1、房地產開發項目成本費用構成1、土地費用。       是指為取得項目用地使用權而發生的費用。目前存在著有償出讓轉讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權的方式。     土地費用包括：  （1）土地使用權出讓金、征地費；     土地使用權出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可以依據城市人民政府頒布的城市基準地價，根據項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。   

2、0; 征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、土地投資補償費（青苗補償費、樹木補償費、地面附著物補償費）、人員安置補助費、新菜地開發基金、土地管理費、根底占用稅和拆遷費等。   （2）城市建設配套費；     城市建設配套費是因政府投資進行城市基礎設施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設而由受益者分攤的費用。   （3）拆遷安置補償費。     拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷安置費是指開發建設單位對被拆除房屋的使用人依據有關規定給予安置所需的費用。被拆吃房屋的使用人因拆遷而遷出時，

3、作為拆遷人的開發建設單位應付給搬遷補助費或臨時安置補助費。拆遷補償費是指開發建設單位對被拆除房屋的所有權人，按照有關規定給予補償所需的費用。拆遷補償的方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權的調換。     2、前期工程費。       包括：開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察以及“三通一平”等土地開發工程費。 項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算。“三通一平”等土地開發費用，主要包括地上原有建筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據實際工作量，參照有關計算標

4、準估算。            3、房屋開發費。     包括：     （1）建安工程費；       建安工程費用是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明及設備安裝、空調通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等）和室內裝飾家具費等。       （2）公共配套設施建設費；         指居住小區內為居

5、民服務配套建設的各種非營利性的各種公共配套設施（或公建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規劃指標和實際工程量估算。     （3）基礎設施建設費。         指建筑物2米以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程，其費用包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環衛、室外照明等設施的建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道等的接口費用。一般按實際工程量估算。         4、管理費。    

6、  是指企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各種費用，包括公司經費、工會經費、職工教育培訓經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房產稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失、報廢損失及其他管理費用。      5、銷售費用。         是指開發建設項目在銷售其產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務費及銷售許可證申領費等。

7、60;   6、財務費用。       是指企業為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業籌資發生的其他財務費用。     7、其他費用。       主要包括臨時用地費和臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、工程合同預算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執照費、工程質量監督費、工程監理費、竣工圖編織費、保險費等雜項費用。這些費用一般按當地有關部門規定的費率估算。     8、不可預見費。 &

8、#160;     不可預見費根據項目的復雜程度和簽署各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3%7%估算。       9、稅費。       開發建設項目投資估算中應考慮項目所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些打中型城市，這部分稅費在開發建設項目投資中占有限大比重。各項稅費應根據當地有關法規標準估算。 可行性研究概述一、可行性研究的含義和目的         可行性研究是在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的科學方法。具體地講，就是在工程

9、項目投資決策前，對與項目有關的社會、經濟和技術等方面情況進行深入細致的研究；對擬定的各種可能建設方案或技術方案進行認真的技術預測和評價。在此基礎上，綜合研究建設項目的技術先進性和適用性、經濟合理性以及建設的可能性和可行性，由此確定該項目是否應該投資和如何投資等結論性意見，為覺得部門最終決策提供可靠的、科學的依據，并作為開展下一步工作的基礎。         可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。           房地產開發

10、是一項綜合性經濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣。要想使開發項目達到逾期的經濟效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地產開發項目的許多重大經濟技術原則和基礎資料得到切實的解決和落實。最后提出結論，使開發商決策建立在科學的而不是經驗或感覺的基礎上。   二、可行性研究的作用和依據       （一）可行性研究的作用       1、是項目投資決策的依據。一個開發建設項目，特別是大中型項目，花費的人力、物力、財力很多，不是只憑經驗或感覺就能確定的，而是要通過投資決策前的可行性研究，明確該項目的建設地址、規模、建設內容與方

11、案等是否可行、房地產開發項目的產品有無銷路、有無競爭能力、投資效果如何等，從而得出這項工程應不應該建或建設時應該按哪種方案會取得最佳的效果，作為開發建設項目投資決策的依據。       2、是籌集建設資金的依據。銀行等金融機構都把可行性研究報告作為建設項目申請貸款的先決條件。他們對可行性研究報告進行全面、細致的分析評估后，才能確定是否給予貸款。       3、是開發商與有關各部門簽訂協議、合同的依據。項目所需的建筑材料、協作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關部門協作。這些供應的協議、合同都需根據可行性研究報

