1、目 錄第一部分投資管理第一章 項目投資管理制度6 n n ib BiaiBwatB bbm ( ib I n MBnmBBM(第二章項目建議書編制指引9第三章項目可行性研究報告編制指引11第四章項目立項評審決策指引19 IMBBIBIIBBniBBMa ( IB !(*( I*， B第二部分規劃設計管理第一章 項目設計管理制度21第二章規劃方案設計作業流程25第三章建筑方案設計作業流程26第四章景觀環境設計作業流程27第五章規劃設計指引編制要點28第六章規劃設計任務書編制要點33第七章項目規劃方案評審指引36第八章建筑單體方案評審指引38第九章景觀設計任務書編制要點41第十章施工圖審查基本要求

2、44附：項目規劃設計方案簡評表 46施工圖審查意見表49第三部分工程管理第一章工程管理組織511.1 管理組織機構 511.2 項目經理部的組織管理52第二章 經濟合同管理552.1 經濟合同管理規定552.2 工程類合同編制要點59 1 : （ （ n :（ ibi n 1 I2.3 標準格式合同內容要點612.4 對外合同及付款簽批的意見632.5 合同付款管理程序66I ! IB ） ! M IB附：經濟合同審批表（500萬元以上）68經濟合同審批表（500萬元以下）69經濟合同付款審批表70） «! MB IBtBBBIBBnaBB IB （MBBimBBBtB ! U合同管

3、理臺帳71第三章采購與招標管理723.1 招標管理規定72 nmaBIMBBIH ）（ （MBBmBBMaBHiaBB IB BltB Bl （ !* （3.2 材料設備采購規定783.3 甲供材料設備采購操作要點813.4 乙供采購指定品牌及限價操作指引83 n : : n ib 附：招標文件審批表85 M n H n IB !） 86 nn IB « （» IMtBBBItBBB （ !（ tB n IB Bl投標承諾函87履約保證金保函88材料設備采購計劃表89 a uaBnanannanM ta aim，: n i零星（緊急）采購審批單90 ma ! ，aiia m

4、 ai限價（指定品牌）材料設備審批表91乙供材料設備審定表92I M M H ! I第四章工程進度管理93 mHaiannaB : 0 n : naHnanaaiHBamBBi （4.1 工程進度管理規定934.2 施工進度控制流程954.3 施工進度控制指引97I ! IB ） M !4.4 進度計劃內容編制要點99第五章工程質量與施工管理100 W : BiatBUBM BBM! )« » tB U I5.1 項目施工管理規定1005.2 施工組織設計制度1045.3 技術交底及施工圖會審制度108 M 5.4 樣板指路制度1105.5 工程質量現場檢查內容與要求113

5、5.6 材料設備質量技術要求管理規定1155.7 材料設備進場驗收指引1175.8 質量保證資料檢查要求1195.9 分部(項)專業工程驗收檢查要求121 > IMBBiaiHBniHBnHIBBBIBBB !5.10 項目預驗收檢查要點1225.11 項目竣工驗收檢查要點124 ( n i :) !5.12 工程技術檔案范圍與建檔要求1265.13 工程竣工總結編制指引132 ( n i :) !5.14 工程管理獎罰制度135附：重點監管部位質量監管計劃表136 ( I IB， : I材料設備質量監管計劃表137材料設備進場驗收單138 ma n n n : ( MBnaBUMtBB

6、BtB ta n tai 甲供材料設備臺帳139 a ：! ! ! Ml )ia第六章工程造價管理140 : tB inBBIMlBBM (: 6.1 成本管理制度1406.2 工程設計變更管理規定1436.3 現場簽證管理規定147I )1aI， 1IB aHHIHHailMaaHia II6.4 項目成本核算與分析指引 149.6.5 工程結算控制指引151I )1a ： II6.6 工程造價管理獎罰制度154附：設計變更審批表155 MBnaiBnmBBaiBBWuiBnHiBB 設計變更通知單156現場變更簽證通知單157現場變更簽證費用審核單158成本動態統計控制表159現場簽證統計

