1、南三環(huán)獨(dú)樹一幟的小公館南三環(huán)獨(dú)樹一幟的小公館關(guān)于藍(lán)光 峰閣項(xiàng)目的觀點(diǎn)南城的房子怎么賣？南城的房子怎么賣？南城的小戶型怎么賣？南城的小戶型怎么賣？南城的商業(yè)立項(xiàng)小戶型怎么賣？南城的商業(yè)立項(xiàng)小戶型怎么賣？To be or not to be. ItTo be or not to be. It s a questions a question！就我們已知的消息，迅速聚焦南城。就我們已知的消息，迅速聚焦南城。市場聲勢如何市場聲勢如何?Guestion 1n 2009年9月28日，地鐵4號線投入運(yùn)營。n 2009年11月5日，北京南城發(fā)展新規(guī)出臺，未來3年內(nèi)，投資總額2900億元。 n 2009年12月

2、4日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)地產(chǎn)大鱷48.3億競得南城地王。n 2010年首宗地塊交易，由中鐵置業(yè)19.85億拿下馬家樓橋西北方向地塊，樓面 價(jià)8016元/平米。n 金融投資市場水深不測的情況下，更多投資者將資金流向轉(zhuǎn)至房地產(chǎn)。n 經(jīng)濟(jì)政策大勢不定，地產(chǎn)剛性需求成為主流市場需求。政策轉(zhuǎn)舵，大勢波動之下，南區(qū)市場熱度持續(xù)升高政策轉(zhuǎn)舵，大勢波動之下，南區(qū)市場熱度持續(xù)升高南城小戶型火爆銷售，為何？南城小戶型火爆銷售，為何？| Guestion 1如何理解南城小戶型的盛世之相？如何理解南城小戶型的盛世之相？真相之一：世界城市背景下的，區(qū)域性價(jià)比真相之一：世界城市背景下的，區(qū)域性價(jià)比北京建設(shè)世界城市，將帶動首都大都市

3、圈的崛起，加快北京市全城城市化進(jìn)程，南南城作為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，投入城作為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，投入2900億元億元，將帶動增強(qiáng)本案區(qū)域綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，改善區(qū)域居民生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量； 以往選擇南城置業(yè)的客戶，高性價(jià)比是不可回避的隱性成交點(diǎn)高性價(jià)比是不可回避的隱性成交點(diǎn)，無論對于投資客而言，或是自住剛性需求而言。投資客看到的是北京城中唯一的價(jià)格洼地未來的升值潛力，自住客看重的是置業(yè)的性價(jià)比，這也是項(xiàng)目滲透市場的殺手锏。南城在地產(chǎn)行業(yè)全線飄紅的今天，也說明消費(fèi)者市場敏感度越來越強(qiáng)，綜合性價(jià)比消費(fèi)者市場敏感度越來越強(qiáng)，綜合性價(jià)比和未來潛力成為購房者置業(yè)的重要因素。和未來潛力成為購房者置業(yè)的重要因素。| Gu

4、estion 1真相之二：交通、位置是選購關(guān)鍵真相之二：交通、位置是選購關(guān)鍵 “地段地段還是地段”，無論是豪宅還是小戶型，這都是顛撲不破的真理。交通、區(qū)位、周邊環(huán)境的成熟度、社區(qū)配套的完善性及戶型格局的功能性都是考核第一條真相的重要因素，而交通氛圍是項(xiàng)目綜合性價(jià)比高低的關(guān)鍵決策交通氛圍是項(xiàng)目綜合性價(jià)比高低的關(guān)鍵決策環(huán)節(jié)。環(huán)節(jié)。純粹的小戶型項(xiàng)目，一定要選擇區(qū)域的核心位置，最好是在軌道交通沿線，交通便捷，生活配套成熟，因?yàn)闊o論怎樣，最終住在這類項(xiàng)目里的住戶，一定是年輕人或者正在創(chuàng)業(yè)中的小型公司，這類用戶對交通的要求非常高。 如何理解南城小戶型的盛世之相？如何理解南城小戶型的盛世之相？| Guest

