1、二00八年全國房地產估價師執業資格考試試卷房地產估價案例與分析中華人民共和國住房和城鄉建設部制二O 0八年十月應考人員請注意 本科目試卷各題，均用鋼筆或圓珠筆在答題紙上作答。作答時，請仔細閱讀答題要求。來源建設工程教育網 在試卷上作答成績無效。一、問答題（共3題，每題0分。請將答案寫在答題紙對應的題號下）（一）某市土地儲備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產開發公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產估價機構進行應價評估，最高應價評估結果為12 000萬元。乙公司委托丁房地產估價機構評估出的最高應價為15 000萬元。若該兩家房地產估價機構的評估結果均是合理的，請分析兩者差異的主要原因。

2、（二）某公司于5年前在公開市場上以2 000萬元購得一宗出讓性質的辦公用地，投入1 000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價值為4 000萬元，若5年來房屋建安工程造價水平基本穩定，則有觀點認為該宗土地的重新取得價格上漲了1 000萬元。請問上述觀點是否正確?為什么?（三）某城市房管部門直管公房，產權證載用途為住宅，地處繁華商業區內，建筑面積為1 500，占地2 900，土地使用權性質為劃撥，房屋建于1955年，后經過兩次大修，目前處于正常使用狀態。現政府擬將該房地產出售，委托房地產估價機構評估其市場價值。經過調查了解，該區域內建筑容積率為3及以下的商業用途土地價格為2萬元/，商品

3、住宅銷售均價為1.2萬元/。據此，估價師擬定了以下兩種估價思路：1以商品住宅銷售均價為基礎估價； 2以商業用途土地價格為基礎估價。來源建設工程教育網 請問： 1上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。 2針對你所選的估價思路，描述其估價技術路線。二、單項選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內）（一）王某于1999年在某城市中心城區購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經 營，于2004年初進行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產估價機構評估 該大廈的市場價值，評估結果為800萬元。一年后王某因病去世，

4、臨終前留下 遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄 妹倆達成書面協議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。1若結合周邊類似房地產價值分析，該大廈一至六層的價值比例關系為：1：0.7：0.6：0.5：O.4：O.3，則哥哥應向妹妹支付補償款（ ）萬元。A11.43 B11.77C22.86 D23.53房地產估價案例與分析試卷第1頁（共14頁）7下列關于該宗房地產由工業用途改為商業用途的表述中正確的是（ ）。 A項目改建投入的成本費用應包括：工業用途房地產的購買價格、補交的土地 出讓金、商業改造工程費用、管理費、專業費、投資利息和利潤 B項目改建的前提是投

5、入成本小于項目產生的經濟收益 C項目改建在法律上主要考慮工業房地產的產權是否合法 D項目改建在技術上應首先考慮解決停車場問題 （三）甲公司在城鄉結合部有一宗面積為5 000的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內有一處倉庫和一處住宅用房，基本情況見下表： 名稱建筑面積（）建筑基底面積（）房屋結構建筑物重置單價（元/）建筑物成新率 店面 1 000 1 000 磚混 800 90% 倉庫 2 000 2 000 磚木 500 85% 住宅 1 500 1 500 磚混 650 90%8、如果對上述房地產進行估價，當利用成本法測算土地價格時，不應計入土地取得相關稅費的是（ ）。來源建設工程教育

6、網A耕地占用稅 B征地管理費C耕地開墾費 D新增建設用地有償使用費9、如果評估店面和倉庫的房地產價值均為200萬元，住宅價值為195萬元，則按土地價值進行分攤，店面應分攤的土地份額為（ ）。A22.22% B33.61%C36.55% D37.80%10、如果因市政建設需要將沿街店面拆遷，下列關于拆遷估價的表述中，正確的是（ ）。A店面內地裝修裝飾不成金額有房屋拆遷公司和甲公司協商解決，或由雙方通過委托評估確定 B因拆遷估價對象為店面，所以應選用收益法進行估價C評估結果與房屋拆遷公司和甲公司溝通認可后才能最后確定 D甲公司可自行委托估價機構評估店面價值房地產估價案例與分析試卷第3頁（共14頁）

7、三、下列房地產估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3 分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分）封面和目錄（略）致委托人函（略）估價師聲明我們鄭重聲明： 1我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。 2本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。 3我們與本次估價的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。 4我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規范（GB/T50291-1999）進行分析和測算，形成意見和結論，撰寫本

8、估價報告。 5注冊房地產估價師×××已對本估價報告中的估價對象進行了實地查看，但我們對估價對象的現場查看僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據委托方提供的資料進行評估。除非另有協議，我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。 6沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。 7本估價報告依據了委托人提供的相關資料，委托人對資料的真實性負責。因資料失實造成估價結果有誤的，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。 8本報告估價結果僅作為委托人在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經本估價機構和估價人員同意，估價報告不得向委托人及報告審查部門以外的

