同，采用重大增價條款調整C固定總價合同，采用延期增價條款D成本加浮動酬金合同建設工程教育網信息27房地產開發項目所采用的建筑工程施工合同文件優先解釋的順序為（）。A合同協議書、投標書及其附件；圖紙、工程報價單或預算書B圖紙、投標書及其附件、合同協議書、工程報價單或預算書C合同協議書、投標書及其附件、工程報價單或預算書、圖紙D圖紙、工程報價單或預算書、投標書及其附件、合同協議書28當開發項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關單位進行驗收的是（）。A開發商B設計單位C承包商D監理單位292002年3月某人以

9、4.5萬元的預付款訂購了一套售價為30萬元的期房，2003年3月該項目交付使用時，樓價上漲到33.6萬元，則其預付款的收益率為，（）。A12B13.4C80D12530目前，中國個人住房抵押貸款期限最長不超過（）年。A10B15C20D3031當貸款綜合風險度超過（）時，為高風險貸款。A50B60C80D9032根據估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法稱為（）。A成本加成定價法B目標定價法C撇脂定價法D認知價值定價法33當某開發商的成本費用和產品質量與市場領導者相比具有競爭優勢時。可以采用的定價法是（）。A領導定價法B挑戰定價法C隨行就市定價法D滲透定價法34在物業管理中，市場化、社會化程

10、度最高，管理最為復雜的是（）物業。A收益性B工業性C居住性D特殊性35在商業輻射區域內，各商場間位置的優劣主要取決于（）。A物業的易接近性B物業的臨街狀況C物業的周圍環境D物業所處區域的繁華程度二、多項選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或當選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）1下列關于房地產經濟壽命和自然壽命的說法中，正確的有（）。A房地產同時具有經濟壽命和自然壽命B自然壽命一般要比經濟壽命長C如果房地產維護狀況良好，可以令投資者從一宗置業投資中獲取幾個經濟壽命D房地產的經濟壽命與使用性質無關建設工程教育網整理E房

11、地產的經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，房地產收入大于零的持續時間2物業的資本價值在很大程度上取決于預期的收益現金流和可能的未來經營費用水平，未來經營費用包括（）。A重新裝修費用B更新改造費用C建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用D空置損失費用E為償債或其他原因急于將房地產變現時的折價損失3關于房地產企業的經營收入、利潤和稅金，存在的數量關系有（）。A經營收入=銷售收入+出租收入+自營收入B利潤總額=經營利潤+營業外收支凈額C稅后利潤=利潤總額-所得稅建設工程教育網信息D經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-銷售稅金E銷售稅金=營業稅+城市維護建設稅+房產稅+土地使用稅4房地產投資決策

12、分析的主要工作包括（）。A投資機會尋找B市場分析C投資機會篩選D財務評價E規劃設計5城市土地開發和供應計劃，一般由（）按城市總體發展要求、土地開發潛力以及城市規劃的要求制定。A土地管理部門B規劃管理部門C市場管理部門D設計管理部門E計劃管理部門6市場主體通常包括（）。A買家B賣家C交易對象D交易價格E交易行為7開發商在將工程發包給建筑承包商時，不僅要考慮其過去的業績、資金實力和技術水平，還要審核承包商對擬開發項目的（）。A施工方案B工期C質量目標D報價E市場售價8在進行可行性分析中的調查研究時，資源調查一般包括（）。A開發項目用地現狀B市場供給量C交通運輸條件D水文地質E氣象9前期工程費用主要

13、包括（）。A拆遷安置補償費B規劃費用C設計費用D可行性研究費用E“三通一平”費用10投標價格如果出現單項報價之和不等于總報價時，符合規定的處理方法有（）。A以總報價為準建設工程教育網整理B以單項報價之和修正總報價C以單價為準，重新計算總報價D雙方可以重新商議價格E該投標報價無效11金融機構在融出資金時，要遵循（）原則。A流動性B安全性C償還性D盈利性E地域性12金融機構進行項目貸款審查時，要進行(）工作。A客戶評價B項目評估C擔保方式評價D貸款綜合評價E環境評價13企業確定廣告預算的主要方法包括（）。A量力而行法B銷售百分比法C目標任務法D競爭對等法E談判法14下列房地產定價方法中，屬于競爭導

