1、精選優質文檔-傾情為你奉上2006年的大連市房地產市場更加規范、理性，明顯的打上了“政策”的烙印，依據今年商品房開發、銷售有關數據，戴德梁行對2006年度大連市房地產市場發展狀況加以分析總結，試圖尋找出影響樓市的主要因素，并對2007年的大連市房地產市場加以展望。一、 整體發展2、政策調控力度較大2006年是房地產市場特別是住宅市場的政策年，面對迅速上漲的房價，今年中央政府出臺了一系列政策，在5月中旬國務院“國六條”和中央九部委發布關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見之后，大連市也相繼出臺了一系列政策，如重新界定了普通住宅標準，即：房屋套型建筑面積在144平方米以下、小區容積率在1.0以上、

2、成交價格低于政府公布的普通住房價格標準。從月日起，如住房不能同時滿足以上個條件，就屬于非普通住房，其交易時要繳納4的契稅，而普通住房（含二手房）的契稅標準為1.5。6月16日大連市公布了關于私人投資、購買商品房戶口遷入暫行辦法，將市外人員及本市農業人口本人、配偶及未婚子女在市內四區購房落戶的標準由2003年9月規定的住宅購房款35萬元以上或公建購房款50萬元以上調整為購買首次出售的單套商品住宅80萬元以上或公建100萬元以上。6月24日還公布了關于進一步加強房地產市場調控穩定住房價格的實施方案，提出了10項具體調控細則。上述政策出臺后，市場經歷了近半年的觀望，隨著政策措施落實程度的不斷深入，調

3、控效果正不斷顯現出來，房價漲幅逐漸趨緩。分析政策我們可以看到，各項調控措施的主要意圖是：增加供給、轉變住宅供給結構、抑制投機、限制大戶型、整頓交易秩序、抑制房價的過快增長。房地產新政對普通居民的自主性需求影響相對較小，但對投機性需求影響較大。另外，新落戶政策提高了外來人口和本市農業戶口在主城區購買商品房遷入戶口的門檻，對控制主城區房價的上漲起到了較為明顯的效果。今年出臺的這些政策雖然短期內因市場觀望造成了成交量降低，但就長期而言，對保證房地產業根本上健康發展有著積極的意義。3、土地供應增加，中低價位住宅項目比重增大從土地成交情況來看，截止到12月份，2006年共成交土地52塊，用地面積363.

4、57萬平方米，預計在未來1-2年內形成新供應建筑面積約600萬平方米。其中住宅項目用地約330萬平方米，規劃建筑面積530萬平方米。從下表可以看出，中山、西崗、沙河口三區土地出讓面積較少，甘井子區由于地處城市外圍，可供開發土地較多，加上一些郊區鄉鎮相繼劃入城市規劃版圖，導致甘井子區土地供應量充足，可以預見，未來甘井子區將繼續成為房地產開發的熱點。區域土地成交塊數用地面積（萬）形成建筑面積（萬）中山區1122.9875.81西崗區734.5543.49沙河口區1438.87103.2甘井子區17260.32361.98高新園區 3 6.85 17.13合計 52 363.57 601.62200

5、6年成交土地各區域比例分布（占地面積）4、大連房地產的發展吸引了諸多海內外地產商及投資基金的關注 2006年以來，國際知名投行或投資基金已逐步將投資重點轉移至二線城市，大連作為二線城市中的佼佼者，其快速發展的城市經濟和較佳的投資環境已經吸引了諸多國際財團的關注，今年隨著招商引資的不斷深入，一些外埠的大型資本逐步進入大連投資置地，如華潤置地先后斥資在星海灣、天津街以及開發區南部濱海新區收購土地和項目，沿海綠色家園集團在星海灣置地開發，瑞安集團聯手億達、摩根大通接手希望大廈，新世界集團購買奔德大廈，并更名為新世界大廈。香港九龍倉時代廣場項目、裕景中心項目在沉寂多年后正式開始進入實施階段。

6、另有具備國際影響力的投資基金也紛紛進入大連市場，2006年4月16日，摩根斯坦利在正源地產的增資擴股中成為正源地產的第二大股東，其通過直接投資和買入物業的方式，以1.2億美元獲得了正源近25%的股份。2006年11月17日，外資背景的旭日投資公司成功摘牌得到大連開發區中北大廈的開發權。眾多國際性房地產資金也對大連房地產市場表現出濃厚興趣。二、住宅市場1、住宅價格漲幅明顯2006年上半年，大連房價的增長速度較快。這輪上漲首先是由城市中心區的樓盤引發的，隨著城市中心區房價迅速攀升，消費者將目光投向大連市區周邊范圍，如城市北部的泉水區域、城市西部的石門新區、紅旗鎮等，帶動了周邊區域的房價水漲船高，又

