1、房墩產卄標與全商計劃裁理目錄講師簡介 錯誤 !未定義書簽。引言 如何理解項目計劃管理 4一、從美國地產發展看地產項目管理 4二、從企業經營看項目管理 4三、項目管理戰略的價值 4四、項目管理戰略的核心 4五、成功的項目取決于科學的項目計劃 4六、項目計劃管理是項目管理三大關鍵過程之一 4第一章計劃管理對房地產項目管理的的影響 5一、通過計劃管理解決的五個問題 5二、計劃管理是房地產開發過程控制主線 5三、項目計劃為項目開發提供指導和控制作用 5四、目前計劃管理存在的問題 6五、項目計劃與控制遇到的困難 6六、項目的基本特征和項目管理的基本要素 6第二章項目計劃管理概念與框架 7一、對項目計劃認

2、識和實踐的幾個誤區 7二、項目計劃概念和編制的三個階段 7三、項目計劃的基本要素 8四、項目計劃過程和采用的技術和方法 8五、項目計劃與控制的管理框架 8第三章項目計劃的原則 9一、項目計劃編制中遵循的五個原則 9二、項目計劃中需關注的四個整合 9第四章房地產企業計劃管理體系 10一、項目計劃的分類 10二、房地產公司的計劃分類 10三、房地產三年發展規劃 10四、房地產項目經營計劃 11五、房地產項目業務計劃 11六、計劃管理體系一覽表 11第五章計劃編制流程 12一、項目計劃的制定流程 12二、項目計劃執行步驟分解 12三、制定計劃的首要任務 12四、制定項目目標的管理要點 13五、制定項

3、目目標的 SMART 原則 13六、制定項目目標注意事項 13七、分解工作結構 目標細化的通用工具 14八、工作包進一步細化 -任務定義 14九、核算資源和成本 14十、分析任務的執行關系 15十一、工期估算 15十二、工期估算的注意事項 15十三、分配職責 16十四、編制項目進度計劃的步驟和任務間的邏輯關系 16十五、分析任務間邏輯關系時需要考慮的因素 16十六、控制風險 17十七、編制計劃需要提高的方面 17第六章房地產各項計劃編制操作指引 18一、房地產項目計劃管理操作的六項要求 18二、三年發展規劃編制原理和方法 19三年發展規劃是什么？ 不是什么？ 19三年發展規劃編制概述 19作用

4、：三年發展規劃是企業中長期戰略的體現 19原理：平衡衡記分卡、戰略地圖 20過程：地產戰略十步法 20戰略管理討論 20三年計劃編制示例 20三年發展規劃模版 20三、經營計劃編制原理和方法 211. 房地產企業的經營計劃概念 212. 項目經營計劃的管理要點 213. 經營計劃編制和審批流程 214. 經營計劃設計的主要計劃內容解釋 215. 項目經營計劃的審核和批復 226. 項目經營計劃的變更 227. 經營計劃的格式和示范文本 228. 項目資金計劃 229. 項目成本控制計劃 2210. 項目人力資源計劃 22四、項目控制性計劃編制原理和方法 23項目總控制計劃的作用 23討論： 2

5、3選擇里程碑的注意事項 24項目總控制計劃的責任單位和發放范圍 24五、職能計劃編制原理和方法 25職能計劃的概念和原則 25職能計劃的作用 25六、業務計劃編制原理和方法 26工程業務計劃編制 26采購業務計劃編制 26設計業務計劃編制 27營銷業務計劃編制 27入伙和驗收業務計劃編制 27其它專項計劃編制 27第七章計劃的執行與反饋 29一、計劃的控制步驟 29二、計劃執行和反饋基本流程 29三、項目計劃執行要點 29四、執行中常出現的問題 29五、項目控制基礎和目標 29六、項目控制的要點 29七、項目控制的措施 30八、職能計劃的監控細則 31九、計劃變更管理 31十、計劃反饋要求 3

