1、房地產企業稅收籌劃方向一、相關借款利息的籌劃實務由于目前大部分房地 產經營企業的開發資金來自金融企業 的借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以 可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行房地產稅收籌劃。一方面，針對房地產開發完工之前的利息費用，將完工之前 的借款利息可以計入開發成本，并可作為計算房地產開發費用 （期間費用）的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還 可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項目 降低增值額， 從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加凈收益。另一方面，針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉

2、讓房地產項目計算、 分攤并提供金融機構證明的： 允許據 實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金 額;凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供 金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金 額與房地產開發成本之和的 10%以內計算扣除。企業據此可以選 擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資， 利息費用所占比例較高， 可提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資， 利息費用很少，則可不計算應分攤的利息， 這樣可以多扣除房地 產開發費用，對實現企業價值最大化有利。房地產稅收籌劃案例：某房地產開發公司開發一批商品房， 支付的地價款為 600 萬元，開發

3、成本為 1000萬元，假設房地產 開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息為 100萬 元和 70 萬元時 （設貸款利率 5%），如何為該公司利用利息扣除進 行籌劃?房地產稅收籌劃過程如下：首先計算扣除的利息支出差異： （取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成 本）X （10%5%）=（600+1000） X 5%=80（萬元其次判斷：當允許扣 除的利息支出為 1 00萬元時，由于 100萬80萬，所以該公司應 嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明， 這樣就可 以按 100萬元扣除，否則只能按 80萬元扣除，計稅依據將增加 20萬元，造成多繳稅款 ;當允許扣除的利息支出為

4、70萬元時，由 于 70 萬80 萬，所以應選擇第二種計扣方式，即不按房地產開 發項目分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明， 這樣 可以多扣除 1 0萬元利息支出，減少計稅依據 10萬元，合理降低 稅負。從以上分析可以看出， 在可能的情況下將利息費用計入房 地產開發成本，是企業在該扣除項目納稅籌劃時的首選。二、利用建房方式的籌劃實務 大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產， 但這 種方式下籌劃空間較小。 若利用代建、 合建等方式則籌劃空間較 大。第一，房地產的代建行為。 這種方式指房地產開發企業代客 戶進行房地產的開發， 開發完成向客戶收取代建收入的行為。 就 房地產開發企業而

5、言， 雖然取得了一定的收入， 但始終沒有發生 房地產權屬的轉移， 其收入屬于勞務報酬， 為營業稅的征稅范圍， 不是土地增值稅的征稅范疇。 房地產開發企業可以利用這種建房 方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行 定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。 這種方式指根據 營業稅問題解答 （一） 的通知 （國稅函 1995156號 ）的規定，“合作建房”是指一方提 供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。 建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅 ;建成后轉讓的， 再按規定征收土地增值稅。 企業可充分利用此項優惠政策， 實現 共贏。案例：華

6、富房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地， 擬與富民公司合作建造辦公用房， 資金由富民公司提供， 建成后 按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅， 會降低購置成本。 即便將來處置， 只就屬于自己的部分繳納土地 增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值 稅，可節約大量稅負，降低房地產成本，增強市場競爭力，這樣 就實現了房地產企業和購置方的雙贏。三、改變銷售模式的籌劃實務 一是，針對納稅主體的新設分立。 即房地產經營企業設立獨 立銷售公司， 負責房地產銷售， 這種分立使土地增值稅、 營業稅、 企業所得稅的籌劃空間很大。房地產稅收籌劃案例： A 公司銷售的普通標準住

7、宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價：第一， 若以 1500 萬元的價格售出，可扣除的項目金額為 1167.5萬元， 增值率為 28.48%，應納 99.75 萬元的土地增值稅，凈賺 232.75萬 元。第二，以 1400 萬元的價格售出， 可扣除的項目金額為 1166.96 萬元，增值率為 19.97%，免征土地增值稅，凈賺 233.04 萬元。 第三，如果 A 公司設立獨立銷房屋銷售公司， A 公司將住房以 1400 萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500 萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為 19.97%<20%，免納土地增值稅

8、。 當銷售公司以 1500 萬元售出時， 扣除營業稅及附加合計：1500 X 5.5%=萬元，可扣除的項目金額為 1 1 67 . 5+8 2 . 5 = 1 2 5 0萬元，其增值率為 16.67%<20%，免納 土地增值稅。最終從集團角度看，銷售時只增加營業稅等稅金： 1400 X 5.5%=77萬元，獲利潤 1500-(1167.5+77)=255.5萬元，比籌 劃前增加 255.5-232.75=22.75萬元。二是，針對開發企業對獨立銷售公司的銷售方式上， 也可以 采用以下銷售模式來減少賬面收入或遞延納稅時間。 第一， 開發 企業采取無償或收取極少手續費方式委托銷售公司銷售房地