5、ion 1真相之三：租賃熱寵，超高投資性真相之三：租賃熱寵，超高投資性 住宅租賃市場同樣是小戶型產(chǎn)品比較搶手，尤其是地鐵沿線的小住宅租賃市場同樣是小戶型產(chǎn)品比較搶手，尤其是地鐵沿線的小戶型房源戶型房源，更是“出來一套即租一套”。據(jù)介紹，目前在回龍觀區(qū)域零居產(chǎn)品的租金在1500元左右，一居產(chǎn)品的租金在1600到1800元之間，但仍然受到市場的追捧，尤其是在中關(guān)村、上地區(qū)域工作的人群對這里格外青睞。在4號線開通之后的馬家堡區(qū)域，50平米左右的零居、一居的租金已經(jīng)在2000元左右，租給小型公司更可達(dá)到3000元左右，而同區(qū)域的三居室租金也不過2700、2800元，單位租金相差一半。 如何理解南城小戶

6、型的盛世之相？如何理解南城小戶型的盛世之相？| Guestion 1真相之四：真相之四：LOFT的宜居優(yōu)勢的宜居優(yōu)勢 不可忽視的，2009年開始是LOFT戶型爆發(fā)的年代，北部“美立方”“合立方”、東部“青年公社”南部“UP生活”“賓仕國際”。新推盤的小戶型項(xiàng)目，幾乎每個純小戶型項(xiàng)目都設(shè)置了部分LOFT戶型作為吸引市場的標(biāo)桿型產(chǎn)品，其不同于平層的居住層次感和小別墅般的舒適屬性，其不同于平層的居住層次感和小別墅般的舒適屬性，深受廣大青年購房者狂熱追捧。深受廣大青年購房者狂熱追捧。如何理解南城小戶型的盛世之相？如何理解南城小戶型的盛世之相？| Guestion 1真相之五：文化吸引力增強(qiáng)，生根北京的

7、歸屬感真相之五：文化吸引力增強(qiáng)，生根北京的歸屬感最醇正的老北京生活文化，很多人感覺生活在南城才是融入了北京。最醇正的老北京生活文化，很多人感覺生活在南城才是融入了北京。隨著北京中心區(qū)，不斷的商業(yè)化，除了四合院，純正的北京味道已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)，而淳樸自然的南城則保留了最完整的“老北京”生活形態(tài)，如：王府井老字號、琉璃廠、天橋、天壇、南城人的生活習(xí)慣等。馬家堡馬家堡龍脈要位，龍脈要位，馬家堡火車站是北京最早的火車總站，選址于此，因?yàn)轳R家堡往北即是龍脈，自古不可擅動。公益莊公益莊皇親國戚外院，皇親國戚外院，清末民國間皇族國仕在皇家苑囿“南苑”之外占地建園的所在。置業(yè)北京內(nèi)城，與北京的歷史有關(guān)，在每個北漂

8、的心中盼望一個強(qiáng)置業(yè)北京內(nèi)城，與北京的歷史有關(guān)，在每個北漂的心中盼望一個強(qiáng)烈的歸屬地。烈的歸屬地。如何理解南城小戶型的盛世之相？如何理解南城小戶型的盛世之相？| Guestion 1經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策導(dǎo)向經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策導(dǎo)向“城里城里”的優(yōu)質(zhì)配套資源的優(yōu)質(zhì)配套資源文化吸引力文化吸引力“低門檻低門檻”置業(yè)區(qū)域置業(yè)區(qū)域投資回報(bào)比較為客觀投資回報(bào)比較為客觀南城大背景下的小戶型銷售持續(xù)火爆，我們不難看出無論從投資客或者職業(yè)者都看出這一區(qū)域的潛力。“綜合實(shí)力”是南城小戶型持續(xù)火爆的不二法寶。浩文觀點(diǎn)：浩文觀點(diǎn)：| Guestion 1市場競爭項(xiàng)目狀況市場競爭項(xiàng)目狀況| Guestion 17克拉克拉新生代的效

9、率化、多元化、多維度的自由生活空間新生代的效率化、多元化、多維度的自由生活空間位置 馬家堡東路占地 2.6萬建面 7.7萬交通 靠近地鐵4號線公益西橋站 距10號線角門東站約500米概況 7棟樓，共1690套，商業(yè)118戶 停車位287個現(xiàn)況 預(yù)計(jì)2010年3月份開盤，主力戶型為20-50平米零居及一居室，包含平層及LOFT。產(chǎn)權(quán) 50年價(jià)格 待定交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯優(yōu)勢：雙地鐵、超現(xiàn)代主義立面、獨(dú)立優(yōu)勢：雙地鐵、超現(xiàn)代主義立面、獨(dú)立60006000平米休閑廣場平米休閑廣場| Guestion 1璽萌公館璽萌公館現(xiàn)代世家稀貴大宅現(xiàn)代世家稀貴大宅位置 馬家堡西路西側(cè)，南三環(huán)與右安門外大街交匯處總占地

