1、資產(chǎn)評估學第二篇 資產(chǎn)評估實務第五章第五章房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的成本法房地產(chǎn)評估的成本法第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法房地產(chǎn)評估的收益法第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法房地產(chǎn)評估的市場法第六節(jié)第六節(jié) 房地產(chǎn)評估的剩余法房地產(chǎn)評估的剩余法第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 一、房地產(chǎn)的特性土地的特性 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)市場的特性。 （一）土地特性 1、土地的自然特性 （1）數(shù)量的有限性（不可再生性） 供給缺乏彈性 （2）位置的不可移動性 （3）效用的持久性價格具上升趨勢 （4）效用的差異性（不可替代性）決

2、定決定 2、土地的經(jīng)濟特性 （1）用途的多樣性 （2）供給的稀缺性 （3）經(jīng)濟地理位置的可變性 （4）可壟斷性（二）房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性 1、位置固定性 2、使用長期性 3、投資大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影響較大（三）房地產(chǎn)市場的特征1、房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性2、交易的復雜性3、房地產(chǎn)市場供給對需求變化的反應遲緩 （供給彈性小于需求彈性）二、房地產(chǎn)評估的原則二、房地產(chǎn)評估的原則 1、合法原則 2、最佳使用原則 3、房地綜合考慮原則 4、區(qū)域及地段原則三、房地產(chǎn)評估的程序三、房地產(chǎn)評估的程序（一）接受委托，明確評估的基本事項 1、明確評估對象 2、明確評估目的 3、明確評估

3、基準日 4、明確評估報告提交日期（二）制定評估作業(yè)計劃和技術(shù)方案（三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評定估算，給出評估結(jié)果并撰寫評估報告第二節(jié) 房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格的特性 由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們價格特征也不同。 土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動產(chǎn)物，因此其價格是地租的本金化；而建筑物是勞動產(chǎn)物，其價格可由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成。此外，在我國，地價是指土地使用權(quán)價格，而房價一般是指所有權(quán)價格。 在房地產(chǎn)價格中，土地的價格是起決定性作用的，因此了解土地價格的特性很重要。 土地價格的特性主要有： 1、地價是地租的資本化 2、地價主要由需求方?jīng)Q定 3、地價呈不斷增長趨勢 4、地價與土

4、地用途相關(guān)（受政策影響） 5、地價具有個別性 土地價格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價格特征。二、我國土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價格體系（一）我國土地權(quán)屬類型 在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。 1. 根據(jù)國家規(guī)定： 但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán)，需由國家征用后，再出讓。 土地使用權(quán)屬無形資（對物產(chǎn)權(quán)），其價值取決于其載體土地的特性和條件。 前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。其權(quán)益與后者不同，主要有：無使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。農(nóng)民集體所有農(nóng)村和市效土地國家所有城鎮(zhèn)土地土

5、地所有權(quán)出讓土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)土地使用權(quán)2. 土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標和拍賣三種方式。有最高年限規(guī)定：居住七十年，工業(yè)五十年，文、教、科、衛(wèi)、體五十年，商業(yè)等四十年，綜合或其他五十年。 出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 土地使用權(quán)使用期限屆滿，土地使用者可申請續(xù)期，否則國家將無償收回土地使用權(quán)。（二）我國土地使用權(quán)價格體系 1、基準地價 城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價2、標定地價 在基準地價基礎上，確定的具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價格

6、。3、出讓底價 是政府在出讓土地使用權(quán)時，根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情等因素確定的待出讓宗地在某個時點的最低價。4、轉(zhuǎn)讓價格 土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃。5、其他價格 上述13屬土地一級市場價格，由政府壟斷定價。45屬土地二級市場價格，由市場競爭決定價格。二、房地產(chǎn)價格分類（一）土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格（二）總價格、單位價格、樓面地價 樓面地價土地總價格建筑總面積 樓面地價土地單價容積率 例題7、投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應該選擇哪一幅土地進行投

