1、假設開發法及其運用要求1.熟悉假設開發法的含義；2.熟悉假設開發法的理論依據；3.掌握假設開發法適用的估價對象；4.掌握假設開發法估價需要具備的條件；5.熟悉假設開發法估價的操作步驟；6.掌握假設開發法的基本公式；7.熟悉現金流量折現法和傳統方法的定義；8.掌握現金流量折現法和傳統方法的區別；9.熟悉握現金流量折現法和傳統方法的優缺點；10.掌握假設開發法測算中各項的求取方式；第一節假設開發法概述1.假設開發法的含義簡要地說，假設開發法是根據估價對象預期開發完成后的價值來求取估價對象價值的方法。具體地說，假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發建設的必要支出及應得利潤，然后將開發完成

2、后的價值減去后續開發建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。本質與收益法相同，是以房地產的預期未來收益為導向來求取房地產的價值。具體為預測的開發完成后的價值減去預測的后續開發建設的必要支出及應得利潤后的余額。2.假設開發法的理論依據（熟悉）理論依據預期原理和地租原理（一次性的剩余價格）表現形式評估新開發的房地產價值的成本法的倒算法假設開發法與成本法兩者主要區別：成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發完成后的房地產價值。假設開發法中開發完成后的房地產價值已事先通過預測等方法得到，需要求取的是土地價值。3.假設開發法適用的估價對象（掌握）適用對象，凡是具有開發或再開發潛力并且其開發完

3、成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產具體包括：可供開發建設的土地、在建工程、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產不適合采用假設開發法的項目：應有規劃條件但規劃條件尚未正式確定的待開發房地產，難以采用假設開發法估價；如仍需要估價，一定要把對規劃條件的假設在估價報告中特別提示除了用于房地產估價，還可以用于房地產開發項目投資分析假設開發法用于估價與用于投資分析的區別：在選取有關參數、系數和測算有關數值時，估價是站在一個典型的投資者的立場上（公允的、客觀的），而投資分析是站在某一個特定的投資者的立場上假設開發法在投資分析中提供的三種數值測算待開發房地產的最高價格測算房地產開發項目的預

4、期利潤測算房地產開發中可能出現的最高費用4.假設開發法適用的條件（掌握）假設開發法測算可靠程度的兩個關鍵預測（兩要點）是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷房地產的最佳開發利用方式。是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確預測開發完成后的價值。外部條件良好的社會經濟環境（三方面）要有統一、嚴謹及健全的房地產法規要有明朗、穩定及長遠的房地產政策要有全面、連續及開放的房地產信息資料庫【2011年真題】在假設開發法估價中，為確定估價對象的最佳開發利用方式，應確定的主要內容有（）。A.用途B.區位C.建筑規模D.建筑檔次E.房地產開發企業答疑編號950276090101 

5、【答案】ACD【解析】區位是既定的，無法選擇；參見教材P320。【2011年真題】某舊商業綜合樓，裝修改造完成后租期尚有5年，承租人有兩種裝修改造方案：一是重新裝修但不改變用途，裝修費為180萬元，每年凈收益比裝修前增加50萬元；二是重新裝修且改變用途，裝修費為300萬元，每年凈收益比裝修前增加80萬元。假定報酬率為10%，則承租人應選擇第二個方案。（）答疑編號950276090102 【答案】錯誤【解析】第一種增加價值-180+50/10%×（1-1/1.15）=9.54萬元第二種增加價值-300+80/10%×（1-1/1.15）=3.26萬元【2006年真題

6、】下列關于假設開發法的表述中，不正確的是（）。A.假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價值的成本法的倒算法B.運用假設開發法可測算開發房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用C.假設開發法適用的對象包括待開發的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房D.假設開發法通常測算的是一次性的價格剩余答疑編號950276090103 【答案】C【解析】參見教材P321。【2006年真題】假設開發法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關參數和測算有關數值時，投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。（）答疑編號950276090104 【答案】錯