12、告進行商談。有關技術引進和設備進口必須在可行性研究報告審查批準后，才能據以同國外廠商正式簽約。       4、是編制下一階段規劃設計方案的依據。在可行性研究報告中，對項目的規模、地址、建筑設計方案構想、主要設備選型、單項工程結構型式、配套設施和公用輔助設施的種類、建設速度等等都進行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設方案。可行性研究報告批準后，規劃設計工作就可據此進行。     （二）可行性研究的依據         1、國家和地區經濟建設的方針、政策和長遠規劃；      

13、;     2、批準的項目建議書和同等效力的文件；         3、國家批準的城市總體規劃、詳細規劃、交通等市政基礎設施規劃等；         4、自然、地理、氣象、水文地質、經濟、社會等基礎資料；         5、有關工程技術方面的標準、規范、指標、要求等資料；         6、國家所規定的經濟參數和指標；         7、開發項目備選方案的土地利用條件、規

14、劃設計條件以及備選規劃設計方案等。   三、可行性研究的工作階段         可行性研究是在投資前期所做的工作，它分為四個工作階段,每個階段的內容逐步由淺到深。       （一）投資機會研究         該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。         投資機會研究分為一般投資機會研究和特定項目的投資機會研究，前者又分：地區研究、部

15、門研究和以利用資源為基礎的研究，目的是指明具體的投資方向。后者是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變為概略的投資建議，使投資者可據以決策。         投資機會研究的主要內容：地區情況、經濟政策、資源條件、勞動力情況、社會條件、地理環境、國內外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。         投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%0.8%。         如果機會

16、研究認為是可行的，就可以進行下一階段的工作。         （二）初步可行性研究         初步可行性研究亦可稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決的問題包括：分析機會研究的結論，在詳細資料的基礎上做出是否投資的決定；是否有進行詳細可行性研究的必要；有哪些關鍵問題需要進行輔助研究。         在初步可行性研究階段需要對以下內容進行粗略的審查：市場的需求與供應、建筑材料供應狀況、項目所在地區的社會經濟情況、

17、項目地址及其周圍環境、項目規劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等。         初步可行性研究階段投資估算的精確度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%1.5%。所謂的輔助研究，是對投資項目的一個或幾個重要方面進行單獨研究，用作初步可行性研究和詳細可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究。       （三）詳細可行性研究         詳細可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，是在分析項目技術、經濟可行性后做出投資與否決策的關鍵步驟。

18、           這一階段對建設投資估算的精確度±10%，所需費用：小型項目約占投資的1.0%3.0%，大型復雜的工程約占0.2%1.0%。         （四）項目的評估和決策         按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。         

19、0;   項目評估是決策部門組織或授權于建設銀行、投資銀行、咨詢公司或有關專家，代表國家對上報的建設項目可行性研究報告進行全面審核和再評估階段。   可行性研究內容與步驟一、可行性研究的內容         由于開發項目的性質、規模和復雜程度不同，其可行性研究的內容不盡相同，各有側重。一般房地產開發項目可行性研究的內容主要包括：       1、項目概況       （1）項目名稱、開發建設單位；       （2）項目的地理位置。包括項目所在城

20、市、區和街道，項目周圍主要建筑物等。       （3）項目所在地周圍的環境狀況。主要從工業、商業及相關行業現狀及發展潛力、項目建設的時機和自然環境等方面說明項目的建設的必要性和可行性。       （4）項目的性質及主要特點。       （5）項目開發建設的社會、經濟意義。       （6）可行性研究工作的目的依據和范圍。         2、開發項目用地的現狀調查及動遷安置       （1）土地調