7、資更為經(jīng)濟？三、影響房地產(chǎn)價格的因素（一）一般因素 1、社會因素 2、經(jīng)濟因素 3、政策因素（二）區(qū)域因素 1、商業(yè)繁華度 2、道路通達度 3、交通便捷度 4、設施完善度 5、環(huán)境質(zhì)量狀況對于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會略有區(qū)別。（三）個別因素 指影響具體一宗房地產(chǎn)價格的因素，具體可分為影響土地的個別因素與影響建筑物的個別因素。 1、影響土地價格的個別因素 2、影響建筑物價格的個別因素第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的成本法一、基本思路及基本公式 評估值重新購建價格損耗 因為是從成本耗費的角度評估房地產(chǎn)價值，因此，首先需了解房地產(chǎn)的價格構(gòu)成。二、適用范圍 主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交

8、易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無需計算損耗的新建房地產(chǎn)。值得注意的是土地的價格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評估土地價值時，其應用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。但是單純評估建筑物價格時，成本法較適宜。三、新開發(fā)土地評估中成本法的操作步驟（1）新開發(fā)土地價格取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)費+管理費用 +投資利息+稅費+開發(fā)利潤（2）土地價格土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益（一）估算取得待開發(fā)土地的成本（一）估算取得待開發(fā)土地的成本 取決于土地使用權(quán)是如何取得的。是劃撥還是支付出讓金；是從農(nóng)村取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權(quán)。 1、從農(nóng)村取得土地、從農(nóng)村取得土地

9、（1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包 括：土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費。 （2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。 2、從城鎮(zhèn)取得土地、從城鎮(zhèn)取得土地 （1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。 （2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。（二）估算土地開發(fā)成本（二）估算土地開發(fā)成本 1、基礎設施建設費 2、公共配套設施建設費 （三）估算管理費用（四）估算投資利息注意： （1）無論是自有資金，還是借入資金均應計算利息； （2）計息基礎土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費 （3）根據(jù)開發(fā)時間分別計算土地取得費與開發(fā)費的利息。若開發(fā)費是均勻投入，則按資金投入

10、時間的一半計息。（五）估算稅費（六）估算投資利潤 利潤率的基數(shù)可以是土地取得費和土地開發(fā)費（包括管理費用）， 也可以是開發(fā)后土地的地價。 *注意所用利潤率的內(nèi)涵。（七）土地增值收益的確定例題例題某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費30萬元/畝，開發(fā)費3億元/平方公里，其他費用（包括稅費）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。1、估算土地取得成本 土地取得成本出讓金拆遷費 203050萬元/畝750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本

11、 土地開發(fā)成本開發(fā)費其他費用 3億元/平方公里5萬元/畝 300元/平方米75元/平方米 375元/平方米3、估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則： 投資利息750（16%）2137540%（16%）1.5 137560%（16%）0.51 92.7013.706.65 113.05元/平方米4、估算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤（750375）10% 112.5元/平方米5、計算土地價格 土地單價750375113.05112.5 1,350.55元/平方米 土地總價1,350.5580,000108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為108,0

12、44,000元。 四、新建房地產(chǎn)評估的操作步驟 新建房地產(chǎn)價格土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+ 管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤 新建建筑物價格建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+ 開發(fā)利潤（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本） 1、勘察設計和前期工程費 2、基礎設施建設費 3、建安工程費 4、公共設施建設費 5、開發(fā)過程的稅費及其他間接費（三）估算管理費（可并入“（二）”計算）（四）估算投資利息（五）估算銷售稅費 1、銷售費用 2、銷售稅金及附加 3、其他銷售稅費（六）估算開發(fā)利潤五、舊房地產(chǎn)運用成本法評估的操作步驟 舊建筑物價格

13、建筑物的重置成本建筑物損耗 與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。的損耗）括土地的損耗和建筑物舊有房地產(chǎn)的貶值（包購建價建筑物重新或重新開發(fā)價土地重新取得價舊有房地產(chǎn)價格（一）估算重置成本 1. 可采用房地分估的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市場 法，因為成本法較適合新開發(fā)的土地。 這里主要是估算建筑物的重置成本。 2. 注意兩種重置成本 (1)、復原（Reproduction cost） (2)、更新（Replacement cost） 在實踐中，評估人員