7、臺帳161設計變更統計臺帳162 n n ib : » n ( ib I n n t合同統計臺帳163第七章安全文明生產管理164 n ! nn a )1 n ) hi )iMiBBiMBBmB ( ta n ib (7.1 安全文明生產管理制度1647.2 施工現場安全風險與環境因素識別指引1687.3 施工現場安全檢查指引170: : n laiBBBIBBainBBIMtBBBtB !( ta n IB IB n7.4 施工現場文明生產管理要點172 b ib m w n n n (wnBBmB *: m ai ta : 7.5 工程事故處理指引173 第四部分營銷管理第一章組

8、織架構與編制175 H : ! H M 第二章 營銷策劃管理1762.1 總則1762.2 總體策劃177 : natBBiatB (nnBBmtBBOBBnaBnaiBHaiBB » (imbbmbbb( 12.3 階段策劃及實施178 1)«! * HIBM ! M ( I2.4 市場調查與前期策劃179 » U ) tB ( «» (2.5 營銷策劃工作規范一一房地產全程策劃標準 182.第三章 現場銷售工作管理 1923.1 銷售準備1923.2 現場銷售過程 193第四章現場銷售工作規范1954.1 銷售準備工作195 n 30 tB

9、 ( mBnHIBBBIBBOIBB ( ) 14.2 銷售價格管理要點1994.3 銷售合同范圍與草擬注意事項2014.4 銷售面積確定操作要點202 M !: HM , (I ) !4.5 銷售工程設計裝修注意事項2044.6 廣告方案與實施操作2064.7 銷售過程管理要點209 n ib n m n n0 4.8 房產價格折扣管理指引2114.9 銷售收款指引214 n 30 tB ( mBnHIBBBIBBOIBB ( ) 1第五章客戶服務工作規范217 W : BiatBUBM BBM! )« » tB5.1 客戶服務部職責2175.2 客戶資料管理指引218

10、n ib n m n n0 5.3 退換房辦理指引2205.4 更名辦理指引222 ! « « Bl iBBIMBBM ( tB «(5.5 客戶按揭代辦指引224 n ib n ( m n n) 0 m «第六章營銷費用制度226 BtB Bn IB n (MBBmBBMBBIHtB 1第一部分投資管理第一章項目投資管理制度1 總則1.1 為有效規避項目開發風險，保證項目開發的效益和效率，公司所有擬開發項目必須經過科學論證和決策。1.2 公司房地產開發項目的選擇決策應基于市場需求 、國家政策法規規定，以及企業發展戰略的評價和判斷，投資項目的選擇應以公司

11、的總體戰略和長遠規劃為依據， 符合集團主導產業的發展方向，在保證質量的基礎上，以實現投資效益最大化為目標。2 項目投資建議2.1 計劃配套部負責根據擬開發項目的情況，在公司范圍內組織人員，進行新項目調研， 新項目的調研應包含土地背景信息、當地城市發展狀況和房地產市場基本信息等。2.2 計劃配套部組織相關部門對相關調查信息進行經濟技術指標測算，經初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。項目建議書的編制應符合項目建議書編制指引的規定。2.3 項目建議書經總經理辦公會批準后，計劃配套部負責組織實施項目論證工作。3 項目投資論證3.1 項目論證工作必須有計劃地進行，計劃配套部負責制定和實施項目論證階段

12、的工作計劃。3.2 項目論證階段的工作內容包括，但不限于：1）宏觀和微觀投資環境分析；2）專項的市場調查，以及相關信息收集、整理和分析；3）項目初步定位；4）資金來源計劃及融資方案；5）投資估算；6）經營效益分析等。3.3 項目論證形成的可行性研究報告必須符合項目可行性研究報告編制指引的規定要求，計劃配套部在完成項目可行性研究報告后，報公司總經理辦公會審查。3.4 計劃配套部根據總經理辦公會的審查意見進行必要的補充論證，進一步修訂完善項目可行性研究報告，并為提交投資決策委員會審議做好資料準備。3.5 項目可行性研究報告由計劃配套部組織編制，財務部、市場部、工程造價部和工程技術部等相關部門有責任