7、【解析】參見教材P321。6.假設開發法的操作步驟（熟悉）運用假設開發法估價一般分為以下6個步驟：調查分析待開發房地產狀況；選取最佳的開發利用方式，確定開發完成后的房地產狀況；預測后續開發經營期；預測開發完成后的價值；預測后續必要支出及應得利潤；測算待開發房地產的價值。調查分析待開發房地產狀況：包括：地塊的區位狀況，地塊的實物狀況，地塊的規劃條件，土地權利最佳開發利用方式的內容：包括：用途、建筑規模和檔次選取最佳用途要考慮的因素：地塊的位置的可接受性，用途的現實社會需要程度，未來發展趨勢【2006年真題】假設開發法中，選擇最佳的開發利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位

8、置的（）。A.可接受性B.保值增值性C.現實社會需要程度D.未來發展趨勢E.固定性答疑編號950276090105 【答案】ACD【解析】參見教材P323。第二節假設開發法的基本公式1.最基本的公式（掌握）待開發房地產的價值開發完成后的價值后續必要支出及應得利潤已完成部分已完成的工作和相應的支出及利潤，已包含在估價對象的價值內，不應作為扣除項目。后續的部分得到估價對象以后到把它開發建設完成還需要開展的各項工作和相應的必要支出及應得利潤根據待開發房地產的狀況和開發完成后的房地產狀況相結合，有七種情形：估價對象為生地，在生地上進行房屋建設估價對象為生地，將生地開發成熟地估價對象為毛地，在

9、毛地上進行房屋建設估價對象為毛地，將毛地開發成熟地估價對象為熟地，在熟地上進行房屋建設估價對象為在建工程，將在建工程續建成房屋估價對象為舊房，將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房根據開發完成后的房地產經營方式：銷售、出租、營業2.求生地價值的公式（掌握）在生地上進行房屋建設的公式生地價值開發完成后的價值取得生地的稅費由生地建成房屋的成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發利潤將生地開發成熟地的公式生地價值開發完成后的熟地價值取得生地的稅費由生地開發成熟地的成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發利潤3.求毛地價值的公式（掌握）毛地價值開發完成后的價值毛地取得稅費由毛地建成房屋的成本管理費用銷

10、售費用投資利息銷售稅費開發利潤毛地價值開發完成后的熟地價值毛地取得稅費由毛地開發成熟地的成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發利潤4.求熟地價值的公式（掌握）熟地價值開發完成后的價值熟地取得稅費由熟地建成房屋的成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發利潤5.求在建工程價值的公式（掌握）在建工程價值續建完成后的價值在建工程取得稅費續建成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費續建利潤6.求舊房價值的公式（掌握）舊房價值重新改造或改變用途后價值舊房取得稅費重新改造或改變用途的成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費利潤7.適用于開發完成后的房地產銷售的公式（掌握）待開發房地產的價值采用市場法測算的開發完成

11、后的價值后續必要支出及應得利潤8.適用于開發完成后的房地產出租或營業的公式（掌握）待開發房地產的價值采用收益法測算的開發完成后的價值后續必要支出及應得利潤第三節動態分析法和靜態分析法一、動態分析法和靜態分析法的定義假設開發法的具體估價方法，有動態分析法和靜態分析法。房地產的開發周期一般較長，其土地取得成本和后續的建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費以及開發完成后的價值等所發生的時間通常不同，特別是那些大型的房地產開發項目。因此，運用假設開發法估價應當考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值有兩種方式：一是折現的方式，以下將這種方式下的假設開發法稱為動態分析法；二是計算投資利息的方式，以下將這

12、種方式下的假設開發法稱為靜態分析法。現金流量是指一個項目（方案或企業）在某一特定的時期內收人和支出的資金數額。現金流量分為現金流入量、現金流出量和凈現金流量。資金的收人稱為現金流入，相應的數額稱為現金流入量。資金的支出稱為現金流出，相應的數額稱為現金流出量。現金流人通常表示為正現金流量，現金流出通常表示為負現金流量。凈現金流量是指某一時點的正現金流量與負現金流量的代數和，即：凈現金流量=現金流入量現金流出量二、動態分析法與靜態分析法的區別動態分析法與靜態分析法主要有下列3大區別：（1）對開發完成后的價值和后續的建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在靜態分析法中主要是根據價值時點（通