14、較多使用更新重置成本。3. 建筑物重置成本的求取方法一般有兩種： (1)直接法 根據(jù)待估建筑物各構(gòu)成部分所使用的材料的種類、品級數(shù)量及所需人工的級別和數(shù)量等，以建筑物所地區(qū)在評估基準日的各種單價為基礎，計算出工程直接費，再加上工程間接費及適當?shù)某邪汤麧櫤螅嬎愠鰳藴式ㄔ熨M，再進一步加上發(fā)包人直接負擔的附加費后算出重新建造價格。 （2）間接法 指在近鄰地區(qū)或同一供應范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，尋找與待估建筑物相類似的新建筑物的實際總造價及各構(gòu)成部分的明細價，以此為基礎，經(jīng)適當修正后求取重新建造價格。實際估算中，通常經(jīng)過分析、測算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面積的標準造價，再乘以待估建筑物的總面積。

15、（二）估算損耗1、估算土地的損耗 土地損耗率已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的損耗 有形損耗（理化因素） 無形損耗（社會經(jīng)濟因素）（1）耐用年限法（使用年限法） 如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊為：NRCNSCD1例：某建筑物建筑面積為320m2，重置價為2500元/m2，耐用年限為40年，已使用7年，殘值率為4。試用耐用年限法估算（定額法）其現(xiàn)值。 V800000192007665600（元）非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：60年，0磚混結(jié)構(gòu)一等：50年，2磚混結(jié)構(gòu)二等：50年，2磚木結(jié)構(gòu)一等：40年，6磚木結(jié)構(gòu)二等：40年，4磚木結(jié)構(gòu)三等：40年，3簡

16、易結(jié)構(gòu)：10年，0耐用年限建筑物已使用年限+尚可使用年限（2）打分法（觀察法） 成新率結(jié)構(gòu)部分合計得分G+裝修部分合計得分S+設備部分合計得分B 不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分修正系數(shù)庫鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1四至五層0.750.120.130.550.150.3六層七層以上0.80.10.1例題 某鋼筋混凝土5層框架

17、樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分，結(jié)構(gòu)部分80 分，裝修部分70分，設備部分60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)C 0.75，S0.12，B0.13，成新率（800.75+700.12+600.13）10010076.2 在實踐中，也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。 對于一些平面布置不合時宜、設備落后、式樣過時的建筑物，還應考慮其功能性貶值因素。可以在成新率確定的基礎作適當減價修正。 例題 某套住宅重新建造價為300000元，經(jīng)對其結(jié)構(gòu)、裝修和設備三大部分的各具體項目觀察，確定其成新率為80，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測，決定在成新率的基礎作10的減價修正。

18、 V30000080（110）30000072216000（元） 第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法一、基本思路及步驟一、基本思路及步驟無限期：房地產(chǎn)價格純收益/資本化率 （1）有限期：（2） a年純收益 r折現(xiàn)率二、適用范圍二、適用范圍有收益的房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)。nrraP)1 (11三、各參數(shù)的估算（一）凈收益 除去各種費用后的收益，必須是客觀收益，而非實際收益。因此需通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取。 （二）資本化率實質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報酬率（收益率）。 凈收益潛在收入空置等造成的收入損失營運費用有效毛收入營運費用 求取方法： 1、收益與售價比法（市場法）尋找相類似的交易案例，通過交易

19、案例的純收益與價格的比例獲取資本化率，至少三個交易案例。2、累加法 + 資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。 資本化率無風險報酬率風險調(diào)整值（三）收益期的確定 單獨評房建筑物的經(jīng)濟壽命單獨評地土地使用權(quán)年限（1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定收益期，然后計算土地超出建筑物經(jīng)濟壽命部分的價值。（2）假設未來收益無限期。但是在計算凈收益時應扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷。用以下兩種方法之一：土地使用權(quán)年限，可采建筑物經(jīng)濟壽命期。地使用權(quán)年限確定收益土地使用權(quán)年限，據(jù)土建筑物經(jīng)濟壽命房地合一四、收益法的計算公式（一）房地合一評房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地純