10、6.5萬總建面 10萬交通 靠近地鐵4號線角門西站概況 低密度6層板樓，一梯兩戶，共約600戶。 主力戶型110-324平米， 全明設(shè)計(jì)，南向露臺。現(xiàn)況 上半年將推出123二居-330復(fù)式產(chǎn)權(quán) 70年價(jià)格 24000元/平米交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯交房時(shí)間 2010年底優(yōu)勢：稀缺的低密度社區(qū)、以大戶型為主。優(yōu)勢：稀缺的低密度社區(qū)、以大戶型為主。| Guestion 1京投快線京投快線陽光花園陽光花園時(shí)尚潮流地標(biāo)所在時(shí)尚潮流地標(biāo)所在位置 大紅門西路總占地 8萬總建面 22萬交通 地鐵10號線角門東站直達(dá)B2， 4號線角門西站1000米概況 8棟樓，1176戶。 主力戶型40零居，64一居，80二居現(xiàn)況 僅

11、余10余套一居產(chǎn)權(quán) 70年價(jià)格 25800元/平米交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯交房時(shí)間 2012年年初優(yōu)勢：優(yōu)勢：40%40%綠化率，綠化率，8 8萬平米獨(dú)立商業(yè)萬平米獨(dú)立商業(yè)| Guestion 1城南大道城南大道小型城市綜合體小型城市綜合體位置 南四環(huán)中路公益西橋北總占地 4萬總建面 9萬交通 地鐵4號線概況三棟塔樓，大型商業(yè)+商住公寓。 公寓517套，主力戶型40-80零居/一居 少量120三居和loft、躍層復(fù)式現(xiàn)況 尾房在售，51-73零居， 按揭98折，全款97折產(chǎn)權(quán) 50年價(jià)格 21600元/平米交房標(biāo)準(zhǔn) LOFT毛坯，平層精裝優(yōu)勢：項(xiàng)目本身優(yōu)勢：項(xiàng)目本身1-51-5層層SHOPPING MA

12、LLSHOPPING MALL配套配套| Guestion 1上海建筑上海建筑城市嘈雜之外的舒居領(lǐng)地城市嘈雜之外的舒居領(lǐng)地位置 大紅門西路總占地 10萬總建面 13.6萬交通 地鐵4/5/10號線概況12棟塔板式小高層，共1435戶。 多數(shù)戶型南北通透 主力戶型70-95平米2/3居，70%以上為2居現(xiàn)況 5期在售，79-95二居產(chǎn)權(quán) 70年價(jià)格 25000元/平米交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯交房時(shí)間 2010年10月1日優(yōu)勢：填補(bǔ)市場空白，性價(jià)比較高優(yōu)勢：填補(bǔ)市場空白，性價(jià)比較高| Guestion 1首開石榴派首開石榴派精品小公寓與精致商業(yè)的綜合體精品小公寓與精致商業(yè)的綜合體位置 石榴莊小區(qū)東北角總占地

13、 2.4萬總建面 2.8萬交通緊鄰離宋家莊軌道交通樞紐， 離即將建成的10號線石榴莊站僅500米概況 共317套房，其中平層小公寓199套， 118套LOFT和部分底商。現(xiàn)況 即將開盤價(jià)格 18000元/平米交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯交房時(shí)間 2011年6月優(yōu)勢：區(qū)域成熟度較高，配套較好優(yōu)勢：區(qū)域成熟度較高，配套較好| Guestion 1項(xiàng)目區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)銷售情況銷售均價(jià)（元/m2）主力戶型（平米）優(yōu)勢入住時(shí)間7克拉4#線公益西橋站毛坯503月開盤銷售零居和一居，平層+loft（層高4.9米）20000（意向價(jià)格）20-506000平米休閑廣場璽萌公館4#線角門西站毛坯706層板樓上半年推出25000