13、予以積極配合。4 項目投資決策4.1 開發項目的立項決策，首先必須通過總經理辦公會的評審。4.2 總經理辦公會收到計劃配套部提交的項目可行性研究報告后，由總經理確定召開評審會議。總經理辦公會做出的評審決定包括三種：1）同意立項；2）不同意立項；3）推遲立項。4.3 總經理辦公會要求補充論證的項目，由計劃配套部在規定時間內完成補充論證，并再次提交總經理辦公會審議。4.4 總經理辦公會同意立項后，將項目可行性研究報告提交投資決策委員會審批。4.5 投資決策委員會同意立項后，計劃配套部負責跟進土地合同談判和簽訂，按本手冊“經濟合同管理”的規定執行。5 項目并購及合資合作5.1 項目并購及合資合作必須

14、按上述第2、3、 4條的規定執行項目建議、論證、決策程序。凡合資合作項目在人事、資金、 技術、 經營、 銷售等方面無控制權的， 原則上不參與。5.2 計劃配套部負責項目兼并和合資合作的組織工作，提出項目運作策劃方案，明確項目運作目標、各階段工作內容、控制措施、時間進度和責任。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批準。5.3 在項目運作過程中，所有涉及對簽訂經濟合同和付款的事項，必須按本手冊“經濟合同管理”的規定執行。6 項目變更與調整6.1 項目運作過程中發生的項目變更，包括但不限于：發展延伸、投資的增減或滾動使用、規模擴大或縮小、后續或轉產、中止或合同修訂等，均應報投資決策委員會通過。6.2

15、 投資項目變更時，由計劃配套部負責人以書面形式將變更理由上報總經理辦公會，總經理辦公會經研究分析后編制項目變動報告上報投資決策委員會審批。第二章項目投資管理工作流程圖第三章項目建議書編制指引1 城市規劃及發展簡述2 項目決策背景及摘要2.1 外部環境1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等；2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位；3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。2.2 內部因素1） 項目啟動對公司未來幾年發展戰略

16、的意義（一般 3 至 5 年） ， 在公司發展中的地位（是否核心項目）；2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。3 項目概況3.1 宗地位置3.2 宗地現狀四至范圍，地勢比較，地面現狀，現有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質情況。3.3 項目周邊的社區配套3.4 項目周邊環境3.5 大市政配套3.6 規劃控制要點總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。3.7 土地價格3.8 土地升值潛

17、力初步評估3.9 立即開發與作為土地儲備優缺點分析。4 法律及政策性風險分析土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件；立項情況；規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件；征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。5 市場分析區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5 年） 、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢；各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特征、區域內表現最好個案狀況、未來 2-3 年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會；產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征；產品定位

18、及建議。6 主要經營指標分析開發建設期間計劃分析；購置土地的資金來源計劃分析；營銷計劃分析；成本、費用、稅務分析；贏利能力分析。7 結論和建議第四章項目可行性研究報告編制指引1 項目決策背景及分析1.1 外部環境1 ）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等；2 ）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位；3 ）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.2 內部因素1 ） 項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般 3 至 5 年）

19、 ， 在公司發展中的地位（是否核心項目）；2 ）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；3 ）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。2 項目概況2.1 宗地位置宗地所處城市、行政區域、非行政區域經濟開發區、商貿金融區等的地理位置。 （附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。2.2 宗地現狀1）四至范圍；2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；3）地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的

20、實際用地面積；4）地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 / 結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。（附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）2.3 項目周邊的社區配套1

21、）周邊 3000 米范圍內的交通狀況、教育、醫院等級和醫療水平、大型購物中心、主要商業和菜市場、文化、體育、娛樂設施、公園、銀行、郵局等設施狀況。2）宗地周邊3000 米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀。2.4 項目周邊環境治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風水情況、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/ 超市的建設等。2.5 大市政配套周邊道路現狀及規劃發展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。2.6 規劃控制要點1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、

