1、精選優質文檔-傾情為你奉上天津房地產市場環境報告目錄 一、天津城市概述 1.1 天津市總體定位 1.2 天津城市空間布局 1.3 天津城市功能布局 1.4 天津城市交通規劃 二、天津市宏觀經濟情況2.1 天津市2005年-2009年經濟數據回顧 2.2 截至2010年上半年經濟狀況 2.3 天津市產業結構情況 三、天津市房地產市場整體情況3.1 天津土地市場 3.2 天津商品房市場 3.3 2010年天津住房供應結構 3.4 天津2010年宏觀調控政策盤點 一、 天津城市概述天津市中央直轄市，環渤海地區經濟中心，中國北方最大的沿海開放城市。地處華北平原東北部，東臨渤海，北依燕山，西靠首都北京。

2、（一）自然地理天津地處華北平原東北部，北依燕山，東臨渤海，海岸線北起澗河，南至歧口，長130多公里。氣候屬暖溫帶半濕潤大陸季風氣候，四季分明，景象多姿。主要河流有海河、南運河、北運河、子牙河、大清河、永定河等。毗鄰北京，是華北、西北廣大地區的出海口。天津市總面積為11760.29平方公里（市區面積為4334.72平方公里），疆域周長900公里，海岸線長153公里。天津的地勢西北高，東南低。有山地丘陵和平原三種地形。平原面積占總面積的94%。山地面積約651平方公里，占總面積的5.75%，主要分布在薊縣北部。丘陵海拔在200米以下，相對高度50100米，分布在薊縣的燕山南側。平原是天津陸地的主體

3、部分，有10664平方公里，占總面積的94%，分布在燕山之南至渤海之濱的廣大地區。（二）人口、行政區劃截至2009年底全市常住人口1228.16萬人，比上年末增加52.16萬人。其中外來人口265.99萬人，增加41.99萬人；占全市常住人口的比重為21.7%，提高2.7個百分點。全市戶籍人口979.84萬人，其中農業人口381.31萬人，非農業人口598.53萬人。全年人口出生率為8.3%。，人口死亡率為5.7%。，人口自然增長率為2.6%。居民居住條件繼續改善。擴大了廉租房、限價商品房保障范圍，建設保障性住房770萬平方米，為16萬戶中低收入家庭提供住房保障，向5萬戶低收入家庭發放租房補貼

4、。加快對舊樓區的綜合整修，12.3萬居民受益。截至2009年末城市居民人均住房建筑面積29.89平方米,農村居民人均住房面積28.48平方米，分別比上年末增加1.36平方米和1.19平方米。天津市內有6個區：和平區，河西區，河東區，河北區，南開區，紅橋區。環城四郊區：西青區，北辰區，東麗區，津南區。濱海新區3個區：塘沽區，漢沽區，大港區(天津經濟技術開發區、天津港保稅區、海洋高新技術開發區都屬于塘沽區地界范圍）。 其他郊區有：武清區，寶坻區 郊縣有：薊縣，靜海縣，寧河縣天津市各區（縣）面積與人口數據（2009年底）區域名稱面積 （公里/平方）常住人口（萬）戶籍人口（萬）天津市11,760.29

5、1228.16979.84和平區1039.05河東區39.6371.06河西區38.0177.08南開區38.5582.98河北區29.6263.44紅橋區21.2655.37塘沽區782.452.14漢沽區409.217.32大港區104138.3東麗區478.5333.82西青區566.3234.6津南區387.940.5北辰區47335.37武清區1,574.7783.66寶坻區1508.7966.64寧河縣129637.63靜海縣1475.6854.55薊縣1589.7482.84核心區人口數量情況周邊區域人口數量情況1.1天津市總體定位根據天津市城市總體規劃(2005年-2020年)

6、明確了天津市的城市性質及總體定位：天津是環渤海地區的經濟中心，要逐步建設成為經濟繁榮、社會文明、科教發達、設施完善、環境優美的國際港口城市，北方經濟中心和生態城市。總體規劃對于天津城市性質和定位，有三點重大變化和調整：一、將“現代化港口城市”調整提升為“國際港口城市”；二、將“我國北方重要的經濟中心”調整提升為“北方經濟中心”，即現代制造業、北方航運（貨運）、物流3中心；三、增加了建設“生態城市”的發展目標。從上述變化可以看出，天津市在擴大國際影響力的同時，國內經濟地位得到很大提高，政府在天津市未來發展建設過程中必將有更多的財力物力投入，和更多的政策優惠和傾斜（國務院給予濱海新區在金融、財稅、