14、123二居330復(fù)式低密板樓2010年底京投快線陽光花園10#線角門東站毛坯70僅余十余套尾房2580064平米一居8萬平米商業(yè)2012年初城南大道4#線公益西橋站毛坯50尾房銷售，平層零居按揭98折/全款97折2160051-73平米零居地鐵直達(dá)上海建筑大紅門西路毛坯705期11號樓二三居在售2500079-95二居95三居區(qū)域空白產(chǎn)品2010年10月1日首開石榴派10#線石榴莊站毛坯403月即將開盤平層18000Loft 2500036-48平米的平層和LOFT配套便利2011年6月本案4#線公益西橋站精裝50未銷售30000以上以40/50loft戶型為主產(chǎn)品純粹未定競品指標(biāo)匯總競品指標(biāo)

15、匯總| Guestion 1競品小結(jié)競品小結(jié)區(qū)域內(nèi)市場呈白熱化，眾多項(xiàng)目集中放量，相比較而言本案價(jià)格偏高。與本案正面競爭的項(xiàng)目：7克拉&首開石榴派。7克拉尚未正式開盤，主力戶型為4.3m層高的l LOFT，50年產(chǎn)權(quán)，目前蓄客工作正緊鑼密鼓進(jìn)行；首開石榴派即將開盤，共300套，其中2/3為平層，118套LOFT，40年產(chǎn)權(quán)，需要密切關(guān)注。| Guestion 1 08年的市場動蕩，09年的全城復(fù)蘇，2010年的政策前景不明 區(qū)域多項(xiàng)目集中面市，且多數(shù)項(xiàng)目或多或少的具有同質(zhì)化。置業(yè)者及投資客出手的謹(jǐn)慎姿態(tài)、入市風(fēng)險(xiǎn)論、出貨量回落，相信只是暫時(shí)。 在政府指向下形成強(qiáng)勢發(fā)展態(tài)勢，不可回避的剛

16、性需求迫切，仍然使區(qū)域總價(jià)不斷刷新提升，才是需求的力量 但，同時(shí)，我們不得不說：區(qū)域性價(jià)比已經(jīng)逐漸失去吸引力。| Guestion 1本案立是否足于高性價(jià)比？是否像其他項(xiàng)目追求迅速銷售？浩文的建議是：不能！浩文的建議是：不能！本案姿態(tài)是高于一般市場層面的，不僅要在競爭白熱化的南城本案姿態(tài)是高于一般市場層面的，不僅要在競爭白熱化的南城小戶型市場熱銷、銷售溢價(jià)，同時(shí)肩負(fù)著開發(fā)商品牌的戰(zhàn)略意小戶型市場熱銷、銷售溢價(jià)，同時(shí)肩負(fù)著開發(fā)商品牌的戰(zhàn)略意義。義。浩文觀點(diǎn)：浩文觀點(diǎn)：| Guestion 1瀏覽本案，明確價(jià)值核心瀏覽本案，明確價(jià)值核心| Guestion 15.5米雙標(biāo)準(zhǔn)層米雙標(biāo)準(zhǔn)層 臻品舒適度

17、臻品舒適度層高5.5米，每一層都可以達(dá)到住宅層高標(biāo)準(zhǔn)，還有3000元/平米的精裝，融入了科技標(biāo)準(zhǔn)純凈水、熱水、可視安防、新風(fēng)，建筑細(xì)節(jié)表達(dá)出對居住者極大尊重。LOFT戶型戶型絕對主力的40/50平米LOFT戶型區(qū)間，大大提高空間使用率。LOFT近幾年一直是吸引年輕人首次置業(yè)和投資者目光的主力。南三環(huán)南三環(huán) 宜居生活區(qū)宜居生活區(qū)南城正在呈現(xiàn)一個飛速改觀的現(xiàn)狀。不可否認(rèn)，南三環(huán)宜居住區(qū)的價(jià)值逐漸形成中，具有很強(qiáng)的吸引力。4號地鐵上蓋物業(yè)號地鐵上蓋物業(yè)250米近步4號線。地鐵邊的房子一向具備很強(qiáng)的價(jià)值觀，尤其是北京地鐵網(wǎng)絡(luò)日益發(fā)達(dá)的今天。純粹純粹ART-DECO內(nèi)外裝修風(fēng)格均為經(jīng)典的ART-DECO