13、常為現在）的房地產市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在價值時點的金額。而在動態分析法中，是模擬房地產開發經營過程，預測它們未來發生的時間以及在未來發生時的金額，即要進行現金流量預測。（2）靜態分析法不考慮各項收入、支出發生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發完成之時，既不考慮預售，也不考慮延遲銷售；而動態分析法要考慮各項收入、支出發生的時間不同，即首先要把它們折算到同一時間上，然后再相加減。（3）在靜態分析中投資利息和開發利潤都單獨顯現出來，在動態分析中這兩項都不顯現出來，而隱含在折現過程中。三、動態分析法和靜態分析法的優缺點從理論上講，

14、動態分析法測算出的結果比較精確，但測算過程復雜；靜態分析法測算的結果比較粗略，但測算過程相對簡單一些。就它們的精確與粗略而言，在現實中可能并不完全如此。第四節假設開發法的估價前提假設預測該商品房在建設工程的后續建設期，通過比較法得到了類似商品房的正常建設期為3年，該在建工程的正常建設期為2年，則在該在建工程由現房地產開發企業續建完成的情況下，其后續建設期為1年。但如果是該在建工程要被人民法院強制拍賣，則還應加上由現房地產開發企業轉為其他房地產開發企業的“換手”的正常期限，如需要辦理有關變更等交接手續，相當于產生了一個新的“前期”。如果“換手”的正常期限為 0.5 年，則該在建工程的后續建設期為

15、 1.5 年。在“換手”的情況下，不僅會有一個新的“前期”，通常還會發生新的“前期費用”，因此在估算后續開發的必要支出時，還應加上這部分“前期費用”。由上可見，假設開發法的估價前提有3種：估價對象仍然由其業主開發完成，可將這種估價前提稱為“業主自行開發前提”；估價對象要被其業主自愿轉讓給他人開發完成，可將這種估價前提稱為“自愿轉讓開發前提”；估價對象要被迫轉讓給他人開發完成，可將這種估價前提稱為“被迫轉讓開發前提”。同一估價對象在這三種不同的估價前提下運用假設開發法估價，評估出的價值往往是不同的。一般情況下，自己開發前提下評估出的價值要大于自愿轉讓前提下評估出的價值，自愿轉讓前提下評估出的價值

16、要大于被迫轉讓前提下評估出的價值。但需要指出的是，在運用假設開發法時究竟應采用上述哪種估價前提進行估價，不是估價師可以隨意假定的，必須根據估價目的和估價對象所處的實際情況來選擇，并應在估價報告中充分說明理由。房地產抵押估價和房地產司法拍賣估價，一般應采用“被迫轉讓前提”。第五節最佳開發經營方式的選取選取最佳開發經營方式之前，應調查、分析待開發房地產狀況和當地房地產市場狀況，然后選取最佳開發經營方式并確定未來開發完成后的房地產狀況。下面以評估政府有償出讓國有建設用地使用權的價格為例予以說明。在中國現行土地使用制度下，政府有償出讓國有建設用地使用權的土地，主要是房地產開發用地，它可能是熟地，也可能

17、是毛地或生地。政府出讓國有建設用地使用權的方式主要有招標、拍賣、掛牌和協議四種。無論是采取哪種出讓方式，政府都需要對這類房地產開發用地進行估價，以確定其招標底價、拍賣底價（保留價）、掛牌底價、協議出讓最低價或者做到心中有數。投標人、競買人、土地使用者也需要對這類房地產開發用地進行估價，以確定其報價或出價。這類房地產開發用地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、使用期限等限制條件，通常政府在事先已明確，投標人、競買人、土地使用者如果取得了該類土地，只能在政府的這些限制條件下開發利用。因此，政府的這些限制條件，也是評估這類房地產開發用地的價值時必須遵守的前提條件。調查、分析該類房地產開發用地

18、的狀況主要包括下列方面：（1）弄清土地的區位狀況，包括3個層次：土地所在城市的性質；土地所在城市內的區域的性質；具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的用途服務。例如，位于上海浦東新區的一塊房地產開發用地需要估價，弄清該塊土地的區位狀況，需要弄清上海的性質和地位，浦東新區的性質和地位，浦東新區與上海老市區的關系以及政府對該區的政策和規劃建設設想等，此外還要弄清這塊土地在該區內的具體坐落狀況，包括交通條件、外部配套設施、周圍環境等。（2）弄清土地的實物狀況，包括面積、形狀、地形、地勢、地質條件、開發程度等。弄清這些，主要是為預測后續開發的必要支出服務。（3）弄清土地的權益狀況，特別是規劃條件