9、產， 并可協商開具銷售清單， 由于這種方式應按實際銷售額于收到代 銷單位代銷清單時確認收入的實現， 所以在確認納稅義務發生時 間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業稅(基本無代銷收入 )。第二，將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司， 使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。 當然， 對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目， 應事先 商議確定由開發企業承擔 （開發企業的收入多， 抵扣的限額就大 ）， 這樣就可以避免上述費用應超標而調增應納稅所得額的情況。 第 三，對于客戶通過銀行按揭方式購買開發產品的， 其首付款應于 實際收到日確認收入的實現， 余款在銀行按揭貸款辦

10、理轉賬之日 確認收入的實現。 所以盡量與客戶和銀行協商， 開立指定代收專 戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶， 然后分期辦理轉賬 日再確認收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方 面，企業可以控制收入和所得實現時間。四、優化收入結構的籌劃實務隨著居民生活水準的提高， 逐漸對房屋的裝飾、 裝潢提出了 更高的要求，且裝修費用在房款中所占比重有逐年遞增的趨勢。 如果與購房者簽訂合同時，略加變通，將經營收入分散，就能節 省不少土地增值稅，增加企業收益。在實際操作時，房地產開發 企業可設立一家裝飾裝潢公司， 專門為購房戶搞裝修。 具體可與 購房戶簽訂兩份合同，一份是房地產初步完工時簽訂的銷售

11、合 同，另一份是與裝飾裝潢公司簽訂的裝修合同。 房地產開發企業 只就銷售合同上注明房款增值額繳納土地增值稅， 裝修合同上注 明的金額屬于勞務收入，應征營業稅，不用繳納土地增值稅。這 樣就使得經營收入分散，稅基和稅率減少，可節省稅款。房地產稅收籌劃案例： 某房地產開發企業銷售個性化裝修商品房，售價為毛坯房10000元/ ，外加裝修1500元/ ，而精 裝修房則為11500元/ ，其中計算增值額扣除項目金額為7000元 / m2o方式1:按11500元/ m簽訂售房合同，企業應繳納的營業稅 =11500 X 5%=57阮/ m,城建稅和教育費附加=575 X 11%=63.25元 / m ， 土

12、地 增 值 稅 =7000 X 50%X 30%+(1150-7000 X 50%) X 40%=145元 / m ；購房 者應繳納的契稅=11500 X 3%(假設稅率3%)=345元/ m。方式2：按10000元/ m簽訂售房合同1500元/ m簽訂裝修合 同，企業應繳納的營業稅 =10000 X 5%+1500 X 3%=54m2,城 建稅和教育費附加=545 X 11%=59.95元/ m , 土地增值稅 =(10000-7000) X03%=900 元 / m ; 購 房 者 應 繳 納 的 契 稅 =10000 X 3%(假設稅率為3%)=300 元/ m。通過比較不難發現， 方式

13、 1 比方式 2企業需多支出稅金 583.30 元/ m：而購房者則需多繳納契稅45元/ m2。另外，企業在營銷實踐中常許諾為客戶贈送裝修、 家私等支出， 對于發生于竣工驗 收日后的裝修、 家私等支出的稅務會計核算方法可采用： “以支 抵收，屏蔽支出”的方法，即先由售房方依據合同的約定，將擬 投入的裝修、 家私等支出作為售價的抵減， 降低售房價格以少營 業稅支出，而且不必外購商品，索取發票和組織施工，買方掌握 裝修自主權。 還有對于銷售時收取的維修基金， 應盡量從銷售收 入中剝離出來， 建立維修基金賬戶， 這樣可以降低名義銷售收入 和相關稅金。 另外， 根據工程承包公司是否與建設單位簽訂承包

14、合同，適用不同的稅率的規定： 若承包公司與建設單位簽訂承包 合同，適用建筑業 3%的稅率 ;否則，適用服務業 5%的稅率。可 以用收取的轉分包管理費的方式取代原先收取工程居間介紹費， 可以降低適用稅率，達到節稅效果。五、置業房地產大修理支出的籌劃 置業房地產是指房地產經營企業進行置業投資時所購入的 用于生產經營或出租等用途的房地產。 由于這部分房地產在使用 一段年限后，會發生一些大修理支出，這些支出經常金額較大、 大修理時間較長， 所以按照規定發生的支出必須區分是資本化還 是費用化。企業所得稅稅前扣除辦法 （國稅發200084 號）第 三十一條：納稅人的固定資產修理支出可在發生當期直接扣除。