6、1第八章項目計劃管理的發展 34一、明確責任 34二、明確要求和過程 34三、房地產公司的計劃管理“一臺五管” 34引言 如何理解項目計劃管理一、從美國地產發展看地產項目管理二、從企業經營看項目管理企業管理的三個層次：戰略管理、項目管理、營運管理三、項目管理戰略的價值四、項目管理戰略的核心五、成功的項目取決于科學的項目計劃六、項目計劃管理是項目管理三大關鍵過程之一【培訓目標】通過二天的培訓，我們將能夠：1）項目計劃管理體系2）項目計劃編制流程3）常用計劃編制說明【培訓對象】房地產高層管理人員、各部門業務經理、中基層主管及資深員工【優勢】1）理論與標桿企業經驗相結合2）通過案例模擬為平臺，創造、

7、積累計劃管理的實踐經驗第一章計劃管理對房地產項目管理的影響第一章計劃管理對房地產項目管理的影響一、通過計劃管理解決的五個問題第一，公司的生存與發展的戰略性規劃問題。 第二，當年度公司層面的經營與管理安排問題。 第三，各項目的開發經營工作計劃問題。第四，圍繞項目開發經營的專業作業計劃問題。第五，公司、項目和專業計劃的協同，以及各時間段工作任務的溝通落實問題二、計劃管理是房地產開發過程控制主線作用：計劃管理在房地產開發過程中起到穿針引線作用 橋梁：計劃管理搭起了個部門配合工作的橋梁 核心和基礎：計劃管理是企業消息化管理的核心和基礎三、項目計劃為項目開發提供指導和控制作用項目實施前的詳盡預測和模擬確

8、定項目的時間、成本、資源和人員促進項目干系人之間的溝通，達成共識并提供統一信息為項目實施過程中計劃、成本和資源控制提供基準提高項目的質量和效能公司的財富和員工的培訓資料第一章計劃管理對房地產項目管理的影響四、目前計劃管理存在的問題從公司管理角度看：六個方面問題 從日常工作看：趕工是開發過程的常態制定了詳細的計劃，但是，永遠不能得到落實計劃的編制各自為政總是忽略或遺漏的工作內容將施工企業的計劃，作為現場的總控制計劃缺乏計劃管理方法70%的項目成本超出了預算90%的項目面臨計劃超出限度五、項目計劃與控制遇到的困難項目和組織的獨特性員工對項目開發過程的理解人員的計劃管理能力、觀念和文化等人為因素項目

9、復雜性和多因素影響伴隨項目的大量不確定性和變化專業技術、項目計劃和控制的高級方法和技能六、項目的基本特征和項目管理的基本要素第二章項目計劃管理概念與框架一、對項目計劃認識和實踐的幾個誤區項目計劃中的五個工項目進度工 公司經營計劃項目進度計劃工項目計劃總包編制施工總計劃工工程總開發計劃里程碑計劃 工 項目總開發計劃工績效高二、項目計劃概念和編制的三個階段1. 概念項目計劃定義：項目計劃是實現項目目標的一種行動方案；項目計劃是以時 間為基礎的行動計劃來協調各種活動和資源，以便完成特定的目標 項目進度計劃定義：項目進度計劃是項目計劃的重要組成部分，資源計劃、 成本計劃的編制都是以季度計劃為基礎2.

10、項目計劃制定過程的三個階段：時間計劃、資源計劃、實施計劃I第二章 項目計劃管理概念與框架三、項目計劃的基本要素計劃的五個基本要素計劃需要進行調整、變更，以適應動態變化的情況和對項目更深的認識和把 握計劃須一直保持其完整性和一致性四、項目計劃過程和采用的技術和方法五、項目計劃與控制的管理框架全員計劃管理理念第三章項目計劃的原則第三章 項目計劃的原則項目計劃編制中遵循的五個原則全面分解原則上下一致原則充分參與原則關注品質原則嚴肅性原則項目計劃中需關注的四個整合關注成本、資源和進度的整合關注計劃和控制的整合關注人力資源的和組織設置的整合關注項目各種信息的整合四種月報第四章 房地產企業計劃管理體系.第