20、收益房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用管理費+維修費+保險費+稅金+空房損失費 例例某房地產(chǎn)公司于某房地產(chǎn)公司于20032003年年5 5月以出讓方式取得一塊月以出讓方式取得一塊土地土地5050年使用權(quán)，并于年使用權(quán)，并于20042004年年5 5月在此地塊上建成月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米3,8003,800元，經(jīng)濟耐用年限為元，經(jīng)濟耐用年限為6060年。目前，該類型建年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米筑的重置價格為每平方米4,8004,800元。該大樓總建筑元。該大樓總建筑面積為面積為12,00012,000平方米

21、，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫椎赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.52.5元，元，空置率在空置率在10%10%左右，每年需支付的管理費用一般為左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的年租金的3.5%3.5%，維修費為建筑物重置價的，維修費為建筑物重置價的1.5%1.5%，房，房產(chǎn)稅為租金收入的產(chǎn)稅為租金收入的12%12%，其他稅為租金收入的，其他稅為租金收入的6%6%，保險費為建筑物重置價的保險費為建筑物重置價的0.2%0.2%，資本化率確定為，資本化率確定為6%6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在試根據(jù)以上資料評估該寫字樓

22、在20082008年年5 5月的價格。月的價格。1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%） 9,855,000元2、估算年營運費用（1）管理費： 年管理費9,855,0003.5% 344,925元（2）維修費： 年維修費4,80012,0001.5% 864,000元（3）保險費： 年保險費4,80012,0000.2% 115,200元（4）稅金： 年稅金9,855,000（12%6%） 1,773,900元（5）年營運費用： 年營運費用344,925864,000115,2001,773,900 3,098,025元3、估算凈收益年凈收益年有效毛收入年營運費用

23、 9,855,0003,098,025 6,756,975元4、計算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價格6,756,9756%11/（16%）45 104,434,671元房地產(chǎn)單價104,434,67112,000 8,703元5、評估結(jié)果 經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價格為104,434,671元，單價為每平方米8,703元。 例題: 某房地產(chǎn)公司于2004年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2006年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。

24、該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10，每年需支付的管理費為年租金的 3.5，維修費為重置價的1.5，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2，土地資本化率7，建筑物資本化率8。試根據(jù)以上資料評估該宗地2010年3月的土地使用權(quán)價格。1、選定評估方法、選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。2、計算總收益、計算總收益總收益應該為客觀收益而不是實際收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。年總收益年總

25、收益5012900（110）486000（元）（元）3、計算總費用、計算總費用（1）年管理費）年管理費4860003.517010（元）（元）（2）年維修費）年維修費25009001.533750（元）（元）（3）年稅金）年稅金2090018000（元）（元）（4）年保險費）年保險費25009000.24500（元）（元）年總費用（年總費用（1）+（2）+（3）+（4） 17010+33750+18000+450073260（元（元）4、計算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益年總收益年總費用48600073260412740（元）5、計算房屋純收益（1）計算年折舊費。（元）使用年限建筑物重置價年折舊費

26、46875489002500 （2）計算房屋現(xiàn)值（假設房屋收益年期為無）計算房屋現(xiàn)值（假設房屋收益年期為無限年期）：限年期）：房屋現(xiàn)值房屋重置價年折舊費房屋現(xiàn)值房屋重置價年折舊費已使用年已使用年數(shù)數(shù) 25009004687542062500（元）（元）（3）計算房屋純收益：）計算房屋純收益：房屋年純收益房屋現(xiàn)值房屋年純收益房屋現(xiàn)值房屋資本化率房屋資本化率20625008165000（元）（元）6、計算土地純收益、計算土地純收益土地年純收益年房地產(chǎn)純收益房屋年純收益土地年純收益年房地產(chǎn)純收益房屋年純收益 412740165000247740（元）（元）7、計算土地使用權(quán)價格、計算土地使用權(quán)價格土