19、和將擁有的土地權利。弄清規劃條件包括弄清土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等。弄清將擁有的土地權利包括弄清土地權利性質、使用期限、能否續期，以及對該房地產開發項目及建成后的房地產轉讓、抵押、出租甚至價格等的有關規定等。弄清規劃條件主要是為選取最佳的開發利用方式、確定未來開發完成后的房地產狀況服務。弄清將擁有的土地權利主要是為預測開發完成后的房地產市場價格、租金等服務。在調查、分析了房地產開發用地的狀況和當地房地產市場狀況后，便可以選取最佳的開發利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規模、檔次等。這些都要在規劃允許的范圍內選取，也就是說在規劃條件給定的范圍內的最佳。在選取最佳的開發利用方式

20、中，最重要的是選取最佳的用途。選取最佳的用途要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現實社會需要程度和未來發展趨勢，或者說，要分析當地市場的接受能力，即在項目建成后市場上究竟需要什么類型的房地產。例如，某宗土地的規劃用途為賓館或公寓、寫字樓，但在實際估價中究竟應選擇哪種用途？這首先要調查、分析該土地所在城市和區域賓館、公寓、寫字樓的供求關系及其走向。如果對賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，表現為客房入住率、寫字樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加，而在未來幾年內能提供的數量又較少時，則應選擇該土地的用途為公寓。第六節假設開發法測算中各項的求取一、后續開發經營期為了預測開發完成

21、后的價值和后續開發的各項必要支出發生的時間及金額，便于進行折現或測算投資利息，首先需要預測后續開發經營期（以下簡稱開發經營期）。開發經營期的起點是（假設）取得估價對象（待開發房地產）的日期（即價值時點），終點是未來開發完成后的房地產經營結束的日期。開發經營期可分為建設期和經營期。2.開發完成后的價值（掌握）開發完成后的價值對應的房地產狀況（房地產狀況），不同的房地產狀況對應不同的價值，有時還包括其它財產（如動產、權利等）的價值。開發完成后的價值對應的時間（市場狀況）開發完成的價值對應的時間不一定是開發完成之時，有三種情況：一般銷售的，預測它在開發完成之時的房地產市場狀況下的價值。預售的，則預測

22、它在預售時的房地產市場狀況下的價值。如果需要延遲銷售的，預測它在延遲銷售時的房地產市場狀況下的價值開發完成后的價值的預測方法：銷售的，通常采用市場法并考慮類似房地產市場價格的未來變動趨勢，或者采用市場法與長期趨勢法相結合，比較的單位一般為單價而不是總價。出租或營業的房地產，可先預測其租賃或經營收益，再采用收益法將該收益轉換為價值。注：假設開發法中，開發完成后的價值，可以用市場法，也可以用收益法，但是不能用成本法求取開發完成后的價值（變成成本法了）。【2011年真題】關于假設開發法的說法，錯誤的是（）。A.運用假設開發法估價，開發完成后的價值可以采取收益法求取B.投資利息和開發利潤只有在傳統方法

23、中才需要測算C.假設開發法中測算的“扣除項目”金額本質上應是預測的扣除項目在未來發生時的值D.在預測開發完成后的價值時，應將估價作業時的類似房地產的市場價格作為開發完成后的價值答疑編號950276090106 【答案】D【解析】A只要可以預測開發完成后的收益（如出租或自營用途的房地產），就可以收用益法求取開發完成后的價值；B現金流量折現法，不需要測算利息和開發利潤，體現在折現過程中；C扣除項目實際上還沒發生，是未來要發生的；D在預測開發完成后的價值時，不能將估價作業時的類似房地產的市場價格作為開發完成后的價值，而應該結合未來的變動趨勢，如長期趨勢法。參見教材P331。【2011年真題