11、四章房地產企業計劃管理體系一、項目計劃的分類二、房地產公司的計劃分類中期發展規劃項目經營計劃項目業務計劃三、房地產三年發展規劃中期、短期發展計劃的管理要點服務的組織：計劃名稱：三年發展規劃；集團、分公司；定義組織的目標 計劃涉及的內容：明確公司發展中期戰略和策略；規劃公司的經營目標 （業 績、品牌與客戶、內部管理、可持續發展）計劃的模版：企業發展規劃書；三年發展規劃-業績目標的細化；利潤銷售 面積、銷售收入 資金控制性計劃 土地儲備控制性計劃 人力資源控制性計劃 個項目開發控制性計劃四、房地產項目經營計劃項目經營計劃的管理要點服務的組織：業務部門、計劃名稱計劃涉及的內容：項目經營目標、項目里程

12、碑計劃等；質量管理要求、風險 管理要求、成本管理要求計劃的模版：項目經營規劃書、里程碑計劃、土地計劃、成本規劃、營銷規戈V、人力資源規劃五、房地產項目業務計劃項目業務計劃的管理要點服務的組織：計劃名稱：施工計劃、設計計劃等；業務部門：定義部門的具 體行動計劃涉及的內容：各部門的工作計劃、專項的計劃；資源、成本方面的要求 計劃的模版：干特圖六、計劃管理體系一覽表第五章計劃編制流程第五章計劃編制流程項目計劃的制定流程 確定項目目標f建立工作分解結構f任務定義f成本估算f任務排序f形成項 目計劃一風險控制f形成項目基準計劃二、項目計劃執行步驟分解確定目標編制計劃實施控制項目計劃管理討論：回答13個問

13、題三、制定計劃的首要任務確定項目目標：闡明一個項目要達到的期望和要求回答兩個關鍵問題：1、你應該做它嗎？ 2、你能作它嗎？案例：文件打印任務10分鐘把一份20000頁的文件打印出來第五章計劃編制流程四、制定項目目標的管理要點明確項目的結果和衡量項目成功的標準 制定目標的原則SMART原則更少就是更多目標是可控制的確定所有目標五、制定項目目標的SMART原則六、制定項目目標注意事項非常重要：領導和項目成員認同項目問題：如何使大家認同項目？七、分解工作結構一一目標細化的通用工具確定具體要完成的工作，顯示主要工作和次要工作的關系（ WBS）用圖表或目錄形式表示工作結構（3種）工作分解的三個關鍵問題W

14、BS使用指南八、工作包進一步細化-任務定義任務：指需要一定時間、資金、資源來完成的一項活動。這類活動一般需要的時間較短，不能或不需要進一步分解任務定義的好處：WBS分解的工作報可能仍然顯得過于模糊和缺乏最終的操作性，需要任務 定義使之細化明確焦點取得時間、費用、任務三要素的平衡九、核算資源和成本每項任務都會花費費用，確定資源需求，幫助今后分配職責和控制成本 成本分解結構（CBS）應遵循結構構建方法案例：北京城花| Note :第五章計劃編制流程 十、分析任務的執行關系分析任務的前后關系影響任務關系的幾種現象十一、工期估算編制計劃的基礎之一：工期的經驗值工程工期經驗：工程主要節點統一參考工期十二

15、、工期估算的注意事項工期估算的注意事項：開始、中間、結尾案例要點：結尾階段按計劃完成最難。經統計，任務的最后10%的工作量需要約20%的時間。所以，排時間計劃時，應把通常的結尾估計時間加倍。十三、分配職責分配職責，落實所有工作的負責人列出參加工作的人員及其職責十四、編制項目進度計劃的步驟和任務間的邏輯關系進度計劃編制常用的技術進度計劃的編制步驟任務邏輯關系十五、分析任務間邏輯關系時需要考慮的因素項目活動存在的規律施工工序的要求場地限制資源、材料部品、成本的限制任務作業方式的要求（依次作業、水平作業、流水作業） 圖片說明：一伙外國人外出狩獵、野炊| Note :第五章計劃編制流程十六、控制風險控