27、地使用權(quán)在土地使用權(quán)在2010年年3月的剩余使用年期為月的剩余使用年期為50644（年）。（年）。單價單價3358836.15/5006717.67（元）（元）)(15.3358836%)71(11%724774044元V8、評估結(jié)果、評估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在本宗土地使用權(quán)在2010年年3月的土地使用權(quán)月的土地使用權(quán)價格為價格為3358836.15元，單價為每平方米元，單價為每平方米6717.67元。元。 （二）房地合一評土地（土地殘余法）二）房地合一評土地（土地殘余法） 由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計算土地凈收益時，應扣除建筑物折舊。算土地凈收益時，

28、應扣除建筑物折舊。 例題：在一幅例題：在一幅3000m2的土地上建有建筑面積的土地上建有建筑面積為為2000m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價格為行價格為20001200240（萬元），該建筑（萬元），該建筑物尚可使用物尚可使用20年，還原利率年，還原利率12，土地的還原，土地的還原利率為利率為10。 假定該房地產(chǎn)以每月每平方米假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租元的租金標準出租，使用面積為建筑面積的金標準出租，使用面積為建筑面積的60，不，不含折舊費的年租賃費用為含折舊費的年租賃費用為72萬元。根據(jù)土地殘萬元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價格。余法確定土地的價

29、格。LBrdrBaL)(（1）計算房地合一純收益）計算房地合一純收益 10020006012720000720000（元）（元）（2）計算建筑物的純收益）計算建筑物的純收益 240（12+1/20）40.80（萬元）（萬元）（3）計算屬于土地的純收益）計算屬于土地的純收益 7240.8031.20（萬元）（萬元）（4）土地的價格為：）土地的價格為：31.210312（萬（萬元）元） 單方土地價格為：單方土地價格為：31230001040（元（元/m2）（三）房地合一評房（建筑物殘余法）若純收益a不含折舊，則注：該方法要求建筑物的用途、使用強度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴重背離。)()(d

30、rrLaBBLBLrrLaB)( 例題某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200平平方米，房屋建筑面積方米，房屋建筑面積240平方米，月租金平方米，月租金4800元，土地還原利率為元，土地還原利率為8，建筑物，建筑物還原利率為還原利率為10，建筑物評估時的剩余，建筑物評估時的剩余使用年限為使用年限為25年，用殘余法評估該住宅年，用殘余法評估該住宅建筑物價格。建筑物價格。年房租總收入年房租總收入48001257600（元）（元）年總費用：年總費用：房租損失準備費（以半月租金計）房租損失準備費（以半月租金計）2400（元）（元）房產(chǎn)稅（按年租金的房產(chǎn)稅（按年租金的12計）計

31、）57600126912（元）（元）土地使用稅（每年按每平方米土地使用稅（每年按每平方米2元計）元計）2002400（元）（元）管理費（按年租金管理費（按年租金3計）計）5760031728（元）（元）修繕費（按年租金修繕費（按年租金4計）計）5760042304（元）（元）保險費每年保險費每年576（元）（元）年總費用2400+6912+400+1728+2304+57614320（元）年總純收益576001432043280（元）另運用市場比較法求得土地價格為每平方米1200元，則土地總價為： 1200200240000（元）歸屬于土地的年純收益為： 240000819200（元） 故歸屬

32、于建筑物的年純收益為： 432801920024080（元）建筑物折舊率1/251004建筑物價格24080（10+4）11/（1+14）25 =1720000.9622 165498.4（元）建筑物每平方米價格為： 165498.4240689.58（元）第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法房地產(chǎn)評估的市場法一、基本思路及計算公式一、基本思路及計算公式以類似房地產(chǎn)的交易實例為基礎估算被估房地產(chǎn)以類似房地產(chǎn)的交易實例為基礎估算被估房地產(chǎn)價值。價值。被估房地產(chǎn)價格交易實例單價被估房地產(chǎn)價格交易實例單價交易情況修正交易情況修正系數(shù)系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)時間