9、單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。 9本估價報告的全部或其部分內容不得發表于任何公開媒體上，報告解釋權為本估價機構所有。 中國注冊房地產估價師（注冊號××××）： ××××（簽名蓋章） 中國注冊房地產估價師（注冊號××××）： ××××（簽名蓋章） 中國注冊房地產估價師（注冊號××××）： ××××（

10、簽名蓋章） 二00八年六月三十日 房地產估價案例與分析試卷第4頁（共14頁）估價的假設和限制條件（略）房地產估價結果報告 一、委托人（略） 二、估價機構（略） 三、估價對象 估價對象為位于××市××區數碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3 853.05，土地面積為2 294.5。 1坐落 估價對象坐落于××市××區數碼路北段21-23號，四至為：東臨××路，南靠××廣場，西接××干休所，北依××創業中心（區位情況略）。 2產權狀況 根據委

11、托人提供的房屋所有權證和國有土地使用證，估價對象房屋所有權人和土地使用權人為××有限公司；房屋所有權性質為商品房產權，土地使用權性質為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續期。 3土地狀況 土地使用權面積為2 294.5，地塊形狀規則，呈矩形，地勢平坦，土地開發程度為紅線內六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68（土地其他情況略）。 4建筑物狀況 估價對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結構，開敞式布局，建筑面積3 853.05。各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及

12、辦公區；二層至四層層高均為3.3m，為辦公區；五層層高3.3m，局部為辦公區，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝修情況為：外墻貼面磚；房屋內部地面為國產品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂；一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂；每層設男女衛生間，衛生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具；窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。 估價對象建成于2008年6月，根據國家有關房屋新舊程度判定標準，經估價人員現場查看，確定其綜合成新率約為100%（建筑物其他情況略）。 房地產估價案例與分析試卷第5頁（共14頁） 5配套設施狀況

13、估價對象上下水、電力、供暖、通訊等基礎配套設施完善，并安裝消防、中央空調、電子監控系統、公共廣播系統等配套設備。其中采暖為高新園區物業集中供暖：消防系統采用美國SIMPLE消防報警系統，每層設消火栓、自動噴淋裝置及煙感、溫感探頭；空調系統采用DAIKIN分體式中央空凋，暗臥式風機盤管及新風空調系統；監控系統為飛利浦電子監控系統；每層設TOA公共廣播揚聲器，提供背景音樂及應急消防廣播；并配有兩部三菱電梯。 四、估價目的 為委托人轉讓估價對象提供價值參考依據而評估其市場價格。 五、估價時點 根據估價目的，經與委托人協商，估價時點確定為2008年6月25日。 六、價值定義（略） 七、估價依據（略）

14、八、估價原則 本估價報告在遵循獨立、客觀、公正的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據如下估價原則： 1最高最佳使用原則（略） 2替代原則（略） 3估價時點原則（略） 4謹慎原則（略） 5合法原則（略） 九、估價方法 本報告選用市場法和收益法進行估價（方法選擇及方法定義略）。 十、估價結果 在評估過程中，估價機構本著獨立、客觀、公正的原則，在對現場進行實地查看、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象市場價值的因素，并運用科學的估價方法對估價對象的市場價值進行了評估，最終確定估價對象在估價時點可能實現的市場價值為：人民幣（大寫）貳仟叁佰壹拾萬元（2 31

15、0萬元）， 單價為5 995.03元/。 十一、估價人員（略）房地產估價案例與分析試卷第6頁（共14頁） 十二、估價作業日期2008年6月25日至2008年6月30日。 十三、估價報告應用的有效期 本估價報告應用的有效期自完成估價報告之日起原則上為一年，但市場狀況變化很大時，估價報告應用的有效期不超過半年；超過有效期使用本報告，本估價機構不負任何責任。××房地產估價有限公司二00八年六月三十日 房地產估價技術報告 一、個別因素分析 估價對象為位于××市××區數碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3853.05，土地面積為2294.5。 1

16、坐落 估價對象坐落于××市××區數碼路北段21-23號，四至為：東臨××路，南靠××廣場，西接××干休所，北依××創業中心（區位情況略）。 2產權狀況 根據委托人提供的房屋所有權證和國有土地使用證，估價對象房屋所有權人和土地使用權人為××有限公司；房屋所有權性質為商品房產權，土地使用權性質為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續期。 3土地狀況 土地使用權面積為2 294.5，地塊形狀規則

17、，呈矩形，地勢平坦，土地開發程度為紅線內六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68（土地其他情況略）。 4建筑物狀況 估價對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結構，開敞式布局，建筑面積3 853.05。房地產估價案例與分析試卷第7頁（共14頁）各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區；二層至四層層高均為3.3m，為辦公區；五層層高3.3m，局部為辦公區，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝修情況為：外墻貼面磚；房屋內部地面為國產品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂；一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂；每層設男