18、風(fēng)格，項(xiàng)目形象純粹，附和現(xiàn)代追求品質(zhì)置業(yè)者的需求。藍(lán)光實(shí)力藍(lán)光實(shí)力 品質(zhì)保障品質(zhì)保障藍(lán)光地產(chǎn)首個在京項(xiàng)目，勢必會以此項(xiàng)目樹立品牌形象，將凝聚藍(lán)光地產(chǎn)的開發(fā)精髓。| Guestion 1本案優(yōu)勢本案優(yōu)勢低總價(jià)低總價(jià) 高門檻高門檻很多購買小戶型的客戶，看重的是總價(jià)偏低，負(fù)擔(dān)小的優(yōu)勢，雖然本案總價(jià)120-150萬元，然而高達(dá)75-85萬的首付，把許多人拒之門外。商業(yè)產(chǎn)權(quán)商業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)短，商業(yè)水電問題，是此類項(xiàng)目產(chǎn)生市場猶豫性的主因。南城的傳統(tǒng)理解南城的傳統(tǒng)理解不可否認(rèn)的是南城正在迅速發(fā)展建設(shè)，但與內(nèi)城其他位置而言，仍存在差距。性價(jià)比模糊性價(jià)比模糊貸款期短，帶來的高月供；商業(yè)水電，帶來的高生活成本這些正

19、在挑戰(zhàn)南城置業(yè)者對于區(qū)域性價(jià)比的傳統(tǒng)意識。品牌認(rèn)知度不足品牌認(rèn)知度不足藍(lán)光地產(chǎn)是誰？做過什么？做的怎樣？與很多先行者相比，我們還不大牌。| Guestion 1本案劣勢本案劣勢5.55.5米雙標(biāo)準(zhǔn)層米雙標(biāo)準(zhǔn)層 臻品舒適度臻品舒適度LOFTLOFT戶型戶型南三環(huán)南三環(huán) 宜居生活區(qū)宜居生活區(qū)4 4號地鐵上蓋物業(yè)號地鐵上蓋物業(yè)純粹純粹ART-DECOART-DECO藍(lán)光實(shí)力藍(lán)光實(shí)力 品質(zhì)保障品質(zhì)保障| Guestion 1劣 勢低總價(jià)低總價(jià) 高門檻高門檻商業(yè)產(chǎn)權(quán)商業(yè)產(chǎn)權(quán)南城的傳統(tǒng)理解南城的傳統(tǒng)理解性價(jià)比模性價(jià)比模糊糊品牌認(rèn)知度品牌認(rèn)知度機(jī)會轉(zhuǎn)化機(jī)會轉(zhuǎn)化優(yōu)勢加成優(yōu)勢加成區(qū) 域 內(nèi) 唯 一 絕 對 L

20、O F T 產(chǎn) 品區(qū)域內(nèi)舒適度最高的科技化產(chǎn)品區(qū) 域 內(nèi) 唯 一 全 精 裝 項(xiàng) 目藍(lán) 光 開 元 北 京 問 鼎 力 作南三環(huán) 地鐵上蓋 唯一純粹LOFT優(yōu) 勢核心價(jià)值核心價(jià)值我們賣給誰？我們賣給誰？Guestion 2算算2筆賬！筆賬！第一筆：是客群會計(jì)算的購置成本第一筆：是客群會計(jì)算的購置成本面積均價(jià)總價(jià)首付月還款503000015075約8000平米元/平米萬元萬元元用用75-8575-85萬元首付，月供近萬元置業(yè)的人，萬元首付，月供近萬元置業(yè)的人，他們是誰？他們買房做什么用？我們必須嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜ズ饬克麄儯∷麄兪钦l？他們買房做什么用？我們必須嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜ズ饬克麄儯 Guestion 2第二筆

21、：項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)折合之后的價(jià)值成本第二筆：項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)折合之后的價(jià)值成本面積均價(jià)總價(jià)首付月還款503000015075約8000平米元/平米萬元萬元元對比區(qū)域競品，平層售價(jià)對比區(qū)域競品，平層售價(jià)18000-2580018000-25800元元/ /平米。平米。我們發(fā)現(xiàn)了本案驚人的超值性價(jià)比！我們發(fā)現(xiàn)了本案驚人的超值性價(jià)比！實(shí)得面積實(shí)際單價(jià)加成價(jià)值毛坯價(jià)格80187501875按LOFT平均得房率1.6計(jì)算平米元/平米元/平米萬元單平米精裝標(biāo)準(zhǔn)16875| Guestion 2本案本案300300余席余席只有懂得，才能擁有只有懂得，才能擁有本案僅供給階層之上的一小群人本案僅供給階層之上的一小群人不是門