14、向定價的有（）。A認知價值定價法B價值定價法C領導定價法D挑戰定價法E隨行就市定價法15收益性物業管理中，影響有效毛收入的因素有（）。A潛在毛租金收入B空置損失C租金損失D其他收入E經營費用三、判斷題（共15小題，每題1分。請根據判斷結果，用“”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1房地產置業投資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規定的折舊年限相對于建筑物自然壽命和經濟壽命來說要短得多。（）2從理論上說，通過投資組合可將投資者所面對的風險完全抵消。（）3開發商成本利潤率等于開發投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經營收入與總開發成本之比

15、。（）4土地使用者可以通過出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權。 （）5居住區總用地是指居住區范圍內除公共建筑用地外的用地面積。（）6人們在房地產上享有的權利不是絕對的、無條件的，但一般是排他的。（）7在四象限模型中，如果需求量對租金特別敏感，則第一象限的需求曲線會變得與縱軸平行。（）8房地產市場預測中的定性預測方法主要用于短期預測。（）9“三項預測值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。（）10在評標期間，開發商與評標小組可以要求投標人回答或澄清某些含糊不清的問題，也可以要求投標者調整報價。（）11對于投資者認為經濟可行的房地產投資項目，其投資的財務內部收益率肯定要大于銀行貸款利率

16、。（）12在房地產抵押貸款時，銀行確定的抵押貸款成數越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（）13如果房地產開發公司想樹立高價格形象，則應采用奇數定價策略。（）14過高或過低的物業租金，都有可能導致業主利益的損失。（ ）15物業可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。（ ） 四、計算題（共2小題，20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位。）1某投資者以1.8萬元/m2的價格購買了一個建筑商積為60m2的店鋪；用于出租經營。該投資者以自有資金支付了總價款的30，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利

17、率為5.31基礎上上浮1.5個百分點，按年等額償還。經營費用為毛租金收入的25。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內的稅前現金回報率不低于12。試計算在還貸期內滿足投資者最低現金回報率要求的月租金單價（每平方米建筑面積月毛租金）。（8分）2某開發商于2000年8月1日投資開發一專業商場，開發期為3年，平均售價為0.8萬元/m2。2002年8月1日王某以1.1萬元m2的價格購買了其中50m2的店面，并向開發商支付了5萬元定金，產權持有期為47年。2003年8月1日開發商交房時，王某又支付了11.5萬元，余款由商業銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5，按年末等額付款方式償還。另外，

18、王某與一承租人訂了一份為期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租賃臺同。合同規定，第一年租金為每月150元/m2，此后租金按每年2的比率遞增，每年年來一次性收取。據估算每年的平均出租經營費用為3萬元。王某打算在出租期滿時，將此店面裝修后轉售，裝修費估計為6萬元。如果王某要求其自有資金在整個投資經營期的內部收益率迭到12，試計算屆時最低轉售單價（計算時點為2003年8月1日，不考慮裝修時間和轉售稅費，計算結果精確到元）。（12分）參考答案一、單項選擇題01.D02.A03.D04.A05.B06.B07.A08.C09.A10.B11.C12.A13.C14.B15.A16.B1

19、7.D18.B19.A20.A21.A22.A23.B24.B25.C26.A27.C28.A29.C30.D31.B32.B33.B34.A35.A二、多項選擇題1.ABC2.ABC3.ABC4.BD5.AB6.AB7.ABCD8.ACDE9.BCDE10.AB11.ABD12.ABCD13.ABCD14.CDE15.ABCD三、判斷題01.02.×03.×04.05.×06.07.×08.×09.10.×11.12.13.×14.15.四、計算題1購買商鋪總投資：18000×60=1080000元購買商鋪首付款

20、（初始投資、自有資金、權益投資）：1080000×30=324000元購買商鋪的貸款額（P）：1080000×70=756000元抵押貸款年還本付息額：i=1.5+5.31=6.81，n=10年A=Pi(1+i)n/(1+ i)n-1=756000×(6.81×)1+6.81)10/(1+6.81)10-1=106693.99元凈經營收入（利用現金回報率）：（凈經營收入-年還本付息額）/首付款=12所以：凈經營收入=首付款×12+年還本付息額=324000×12+106693.99=145573.99元有效毛租金收入=潛在毛租金收入=

