1、質量手冊:采購控制工作程序質量手冊：選購掌握程序1目 的對服務過程及供方進行掌握，確保所選購的產品和供方供應的服務符合規定要求。2范 圍適用于對服務所需的原輔材料選購、擔當服務項目分包合同的服務項目供方供應服務的掌握，對供方進行選擇、評價和掌握。3職 責3.1 管理部a.負責按公司的要求組織對供應選購物資及擔當分承包合同的供方進行評價，編制合格從主名錄，對供方的供貨、服務業績定期進行評價，建立供方檔案。b.負責制定選購方案，執行選購作業。c.負責審批日常服務分承包合同。3.2 管理者代表負責審核合格供方名錄，并上報總經理批準。3.3 選購物資、接受服務的相關部門質量檢查員負責對選購物資的質量進

2、行檢測，對供方供應的服務質量進行監督。4 程 序4.1選購物資4.1.1 選購物資分類。管理部根椐對服務質量影響程度分為：a、重要物資：修理建材、五金、機電及工作服、保安器材、清潔用品等；b、一般物資：零星選購的工具、修理與檢測設備等。4.1.2 選購物資的申請a、各部門根椐實際狀況填寫請購單，金額在500元以下的報經理審批，500元以上的由經理確認，報總經理批準。b、請購單應清晰寫明物資名稱、規格、數量、價格、申請購買時間、用途、質量要求等。4.1.3 選購實施a、管理部負責實施選購。對于重要物資，應由合格物資供方名錄中選擇供方。對于第一次選購的重要物資供方，應與其簽訂選購合同，明確品名、規

3、格、質量要求、技術標準、驗收條件、違約責任及供貨期限等；b、選購前選購員應對選購單核實，在與供方溝通前，應確保規定的選購要求是充分的。4.1.4 選購物資的驗證4.1.4.1 對選購的物資可以有如下幾種驗證方式：a由各部門質量檢查員進行進貨驗證；b由業主或住戶在本公司現場實施驗證；c由本公司在供方現場實施驗證；d由業主或住戶在供方現場實施驗證。對于后兩種狀況，管理部應在選購文件中規定驗證的支配和產品放行的方法。4.1.4.2 驗證活動可包括：檢驗或試驗、外觀檢查、試用、供應合格證明文件等方式。不同的物資根椐檢驗規程規定不同的驗證方式。4.1.4.3 業主或住戶的驗證不能免除本公司供應合格物品的

4、責任，也不能排解其后業主或住戶拒收的可能。4.1.5 選購信息4.1.5.2本公司的選購文件包括：選購方案、選購單、選購物資分類明細表、選購合同及附件等，由管理部保管。在與供方溝通前，應由相應的發放部門負責人對選購要求是否充分進行審批。4.2 服務項目分承包4.2.1 公司物業管理日常服務有如下分包項目：a清潔、排污；b機電設備修理、保養；c綠化；d房屋本體修理、保養；e保安。4.2.2 由公司接受服務的相關部門確定相應分包服務方式報管理部審批，管理部代表公司與供方簽定服務項目分包合同，合同應包括服務項目、完成時間、質量標準、應負責任等。4.2.3 對供方服務的驗證。由管理部相關人員對供方服務

5、質量進行監督管理，驗證方法可包括：a管理部會同接受服務部門對供方服務質量進行驗收；b征求業主和住戶對供方服務質量的看法。驗證方式應在服務項目分包合同中賜予明確規定。4.2.4 服務項目分承包的有關信息a供方法人資格證明文件；b服務業績證明材料；c相關部門供應的服務質量報告；d服務項目分承包合同。在與供方溝通前，應確保規定的服務要求是充分的。上述資料由管理部保管。4.3 對選購物資供方的評價4.3.1 合格供應商的條件a具備持續穩定的合格產品供貨渠道；b具有良好的供應物資業績；c具有質量保證力量的證明（必要時）；d價格合理e服務良好。4.3. 2 管理部根椐選購物資要求和服務需要，通過對物資、服

