1、新老物業交接方案要點：站在客戶的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護客戶的合法權益確保物業具備正常的使用功能掌握物業的性能與特點為以后的物業管理創造條件在承接驗收前的準備工作應先做如下準備。一、資料交接：竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網 工程竣工圖等竣工驗收資料；設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；物業質量保修文件和物業使用說明文件；物業管理所必需的其他資料。管理資料：各類值班記錄、設備維修記錄等各類服務質量的原始記錄。財務資料：固定資產清單、收支賬目表、債權債務移交清單、水電抄 表記錄及費用代收代繳明細表、物業服務費收繳明細表、維修資金使 用審批資料及記錄、

2、其他需移交的各類憑證表格清單。合同協議書，指對內對外簽訂的合同、協議原件。人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓、 考試記錄等。其他需要移交的資料。資料移交應按資料分類列出目錄，根據目錄名稱、數量逐一清點是否相符完好 ，資料移交完畢后，移交和接收雙方須在目錄清單上蓋章、 簽名認可。若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移 交時間并簽字認可。二、資料交接完畢后是現場交接：物業公司應對物業管理區域內共用設施設備進行逐項驗收，注明設備現狀及接管時間，查驗物業共用部位、共用設施設備及管理現狀的主要項目內容有：建筑結構及裝飾裝修工程的狀況；供配電、給水排水、消防、電梯、空調

3、等機電設施設備；保安監控、對講門禁設施；清潔衛生設施；綠化及設施；停車場、門崗、道閘設施；室外道路、雨污水井等排水設施；公共活動場所及娛樂設施；其他需了解查驗的設施、設備。三、各項費用與收支情況，項目機構經濟運行情況各項費用與收支情況、項目機構經濟運行情況包括水電費、其他有償服務費的收取和支出，維修資金的收取、使用和結存，各類押金、欠收款項、待付費用等賬務情況。四、其他內容產權屬全體業主所有的設備、工具、材料；與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協議等。交接證明應由交接雙方、相關單位蓋章及現場參加人員簽字。第一節項目接管驗收依據國家建設部頒布的房屋接管驗收標準對已建成物業進行以主體

4、結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要步驟。物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。一、接管前期管理工作主要內容1 、管理中心的組建和運作；2 、接管運行方案的制訂和儀式安排；3 、移交事宜的處理；4 、接管過程管理工作。1 ）接管儀式的組織和接管手續的辦理；（ 2 ）相應安全、防范措施和管理方案。二、接管期管理工作重點1、協調各方矛盾和利益，完善管理機制和制度由于用戶對現行物業管理法規制度的認知程度和理解水平的不確切，在接管期以管理中心為主體，引導建立物業管理的新

5、秩序和新格局。對此，“鳳凰創意產業園區”物業項目管理中心、駐園單位、相關部門均存在一個相互適應、磨合、協調的過程。在此我們應重點做好以下幾個方面的工作：建立完善的信息反饋和處理機制，使駐園單位對物業充滿信心；明確有關各方的權利義務，使本項目成為俱榮俱損的整體；創造理解和寬容的園區，營造高效、整潔、和諧的氛圍；2、營造氛圍，創造舒適居住環境我們將針對本物業項目的特點制訂公共關系計劃，尤其在接管期內創造各種機會和條件加強與入園單位的交流與溝通，了解用戶的需求，創造舒適、安全的辦公環境。3、管理服務措施我們在接管期將根據不同的階段和工作內容，主要針對物業功能完善和改造、接管儀式、接管手續的辦理幾個方

6、面作出以下安排：接管儀式的組織、籌辦、舉行；接管手續的辦理（一條龍服務，現場辦公）；父接資料;二、物業項目接管計劃1、“鳳凰創意產業園區”物業管理中心掛牌，正式開展工作；2、各類管理人員和 工程技術人員基本到位，開展崗位培訓，完成工 作責任和崗位劃分。明確各管理崗位的職責和范圍，明確工程技術人員的專業分工和專業范圍；3、管理人員熟悉現場情況和相關崗位，修訂完善各項管理規章制度，初步磨合管理工作體系的運作；4、各類員工就位，開展崗前培訓，熟悉工作崗位；三、接管期間的治安管理1、確立在接管期“人防為主，技防、物防為輔”的治安管理思路；2、根據接管期的不同階段，制訂相應的保安編制、崗位布置和巡邏方案

7、；3、加大接管期人流、物流、車流的有效監控，確保接管期的治安管理工作任務的完成；4、加強治安消防的宣傳教育力度，使廣大用戶培養起自查的良好的 治安消防意識。四、項目接管驗收重點將重點從一下幾個方面出發，切實做好項目的接管驗收和移交工作：1 、公司選派素質好、業務精，對工作認真負責的工程技術人員參加 驗收工作；2 、既應從今后物業維護保養管理的角度驗收，也應站在客戶的立場 上，對物業進行嚴格的驗收，以維護客戶的合法權益；3 、接管驗收中若發現問題，要明確記錄在案，約定期限督促移交主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；4 、落實物業的保修事宜。六、接管驗收工作目標1 、明確交接雙方的責、權、利關

8、系；2 、確保物業具備正常的使用功能，充分維護客戶的利益；3 、為以后的物業管理創造條件：通過物業的接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面根據接管有關物業的文件資料，可以摸清掌握物業的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業管理創造了條件。第二節項目移交接管一、項目資料及圖紙的移交（一）產權資料1 、項目批準文件；2 、規劃用地批準文件；3 、建筑執照。4 、業主資料（二）工程技術資料1 、地質勘察報告；2 、工程合同及開竣工報告；3 、工程預算；4 、圖紙繪審記錄；5 、工程設計變更通知及技術核定資料（質量事故處理記錄）；6 、工程竣工圖（總評面圖、建筑、結構、設備、附屬工程所有隱蔽管線的全套圖紙）；7 、隱蔽工程驗收記錄；8 、沉降觀測記錄；9 、 地基處理記錄；10 、鋼材水泥等主要材料的質量保證資料；11 、新材料、構配件的簽訂合格證書；12 、 水、電、暖、通、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；13 、砂槳、混凝土試塊試壓報告；14 、施工驗收證明書。二、房屋移交接管內容1 、建筑外檐；2 、梁、柱、板主體；3 、公共部位頂棚、墻面、地面、樓梯、扶手、鋼窗；4 、室內及樓道配電箱；5 、配電柜；6 、公共部位照明。三、公共設施接管驗收項目