21、凈經營收入+經營費用=145573.99+毛租金收入×25則：毛租金收入=145573.99/(1-25)=194098.65元最低月租金單價=毛租金收入，（可出租面積×12個月）=194098.65/(60×12）=269.58元/m22（1）現金流入現值：a租金收入現值：A1/(i-s)×1-(1+s)n/(1+i)n=150×12×50/(12-2)×1-(1+2)10/(1+12)10=54.6765萬元b轉售收入現值：/(1+12)10（2）現金流出現值：a定金：5×(1+12)=5.6萬元b追加首付款：

22、11.5萬元c貸款償還：總房價：50×1.1=55萬元貸款額（P）：55-(5+11.5)=38.5萬元年還本付息額：A=Pi/1-(1+i)-n=38.5×6.5/1-(1+6.5)-105.3555萬元折現值：P=A/i×1-(1+i)-n=5.3555/12×1-(1+6.5)-10 =30.2598d.出租成本：A/i×1-(1+i)-n=3/12×1-(1+12)-10=16.9507萬元裝修費用：6×(1+12)-10=1.9318萬元（3）轉售單價：令凈現值為0，則有：54.6765+/(1+12)10-5.6

23、-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0因此，=35.9216萬元轉售單價為：35.9216/50=0.7184萬元/m22004年全國房地產估價師執業資格考試房地產開發經營與管理試卷一、單項選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答寨中只有一個最符合題意。）1僅考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產自行車的廠房的投資風險小。這是因為前者比后者具有（ ）。A更長的經濟壽命B更顯著的各異性C更強的適應性D更專業的物業管理2下列房地產投資風險中，屬于系統風險的是（ ）。A比較風險B通貨膨脹風險C時間風險D資本價值風險3某投資市場的平均收益率為12，銀行貸

24、款利率為5.17，國債收益率為3.5，房地產投資的風險相關系統數為0.5那么，當前房地產投資的折現率為（ ）。A3.5B5.17C7.75D8.594某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2002年未完工轉入2003年繼續施工的房屋建筑面積為30萬m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2那么，該市房屋均平均建設周期為（ ）年。A0.5B1.5 C2 D3 5下列關于房地產市場特性的表述中。說房地產市場具有（ ）是不正確的。A供給非同質性B需求多樣性C競爭充分性D交易復雜性6產生房地產價格泡沫的主要誘因是（ ）。A土地稀缺B城市化進程快C競爭充分性D交易復雜性7房地產投資決策分析

25、主要包括（ ）和項目財務評價兩個部分。A價格分析B市場分析C產品分析D成本分析8開發商在申請領取施工許可證時，若建設工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的（ ）。A20B30C40D509由城市規劃管理部門核發的（ ），主要規定了用地性質、位置和界限。A選址規劃意見通知書B規劃設計條件通知書C建設用地規劃許可證D建設衛程規劃許可證10房地產開發商根據消費者對物業品牌的認知價值來制定價格的方法，屬于（ ）。A成本導向定價法B購買者導向定價法C競爭導向定價法D市場導向定價法11對某種特定的商品來說，下列關于市場容量概念的表述中，正確的是（ ）。A潛在市場>服務市場>有效市場

26、>合格的有效市場B服務市場>潛在市場>服務市場>合格的有效市場C潛在市場>有效市場>合格的有效市場>服務市場D潛在市場>服務市場>合格的有效市場>有效市場12某房產開發企業經過市場調研后，決定在某城市開發供老年人居住的“銀發公寓”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是（ ）模式。A選擇專業化B產品專業化C大量定制D單一市場集中化13下列行業中，（ ）中的企業盈利水平與企業規模、市場份額均有關。A批量行業B僵滯行業。C分塊行業D專業化行業14已知年利率為14，則按季度計息時的實際年利率為（ ）。A12.55B12.68C14.75D