21、查。包括開發項目用地范圍內的各類土地面積及使用單位等。     （2）人口調查。包括開發項目用地范圍內的總人口數、總戶數，需要動遷的人口數、戶數等。       （3）調查開發項目用地范圍內建筑物的種類，各種建筑物的數量及面積，需奧拆遷的建筑物種類、數量和面積等。     （4）調查生產、經營企業以及個體經營者的經營范圍、占地面積、建筑面積、營業面積、職工人數、年營業額、年利潤額等。     （5）各種市政管線。主要應調查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和電訊管線的現狀及規劃目標和其

22、可能實現的時間。     （6）其他地下、地上物現狀。開發項目用地范圍內地下物調查了解的內容：水井、人防工程、菜窖、各種管線等；地上物：各種樹木、植物等。開發項目用地的現狀一般要附平面示意圖。     （7）制定動遷計劃。     （8）確定安置方案。包括需要安置的總人數和戶數，需要安置的各房屋套數及建筑面積，需要安置的勞動力人數等。       （9）拆遷安置方案。包括需要安置的總人數和戶數，需要安置的各房屋套數及建筑面積，需要安置的勞動力人數等。        

23、 3、市場分析和建設規模的確定     （1）市場供給現狀分析及預測。     （2）市場需求現狀分析及預測。       （3）市場交易的數量與價格。       （4）服務對象分析、制定租售計劃。     （5）擬建項目建設規模的確定。       4、規劃設計方案選擇       （1）市政規劃方案選擇。市政規劃方案的主要內容包括各種市政設施的布置、來源、去路和走向，大型商業房地產開發項目重點要規劃安排好交通組

24、織和共享空間等。     （2）項目構成及平面布置。       （3）建筑規劃方案選擇。建筑規劃方案的內容主要包括：各種工程的占地面積、建筑面積、層數、層高、房間布置、各種房間的數量、建筑面積等。附規劃設計方案詳圖。         5、資源供給     （1）建筑材料的需要量、采購方式和供應計劃。     （2)施工力量的組織計劃。       （3）項目施工期間的動力、水等供應。       （4）項

25、目建成投入生產或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應條件。       6、環境影響和環境保護       （1）建設地區的環境現狀。     （2）主要污染源和污染物。     （3）開發項目可能引起的周圍生態變化。     （4）設計采用的環境保護標準。       （5）控制污染與生態變化的初步方案。       （6）環境保護投資估算。     （7）環境影響的評價結論和環境影響分析

26、。     （8）存在問題及建議。       7、項目開發組織機構和管理費用研究     （1）開發項目的管理體制、機構設置。       （2）管理人員的配備方案。     （3）人員培訓計劃，年管理費用估算。       8、開發建設計劃     （1）前期開發計劃。包括項目從立項、可行性研究、下達規劃任務、征地拆遷、委托規劃設計、取得開工許可證直至完成開工前準備等一系列工作計劃。     （2）工程

27、建設計劃。包括各個單項工程的開工、竣工時間，進度安排，市政工程的配套建設計劃等。       （3）建設場地的布置。     （4）施工隊伍的選擇。       9、項目經濟及社會效益分析     （1）項目總投資估算。包括開發建設投資和經營資金兩部分。     （2）項目投資來源、籌措方式的確定。     （3）開發成本估算。       （4）銷售成本、經營成本估算。       （5）銷售收

28、入、租金收入、經營收入和其他營業收入估算。       （6）財務評估。運用靜態和動態分析方案分析計算項目投資回收期、凈現值、內部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術經濟指標，對項目進行財務評估。     （7）國民經濟評價。       （8）風險分析。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進行風險分析；另一方面結合政治形勢、國家方針政策、經濟發展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化進行定性風險分析。     （9）項目環境效益、社會效益及綜合效益評價。  

29、  （10）結論及建議         運用各種數據從技術、經濟、財務等方面論述開發項目的可行性，并推薦最佳方案。         存在的問題及相應的建議。         二、可行性研究的步驟       1、接受委托。在項目建議被批準之后，開發商即可委托咨詢評估公司對擬開發項目進行可行性研究。雙方簽訂合同協議，明確規定可行性研究的工作范圍、目標意圖、進度安排、費用支付辦法及協作方式等內容；承擔單位接受委托時，應獲得項目建議書和有關項