18、女衛生間，衛生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具；窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。 估價對象建成于2008年6月，根據國家有關房屋新舊程度判定標準，經估價人員現場查看，確定其綜合成新率約為100%（建筑物其他情況略）。 5配套設施狀況 估價對象上下水、電力、供暖、通訊等基礎配套設施完善，并安裝消防、中央空調、電子監控系統、公共廣播系統等配套設備。其中采暖為高新園區物業集中供暖：消防系統采用美國SIMPLE消防報警系統，每層設消火栓、自動噴淋裝置及煙感、溫感探頭；空調系統采用DAIKIN分體式中央空凋，暗臥式風機盤管及新風空調系統；監控系統為飛利浦電子監控

19、系統；每層設TOA公共廣播揚聲器，提供背景音樂及應急消防廣播；并配有兩部三菱電梯。 二、區域因素分析（略） 三、市場背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估價方法選用 估價對象所在的××市軟件園區域，房地產市場活躍，同一供需圈內類似房地產轉讓交易案例較多，市場依據充足，因此可選用市場法進行評估。同時，該區域房地產市場中與估價對象類似的物業多以出租方式經營，同一供需圈內出租實例較多，容易獲得物業租金、費用等數據，根據估價對象能獲得穩定的租金收益的特點，可選用收益法進行評估。 市場法的具體估價思路為：在近期房地產市場中選擇與估價對象處于同一供需圈內，具有較強相關性、替

20、代性的房地產交易實例，根據估價對象和可比實例的狀況，對區域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產市場價格的因素進行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。收益法的具體估價思路為：運用適當的報酬率，將預期的估價對象房地產未來各期的正常凈收益折算到估價時點上的現值，將各期現值累加來確定估價對象房地產價格。房地產估價案例與分析試卷第8頁（共14頁） 六、估價測算過程 （一）市場法測算過程 1選擇可比實例 經篩選確定A、B、C三個比較實例。 實例A：軟件園區軟件開發10#樓，地處××市軟件園，東臨數碼路，南臨五一路。鋼混結構，共四層，建筑面積為4 419，辦公用途，成交價

21、格為6 100元/，成交日期為2008年6月20日，成交情況為正常交易（其他情況略）。 實例B：軟件廣場辦公樓，地處××市軟件園，北臨五一路，西北側鄰近數碼廣場。鋼混結構，共四層，建筑面積為3 986，辦公用途，成交價格為6 250元/，成交日期為2008年4月5日，成交情況為正常交易（其他情況略）。 實例C：經濟開發區軟件開發大樓，地處××市經濟開發區，東臨長春路，南臨東風路。鋼混結構，共四層，建筑面積為4 555，成交價格為6 430元/，成交日期為2008年5月16日，成交情況為正常交易（其他情況略）。 比較實例與估價對象各項比較因素對比詳見表1。

22、 表1修正因素比較表可比實例估價對象ABC成交單價（元/）待估6 1006 2506 430交易情況正常正常正常交易日期2008年6月20日2008年4月5日2008年5月16日區域因素自然條件較好較好較好較好環境狀況較好較好較好較好距市中心距離10公里10公里10公里10公里交通條件便捷便捷便捷便捷商業繁華程度一般一般一般一般公共設施配套情況完善完善完善完善規劃限制一般一般一般一般個別因素臨街狀態數碼路數碼路、五一路數碼路、數碼廣場長春路、東風路建筑結構鋼混鋼混鋼混鋼混建筑面積3 853.054 4193 9864 555平面布局較合理合理較合理合理裝修情況普通清水房簡裝普通成新度較新較新較

23、新較新通用性較好較好較好好基礎設施配套情況齊全齊全齊全齊全房地產估價案例與分析試卷第9頁（共14頁） 2確定可比實例修正指數 （1）交易情況修正 以上所選擇的可比實例A、B、C均為正常交易，故無需進行交易情況修正。 （2）交易日期修正 由于選取可比實例的交易日期均為近期，××市商品住宅市場價格比較平穩，故對可比實例的交易日期不做修正。 （3）區域因素修正 可比實例A、B、C均為周邊地區的交易案例，根據交通條件、距市中心距離、商業繁華程度、公共配套設施等因素進行區域因素優劣造成的減價或增價修正（具體過程略）。 （4）個別因素修正 可比實例A、B、C與估價對象個別因素進行的對比