27、15.0115某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2，則該購房者在第5年第6個月的還款額為（ ）元。A2277.4 B2281.9 C2728.8 D2741.9 16購置某物業用于出租經營，購買價格為100萬元，從購買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元。現金收支均發生在年初，目標收益為10，則該項目的動態投資回收期（ ）。A小于5年B在56年之間C在67年之間D在78年之間17下列關于房地產開發項目靜態評價指標的表述中，不正確的是（ ）。A成本利潤率是年成本利

28、潤率B成本利潤率是開發經營期的成本利潤率建設工程教育網C投資利潤率是項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率D投資利潤率是項目經營期內一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率18某物業的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元。年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33，則該項投資的稅前現金回報率為（ ）。A7.5B8.3C12.5D16.719對于一般的商用房地產投資項目，其償債備付率至少應大于（ ）。A1.2B1.5C120.5D16.720若某房地產投資項目的表面收益為18，年租金增長率為8，通貨膨脹率為6，則該項目房

29、地產投資的實際收益為（ ）。A9.26B10C11.32D1221某開發商向銀行申請了年利率6、期限為10年、按年等額償還的一筆總額100萬元的貸款，則該開發商第一年的還本收益為（ ）萬元。A6.00 B7.05 C7.59 D13.59 22某房地產投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2000萬元，經營期內的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為（ ）。A12B20C24D3023盈虧平均分析結果顯示：甲項目當售價下降30、成本上升60時，開發利潤（稅前）為0；乙項目當售價下降20成本上升50，開發利潤（稅前）為0因此，在抵

30、御售價和成本變動風險的能力方面（ ）。A甲項目強于乙項目B乙項目強于甲項目C甲項目與乙項目一樣強建設工程教育網D不能確定哪個項目強24房地產項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到（ ）的極值。A利潤為零B允許的最低經濟效益指標C最大費用建設工程教育網D最大利潤25下列因素中，屬于房地產置業投資項目主要不確定性因素的是（ ）。A容積率B空置率C，利息備付率D成本利潤率26下列不屬于房地產投資項目經濟評價靜態指標的是（ ）。A投資利潤率B投資回報率C貸款利率D成本利潤率27公共配套設施建設費在房地產開發項目投資估算的費用構成中屬于（ ）。A土地費用B前期工程費C房屋開

31、發費D管理費用28某房地產投資者以300萬元購入一個商業店鋪用于出租經營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構提供的利率為10、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權益投資回報率為（ ）。A10B11.27C14.18D22.5529下列貸款中，不屬于房地產開發貸款的是（ ）。A土地購置貸款B土地儲備貸款C土地開發貸款D建投貸款30下列選項中，不計入收益性物業經營費用的是（ ）。A抵押貸款還本付息B管理人員工資建設工程教育網C公共設施維修費建設工程教育網提供D保險費31下列關于計算貸款綜合風險度的系數

32、的表述中，不正確的是（ ）。A企業信用等級越高，信用等級系數值越高B貸款期限越長，期限系數值越大C項目風險越大，風險等級系數值越大建設工程教育網D用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數值較低32市場經濟條件下，物業租金水平豹高低主要取決于（ ）。A經營成本B物業檔次C業主目標收益要求D同類型物業的市場供求關系33王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積波及系數計算上與業主發生了分歧，后經測量得出以下數據：出租單元內使用面積30m2，外墻面積6m2，單元間分隔墻面積8m2，公攤面積3m2那么，可出租面積應為（ ）m2 A33 B40 C43 D47 34物業管理公司在選擇零售

33、商作為零售商業物業的租戶時，首先要考慮的因素是（ ）。A零售商的財務能力B零售商需要的服務C零售商組合與位營分配D零售商的聲譽建設工程教育網35某單位擁有的一出租物業的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應繳納的年房產稅數額為（ ）萬元。A42.0 B50.4 C60.0 D72.0二、多項選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）1一般來說，房地產投資風險分析主要包括（ ）等分析。A投資資金的安全性B項目定位的科學性C期望收益的可靠性D投資項目的變現性E資產管理的復