7、土地以及物流四大領域批準多項），天津市仍具有極強的發展前景。1.2天津城市空間布局總體戰略雙城雙港、相向拓展、一軸兩帶、南北生態雙城是指中心城區和濱海新區核心區，是天津城市功能的核心載體；雙港是指天津港的北港區和南港區，是城市發展的核心戰略資源，是天津發展的獨特優勢。相向拓展是指雙城及雙港相向發展，是城市發展的主導方向。一軸兩帶，一軸是指“京濱綜合發展軸”，依次連接武清區、中心城區、海河中游地區和濱海新區核心區，有效聚集先進生產要素，承載高端生產和服務職能，實現與北京的戰略對接。依托“京濱綜合發展軸”，加強與北京合作，形成高新技術產業密集帶、京津冀地區一體化發展的產業群和產業鏈。兩帶是指“東部

8、濱海發展帶”和“西部城鎮發展帶”。南北生態，南生態是指以京濱綜合發展軸以南的“團泊洼水庫北大港水庫”濕地生態環境建設和保護區為核心，構建南部生態體系。北生態是指以京濱綜合發展軸以北的薊縣山地生態環境建設和保護區、“七里海大黃堡洼”濕地生態環境建設和保護區為核心，構建北部生態體系。1.3天津城市功能布局天津以“一主兩副”為城市主要功能布局。“一主兩副”是指小白樓地區城市主中心和西站地區、天鋼柳林地區兩個綜合性城市副中心。小白樓地區城市主中心由小白樓、解放北路、南站商務區以及和平路、濱江道商業區組成。西站地區城市副中心由西站綜合交通樞紐、西站中心商務區等組成。天鋼柳林地區城市副中心由綜合會展區、商

9、業商務區、柳林風區等組成。 天津城市功能結構圖小白樓地區城市主中心范圍圖小白樓地區城市主中心，以歷史文化名城與歷史風貌街區保護為基礎，從完善城市現代功能，緩解城市中心區交通壓力，提升城市傳統中心區城市形象的角度出發，適度發展金融、商務辦公和中高端商業。西站地區城市副中心，依托區域交通樞紐的建設和“四河六岸(子牙河、北運河、南運河及新開河)”良好的生態景觀環境，從完善地區功能，構建副中心職能體系，帶動中心城區西北部發展出發，以發展金融、商業、貿易及信息產業等功能為主體，打造中心城區西北部綜合性的副中心。天鋼柳林地區城市副中心依托地區良好的內、外部交通環境及其緊鄰濱海國際機場與航空城的良好區位，從

10、完善地區功能，構建副中心職能體系，帶動中心城區東南部發展的角度出發，以發展會議、展覽、商務、商業及娛樂為主體，打造中心城區東南部綜合性的副中心。14天津城市交通規劃2010年是天津市的軌道交通、高速公路等項目的建設規模都將創歷史的新紀錄。隨著地鐵骨架的初步形成、快速路、高速路、高速鐵路等同步實施，立體現代化交通網絡正在形成，連通著津城內外，各個角落。 今年也是天津市重大交通和市政項目建設的決戰之年，在建量大，工期緊，初步統計跨轉續建去年安排的重大項目33項，續建投資規模1256億元；新開工項目20項，投資規模505億元。地下地鐵進入建設快車道今年，本市有4條地鐵線同步實施。地鐵2、3號線鋪軌，

11、天津站地下工程所有結構完成，其中3號線附屬建筑最大車站金獅橋車站主體完工；地鐵5、6號線項目可行性研究報告獲國家發展改革委批復，今年開工建設，預計2014年建成。屆時，地鐵5、6號線將與1、2、3、9號線連接在一起，形成一個四通八達的軌道交通網絡。地鐵5、6號線的建設，能夠使既有軌道線網的換乘節點由3處增加至15處，將大大提高本市地鐵線網的覆蓋率和通達功能，并分解線網各節點的換乘壓力。根據天津市市域綜合交通規劃（2008-2020年），在天津市市域內規劃由市域線及城區線兩級線網組成市域軌道交通線網。其中在中心城區及外圍地區規劃由13條城區線及2條市域線組成的軌道交通線網。地上高速快速手牽手本市

12、確定10條從中心城區通向濱海新區的放射線，即津薊、國道112線、津保、津滄(京滬代用線)、津汕、津港、津濱、津寧、薊塘和海濱大道高速公路。今年高速公路建設投資約60億元，作為10條連接天津市中心城區和濱海新區放射線之一的津港高速公路將于今年建成通車。國道112線、津寧高速、塘承高速一期都將同步推進，力爭明年實現通車。附：天津地鐵一至九號線路具體規劃： 1號線：劉園至雙林全長26.188公里，共設車站22座。該線通過CBD地區、西南角、西南樓并連接了中心市區邊緣的西橫堤居住區、小海地居住區和陳塘莊工業區等并設劉園停車場、雙林車輛段(外環線內)。 2號線：曹莊至李明莊，全長23.5公里，共設車站2