24、】某房地產開發項目建筑面積3850，建設期2年，根據市場調查分析，該項目建成時可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時的平均單價為2850元，折現率為15%。開發完成后的房地產于建設期初的價值為（）萬元。答疑編號950276090107 【答案】C【解析】3850×2850×（50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153） 【2010真題】在假設開發法中，開發完成后的價值是指開發完成后的房地產狀況對應的價值，開發完成后的價值對應的時間，不一定是開發完工之時。答疑編號950276090108 【答案】正確【解析】開發完成后

25、的價值對應的時間，可以是完工的時間，也可以在其之前（如提前預售），也可以在其之后（如出租后出售）。參見教材P331。3.后續必要支出及應得利潤后續必要支出項目，估算方法與成本法中相同。與成本法中估算的區別：它本質上應是預測的扣除項目在未來發生時的值，而不是在估價時點時的值它們是在取得待開發房地產之后至把待開發房地產開發完成的必要支出及應得利潤，而不包括在取得待開發房地產之前所發生的支出及應得的利潤投資利息和開發利潤，只有在傳統方法中才需要測算。現金流量折現法中，包含在折現率中考慮了。應計息的項目（銷售稅費一般不計息）未知的需要求取的待開發房地產的價值取得待開發房地產的稅費后續的開發成本、管理費

26、用和銷售費用計息期待開發房地產價取得的稅費假設一次性取得時支付，因而發生的時間是估價時點后續的開發成本、管理費用、銷售費用通常假設為所發生的時間段的期中利潤的計算與成本法中的利潤相同【2011年真題】采用假設開發法的傳統方法估價時，應計息項目包括后續的開發成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費等。（）答疑編號950276090109 【答案】錯誤【解析】參見教材P332。銷售稅費是不計算利息的。【2009年真題】在假設開發的現金流量折現法中，待開發房地產取得稅費、后續開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據估價時的相應市場水平估計出來。答疑編號950276090110

27、0;【答案】錯誤【解析】是根據這些項目未來發生時候的數值，而不是估價時點的數值。參見教材P332。4.折現率（掌握）是采用現金流量折現法時需要確定的重要參數，與報酬資本化法中的報酬率的性質和求取方法相同。具體應等同于同一市場上相同或類似房地產開發項目所要求的平均報酬率。本質上體現了資金的利率和開發利潤率兩部分，所以用現金流量折現法時，利息和利潤就不需要再另外計算了。包含在折現率中予以考慮了。五、測算中的其他有關問題假設開發法本質上是一種收益法，在上述測算中只講了通常情況下的開發完成后的房地產價值這種收入，在實際估價中特別是評估投資價值時，有時還應考慮某些額外的收入、節省的費用或無形收益。例如，

28、深圳市 1987 年12月1日首次公開拍賣的一塊面積為8588m2的國有土地50年使用權，從當時預測的開發完成后的房地產價值減去建設成本等必要支出及應得利潤后的余額來看，價值也許不高，但由于是國內首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了該塊土地后會附帶取得一些意想不到的社會效果。例如，隨著對這種改革開放措施的廣泛宣傳，實際上也就間接地對該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用。因此，這塊土地的成交價格比較高是較自然的（當時該塊土地的拍賣底價為200萬元人民幣，最后成交價格為 525萬元人民幣，比拍賣底價高了很多）。第七節假設開發法總結和運用舉例一、假設開發法總結 對上述假設開發法的內容進行歸納總結可知：假

29、設開發法本質上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。根據考慮資金時間價值的方式不同，假設開發法分為動態分析法和靜態分析法。假設開發法適用的估價對象是具有開發或再開發潛力并且開發完成后的價值可以采用比較法、收益法等方法求取的房地產，簡稱為待開發房地產。假設開發法的測算結果為估價對象開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤。運用假設開發法估價的關鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開發房地產狀況；另一頭是未來開發完成后的房地產狀況。然后假設將待開發房地產狀況“變成”未來開發完成后的房地產狀況，需要做哪些工作，完成這些工作需要多長時間，需要哪些必要支出，相應要獲得多少利潤。在實際估價中，待開