16、制風險與創造機遇風險管理管理方法案例：標桿企業經營計劃管理流程 案例：計劃管理的“三要素”十七、編制計劃需要提高的方面計劃管理的發展計劃管理存在的問題第六章房地產各項計劃編制操作指引一、房地產項目計劃管理操作的六項要求房地產計劃管理主體和配合計劃編制的時間和要求計劃編制的質量要求計劃編制的溝通要求計劃編制的來源要求計劃編制的工作內容設置要求討論：根據你的經驗和理解，三年發展規劃應該包括哪些內容？二、【三年發展規劃】計劃編制原理和方法三年發展規劃是什么？ 不是什么？三年發展規劃編制概述作用：三年發展規劃是企業中長期戰略的體現案例：萬科中長期戰略萬科中長期三大策略一一客戶細分策略萬科中長期三大策略

17、一一城市經濟圈聚焦策略萬科中長期三大策略一一產品創新與工廠化策略原理：平衡衡記分卡、戰略地圖過程：地產戰略十步法戰略管理討論案例：標桿企業三年發展規劃管理流程三年計劃編制示例三年發展規劃模版| Note :第六章房地產各項計劃編制操作指引經營計劃三、【經營計劃】編制原理和方法1房地產企業的經營計劃概念經營計劃的內涵和目的2項目經營計劃的管理要點經營計劃的目的、原則、經營計劃的責任、經營計劃的管理流程經營計劃的內容和格式案例：標桿管理流程3經營計劃編制和審批流程4.經營計劃設計的主要計劃內容解釋經營計劃包含的主要計劃說明：項目經營目標、項目總控制計劃、項目資金計劃、 項目目標成本規劃、人力資源指

18、導書、土地儲備規劃5項目經營計劃的審核和批復 經營計劃的審核和批復的管理要點 案例：項目的kpi指標6. 項目經營計劃的變更7. 經營計劃的格式和示范文本 經營計劃的格式：通過經營規劃書呈現 經營規劃書的主要篇章8. 項目資金計劃9. 項目成本控制計劃10. 項目人力資源計劃第六章 房地產各項計劃編制操作指引 一項目控制計劃I四、【項目控制性計劃】編制原理和方法項目總控制計劃的作用是項目總高層的計劃，屬于策略層級項目總控制計劃又稱“里程碑計劃”反映了項目開發過程和重要節點要求是項目實現和控制的基準討論：1、根據您的管理經驗，請列出開發控制計劃的主要里程碑工作內容2、請列出最重要的5個里程碑節點

19、選擇里程碑的注意事項容易理解可控性關注決策邏輯性項目總控制計劃的責任單位和發放范圍責任和發放管理要點發放的范圍部門經理級及以上管理層授權人員總辦計劃管理崗案例：標桿企業的“均好中加速”五、【職能計劃】編制原理和方法職能計劃的概念和原則職能計劃的概念職能計劃的編制原則：一致性、科學性、完善性、及時性職能計劃的作用職能計劃任務的來源職能計劃編制流程和管理工具-POM簡介第六章房地產各項計劃編制操作指引一業務訐劃六、【業務計劃】編制原理和方法工程業務計劃編制工程建設方面的業務計劃編制注意事項和主要計劃注意事項：區分施工單位編制的計劃與發展商計劃的區別、重點關注項目總體發展計劃，控制計劃的輸入和輸出、