13、0座。該線向西可通達楊柳青鎮，向東可與天津濱海國際機場相接、主要經過CBD地區及黃河道、西南角、南市、天津站、華昌道、衛國道、萬新村及萬松居住區等；西端增設去怡合居住區的岔線，以擴大服務范圍。并設曹莊停車場、李明莊車輛段(外環線外)。 3號線：侯臺至小淀全長22.3公里，共設車站19座。向北可達北辰科技園區、主要途經CBD地區、侯臺居住區、王頂堤居住區、水上公園、衛津路、南開大學、天津大學、電臺道、營口道、赤峰道、天津站、昆緯路、北站、中山北路，張興莊大街、宜興埠、新宜白大道、小淀等，并設華苑車輛段、小淀停車場(外環線外)。 4號線：引河北至張貴莊，全長35.7公里，共設車站28座。沿線主要途

14、經北倉居住區、白廟、天泰路、中山路及東北角、東南角、和平路、六緯路、津塘路、張貴莊等，引河北預留去雙街鎮的接口張貴莊預留津塘輕軌的接口；東端增設東麗、萬新支線，并設引河北綜合檢修基地，新立停車場(外環線外)。 5號線：大寺至北倉，全長31.2公里，共設車站24座。此線途經張道口、梨雙公路、友誼路、廣州路、瓊州道、大直沽三號路、紅星路、靖江路、何興莊、宜興埠、鐵東居住區等；張道口預留往大寺鎮外圍組團的接口；并設大寺車輛段(外環線外)，北倉停車場(外環線內)。 6號線：李七莊至大畢莊。全長21.4公里，共設車站18座。途經李七莊、凌賓路、賓水西道、體育中心、紅旗南路、紅旗路、西青道、天津西站、河北

15、八馬路、天津北站、建昌道、大畢莊等，并設大畢莊車輛段(外環線外)、李七莊停車場(外環線內)。 7號線：該線為軌道交通外圍線。北辰區南淀風景區至梨園頭，全長25.5公里，線路沿賀蘭路、沙柳路、東江道布設。該線主要加強城市外圍東南部各大居住區間的聯系，服務區有麗苑居住區、萬新居住區、東麗居住區、小海地居住區、梅江南居住區、會展中心、衛南洼風景區。 8號線：該線為軌道交通外圍線。小淀組團至中北鎮，全長20公里，線路沿南倉道、密云路、芥園西道布設。該線主要加強了城市外圍西北部各大居住區、工業區間的聯系，服務區有西橫堤外居住區、鐵東居住區、北倉工業區、鐵東工業區。 9號線：天津市區至濱海新區快速軌道交通

16、工程東段工程起于市內中山門，終點在開發區第八大街。目前已開通9個運營車站，分別是中山門站、二號橋站、東麗開發區站、鋼管公司站、洋貨市場站、洞庭路站、市民廣場站、會展中心站、東海路站，其余車站將會陸續開放。 二、天津市宏觀經濟情況2 .1天津市2005年-2009年統計局數據回顧：2.2截至2010年上半年經濟概況經濟總量截至2010年上半年，經濟增長較快，全市經濟延續了去年以來復蘇向好的走勢，。經國家統計局評估審定，上半年，全市地區生產總值已完成4106.48億元，按可比價格計算，比去年同期增長18%，增幅同比提高1.8個百分點，增速位居全國第二。分三次產業看，第一產業增加值60.35億元，增

17、長2.7%。第二產業增加值2252.32億元，增長21%。第三產業增加值1793.81億元，增長14.2%。財政收入截至2010年上半年財政收入持續增收。上半年，全市地方財政收入已完成500.59億元，增長35.2%，創近年來收入增幅最好水平。地方稅收增長31.7%，稅收占財政收入比重達到76.2%。上半年，全市社會消費品零售總額1394.01億元，增長19.0%。城市居民消費價格同比上漲3.1%。城鎮單位從業人員人均勞動報酬22232元，增長13.9%。城市居民人均可支配收入11318元，增長11.7%。農村居民人均現金收入7615元，增長11.5%。工業企業整體盈利水平顯著提高。主營業務收

18、入、利潤總額、稅金總額等主要指標增速大幅提高，1-5月份，全市規模以上獨立核算工業企業完成主營業務收入6668.52億元，增長46.8%；實現稅金206.66億元，增長58.6%；利潤458.7億元，增長1.4倍。農業生產平穩發展。克服持續低溫干旱影響，夏糧總產量達到53.40萬噸，接近去年水平。主要農副產品產量保持增長。工業增長高位趨穩。上半年，全市規模以上工業增加值比去年同期增長27.5%，增幅同比提高6.4個百分點；完成工業總產值8068.64億元，增長34.9%，增幅同比提高31.9個百分點。分輕重工業看，重工業增加值增長30.9%，輕工業增長10.4%。服務業發展加快。上半年，第三產