22、檻，只是階層不同。不是門檻，只是階層不同。| Guestion 2HERE本案就客群范圍而言，就客群范圍而言，區(qū)域客絕對為主打客群區(qū)域客絕對為主打客群他們對區(qū)域認(rèn)知度、依賴度極強(qiáng)他們對區(qū)域認(rèn)知度、依賴度極強(qiáng)玉泉營商圈木樨園商圈項(xiàng)目周邊區(qū)域麗澤商圈崇文門商圈花鄉(xiāng)商圈金融街商圈傳媒大道商圈長安街商圈外阜CBD商圈勁松商圈| Guestion 2各級輻射圈特征各級輻射圈特征一級輻射圈一級輻射圈二級輻射圈二級輻射圈三級輻射圈三級輻射圈項(xiàng)目周邊 木樨園 玉泉營 麗澤商務(wù)區(qū)金融街 長安街 傳媒大道 崇文門 花鄉(xiāng)CBD 勁松 外阜木樨園 玉泉營 北京知名商貿(mào)區(qū)麗澤商務(wù)區(qū) 金融服務(wù)區(qū)金融街 國家金融區(qū)長安街

23、新聞大廈 新聞部門等傳媒大道 國際新聞中心、國際傳媒展示中心等崇文門 資深商業(yè)中心 花鄉(xiāng)花卉商圈CBD 勁松 國家經(jīng)濟(jì)中心外阜| Guestion 21、自住客群 最剛性的客戶群最剛性的客戶群 2835 2835歲歲高級白領(lǐng)高級白領(lǐng)于金融街、長安街、傳媒大道、崇文門、CBD等地鐵沿線區(qū)域工作，存款5060萬元。創(chuàng)業(yè)初期老板創(chuàng)業(yè)初期老板于木樨園、玉泉營、花鄉(xiāng)、大紅門等周邊區(qū)域工作，存款50100萬元。他們北漂五至十年，月收入可觀且穩(wěn)定，有一定存款，但需要經(jīng)濟(jì)支持才能購買本案。他們目前急切需要有一個穩(wěn)定的居所，家庭構(gòu)成簡單，兩口或三口之家，空間需求不大，工作地點(diǎn)大都在地鐵沿線或本案附近；意識新銳，

24、重視生活品質(zhì)。各類客群購買意圖分析各類客群購買意圖分析| Guestion 2高知層高知層他，接受過高等教育留學(xué)“海龜”，有理想，并愿意為之付出努力。注重生活品質(zhì)，和能力范圍內(nèi)的享受注重生活品質(zhì)，和能力范圍內(nèi)的享受他，受西方生活方式影響，具有些小資情節(jié)，喜歡與眾不同的生活方式，即使資金有限，也要最大限度的滿足生活。通向頂峰的上升族群通向頂峰的上升族群他，就職于某國際金融公司任總經(jīng)理助理，在業(yè)內(nèi)小有成就，不停向事業(yè)頂峰攀登著，工作節(jié)奏緊張，每天疲于奔波，一直在追尋“價(jià)格與距離”的平衡點(diǎn)。五年之內(nèi)為自住，五年之后為資本五年之內(nèi)為自住，五年之后為資本他，購買小戶型只是一時(shí)過渡，更近一步后，本案既作為

25、一種固定資產(chǎn)升值，又是他事業(yè)發(fā)展的另一重資本，所以他對商業(yè)產(chǎn)權(quán)并非敏感，甚至還有些期待。自住型客戶描摹：自住型客戶描摹：董先生董先生 29歲歲 某國際金融公司總經(jīng)理助理某國際金融公司總經(jīng)理助理 月薪月薪2萬元萬元| Guestion 22、自住兼投資客群 30453045歲歲富二代的父母富二代的父母他們長居于南城，對于周邊很熟悉。他們的子女將脫離原有家庭獨(dú)立生活，他們以置業(yè)為孩子奠定一個良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。外地來京人員外地來京人員他們由于工作原因，需要長期往返于北京與外地之間，在北京需要一個相對穩(wěn)定的落腳點(diǎn)，另外又兼顧一些社交功能的場所。小型創(chuàng)意公司小型創(chuàng)意公司由周邊大型商務(wù)區(qū)吸引而來的小型創(chuàng)意公