30、目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內容，制定計劃，并收集有關的基礎資料、指標、規劃、標準等基本數據。       2、調查研究。主要從市場調查和資源調查兩方面進行。市場調查應查明和預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經濟規模和項目構成。資源調查包括建設地點調查、開發項目用地現狀、交通運輸條件、外圍基礎設施、環境保護、水文地質、氣象等方面的調查，為下一步規劃方案設計、技術經濟分析提供準確的資料。       3、方案選擇和優化。根據項目建議書的要求，結合市場和資源調查，在收集到的資料和數據的基礎上，建

31、立若干可供選擇的開發方案，進行反復的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優選標準，采用技術經濟分析才方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術上的可行性，進一步確定項目規模、構成、開發進度。       4、財務評價和國民經濟評價。對經上述分析后所確定的最佳方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎上，對方案進行詳細財務匹柜機和國民經濟評價。研究論證項目在經濟上的合理性好盈利能力。進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。       5、編制可行性依據報告。經過上述分析和評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推

32、薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據。 房地產項目投資成本費用估算匯總及計算依據一、開發成本1、土地成本 土地費用=土地出讓金+拆遷安置補償費（城鎮土地）或征地費用（農業用地）2、建安工程費主要指建造建筑物所發生的建筑工程費用，設備采購費用及安裝工程費用等。一般按樓層和結構進行估算。3、前期工程費項目前期規劃、設計、可研費用可按總投資的一定百分比進行估算，水文地質勘察可根據工程量估算，三通一平的費用可根據實際工程量計算。一般前期工程費占建安工程費的3.5%6。4、基礎設施建設費建筑物2米以外和項目用地規劃紅線以內的各種管線和道路工程。一般按實際工程量

33、估算，通常占建安費的15%左右。5、公共設施配套建設費居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用。一般按規劃指標和實際工程量計算，也可按配套項目的建筑面積和單價來計算，也可按建安費的3%5%估算。6、開發期間稅費各地區不同，繳納的稅費也不同。一般按建安費的8%15%估算。7、其他費用按當地有關部門的費率估算，約占建安費的3%。也可以把此項直接并入開發期間稅費進行估算。8、不可預見費一般取17項之和的1%3%，或建安費的2%-5%。二、開發費用9、管理費用開發成本的2%-3%。10、財務費用為了計算簡便，一般假定借款當期均在期中支出，其后各期按全期計算，還款當期按期末還款

34、，按全期計息。11、銷售費用一般取銷售收入的3%5%。房地產項目投資總成本估算項目投資總成本估算表(住宅） 序號 名稱 計量單位一 土地成本 熟地掛牌競價 初始掛牌價格 契稅 土地成交價×4% 公證費 土地成交價×0.5 印花稅 土地成交價×0.5二 前期費用 勘探費 10元/平米 建筑規劃設計費 30元/平米三 建安工程費 基坑維護、土石方工程 2.50% 建安工程 小高層 1100元/平米 別墅 1100元/平米 多層公寓 800元/平米 情景西班牙洋房 1000元/平米 會所、幼兒園及物業用房1500元/平米四 配套工程建設費 1.市政規劃配套費 1.1公共

35、設施配套費 105元/平米 1.2白蟻防治費 1.15元/平米 2.市政配套建設費 2.1市政給水管設計及施工費 15元/平米 2.2電力設施設計及施工費 200元/平米 2.3有線電視設計及施工費 5元/平米 2.4電信設計及施工費 5元/平米 2.5煤氣設計費 4.50% 2.6煤氣施工費 8元/平米 3.安防等智能化系統 12元/平米 4.小區室外綠化、管網及道路等 200元/平米 5.人防異地建設費 52元/平米（按標準應建約16468平米，其中30%異地建設）五 其它開發費用 監理費 1% 工程交易綜合服務費 0.15（按建安成本的0.15計算） 施工合同印花稅 0.03% 質量安全