24、分析，主要考慮臨街狀況、結構功能、規模、設施、裝修、平面布局、基礎設施配套情況等因素進行修正（具體過程略）。 比較因素修正指數詳見表2。表2 比較因素修正指數表可比實例估價對象ABC成交單價（元/）待估6 10O6 2506 430交易情況100100100100交易日期1OO100100100區域因素自然條件100100100100環境狀況100100100100距市中心距離100100100100交通條件100100100100商業繁華程度100100100100公共設施配套情況100100100100規劃條件100100100100個別因素臨街狀態100103103103結構形式1001

25、001001OO建筑規模100100100100平面布局100102100102裝修情況10098102100成新度100100100100通用性100100100102基礎設施配套情況100100100100房地產估價案例與分析試卷第10頁（共14頁）3.可比實例比準價格修正在表2確定的各比較因素修正指數的基礎上，對各可比實例的交易價格修正如表3：表3交易價格修正計算表可比實例ABC成交單價（元/）6 1006 2506 430交易情況100/100100/100100/1OO交易日期100/100100/100100/100區域因素自然條件100/100100/100100/1OO環境狀況

26、100/100100/100100/100距市中心距離100/100100/100100/100交通條件100/100100/100100/100商業繁華程度100/1OO100/100100/100公共設施配套情況100/100100/100100/100規劃條件100/100100/100100/100個別因素臨街狀態100/103100/103100/103結構形式100/100100/100100/100建筑規模100/100100/100100/100平面布局100/102100/100100/102裝修情況100/98100/102100/100成新度100/1OO100/1001

27、00/100通用性100/100100/100100/102基礎設施配套情況100/100100/1OO100/100比淮價格5 9255 9496 0004.比準價格測算各比較實例交易價格經修正后比較接近，本報告中估價人員取上述三個比準價格的簡單算術平均值作為估價對象的市場價格（單價）為： （5 925+5 949+6 000）÷3=5 958元/ （二）收益法測算過程 經過認真分析，得知估價對象在未來使用年限內，每年可獲得穩定的凈收益，且每年的報酬率保持不變，故收益價格測算公式為： V=A/r×1-1/(1+r)n 上式中：V一房地產價格，A一年凈收益，r-報酬率，n一

28、收益年限房地產估價案例與分析試卷第11頁（共14頁） 1確定年凈收益 在測算估價對象未來各年潛在總收益的基礎上，考慮估價對象在使用過程中的正常空置等損失后，實際所能獲得的年總收益扣除其經營過程中為取得租金收入需花費的維修費用、保險費用、管理費用和稅金后，得出估價對象未來各年的凈收益。 （1）估算年總收入 采用市場法確定估價對象可出租面積的正常租金為1.8元/·天（具體過程略）。 根據估價對象實際狀況，出租率按90%考慮，則其年收入總額為： 1.8元/·天×90%×3 853.05×365天=227.83萬元 （2）運營費用 維修費：按重置成本的

29、2%（確定過程略）計算，重置成本為1500元/（確定過程略）。則： 維修費=1500元/×3 853.05×2%=11.56萬元 保險費：按建筑物的原值的2（確定過程略）計算。則： 保險費=1 500元/×3 853.05×2=1.16萬元 管理費：按年收入的3%（確定過程略）計算。則： 管理費=227.83萬元×3%=6.83萬元 營業稅及附加按年收入的5.5%計算，房產稅按年收入的12%計算，則營業稅及附加和房產稅為： 227.83萬元×（5.5%+12%）=39.87萬元 則運營費用合計為59.42萬元。 （3）凈收益 凈收益=

30、年總收入-運營費用=227.83萬元-59.42萬元=168.41萬元 2確定報酬率 本次評估報酬率的確定采用了安全利率加風險調整值的方法，報酬率確定為7%（確定過程略）。 3收益年限的確定 估價對象以出讓方式獲取，土地使用年限為50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估價對象為鋼混結構，其經濟壽命為60年，根據孰短原則，估價對象的收益年限為50年。房地產估價案例與分析試卷第12頁（共14頁） 4測算估價對象的收益價格 將凈收益、報酬率和收益年限代入計算公式，測算估價對象于估價時點狀態下的收益價格為： V=A/r×1-1/(1+r)n=168.41/7%×

31、1-1/(1+7%)50=2 324.18萬元 單價為：2 324.18萬元÷3 853.05=6 032.05元/ 七、估價結果確定 1單價的確定 本報告分別采用了市場法和收益法對估價對象的市場價格進行了評估，采用市場法求取的單價為5 958元/，采用收益法求取的單價為6 032.05元/，兩者的結果比較接近，本報告取其算術平均值作為最終結果，即： 估價對象單價=（5 958元/+6 032.05元/）÷2=5 995.03元/ 估價對象總價=5 995.03元/×3 853.052 310萬元 2估價結果 本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價人員的經驗與對影響房地產市場價格因素的分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下在估價時點的評估價值為：人民幣（大寫）