33、因素修正系數(shù)時間因素修正系數(shù)被估房地產(chǎn)面積被估房地產(chǎn)面積二、適用對象及條件二、適用對象及條件（一）市場條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市（一）市場條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場能夠找到至少場能夠找到至少3個交易案例個交易案例（二）被評估對象：具有廣泛交易性的房地（二）被評估對象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn)產(chǎn)三、市場法操作步驟及因素修正三、市場法操作步驟及因素修正（一）蹋勘被估房地產(chǎn)（一）蹋勘被估房地產(chǎn)（二）收集與選擇房地產(chǎn)交易實例（二）收集與選擇房地產(chǎn)交易實例 交易實例應符合的條件：交易實例應符合的條件： 與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價值類型相

34、同籌資條件相似，接近評估基準日，正常價值類型相同籌資條件相似，接近評估基準日，正常交易（或可修正）。交易（或可修正）。（三）建立價格可比基礎（三）建立價格可比基礎（四）估算調(diào)整系數(shù)（四）估算調(diào)整系數(shù)1、 定基定基2、交易日期修正系數(shù)、交易日期修正系數(shù) 環(huán)比環(huán)比3、區(qū)域因素修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)直接比較法：直接比較法： 間接比較法：間接比較法： 4、個別因素修正、個別因素修正（1）容積率修正：一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表）容積率修正：一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表（2）土地使用年期修正）土地使用年期修正 100交易情況修正系數(shù)100系數(shù)100100系數(shù)nmrr)1 (11)1 (11年限修正系數(shù)估

35、價對象估價對象交易案例（五）確定比準價格（調(diào)整值）（五）確定比準價格（調(diào)整值）將交易實例的價格與各調(diào)整系數(shù)連乘。將交易實例的價格與各調(diào)整系數(shù)連乘。（六）確定被估房地產(chǎn)價格（六）確定被估房地產(chǎn)價格將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均，確定評估值。將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均，確定評估值。 例題例題 待評估宗地為一塊商住用途的空地，面待評估宗地為一塊商住用途的空地，面積為積為5,0005,000平方米，要求評估其平方米，要求評估其20092009年年1212月月的市場價格。評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)的市場價格。評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出資料，選出3 3個交易實例作為比較參照物，個交易實例作為比較參照

36、物，交易實例的有關(guān)情況如下表所示。交易實例的有關(guān)情況如下表所示。 交易實例交易實例比較交易比較交易ABCD坐落坐落 略略略略略略略略所處地區(qū)所處地區(qū) 繁華區(qū)繁華區(qū) 繁華區(qū)繁華區(qū) 繁華區(qū)繁華區(qū) 繁華區(qū)繁華區(qū) 用途用途 商業(yè)商業(yè) 商業(yè)商業(yè) 商業(yè)商業(yè) 商業(yè)商業(yè) 土地類型土地類型 熟地熟地 熟地熟地 熟地熟地 熟地熟地 價格（元價格（元/ M/ M2 2 ） 1,5501,550 1,2001,200 1,4001,400 交易時間交易時間 20082008年年1010月月 20082008年年1212月月 20082008年年1212月月 20092009年年1212月月 面積（面積（ M M2 2

37、 ） 1,8001,800 2,0002,000 2,2002,200 3,0003,000 形狀形狀 規(guī)則規(guī)則 規(guī)則規(guī)則 規(guī)則規(guī)則 規(guī)則規(guī)則 地勢地勢 平坦平坦 平坦平坦 平坦平坦 平坦平坦 地質(zhì)地質(zhì) 普通普通 普通普通 普通普通 普通普通 基礎設施基礎設施 完備完備 完備完備 完備完備 完備完備 交通狀況交通狀況 很好很好 較好較好 較好較好 很好很好 剩余使用年限剩余使用年限35303530容積率容積率 54.54.551 1、進行交易情況修正、進行交易情況修正評估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易情況評估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無有什

