1、土地資產價格評估定義：它是通過對影響土地價格的自然、社會和經濟因素進行分析，對土地的權利和收益狀況作出公正、合理的評價，并將評價結果以貨幣的形式表現出來。一、定義二、原則供需原則、變動原則、替代原則、最有效使用原則、均衡原則、收益遞增遞減原則、貢獻原則、適合原則、競爭原則、預測原則三、土地估價的方法按照土地估價方法的差別可分為基本估價法和應用估價法。（1）基本估價法:評估單個宗地價格采用的方法。包括：收益還原法、市場比較法、剩余法等。（2）應用評估法：是在應用基本估價方法基礎上的大范圍分析評估方法包括：路線價法、標準宗地估價法、模型估價法a.收益還原法（1）定義：是將待估土地未來每年的預期客觀

2、純收益以一定的還原利率（報酬率）統一折算到估價期日現值的一種估價方法。（2）計算公式：一般公式：其中，P為土地價格；ai為第i年的土地純收益；ri為第i年的還原利率。)1 ()1)(1 ()1)(1 (12121211nnrrrarraraP（3）適用范圍適用于有收益或潛在收益的地產或建筑物估價（4）實例例：某宗土地，通過預測得到其未來5年的純收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，以后，每年的純收益將穩定在35萬元左右，該類土地的還原率為10%。該宗地的價格為：=310.2（萬元）55432%)101%(1035%)101(30%)101(28%)101(25%)101(

3、22%)101(20b.市場比較法（1）定義：尋求與估價對象相類似的交易實例，根據該地塊的條件、價格形成時間、區域因素及個別因素等與對象地塊比較，進而評估出評估地塊的價格。 （2）計算公式：估價對象價格可比實例價格交易情況修正系數交易期日修正系數區域因素修正系數個別因素修正系數（3）適用范圍適用于有充裕土地交易實例的地區，且交易實例與評估地塊有關性和替代性，資料來源可靠。（4）實例為評估某商品住宅2005年9月1日的正常市場價格，在該住宅附近地區調查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅作為可比實例，有關資料如下表。 可比實例可比實例A A可比實例可比實例B B可比實例可比實例C C成交價格

4、成交價格4500RMB4500RMB元元/m/m2 2600600美元美元/m/m2 25000RMB5000RMB元元/m/m2 2成交日期成交日期20042004年年1111月月1 1日日20052005年年1 1月月1 1日日20052005年年6 6月月1 1日日交易情況交易情況-5%-5%0 0+2%+2%區域因素區域因素+2%+2%+3%+3%-2%-2%個別因素個別因素-3%-3%+5%+5%-2%-2%假設2005年1月1日市場匯價為1美元=8.5人民幣，2005年9月1日市場匯價為1美元=8.3人民幣；該類商品住宅以人民幣為基準的市場價格在2004年6月1日至2005年2月2

5、8日之間平均每月比上月上漲1%，在2005年3月1日至2005年9月1日之間平均每月比上月下降1.5%。試利用上述資料評估該商品住宅在2005年9月1日的正常市場價格（如需計算平均值，采用簡單算術平均法）。 VA=4500100/95(1+1%)4(1-1.5%)6100/102100/97 4550.9（元/M2）VB=600100/100(1+1%)2(1-1.5%)6100/103100/105 8.54393.43（元/M2）VC=5000100/102(1-1.5%)3100/98100/98 4877.83（元/M2）估價時點的正常市場單價V(算術平均法) =(比準價格VA+比準價

6、格VB+比準價格VC)/3 4607.39(元/M2) 求取估價對象比準價格1.簡單算術平均法。2.加權算術平均法。如上例中若認為可比實例C與估價對象房地產的情況最為接近，A次之，B最差，則相應賦予權數為45、35、20，A35+B20+C45 3.中位數法。指將多個可比實例經修正后的價格數額按大小順序排列后，將居于數列中點位置的可比實例價格作為綜合結果。4.眾數法。它是將各總體單位按某一標志排序后整理成分布數列，如果其中有某一標志值出現的次數最多，即為眾數值。在房地產估價中，則需要選擇10個以上的可比實例，才可能用這種方法確定綜合結果，目前采用較少。 c.剩余法（假設開發法）（1）定義：求取