26、司，甚至是工作室。本案的產(chǎn)品更適宜其公司的性質(zhì)，兼顧公司營業(yè)的功能與形象。各類客群購買意圖分析各類客群購買意圖分析| Guestion 2投資自住型客戶描摹：投資自住型客戶描摹：楊先生楊先生 36歲歲 某創(chuàng)業(yè)初期廣告公司老板某創(chuàng)業(yè)初期廣告公司老板 資產(chǎn)約資產(chǎn)約300萬萬 “第一桶金第一桶金”一族一族他，手里握著第一桶金，為自己的理想和事業(yè)而奮斗，他看中這第一桶金的綜合價(jià)值。 投入與價(jià)值回報(bào)投入與價(jià)值回報(bào)他，隨時(shí)面對的每一個決策，都關(guān)乎成敗，但目前抗行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的能力還比較弱，他需要一種投資，不僅可以作為一種升值，更是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的弱化。 保守的投資者保守的投資者他，理性而精明，自住或是創(chuàng)意，更大的利益

27、價(jià)值吸引他。| Guestion 23、投資客群 各類客群購買意圖分析各類客群購買意圖分析他們有其他的事業(yè)，而且經(jīng)營有方。有一定數(shù)字的資本積累，在金融經(jīng)濟(jì)前景不明的背景下，房地產(chǎn)是他們認(rèn)可的投資方向，并隨時(shí)尋找可以投資的地產(chǎn)項(xiàng)目。他們不止用此項(xiàng)目進(jìn)行投資增值，且非常善于分散投資，用錢生錢。| Guestion 2投資型客戶描摹：投資型客戶描摹：齊先生齊先生 42歲歲 服裝貿(mào)易公司老板服裝貿(mào)易公司老板 身家近千萬身家近千萬 有閑有錢一族有閑有錢一族他，手里有些“閑錢”，一直在尋找投資的途徑，權(quán)衡再三，房地產(chǎn)的保值性使安心，是首選。 投入成本較低，回報(bào)渠道多，回報(bào)率較好投入成本較低，回報(bào)渠道多，回

28、報(bào)率較好他，面對如今比較動蕩的樓市局面，對小戶型低成本及未來的租賃空間比較看好，另外宜居宜商的租戶多樣性，也是他考量收益率的一方面。 對區(qū)域認(rèn)可度高對區(qū)域認(rèn)可度高他，一般在自己常駐的生活圈范圍內(nèi)選擇投資目標(biāo)，便于管理。| Guestion 2看看我們的產(chǎn)品，是否能夠滿足客群的心理需求看看我們的產(chǎn)品，是否能夠滿足客群的心理需求區(qū)位優(yōu)勢：南三環(huán)、地鐵區(qū)位優(yōu)勢：南三環(huán)、地鐵產(chǎn)品優(yōu)勢：產(chǎn)品優(yōu)勢：LOFTLOFT產(chǎn)品優(yōu)勢：精裝、科技化產(chǎn)品優(yōu)勢：精裝、科技化置業(yè)需求：交通快捷、地鐵沿線置業(yè)需求：交通快捷、地鐵沿線價(jià)值需求：高品質(zhì)、區(qū)域前景好價(jià)值需求：高品質(zhì)、區(qū)域前景好 居住需求：舒適性、便利性居住需求：舒

29、適性、便利性| Guestion 2總之，無論哪個級別的目標(biāo)群體，對項(xiàng)目最敏感的需求心，都是來自于小戶型、區(qū)位便利、生活舒適的高性價(jià)比。則，針對這些客群，產(chǎn)品力是第一要素，我們對位于客群需求的語言表述，力求全面直接，一針見血。那么，面對市場，我們怎么說？那么，面對市場，我們怎么說？| Guestion 2如何與客群形成對話？如何與客群形成對話？Guestion 3取幾個關(guān)鍵詞南三環(huán)南三環(huán)地鐵沿線地鐵沿線宜居宜居LOFT精裝修精裝修科技化科技化| Guestion 3南三環(huán)南三環(huán) 地鐵上地鐵上 LOFTLOFT公館公館產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：| Guestion 3面對本案的主力客群，面對本案的主力

30、客群，我們需要用溝通性的語言，我們需要用溝通性的語言，去感染他們！打動他們！去感染他們！打動他們！面對白熱的市場，面對白熱的市場，我們需要一個強(qiáng)烈的市場形象，我們需要一個強(qiáng)烈的市場形象，異軍突起！異軍突起！| Guestion 3SLOGAN重塑重塑 一個階層的奢適主張一個階層的奢適主張| Guestion 3SLOGAN備選備選懂生活懂生活 品細(xì)節(jié)品細(xì)節(jié) 鑒工藝鑒工藝| Guestion 3視覺表現(xiàn)方案視覺表現(xiàn)方案| Guestion 3VIVI系統(tǒng)系統(tǒng)報(bào)廣報(bào)廣蓄勢中軸之上，聚焦城市精英蓄勢中軸之上，聚焦城市精英NP1格局就是格調(diào)，居住氣質(zhì)與空間高度有關(guān)格局就是格調(diào)，居住氣質(zhì)與空間高度有關(guān)N