22、綠化面積、道路面積；2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積；3）綜合容積率、住宅容積率；4）建筑密度；5）控高；6）綠化率等。2.7 土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。2.8 土地升值潛力初步評估從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。2.9 立即開發與作為土地儲備優缺點分析。3 法律及政策性風險分析3.1 項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述3.1.1 項目用地現狀土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀

23、的政府文件。3.1.2 計劃手續項目是否已經立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關立項的政府文件。3.1.3 規劃手續規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件。3.1.4 土地手續征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。1）項目用地取得土地使用權程序評估：取得土地使用權的程序描述、取得土地使用權需要的工作日、取得商品房用地土地使用權所需條件、取得土地使用權的風險及控制。2）項目用地土地性質變更的評估：土地性質變更的程序描述和理由、土地性質變更的政策支持或障礙、土地性質變更需要的工作日。3）政策性風險評估：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發的影響。3

24、.2 合作方式及風險評估合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構成情況、資質等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權利義務描述、合作風險評估。3.3 總體評價對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。4 市場分析4.1 區域住宅市場成長狀況區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5 年） 、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢。4.2 區域內供應產品特征各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特征、區域內表

25、現最好個案狀況、未來 2-3 年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會點和威脅點。4.3 區域市場目標客層研究和市場定位各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍、本案目標人群特征、確定目標客戶、市場定位。4.4 整體市場對本案有重大影響的因素產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。4.5 產品定位及建議戶型類型、面積標準、不同類型產品的比例。5 規劃設計初步分析5.1 規劃設計的可行性分析規劃設計的初步概念：設計概念、技術概念、可持續發展概念。6 工程及銷售計劃1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。2）工程計劃：開竣工時間及工期計劃、

26、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。7 投資收益分析7.1 成本預測說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。7.2 稅務分析營業稅及附加、所得稅、土地增值稅。7.3 經濟效益分析1）項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。2）項目開發各期的利潤體現。3）敏感性分析：成本變動各項經濟指標的變化，售價變動各項經濟指標的變化，容積率變動各項指標的變化。4）盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。7.4 項目資金預測資金投入計劃、資金回款計

27、劃、融資方案、啟動資金及現金流量分析。8 綜合分析與建議8.1 優勢從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。8.2 劣勢從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。8.3 機會從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。8.4 結論和建議附表1開發成本測算項 目投資總額（萬元）單位成本（兀/m ）一、土地價款支出二、前期開發準備費三、主體建筑（裝飾）工程費四、主體安裝工

28、程費3小社區管網工程費六、智能化系統費七、園林環境工程費八、配套設施費九、其它建設工程支出卜、管理費用1、銷售費用卜二、財務費用卜三、各項稅金十四、預備費十五、總計在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算分別列示。附表2投資收益分析項目名稱：制表人：編制單位：編制日期：項目序 號總金額 （萬元）可售面積（M2）單位金額 _.2,（兀 /M ）備注一、銷售總收入11多層住宅收入22高層住宅收入33小高層住宅收入44公建收入55車庫收入66其他收入7二、各項支出總額81 建造成本91.1土地價款支出101.2前期開發準備費111.3主體建筑工程費121.4主體安裝工程費131.5社

29、區管網工程費141.6智能化系統151.7園林環境工程費161.8配套設施費171.9其他建設工程支出182.0預備費192銷售費用203管理費用214財務費用225營業稅金及附加23四、利潤總額24減：所得稅25五、凈利潤26六、項目投資總額27七、收益率281毛利率292銷售利潤率303成本利潤率314成本凈利率325投資利潤率336投資凈利率34附表3開發各期利潤預測經濟指標年年年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結算面積（m2）單位利潤（元/m2）利潤（力兀）第五章項目立項評審決策指引1 項目可行性評審方式和要求1.1 項目立項的評審經兩步完成，包括總經理辦公會的評審和投資決策委