15、納稅人的固定資產改良支出， 如有關固定資產尚未提足折舊， 可 增加固定資產價值 ;如有關固定資產己提足折舊，可作為遞延費 用，在不短于 5 年的期間內平均攤銷。 符合下列條件之一的固定 資產修理，應視為固定資產改良支出： （一）發生的修理支出達到 固定資產原值 20%以上： （二）經過修理后有關資產的經濟使用壽 命延長二年以上 ;（三 ）經過修理后的固定資產被用于新的或不同 的用途。此規定 （一 ）在實踐中具有很強的可籌劃操作性。房地產稅收籌劃案例： B 公司為改善辦公條件擬斥資 140 萬 對原值 500萬的辦公樓進行裝修改造，原計劃工期 2005年 10 月 至 12 月，該辦公樓折舊年限

16、為 20 年，已使用 6 年。那么該筆費 用能在 2005 年度所得稅前抵扣嗎 ?方案一：一次支出法。大修理支出占原值的140 一 500=28%>20%，按照規定該項支出140萬無法直接計入本 期費用， 只能以折舊形式在以后年度抵扣， 同時加大了房產稅的 稅基，使房產稅稅賦加大。方案二：分次分期支出法。計劃工期2005年3月至 12月，分 3月至 4月、6月至 7月和 2006年 1 月至 2月三個工期， 分別 支出 40萬、40和 60萬。這樣，首先增加了當年費用，減少了所 得稅。第一、二期大修理支出占原值的 40 一 500=8%<20%,第三期 大修理支出占原值的 60 一

17、 500=16%<20%，兩年修理支出均可以 費用化，減少所得稅支出140 X 33%=46.2萬；其次，由于修理支出 不記入房屋原值，可以每年少交房產稅140 X （-10%） X 1.2%=1.51 萬，獲稅后凈利1.51 X -33%）=1.01萬，假設以后折舊年限不變， 則獲稅后凈利 1.01 X 14=14.1萬4 ;再次，增加了凈現金流量， 假設 公司投資回報率 8%，方案二下，維修費用沖減 2005年、 2006年 所得稅費用折現為： 80X 33%+60X 33%X 0.9259（ 一年期復利現值 系 數 ）=44.73 萬 ， 而 方 案 一 下 累 計 折 舊 折 現

18、 140 一 14 X 33%X 8.5598（1年期年金現值系數）=25.19萬，增加凈 現金流量 44.73-25.19=19.54萬。可以看出，房地產稅收籌劃效果 非常明顯。六、配套設施開發成本的籌劃選擇商品房住宅開發項目中，因公建配套、營銷策略等需要，一 般都附屬設計有經規劃部門批準的為業主、 租客提供休閑、 娛樂 及商業服務的配套設施， 通稱“配套設施”。 “配套設施”的權 屬應當由開發商和購房人在商品房預 （出）售合同中約定明確，合 同未作約定的， “配套設施”所有權歸開發商。 “配套設施”的 建造成本不單獨核算， 而是通過“開發成本”科目并入可售房產 總成本內核算， 竣工驗收計入

19、“開發產品”并隨房產銷售收入的 實現，結轉銷售成本。“配套設施”雖由開發企業管理控制，但 無償提供給小業主或租客使用， 開發企業推遲辦理或不辦理其產 權登記，會計核算上反映為產權不明的賬外資產。采用此法，配 套設施成本不僅可以作為土地增值稅的扣除項目， 而且可以足額 抵減應納稅所得額。 由于開發商賬面既不反映“固定資產配 套設施”， 也未反映空置的“開發產品配套設施”， 在產權 不明的管理階段， 更談不上將開發產品轉作經營性固定資產的問 題。因此，既不存在視同銷售的稅收問題，也不存在房產稅的問 題，開發企業總體稅負最輕。七、不同住宅項目分別核算的籌劃 即通過對不同住宅項目分別設立建筑成本項目來核算， 以降低 土地增值稅。房地產稅收籌劃案例： C 房地產開發公司， 2005年商品房銷售 收入為 15000萬元，其中普通住宅的銷售額為 10000萬元，豪華 住宅的銷售額為 5000 萬元。稅法規定的可扣除項目金額為 11000 萬元，其中普通住宅的可扣除項目金額為 8000 萬元，豪華住宅 的可扣除項目金額為 3000 萬元。(1)不分開核算時企業應繳納的土地增值稅：增值率為 (15000