31、P2經(jīng)典之上，望鼎一個階層的榮耀經(jīng)典之上，望鼎一個階層的榮耀NP4私藏，一種生活的品位工藝私藏，一種生活的品位工藝NP55.55.5米挑高空間，享受一個階層的仰望米挑高空間，享受一個階層的仰望NP3視覺表現(xiàn)方案視覺表現(xiàn)方案VIVI系統(tǒng)系統(tǒng)報(bào)廣報(bào)廣無論哪一種表述，都代表了同樣的峰尚生活。無論哪一種表述，都代表了同樣的峰尚生活。無論是生活，或在于事業(yè)，都可以讓你的人生更進(jìn)一步無論是生活，或在于事業(yè)，都可以讓你的人生更進(jìn)一步LOFTLOFT，代表了空間的向上，代表了精神世界的最大化擴(kuò)張，代表了存在價(jià)值，代表了空間的向上，代表了精神世界的最大化擴(kuò)張，代表了存在價(jià)值的進(jìn)化。的進(jìn)化。進(jìn)化的意識，在有限的空

32、間中不斷前進(jìn)，具有不可動搖的意義。進(jìn)化的意識，在有限的空間中不斷前進(jìn)，具有不可動搖的意義。| Guestion 3這種生活，如何吸引客群？這種生活，如何吸引客群？Guestion 4凝聚品牌力是硬道理！溢價(jià)銷售的根本！凝聚品牌力是硬道理！溢價(jià)銷售的根本！品牌第一，銷售第二！品牌第一，銷售第二！| Guestion 4第一，線上推廣。第一，線上推廣。廣告而告知，精準(zhǔn)定位地鐵客源。第二，品牌附加值。第二，品牌附加值。營銷手段，加強(qiáng)品牌價(jià)值力，強(qiáng)化購買信心。第三，渠道吸引。第三，渠道吸引。道具，道具，還是道具。視覺與物質(zhì)的雙重體驗(yàn)。抽絲剝繭抽絲剝繭 三線合一：三線合一：| Guestion 4第一條

33、線：線上推廣第一條線：線上推廣這是要讓社會知道的：藍(lán)光是誰，藍(lán)光做什么，藍(lán)光可以讓你得到什么！精準(zhǔn)媒體，節(jié)省成本干大事兒。精準(zhǔn)媒體，節(jié)省成本干大事兒。地鐵媒體，大眾又實(shí)效的媒體，很牛！地鐵媒體，大眾又實(shí)效的媒體，很牛！全面滲透項(xiàng)目連線的地鐵媒體。站臺燈箱、站內(nèi)燈箱、車廂廣告片、北京娛樂信報(bào)（在各大地鐵站免費(fèi)發(fā)放）。讓所有深深依賴地鐵的人，知道我們。戶外廣告牌作為補(bǔ)充戶外廣告牌作為補(bǔ)充。重在南城，區(qū)域具有代表性的商圈做散點(diǎn)，如：木樨園、馬連道、南四環(huán)。讓那些骨子里想依賴南城生活的人，找到屬于他們的棲息地，渴望我們。| Guestion 4第二條線：品牌附加值誘惑第二條線：品牌附加值誘惑這是讓客群增強(qiáng)信心的奶酪，相比區(qū)域其他項(xiàng)目，我們其實(shí)是有品牌力的，但首次進(jìn)京的品牌力，如何迅速獲得認(rèn)同？產(chǎn)品力產(chǎn)品力= 加倍的品牌力加倍的品牌力5.5m純粹LOFT內(nèi)外兼修的ART-DECO風(fēng)格3000元/平米精裝標(biāo)準(zhǔn)純凈水、熱水、可視安防、新風(fēng)系統(tǒng)這些全部源于藍(lán)光企業(yè)“做城市運(yùn)營商翹楚”超越基本“幸福指數(shù)”的種種理念藍(lán)光地產(chǎn)進(jìn)京第一部的里程碑項(xiàng)目，值得收藏。讓我們面對市場，多一些理直氣壯。讓客戶面對我們，