34、雜性2房地產市場結構包括（ ）。A總量結構B區域結構C產品結構D供求結構E資金結構3從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現在（ ）。A第一階段B第二階段初期C第三階段初期D第三階段E第四階段4制定租售方案的工作內容主要包括（ ）。A租售選擇B宣傳手段選擇C租售進度安排D廣告設計及安排E租售價格確定5隨著市場細分化研究的深入，在房地產營銷中引入了“彌隙市場”的概念：彌隙市場的特點是（ ）。A消費者愿意支付較高的價格B企業處于領導地位C消費者以年輕人為主建設工程教育網D商品住宅多為豪宅E以投資性購買為主6按照消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，形

35、成不同偏好的細分市場的模式是（ ）。A同質偏好市場B分散偏好市場C個別偏好市場D集群偏好市場E彌隙市場7現金流量圖是進行復利計算和投資分析的有效輔助工具，現金流量圖中的時間點“零”是（ ）。A資金運動的時間始點B日歷年度的年初C某一基準時刻D既不能現金流出也不能有現金流入的時間點E既可有現金流入也可有現金流出的時間點建設工程教育網8在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（ ）。A折舊和攤銷B投資回收C投資回報D未分配利潤E權益融資9房地產置業投資的效果主要表現為（ ）等。A企業實力提升B租金收入C對社會貢獻增加D物業增值E物業權益份額增加10房地產開發前期的規劃管理包括（

36、 ）。A開發項目的選址定點審批B規劃設計條件審批C規劃設計方案審批D核發建設用地規劃許可證E核發建設用地批準書11房地產開發項目財務評價的基本報價表包括（ ）。A總投資估算表B現金流量表C資金來源與運用表D損益表建設工程教育網E資產負債表12以出讓方式取得城市熟地的土地使用權時，土地使用權出讓的地價款包括（ ）。A建筑安裝工程費B土地使用權出讓金C拆遷補償費D公共配套設施建設費E城市基礎設施建設費13債務融資的資金融出方所獲得的報酬有（ ）。A項目投資形成的可分配利潤B協議中所規定的貸款利息C協議中規定的有關費用D租售收益建設工程教育網E股息14物業管理企業在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要

37、因素有（ ）。A可出租或可使用面積B出租方的商業信譽C基礎租金與市場租金D出租單元的面積規劃和室內裝修E物業管理企業的經營業績15影響房地產市場區域形狀和大小的關鍵因素有（ ）。A自然特征，如山地和河流等B細分市場C人口密度的大小D該區域發展的類型和范圍E競爭性項目的區域建設工程教育網三、判斷題（共15小題，每題1分。請根據判斷結果，用“”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1當房地產開發投資者將建成后的房地產用于出售、出租或經營時，其投資均屬于長期投資。 （ ）2購買住房抵押支持證券的個人和機構，是房地產間接投資者。 （ ）3在進行風險分

38、析時，期望收益的標準勞差值越小，表明該項目風險越大。 （ ）4通貨膨脹對房地產投資只有負面影響。 （ ）5房地產空間市場決定房地產租金，資產市場訣定房地產價格。 （ ）6房地產市場自然周期的第三階段始予供求轉折點，此時房地產空置率低于合理空置率。 （ ）7當某房地產投資項目的基準收益率大于銀行貸款利率且該項目在經濟上又是可行的，那么其資本金的內部收益就大于全投資內部收益率。 （ ）8在房地產開發中，開發商所投入的資金大部分以固定資產形式存在于房地產商品中。所以對開發商來說，不論其開發模式如何，其投入開發的資金大部分均不屬于流動資金的性質。 （ ）9開發商成本利潤率是開發經營期利潤率，且年成本利

39、潤率不等于成本利潤率除以開發經營期的年數。（ ）10在房地產投資分析中，若不能確定各風險因素未來發生的概率，則盈虧平衡分析就無法進行。 （ ）11在非線盈虧平衡分析中，有可能出現多個盈虧平衡點。 （ ）12假如房地產項目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產開發商對象權益投資比例越高，其資本金的收益率也越高。 （ ）13個人住房抵押貸款屬于購房者的消費信貸，通常與開發商沒有直接關系，因此無論是期房還是現房，金融機構發放的個人住房抵押貸款風險只來自于申請貸款的購房者。建設工程教育網 （ ）14雖然開發商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發建設貸款，但該在建工程在竣工驗收前仍可以被銷售。 （ ）1