7、推動了城市中心區房價和市區住宅整體均價的提升。自2006年6月以后，受一系列調控政策影響，大連房價漲幅開始趨緩，在全國70個主要城市中漲幅連續幾個月位居三甲之后，6月大連商品住宅均價同比上漲幅度下降為第7位，7月的住宅環比價格還出現下降。10月以后，隨著秋季房交會的結束，大連市區開盤樓盤增多，市場成交有所增加，住宅成交均價又呈現上漲趨勢，2006年第四季度，市內四區住宅成交均價與2005年底相比上漲約20%。總體來看，2006年大連市住宅市場房價整體漲幅大約在20%左右。2、住宅供給大幅增加2006年，大連主城區及新城區全部新開盤商品住宅項目79個，建筑面積合計780萬平方米；其中市內四區新開

8、盤住宅項目42個，建筑面積合計408萬平方米。就市內四區而言，新開盤面積比上年增加15%。區域新增供應個數建筑面積（萬平方米）中山987.68西崗16.0沙河口14144.18甘井子18170.17開發區18160.57旅順口10149.21金州 9 62.5合計 79 780.31中山區、西崗區、沙河口區作為城市中心區，經過多年的發展，城市功能已經相當完善，中央政府限制各城市拆遷規模的相關措施使城區內可供開發的土地較少，新供應住宅項目價格較高。甘井子區是大連市區擴展的重要區域，可供開發用地較多，土地成本相對較低。 在北部、西部等原城鄉結合部區域大規模建設中低價位商品住宅不但開發了新

9、城，也使普通市民在能夠接受的價格范圍內實現了安居。開發區、金州區和旅順口區作為快速崛起的新城，住宅發展引人注目，價格及交易量都有較快增長。2006年金州區開盤住宅項目9個，項目總建筑面積合計約62.5萬平方米；旅順口區開盤10個，建筑面積合計約149.21萬平方米。預計隨著交通及生活配套設施的不斷完善和人們消費心理的改變，上述區域的住宅市場仍將保持較快增長。經濟適用房的推出對改善大連市的住宅供給結構有著重要的意義。隨著位于泡崖的大連首批經濟適用房正式入市，面向1100戶的廉租補貼的發放，標志著經濟適用房和限價房雙房體系開始推進，這也意味著大連的住房供應結構矛盾開始逐漸得到緩解。經濟適用房的推出

10、也在一定意義上緩解了住宅價格的上漲壓力。3、成交數量有所減少2006年大連市內四區住宅成交數量較去年有所下降，根據目前掌握的數據，預計全年總成交套數和總成交面積將分別較去年同期下降17、19左右。從市內四區看，除了甘井子區較去年交易件數和面積呈正增長外，其他如沙河口區、中山區、西崗區均有不同幅度下降。 2006年1-11月商品住宅分區交易面積區域成交面積（萬）銷售比重（%）同比（%）中山37.617.3-20.1西崗19.59-30.1沙河口49.722.9-54.4甘井子110.4850.828.8合計217.28100-19.4住宅市場交易量萎縮的原因是多方面的：首先，市區住宅價

11、格高起、中低價房源稀缺使普通消費者的購買愿望受到抑制；其次，國家和大連市新近出臺了一系列政策，對樓市進行調控，使部分消費者持幣觀望，開始以冷靜理智的心態面對樓市；另外，今年6月大連新落戶政策的出臺也在一定程度上抑制了外地人來連置業的積極性；今年國內股市牛氣沖天，投資基金賺錢效應明顯，分流了較多的房地產投資、投機資金。上述因素綜合起來，導致今年的住宅市場成交減少。4、二手房市場價漲量縮2006年1-11月，大連市內四區二手房共交易2.234萬套，同比減少10%左右，成交均價為3759元/，較去年上升28%。整體而言，今年二手市場受政策影響較大。自今年5月政府出臺一系列政策之后，二手房的成交量和價

12、格都開始降低，交易量明顯“縮水”的主要原因是政府出臺了“個人購買住房不足2年轉手交易的，全額征收營業稅”的政策迫使以短線炒房為獲利手段的投資、投機行為大量退出市場，加上落戶政策的調整、房屋供給的增多，使買方和賣方均對市場持觀望態度。年中二手房價格曾出現回落，價格下跌的主要原因是部分二手房持有者擔心國家調控政策會導致房價下跌以及擔心交易稅費進一步增加，部分投資客戶急于將房屋變現，出現了降低價格力求成交的狀況。秋季房展會之后，由于新房價格居高不下，二手房市場重新出現反彈，價格和成交量均重新上揚，隨著房地產市場調控的不斷深入，預計自主性需求將成為支撐二手房市場的主導力量。五、展望1、住宅市場今年，大連市內四區已批項目包括在建及待建項目總建筑面積2055萬平方米，其中在建面積1128.4萬平方米，待建面積926.6萬平方米，在待建面積中，普通商品住宅項目約占60。而泉水、石門山經濟適用房和春山巷、石灰石礦地塊限價商品房的啟動也表明未來大連的住房供應體系將會日趨完善。6000元/以上的中高檔住宅方面，據本行統計，2006年大連市區單價在6000元以上的住宅，銷售量約110萬平方米左右，項目結余（已開盤和做宣傳但未開盤），合計約為220萬平方米。根據2005-2006年土地出讓狀況，2007年有可能新開盤的單價在6000元/