30、員會的評審。1.2 總經理辦公會的評審采用資料審查方式進行，各評審委員對項目可行性研究報告 提出書面評審意見，交由計劃配套部修訂完善項目可行性研究報告1.3 投資決策委員會做出項目立項評審的最終決定。2 評審內容要點2.1 項目可行性研究報告及相關附件資料的審查2.2 用背景資料的可靠性；2）可行性論證分析的內容是否完整；3）分析方法是否可行；4）是否存在先入為主的“假設”。2.3 擬開發項目與公司房地產發展戰略的符合性1）所在地域選擇；2）開發產品的選擇；3）項目品牌與企業品牌的協調性；4）開發項目規模；5）開發項目檔次；6）目標客戶選擇。2.4 投資收益及風險1）風險分析是否充分；2）風險

31、規避措施是否可行；3）潛在風險對公司經營策略的影響；4）投資收益測算的可信程度；5）投資收益是否滿足要求。2.5 項目策劃的評價1）項目規劃分析與公司業務策略的符合性；2）規劃概念的創新；3）工程計劃及銷售計劃是否可行。2.6 資源能力評價1）開發項目對近期經營計劃的影響；2）資金來源的可行性；3）項目開發管理能力；4）專業資源及解決途徑的可行性。3 項目可行性評審決策會議3.1 評審會計劃應至少提前3天通知各與會人員，并隨附 項目可行性研究報告及相關資料。與會人員必須提前審查項目可行性研究報告及相關資料。3.2 評審人員可先行與報告編寫相關人員進行溝通，或在評審會上提出評審意見。 評審會應保

32、證充足的時間，以便問題的澄清和認可各位評審提出的問題、意見和建議。3.3 評審人員在會議最后做出書面的綜合評估意見、開發建議和評審結論。3.4 計劃配套部在三天內綜合分析各委員意見和評審結論，形成公司決策會議紀要，報投資決策委員會簽發。4 評審決策結論評審結論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。第二部分規劃設計管理第一章項目設計管理制度1 總則1.1 項目設計管理是實現顧客價值、達到公司經營目標的關鍵環節，涉及項目規劃、建筑方案設計、施工圖設計（初步設計）、景觀設計等。1.2 全面優化、規范設計管理活動流程和操作規范，確保項目設計管理和設計過程在受控狀態下進行，是項目開發過程中保證設計質量

33、、進度，促進銷售、控制成本的重要途徑。2 項目設計管理過程的一般規定2.1 項目設計管理內容2.1.1 總工辦負責對項目設計工作進行全過程監管，各設計階段的管理要求包括，但不限于：1）編制、審查各階段設計指導及設計任務書；2）選擇符合資格要求的設計單位；3）配合成本控制、實施限額設計；4）參與設計過程（或事后檢查）重要階段的評審；5）組織技術專家評審和確認各主要階段的設計成果；6）組織各設計階段的銜接、協調；7）明確設計更改控制程序，并保證設計更改按規定的程序進行；8）項目完成后的設計總結、資料備案。1.1.2 各設計階段的監管工作安排，由總工辦負責具體制定，階段設計工作的監管計劃必須明確設計

34、過程中監管內容、責任和具體措施。1.1.3 項目設計過程中與設計單位或其他單位的組織與技術接口要求，總工辦在委托設計時必須以書面形式明確，確保各方按規定的要求進行設計信息交流和資料提供、設計成果審查及確認等。1.2 設計要求1.2.1 總工辦必須按規定作業流程和指引文件，在各階段設計開始前以書面文件形式明確設計要求，形成各階段的設計任務書。1.2.2 所有應由開發商提供的項目設計依據，以及設計技術標準都必須作為設計任務書的附件一并提交設計單位，并與設計單位進行確認。1.2.3 為保證各階段設計要求的準確、完整，并符合相關法規要求和公司規定，總工辦負責組織實施必要的設計要求審查。1.3 設計過程