40、5租期越長，租金水平可能越低，因此業主盡量避免簽訂長期租約。 （ ）四、計算題（共2小題，20分。要求列出算式，計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計劃結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位。）1張某于2000年1月1日以50萬元購得一套住宅，購房款中60來自銀行提供的年利率為6、期限為15年、按月等額償還的個人住房抵押貸款。現張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關的抵押債務轉讓給李某。根據李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日，年利率為6，按月等比遞增式還款（月等比遞增比率為0.2）問李某在新還款方案下的首次

41、月還款額多少？（8分）2某開發商購得一宗商業用地使用權，期限為40年，擬建一商場出租經營。據估算，項目的開發建設期為2年，第3年即可出租。、經過分析，得到以下數據：建設工程教育網（1）項目建設投資為1800萬元。第1年投資1000萬元。其中資本金400萬元；第2年投資800萬元，其中資本金230萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10。建設期只計息不還款，第3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。（2）第3年租金收入、經營稅費、經營成本分別為2000萬元、130萬元、600萬元。從第4年起每年的租金收入、經營稅費、經營成本允別為2500萬元、150萬元、650萬元。

42、（3）計算期（開發經營期）取20年。請根據以上資料，完成下列工作：建設工程教育網（1）編制資本金現金流量表。（不考慮所得稅）（2）若該開發商要求的目標收益率為15；計箕該投資項目的凈現值。（所有的投資和收入均發生在年末）（12分）參考答案一、單項選擇題1C 2B 3B 4B 5C6C 7B 8B 9A 10B11C 12D 13D 14C 15A16D 17A 18A 19A 20C21C 22D 23A 24B 25B26C 27C 28D 29B 30A31A 32D 33B 34D 35D二、多項選擇題1ACDE 2ABCD 3AB 4ACE 5AB6ABD 7ACE 8ABD 9BDE

43、 10ABCD11BCDE 12BCE 13BC 14ACD 15ACDE三、判斷題1× 2 3× 4× 56 7 8× 9 10×11 12× 13× 14 15×四、計算題1.第一種解法：已知：i=6 i'=6/12=0.5 s=0.2n=15×12=180 m=5×12=60（1）抵押貸款額P=50×60=30萬元（2）張某月還款額第二種解法：已知：P=50×60=30萬元i=6/12=0.5n=15×12=180（1）張某月還款額：A=Pi(1i)n

44、(1i)n-1300000×0.5%×（1+0.5%）180（1+0.5%）180-1 =2531.57（2）張某5年共還款：（3）2005年1月1日李某共欠銀行款額：F2=p(1+i)n =300000×(1+0.5)60 =404655.06元F3=F2-F1=228027.34元（4）略（同原答案）第三種解法：已知：P=50×60=30萬元 i=6/12=0.5 n=15×12=180（1）張某月還額：APi(1i)n/(1i)n-1=300000×0.5%×(1+0.5%)180/(1+0.5%)1801 =2531

45、.57（2）張某5年共還款額：A=2531.57元 i=0.5 n=12×5=60（3）張某拭欠銀行貸款額：P2=(300000-P1)=169053.12元F1=169053.12×(1+0.5）60=228027.33元（4）略（同原答案）2.第一種解法：（1）借款需要量的計算見下表。年份內容12合計建設投資10008001800資本金400230630銀行借款600570（2）借款還本付息表見下表。年份內容12345合 計年初借款累計06301291.5861.0430.5當年借款6005701170當年應計利息3091.5121.5當年還本430.5430.5430.5當年利息支付129.1586.1043.05年末借款累計6301291.5861.043050當年利息=年初借款累計+當年借款2×年利率各年還本=1291.5/3=430.5（3）資本金現金流量表（稅前）見下表。年份內容0123 456201.現金流租金收入20002500250025002.現金流出資本金400230經營成本600650650650經營稅金130150150150本金償還430.5430.5430.5利息支付129.1586.1043.053.凈現金流量0-400-230710.351183.41226.451700（4）凈現值：第二種解法：（1）第1