6、務的質量、價格、履約率等進行比較，選擇合格的供方，填寫物資供方評定記錄表。對同類的供貨物資和服務，應同時選擇幾家合格的供方以供比較。管理部負責建立并保存合格供方的質量記錄。根椐供應物資有服務的類別及其質量保證力量，明確對供方的掌握方式和程度。 4.3.3 對有多年業務往來的重要物資供方和日常服務供方，應供應其質量證明文件和定期檢查記錄，以證明其質量保證力量，適當時包括以下內容：a質量管理體系認證證書；b本公司對供方質量管理體系進行審核的結果；c本公司及供方其他顧客的滿足程度調查；d供方產品或財務的質量、價格、交貨、服務力量等的檢查記錄；e供方的財務狀況及服務和支持力量等。4.3.4 對第一次供

7、應重要物資的供方，除供應充分的書面證明材料外，對物資應經樣品檢驗及小批量試用，證明合格才能供貨。詳細步驟如下：a新供方根椐供應的技術要求供應少量樣品；b使用部門的質量檢查員對樣品進行驗證，出具相應的驗證報告，并填寫物資供方評定記錄表中相應欄目，反饋給管理部；c樣品如不合格可再送樣，但最多不能超過兩次；d樣品驗證合格后，管理部通知供方小批量供貨，經質量檢查員進貨驗證合格后，交使用部門試用，并由使用部門出具相應試用后的驗證報告，并填寫物資供方評定記錄表中相應欄目，反饋給管理部；e小批量進貨驗證或試用不合格則取消其供貨資格。樣品驗證、小批量試用均合格的供方經管理者代表審核、總經理批準后，可列入合格物

8、資供方名錄；f零星選購物資供方，質量檢查員對其進貨驗證記錄即為對此供方的評價。4.3.5 對連續兩次供應物資有嚴峻不合格的物資供方，應取消其供方資格。4.4 服務供方的評價4.4.1 合格服務供方應具備的條件：a、應在工商部門注冊、具有法人資格；b、有從事過類似服務項目的優良業績；c、良好的質量保證力量；d、有擔當相應服務項目的工作條件和實力；e、服務供方在供應服務之前，應向相關部門提交對分承包項目的服務報告，報告內容必需有分包責任人、服務標準、分包服務方案、完成時間、質量保證等。4.4.2 對多年己擔當服務項目的供方的評價；a、根椐4.4.1條款規定的條件，供方應供應充分的證明材料；b、公司

9、接受服務的部門負責對其相應服務項目供方進行評價，填寫服務供方評定記錄表，對其服務質量、工作力量等予以評價。4.4.3 對第一次供應服務的供方的評價；a、管理部根椐服務供方的營業執照、人員素養技能證明材料、市場調查業績及所供應服務的初次試用，進行供方的初步選擇；b、試用期為一個月，管理部及接受服務的部門對其服務質量進行檢查，管理部填寫服務供方評定記錄表。4.4.4 對全部合格的服務供方應列入合格服務供方名錄，報管理者代審核，總經理批準。4.4.5 對合格的服務供方在服務過程中消失的嚴峻不合格，管理部應填寫不合格服務通知單，通知服務供方限期改正。管理部應按要求跟蹤驗證訂正效果，如連續兩次仍不符合要

10、求，管理部應報公司相關部門審核，經主管領導批準后，可取消服務供方的資格。4.5 對合格供方的定期復評4.5.1 管理部每年對合格物資供方進行一次跟蹤復評，填寫物資供方業績評定表，評價時按百分制，質量評分占60%，交貨期評分占20%，其他（如價格、售后服務等）占20%。評定總分低于60（如質量評分低于42），應取消其合格供方資格；如因特別狀況留用，應報管理者代表批準，但應加強對其供應物資的進貨驗證，并執行4.3.4條款。連續其次次評分仍不及格，應取消其供貨資格。4.5.2 接受供方服務的部門，每年對長期服務供方進行一次跟蹤復評，填寫服務供方業績評定表，評價時按百分制，服務質量評分占60%，按期完成服務評分占20%，其他（如價格、服務態度等）占20%。評定總分低于60（如質量評分低于42），應取消其合格供方資格；如因特別狀況留用，應報管理者代表批準，但應加強對其供應服務的驗證，并執行4.