35、跟進1.3.1 總工辦應按設計監管工作安排，依據設計委托合同對設計過程進行連續監督檢查，以保證設計工作進度符合規定要求。1.3.2 設計過程中，所有對設計進度和設計成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應負責跟進檢查落實情況。1.3.3 設計過程中，所有甲方提出或確認的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。1.4 設計成果1.4.1 與設計單位訂立的設計委托合同，或其附件中，必須明確規定對設計成果提交的具體形式和審查要求，確保設計單位提交的設計文件完整性和設計深度。1.4.2 根據項目的規模和具體情況的需要，可委托有資格的技術專家對設計單位提交的設計成果進行審查。1.4.3 各階段

36、設計成果審查均必須包括經濟性的審查，規劃方案設計及擴初設計須進行成本估算或概算，施工圖設計須進行成本預算，確保在項目總成本的控制范圍內。1.4.4 審查中發現的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設計單位，責成設計單位進行修改，并跟蹤記錄。3 規劃、建筑、景觀方案設計3.1 規劃設計指引必須按照規劃設計指引編制要點進行編制，作為編制規劃設計任務書的主要依據。規劃設計任務書由總經理辦公會審批。3.2 規劃設計方案必須執行規劃方案設計作業流程及規劃方案評審指引的規定，形成的設計成果由總經理辦公會審批。3.3 建筑方案設計任務書編制完成后應報總經理辦公會審批。3.4 建筑方案設計必須執行建筑方案設計作

37、業流程及建筑方案評審指引的規定，形成成果后報總經理辦公會審批。3.5 景觀環境方案設計（概念方案及深入方案）3.5.1 項目景觀環境工程各階段成本控制目標確定前，總工辦就景觀環境工程的估算或概預算報總經理辦公會審查。3.5.2 項目修建性詳細規劃方案審定后，由總工辦組織編制景觀環境設計總體計劃及景觀環境概念方案設計任務書。景觀環境設計總體計劃及各階段方案設計任務書必須報總經理辦公會審查核準。3.5.3 各階段方案設計的設計單位選擇須按照“招標管理制度”進行。3.5.4 設計單位提交的各階段方案必須按景觀環境方案設計作業流程的規定進行方案評審；方案評審會由總工辦組織進行，評審委員會人員由總經理、

38、工程副總、 工程造價部、工程技術部及總工辦相關人員組成，最終實施方案報總經理辦公會審批。3.5.5 各階段方案審定后方可進行下一階段設計。4 修建性詳規、修建性設計（總圖）、建筑初步設計和施工圖設計4.1 修建性詳規設計、初步設計由總工辦負責委托設計，其相關設計任務書由工程副總審批，設計成果報總經理辦公會審批。4.2 修建設計（總圖）、施工圖設計由總工辦負責委托設計，其相關設計任務書由工程副總審批。4.3 景觀環境深入方案審定后，由總工辦編制施工圖設計計劃及組織景觀施工圖招標委托設計。4.4 出正式施工圖前，總工辦應組織相關業務部門進行施工圖審查，并按施工圖審查基本要求的規定執行。4.5 景觀

39、環境施工圖應報工程副總審批。4.6 修建性詳規設計、修建性設計（總圖）、初步設計、施工圖設計等的圖紙資料及竣工圖（非景觀環境類），景觀環境施工圖及竣工圖均應及時備案。4.7 工程技術部應及時掌握景觀環境施工進度及安排，并定期進行景觀環境現場施工檢查。5 其它設計5.1 其它設計包括小區總體配套（建筑、景觀、裝修）設計，部分施工圖設計完善工作等，由總工辦負責組織完成，并必須執行前述“一般規定”。5.2 賣場（包括與所有銷售展示相關的建筑、景觀、裝修等）方案由市場部負責委托設計，報總經理辦公會審批。銷售賣場及樣板房的設計應注意規避法律與市場風險。6 設計更改6.1 所有變更申請及變更方案的審查，均