30、發房地產狀況和未來開發完成后的房地產狀況是多種多樣的。待開發房地產狀況可分為可供開發的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房三大類。可供開發的土地又可分為生地、毛地、熟地三類。未來開發完成后的房地產狀況，對生地和毛地的估價對象來說，有熟地和新房兩類；對熟地、在建工程和舊房的估價對象來說，只有新房一類。新房又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房三類。另外，未來開發完成后的房地產狀況不一定是純粹的房地產，還可能包含著家具、機器設備等動產和特許經營權等權利。開發完成后的價值可采用市場法或長期趨勢法求取，也可采用收益法求取。后續必要支出及應得利潤通常分為待開發房地產取得稅費、建設成本、管理費用、銷售費

31、用、投資利息、銷售稅費和開發利潤。假設開發法估價測算匯總表，見表9-1和表9-2假設開發法（現金流量折現法）估價測算匯總表 表9-1測算標準數量金額備注一、后續開發經營期二、開發完成后的價值三、后續必要支出（一）取得稅費契稅其他稅費（二）建設成本（三）管理費用（四）銷售費用（五）銷售稅費銷售稅金及附加其他銷售稅費四、折現率五、測算結果總價單價假設開發法（傳統方法）估價測算匯總表 表9-2測算標準數量金額備注、后續開發經營期二、開發完成后的價值三、后續必要支出（一）取得稅費契稅其他稅費（二）建設成本（三）管理費用（四）銷售費用（五）投資利息（六）銷售稅費銷售稅金及附加其他銷售稅費四、后續應得利潤

32、直接成本利潤率投資利潤率成本利潤率銷售利潤率五、測算結果總價單價二、假設開發法運用舉例例91某成片荒地的面積為2km2，適宜開發成“五通一平”的熟地分塊轉讓；可轉讓土地面積的比率為60%；附近地區與之位置相當的“小塊”“五通一平”熟地的單價為800元/m2；建設期為3年；將該成片荒地開發成“五通一平”熟地的建設成本以及管理費用、銷售費用為2.5億元/km2；貸款年利率為8%；土地開發的年平均投資利潤率為10%；當地土地轉讓中賣方需要繳納的營業稅等稅費和買方需要繳納的契稅等稅費，分別為轉讓價格的6%和4%。請采用假設開發法中的傳統方法測算該成片荒地的總價和單價。解估價時點為購買該成片荒地之日，假

33、設為現在，并設該成片荒地的總價為V，則：（1）開發完成后的熟地總價值800×2000000×60%9.6（億元）（2）該成片荒地取得稅費總額V×4%0.04V（億元）（3）建設成本及管理費用、銷售費用總額2.5×25（億元）（4）投資利息總額（V0.04V）×（18%）315×（18%）1.510.27V0.612（億元）（5）轉讓開發完成后的熟地的稅費總額（銷售稅費）9.6×6%0.576（億元）（6）開發利潤總額（VV×4%）×10%×35×10%×1.50.312V0.

34、75（億元）（7）V9.60.04V5（0.27V0.612）0.576（0.312V0.75）V1.641（億元）故：該成片荒地總價1.641（億元）該成片荒地單價82.05（元/m2）注意與教材285286頁例8-1對比學習。例9-2某宗“七通一平”熟地的面積為5000m2，容積率為2，適宜建造一幢乙級寫字樓。預計取得該土地后將該寫字樓建成需要2年，建筑安裝工程費為每平方米建筑面積l500元，勘察設計和前期工程費及其他工程費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費的6%；建筑安裝工程費、勘察設計和前期工程費及其他工程費、管理費用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在該寫字樓

35、建成前半年需要開始投入廣告宣傳等銷售費用，該費用預計為售價的2%。當地房地產交易中賣方應繳納的營業稅等稅費和買方應繳納的契稅等稅費，分別為正常市場價格的6%和3%。預計該寫字樓在建成時可全部售出，售出時的平均價格為每平方米建筑面積3500元。請利用所給資料采用假設開發法中的現金流量折現法測算該土地的總價、單價及樓面地價（折現率為12%）。解估價時點為購買該土地之日，假設為現在，并設該土地的總價為V，則：（1）該寫字樓的總建筑面積5000×210000（m2）（2）開發完成后的該寫字樓總價值2790.18（萬元）（3）該土地取得稅費總額V×3%0.03V（萬元）（4）建安工程