20、審核專項計劃、堅持合理工期 主要計劃工程管理規劃書工程進度控制計劃材料設備進場計劃（項目部編制）分包進場計劃（項目部編制）施工圖需求計劃（項目部編制）銷售配合（賣場）計劃（項目部編制）采購業務計劃編制采購計劃編制注意事項和主要內容注意事項：關注合約規劃、關注采購計劃的責任矩陣、關注采購過程，更要關注 米購結果主要計劃采購管理規劃書、采購性能標準說明、采購的方式規劃、采購評標規劃、采購過程計劃、采購成本規劃材料和部品的現場管理設計業務計劃編制注意事項關注各環節設計成果文件設計計劃的核心目標是設計質量關注設計管理環節的里程碑主要計劃設計管理規劃書、設計總體計劃、各階段設計計劃、設計成果文件標準說明

21、營銷業務計劃編制注意事項營銷的規劃營銷過程的里程碑主要計劃營銷推廣方案、營銷總體計劃、銷售培訓計劃、營銷費用計劃、常規營銷活動規劃入伙和驗收業務計劃編制注意事項熟悉政府要求的驗收關注客戶驗收主要計劃現場工程管理部門內部檢查計劃、客戶部主導的模擬驗收計劃和標準、入伙前風險檢查計劃、物業移交計劃、客戶入伙交房方案其它專項計劃編制主要專項計劃開盤專項計劃、結算專項計劃、其它部門的職能28 / 35文檔可自由編輯打印第七章計劃的執行與反饋計劃的控制步驟計劃執行和反饋基本流程項目計劃執行要點“執行”是對計劃的執行，計劃是執行的基礎 執行是對項目的執行，必須完成項目的目標四、執行中常出現的問題五、項目控制

22、基礎和目標控制的基礎：完備的計劃控制的目標：項目工作成果（交付物+管理結果）控制的關鍵：持續的監督控制：查看項目執行情況及其工作成果，對照項目計劃，分析、評估計劃與實際 間的差距，對出現的偏差采取必要的糾正措施六、項目控制的要點控制應關注對關鍵因素的控制控制是對關鍵因素進行控制，如進度、成本費用、質量、工作范圍等，高風險的領域、問題、階段是關注的重點變更控制是控制的一個重要方面！在關鍵點進行控制，如階段評審：需求評審、設計評審等第七章計劃的執行與反饋監督、控制的時間、流程、責任應是事先進行計劃的，而非“靈機一動” 想起的復雜項目的控制應加強自我控制和激勵復雜的控制應按層次進行受到控制是工作而非

23、工作者七、項目控制的措施日常工作檢查：每月工作報告、每周例行檢查、每日工作情況了解、任務執 行人按約定提交工作報告等交付物檢驗自查措施（單元測試）正式階段評審獨立（外部）審計輔助工具的運用，如控制檢查表、控制圖、帕累托圖（Pareto）等變更控制案例：計劃監控八、職能計劃的監控細則執行及日常監控月度評估九、計劃變更管理不同的計劃遵守不同的變更程序一級計劃：一般情況只有年初和年中可以修訂和更新;經營計劃三級計劃十、計劃反饋要求計劃的反饋應成為公司的管理制度一級計劃：使用POM流程將三年發展規劃中指標分解至各部門職能計劃二級大節點，計劃評估體系每月評估大節點完成情況；經營計劃：運營、資金、成本、營

24、銷計劃每月五日前報送完成情況，人力、土地計劃發生變更后在下月五日前報送更新情況， 控制計劃每月六日前報 送完成情況；三級計劃：除銷售開盤專項計劃外其他計劃每月二日前報送完成情況，每 月十日前完成更新；節假日順延。十一、項目控制常見的問題十二、計劃評估過程計劃評估的流程十三、計劃管理績效評價計劃的評價緯度應包括計劃管理緯度和計劃執行緯度計劃編制和上報維度（40%）新項目計劃是否及時編制上報？重大計劃變更是否及時上報？新項目計劃 是否通過了集團審批？計劃執行實施維度（60%）施工圖完成、開盤、竣工備案、入伙等四個重要節點是否按計劃完成？項 目實施的實際周期是否偏短？十四、計劃管理績效評估緯度示例第七章計劃的執行與反饋 十五、經營計劃績效評估經營計劃的評估緯度包括了財