7、估價對象未來開發完成后的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。（2）計算公式：待開發房地產價值=開發完成后房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-投資者購買待開發房地產應負擔的稅費（3）適用范圍待開發土地的估計、地上有建筑物的土地估計、拆遷或土地整理的土地估價（4）實例案例1：有一荒地需要估價。該荒地的面積為2平方公里，適宜進行“五通一平”的開發后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率為60%；附近地區與之位置相當的小塊“五通一平”熟地的單價為800元/平方米；開發期需要3年；將該荒地開發成“五通一平”熟地的開發成本、管理費用

8、等估計為2.5億元/平方公里；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當地土地轉讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4%。試用傳統方法估算該荒地的總價。解：設該荒地的總價為V，根據題意有（1）該荒地開發完成后的總價值=800 2000000 60% =9.6（億元）（2）開發成本和管理費用等的總額=2.5 2=5（億元）（3）投資利息總額=（V+V 4%） （1+10%）3-1+5 （1+10%）1.5（在沒有說明的情況下，一般認為是均勻投入，即1.5年投入）-1=0.344V+0.768（億元）（4）轉讓稅費總額=9.6 6%=0.576（億元）（5）開發利

9、潤總額=（V+V 4%+5） 15%=0.156V+0.75（億元）（6）購買該荒地的稅費總額=V 4%=0.04V（億元）（7）V=（1）-（2）-（3）-（4）-（5）-（6） =9.6-5-（0.344V+0.768）-0.576-（0.156V+0.75）-0.04V解得 V=1.627（億元）d.成本逼近法（1）定義：是以取得土地和開發土地所投資的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利息、利潤、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地使用權價格的估價方法。（2）計算公式：土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地所有權收益（土地增值收益）（3）適用范圍新發開土地或建筑物估

10、價，工業用地估價，進行土地開發可行性分析以及地產市場狹小，缺乏交易實例，無法采用其他方法進行估價的土地。（4）實例 某開發區擬出讓一宗已完成“七通一平”的土地，面積10000m2。該開發區征地費平均每畝5萬元，完成1km2的開發需投入2億元。一般征地完成后，“七通一平”的周期為兩年，且第一年的投資額占總開發投資的40%，全部土地投資回報率為20%，土地出讓增值收益率為20%，當地銀行年貸款利率為10%。試估算出讓該宗地的單位面積價格和總價格。（2）計算土地開發費 土地開發費=2億元/平方公里=200元/m2（3）計算投資利息投資利息=75（110）2120040（110）1.51 20060（

11、110）0.51=33.91元/m2解： （1）計算土地取得費 土地取得費按開發區的平均征地費計算 土地取得費=5萬/畝=75元/m2（4）計算投資利潤 投資利潤=（75200）20=55元/m2（5）計算土地增值收益土地增值收益（7520033.9155）20%=72.28/m2（6）計算土地價格單位面積土地價格=7520033.9155 72.78= 436.69元/m2 總地價=436.6910 000=436.69萬元e.路線價法（1）基本原理：認為城市內各宗地土地價格高低，隨其距離街道的遠近程度。（2）計算公式：宗地地價=路線價深度百分率宗地面積（3）適用范圍主要用于市街地，且城市道

12、路系統完整，道路兩側的宗地排列相對整齊的地價評估。（4）實例一、劃分路線價區段 將可及性相當、地塊相連的土地劃為一個路線區段 。兩個路線價區段的分界線，原則上是地價有顯著差異的地點，通常是從十字路或丁字路中心處劃分。 二、設定標準深度 設定的標準深度通常是路線價區段內臨街各宗土地深度的眾數三、調查評估路線價 選取一定數量的標準宗地用收益法、比較法等求地價 地價的平均數、中位數、眾數等 路線價 四、制作深度價格修正率表 深度價格修正率是基于深度價格遞減率，即臨街土地中各部分的價值隨遠離道路而有遞減現象。最簡單的是四三二一法則。表1 四三二一法則深度價格修正率的形式臨街深度（英尺）255075100125150175200單獨深度價格修正率（%）403020109876累計深度價格修正率（%）407090100109117124130平均深度價格修正率（%）16014012010087.278.070.865.0平均深度百分率=累計深度百分率*標準深度/宗地深度五、計算臨街各宗土地 依據路線價和深度百