36、費等的總額l500×10000×（18%6%）×l546.55（萬元）建筑安裝工程費、勘察設計和前期工程費及其他工程費、管理費用在各年的投入實際上是覆蓋全年的，但為折現計算的方便起見，假設各年的投入集中在該年的年中，這樣，就有了上述計算中的折現年數分別是0.5和1.5的情況。（5）銷售費用總額57.41（萬元）銷售費用假設在寫字樓建成前半年內均勻投入，視同在該期間的中點一次性投入，這樣，就有了上述計算中的折現年數是1.75的情況。（6）銷售稅費總額2790.18×6%167.41（萬元）（7）V2790.180.03Vl546.5557.41167.4l

37、V989.14（萬元）故：土地總價989.14（萬元）土地單價1978.28（元/m2）樓面地價989.14（元/m2）【例9-3】某舊廠房的建筑面積為5000m2，根據其位置，適宜改造成商場出售，并可獲得政府批準，但需補交出讓金等費用400元/m2（按建筑面積計），同時取得40年的建設用地使用權。預計購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4%；改造期為1年，改造費用為每平方米建筑面積1000元；改造完成后即可全部售出，售價為每平方米建筑面積4000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費用，該費用預計為售價的2%；銷售稅費預計為售價的6%。請利用上述資料采用假設開發法中的現金流量折現法

38、測算該舊廠房的正常購買總價和單價（折現率為12%）。【解】估價時點為購買該舊廠房之日，假設為現在，并設該舊廠房的正常購買總價為V，則：（1）改造后商場總價值=4000×5000/（112%）1785.71（萬元）（2）購買該舊廠房的稅費總額V×4%0.04V（萬元）（3）需補交出讓金等費用總額：400×5000200（萬元）（4）改造總費用1000×5000/（112%）0.5472.46（萬元）故：該舊廠房總價932.09（萬元）（5）銷售費用總額4000×5000/（112%）0.7536.74（萬元）（6）銷售稅費總額4000×

39、5000×6%/（112%）107.14（萬元）（7）V1785.710.04V200472.4636.74107.14V932.09（萬元）該舊廠房單價932.09/0.51864.18（元/m2）例9-4某在建工程的建設用地面積為3000m2，規劃總建筑面積為12400m2，用途為辦公，土地使用期限為50年，自2010年3月1日起計算，國有建設用地使用權出讓合同約定不可續期；當時取得土地的花費為樓面地價800元/m2。該土地上正在建造寫字樓，建筑結構為框架結構，測算正常建設費用（包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、管理費用等）為每平方米建筑面積2300元。至2011年9月1

40、日完成了主體結構，相當于投入了40%的建設費用。預計至建成尚需18個月（1.5年），還需投入60%的建設費用。建成半年后可租出，可出租面積為建筑面積的70%，可出租面積的月租金為60元/m2，出租率為85%，出租的運營費用為有效毛收入的25%。當地購買在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，同類房地產開發項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和6%，在建成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費用。請利用上述資料采用假設開發法中的現金流量折現法測算該在建工程2011年9月1日的正常購買總價和按規劃建筑面積折算的單價（報酬率為9%，折現率為13%）。畫出各期現金流量的示意圖解估價時點為2011年9月1

41、日，并設該在建工程的正常購買總價為V，則：（1）續建完成后的寫字樓總價值上式中，A為凈收益，Y為報酬率，n為收益期限，rd為折現率，t為需要折現的年數。根據題意，它們分別如下：A60×12×12400×70%×85%×（125%）398.41（萬元）Y9%n是根據建設用地使用權剩余期限來確定，因為預計建筑物經濟壽命晚于土地使用期限結束，并且出讓合同約定不可續期。由于土地使用期限為50年，自2010年3月1日至該寫字樓建成之日為3年，建成半年后出租，所以n5030.546.5（年）rd13%t是把收益法測算出的續建完成后的價值折算到估價時點的價值的年限。由于收益法測算出的續建完成后的價值是在估價時點之后2年，所以t2（年）續建完成后的寫字樓總價值計算如下：續建完成后的寫字樓總價值3403.78（萬元）（2）購買該在建工程的稅費總額V×3%0.03V（萬元）（3）續建總費用l561.32（萬元）（4）銷售費用總額111.92（萬元）（5）銷售稅費總額3403.78×6%204.23（萬元）（6）V3403.780.03Vl561.32111.92204.23V1481.85（萬元）