36、監督費 0.32% 公共設施維修基金 2% 工程檔案管理費 0.3元/平米 建筑防雷審核費 1.4元/平米六 不可預見費用 3% 七 開發間接成本合計 1、 開辦費和管理費 2%2、 銷售費用 策劃代理費 1.2%（銷售收入×1.2）3、 財務費用 按缺口資金7000萬貸款1年計算財務費用，貸款年利率6%八 開發相關稅費 營業稅 5%（按全部銷售收入的5.00%計算） 教育費附加 1%（按營業稅額的1%計算） 企業所得稅 3.30% 土地增值稅 1% 印花稅 0.3 產權轉讓登記費 3元/平米 產權測量費（住宅） 1.5元/平米房地產開發項目成本費用估算表建設內容費用項目建設內容I（

37、建筑面積）建設內容II（建筑面積）合計單位（元/）總價（萬元）單位（元/）總價（萬元）單位（元/）總價（萬元）一、土地費用1、土地出讓金2、城市建設配套費3、征地、拆遷安置補償費二、前期工程費1、可行性研究費2、勘察設計費3、七通一平費三、房屋開發費1、建安工程費2、附屬工程費3、室外工程費4、其他費用四、開發間接費五、管理費（含市場推廣費）六基礎設施費七、財務費用八、不可預見費成本費用合計房地產開發項目投資與成本費用估算表(2008-11-04 15:57:04)序號        計算依據   

38、60;     單價（元/）  合價（萬元）1         開發成本    1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6+1.7+1.81.1 土地使用權出讓金1.2 土地征用及拆遷安置補償費1.3 前期工程費1.4 建安工程費1.5 基礎設施費1.6 公共配套設施費1.7 開發期間稅費1.8 不可預見費   （1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6）×

39、352 開發費用    2.1+2.2+2.32.1 管理費用    1×32.2 銷售費用    銷售收入×462.3 財務費用    貸款還本付息3 合計    1+2某房地產開發項目成本測算實例   某房地產開發項目成本測算實例 某地塊基本情況                   

40、                           用地面積        18090                容積率        1.43               戶數    

41、0;   86                可建建筑面積        25868.7               宅基地面積        15014                回遷系數        0.8 

42、             回遷面積        12011.2                商品房價格        2500               商品房面積        13857.5      

43、0;         回遷房價格        2023.95                總銷售收入        5895.38                 稅金        467.69           

44、0;     524.85建設成本        5235.69                 凈收入        463.34                 406.17政府收益        684.78            

45、    政府部門收益        367.07                村集體收益        211.653                村民收益        22.75                住

46、宅開發成本測算表                                               收費項目                收費        收費標準        折算標

47、準（元/）                說明                單位                               土建造價                  &

48、#160;     700元/        700        820       設施配套                                100                含上下水、供熱電訊暖、

49、道路綠化含開發管理費等不可預見費用                                20               國稅                國稅局        房價×3.3%   

50、     82.5        337.5        房價按2500元/計算,商品住宅稅收占房價的13.5%，商業房稅收占房價的15%。地稅綜合                地稅局        房價×8.7%        217.5            &

51、#160;  契稅        住宅        農稅局        房價×1.5%        37.5                       商業房                房價×3%&

52、#160;                      征地補償                拆遷戶        1200元/宅基地        696.47         1026.94         辦完土地手續所需費用躲遷安置費等

53、60;                               59.84               土地出讓        村補償        國土局        7.8萬元/畝        81

54、.82                        土地收益                18萬元/畝        188.81                        評估勘界      

55、0;         5.2萬元/畝        54.55         141.90        交易費        住宅        房管局        3元/        3           

56、           商業房                10元/                       避雷設施費                氣象局        1.5元/    &#

57、160;   1.5                                                              電器檢測費                消防

58、大隊        1.5元/        1.5               垃圾處置費                建設局                2               檔案整

59、理費                        1.3元/        1.3               基礎設施費                        205元/        2

60、05               墻體節能費                        8元/        8               防空建筑配套費                

61、0;       20元/        20               勞保統籌費                        2.6元/        18.2               質檢費

62、60;                       土建造價的0.25%        1.75               房產測量費                測繪單位        1.36元/      &#

63、160; 1.36        35.11        地形放線竣工                                2.5               勘察設計費             

64、  設計單位        20元/        20               規劃技術服務費                        用地1.5住宅1.7        4.249                規劃設計費                        1.5萬元/ha