40、必須包括該變更可能對質量、工期、成本的影響。6.2 在施工圖設計及施工過程中，所有涉及規劃、建筑單體方案的原則性變更（調整） ，應事先告知有關的工程、造價和營銷管理部門，并且報工程副總審批。6.3 在景觀環境概念方案或深入方案確定后，由于特殊原因需進行的局部設計調整或更改，統一由總工辦組織提出設計申請，并注明修改原因及擬修改方向，一并報工程副總審批。6.4 除上述規定外的施工圖變更外，其余變更由項目經理部根據工程設計變更管理規定進行處理，包括：1）識別變更需要，并予以評審；2）形成設計變更書面文件；3）審查設計變更文件；4）發布、執行變更文件。6.6 最終批準的施工圖變更文件，總工辦必須于施工

41、圖變更文件生效7日以內，復制變更文件，通知有關的現場施工、工程造價和營銷管理部門，并做好變更文件的講解工作。第二章規劃方案設計作業流程第三章建筑方案設計作業流程第四章景觀環境設計作業流程施工圖設計第五章規劃設計指引編制要點1 設計意向部分1.1 總體開發設想1.1.1 項目定位和開發計劃表達要求：道路系統與分期開發的關系、結合項目地塊價值分析的容積率分配計劃、關注點設計（自然環境利用等）的開發思路及成本測算、交通組織的設想等。1.1.2 銷售策略與開發步驟的契合性要求1.2 規劃設計細則1.2.1 總體規劃構思表達要求：結合項目定位及開發計劃進行總體規劃構想、規劃要點、土地評估 （根據自然地形

42、、地貌分析土地規劃用途，選擇適宜建造的范圍）。1.2.2 道路系統規劃表達要求：路網形式、人車流組織、道路分級布置、靜態交通布置，以及關鍵技術要求，如：出入口與交通樞紐、消防車道設計等。1.2.2.1 車行系統與停車規劃表達要求：停車量及停車方式（設計車位測算、各種停車組織方式的分配比例）。1.2.2.2 步行系統規劃表達要求：純步行系統分布（是否考慮絕對禁止機動車穿行的地段，該地段應具備的區域特點） 、無障礙步行系統（是否考慮針對殘疾人、老人的無障礙環境設計及步行系統到達范圍的要求）。1.2.3 綠化與景觀系統規劃表達要求：自然條件、用地條件分析、景觀系統最大化利用分析。1.2.4 配套公共

43、服務設施系統規劃表達要求：配套項目與公共設施規劃（對配套與公共設施的配置種類、數量及分布的要求，以及經營的利好）。1.2.5 豎向規劃1.2.6 市政設施管網綜合規劃1.2.7 生態與節能設計表達要求：對生態環境的利用與保護的要求，根據各地區差異對雨水、太陽能及其他自然資源的利用設想。1.3 建筑設計細則表達要求：以城市背景與項目用地的分析報告為基礎資料，對檔次定位、主體風格、主力戶型、 環保節能和智能系統的實施加以說明，對建筑材料、部件產品的使用設想。建筑造型、間距、朝向、群體空間。1.4 項目綜合評價、規劃方向及問題剖析表達要求：對項目的各地塊開發價值、開發內容安排計劃、規劃風格進行總體分析、提出項目需要處理的重要問題及操作難點。2 客觀資料部分（說明：本部分為設計工作提供客觀理性的背景資料。）2.1 城市背景分析（說明：節錄項目可行性研究報告之相關內容。）2.1.1 城市房地產市場現狀分析2.1.2 主要銷售對象與需求人群分析2.1.3 市場潛力與隱性商機分析2.1.4 當地風俗與人文分析2.1.5 市民居住模式和出行方式分析表達方式：分析方式以形成不同生活層次和生活習慣的內在因素為主，搞清楚當地居民的日常生活模式，避免設計師想當然。2.1.6 建筑文脈分析2.2 項目用地狀況分析2