38、么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。需修正。2 2、進行交易時間修正、進行交易時間修正根據(jù)調(diào)查，根據(jù)調(diào)查，20082008年年1010月以來，土地價格平均每月月以來，土地價格平均每月上漲上漲1%1%，則：，則：交易實例交易實例A A交易時間修正系數(shù)交易時間修正系數(shù)114/100114/1001.141.14交易實例交易實例B B交易時間修正系數(shù)交易時間修正系數(shù)112/100112/1001.121.12交易實例交易實例C C交易時間修正系數(shù)交易時間修正系數(shù)107/100107/1001.071.073 3、進行區(qū)域因素修正、進行區(qū)域因素修正交易實例交易實例A A與待估對象處于同一區(qū)域，

39、無需作與待估對象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。交易實例區(qū)域因素修正。交易實例B B、C C的區(qū)域因素的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標準，即待估宗地的區(qū)域因素分域因素為標準，即待估宗地的區(qū)域因素分值為值為100100，則：，則：交易實例交易實例B B區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)100/86100/861.1631.163交易實例交易實例C C區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)100/93100/931.0751.0754 4、進行個別因素修正、進行個別因素修正

40、（1 1）關(guān)于面積因素的修正）關(guān)于面積因素的修正: :由于待估宗地由于待估宗地的面積大于的面積大于3 3個交易實例的面積，對商業(yè)個交易實例的面積，對商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實例價格高價格會比各交易實例價格高3%3%。（2 2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正: :除除交易實例交易實例B B與待估宗地的剩余使用年限相與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實例同外，交易實例A A和和C C均需作使用年限因均需作使用年限因素修正，修正計算如下（假定

41、折現(xiàn)率為素修正，修正計算如下（假定折現(xiàn)率為8%8%）：）：9659. 0%)81/(11%)81/(113530的使用年限修正系數(shù)及交易實例CA（3 3）關(guān)于容積率因素的修正）關(guān)于容積率因素的修正: :交易實例交易實例A A與待與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實例實例B B、C C的容積率與待估宗地不同，應進的容積率與待估宗地不同，應進行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進行統(tǒng)計分行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進行統(tǒng)計分析，土地的價格與容積率的關(guān)系是：容積析，土地的價格與容積率的關(guān)系是：容積率在率在4 45 5之間，容積率增加之間，容積率增加0.10.1，地價增加

42、，地價增加2%2%。則：。則： 交 易 實 例交 易 實 例 B B 及及 C C 的 容 積 率 修 正 系 數(shù) 的 容 積 率 修 正 系 數(shù) 110/100110/1001.11.1個別因素修正系數(shù)計算如下：個別因素修正系數(shù)計算如下： 交易實例交易實例A A的個別因素修正系數(shù)的個別因素修正系數(shù)1.031.030.96590.96591.01.00.9950.995 交易實例交易實例B B的個別因素修正系數(shù)的個別因素修正系數(shù)1.031.031.01.01.11.11.1331.133 交易實例交易實例C C的個別因素修正系數(shù)的個別因素修正系數(shù)1.031.030.96590.96591.11

43、.11.0941.0945.5.計算比準價格計算比準價格 A A1,5501,5501.01.01.141.141.01.00.9950.9951,7581,758（元（元/ M2 / M2 ） B B1,2001,2001.01.01.121.121.1631.1631.1331.1331,7711,771（元（元/ M2 / M2 ） C C1,4001,4001.01.01.071.071.0751.0751.0941.0941,7621,762（元（元/ M2/ M2 ）6.6.采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果 因得到的因得到的3 3個比準價格較接近，故采用算術(shù)個比

44、準價格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果：平均法求出評估結(jié)果： 待估宗地評估價值（單價）（待估宗地評估價值（單價）（1,7581,7581,7711,7711,7621,762）/3/31,7641,764（元（元/ M2 / M2 ） 待 估 宗 地 評 估 價 值 （ 總 價 ） 待 估 宗 地 評 估 價 值 （ 總 價 ） 1,7641,7643,0003,0005,292,0005,292,000元元第六節(jié) 房地產(chǎn)評估的剩余法 一、基本思路和計算公式 二、適用范圍及注意事項 該方法主要適用于：待開發(fā)、待拆適的土地、未完工的房地產(chǎn)項目。 地價賣樓價建筑費專業(yè)費用銷售費利息稅費利潤 運用該方法時需