19、業增加值增長14.2%，比一季度加快0.1個百分點，對經濟增長的貢獻率為32.1%，拉動經濟增長5.8個百分點。金融業和批發零售業增長較快，分別比去年同期增長18.4%和22.2%。固定資產投資持續增長。上半年，全社會固定資產投資完成2938.89億元，增長34.7%，增速連續10個季度保持在30%以上。其中，城鎮固定資產投資2749.65億元，增長34.9%，農村固定資產投資完成189.24億元，增長33.1%。上半年工業優勢產業投資增長39.1%，占到城鎮投資的比重為40.9%；金融業、租賃和商務服務業、居民和其他服務業等投資成倍增長。投資規模在億元以上項目754個，比去年同期增加215個

20、，完成投資增長42.7%，占全市城鎮投資的65.7%，拉動城鎮投資增長26.5個百分點。民間投資意愿增強，上半年民間投資完成1305.28億元，增長35.8%，拉動城鎮投資增長16.9個百分點。今年新推出工業、自主創新產業化、服務業和區縣重大項目170項，全市累計實施的重大項目達到940項，總投資1.84萬億元，已建成307項，開工率達到90%以上。外貿呈現恢復性增長，二季度回升加快。上半年，全市外貿進出口總額378.72億美元，增長34.5%。其中，進口207.27億美元，增長41.4%，出口171.45億美元，增長26.9%，增幅比一季度提高12個百分點。加工貿易出口94.03億美元，增長

21、29.0%，高于全市出口增幅2.1個百分點。對香港、日本、歐洲、美國等傳統市場出口分別增長50.5%、23.2%、22.1%和34.9%。上半年，全市新批外商投資企業341家，合同外資金額82.11億美元，增長10.7%，實際到位59.13億美元，增長20.0%，增幅比一季度提高2個百分點。服務業實際直接利用外資快速增長，增長34.2%，快于全市14.2個百分點。全市實際利用內資860.45億元，增長32.2%。其中，來自環渤海、珠三角、長三角地區的內資增長35.4%。信貸資金保持較快增長。截至6月末，全市金融機構（含外資）本外幣各項貸款余額12711.38億元，比年初增加1561億元，余額增

22、長23.7%。其中，中長期貸款余額增長34.5%。全市各項存款余額15512.91億元，比年初增加1624.88億元，余額增長18.4%。濱海新區經濟發展繼續領跑全市。上半年，新區完成地方財政收入306.60億元，增長35.8%；工業總產值5072.42億元，增長38.1%；固定資產投資1485.64億元，增長37.3%；社會消費品零售總額263.16億元，增長27.2%；實際直接利用外資38.70億美元，增長31.4%。消費價格溫和上漲。上半年，城市居民消費價格同比上漲3 .1%，八大類商品和服務價格呈“五升三降”格局。其中，食品類價格上漲7.3%，推動居民消費價格總水平上漲2.5個百分點，

23、煙酒和用品類上漲5.1%，衣著類上漲3.1%，醫療保健和個人用品類上漲3.4%，居住類上漲1.0%，家庭設備用品及維修服務類、交通通信類、娛樂教育文化用品及服務類等價格下降。2010年上半年居民消費價格 （指數：上年=100） 名稱 6月 16月1. 城市居民消費價格指數103.9103.1 食品類108.2107.3 煙酒及用品類105.8105.1 衣著103.5103.1 家庭設備用品及維修服務類99.298.1 醫療保健和個人用品類103.4103.4 交通和通信類9898.7 娛樂教育文化用品及服務類100.599.2 居住類102.11012.城市居民消費價格指數（環比）99.53

24、.城市商品零售價格指數103.51034.工業品出廠價格指數104.4105.9 生產資料106.2107.6 生活資料97.699.55.原材料燃料及動力購進價格指數111.5110.26.房屋銷售價格指數110.5110.9 #商品房銷售價格指數112.5112.7 #住 宅114114.37.固定資產投資價格指數（季報）103.8102.2據人力社保局數據顯示，上半年，全市新增就業23.40萬人，增長14.3%。截至6月末，全市城鎮單位從業人員201.2萬人，同比增加3.6萬人。城鄉居民收入和職工工資保持兩位數增長。社會保障范圍不斷擴大，全市基本醫療保險參保率超過90%。廉租住房實物配租

25、范圍擴大，公共租賃房、限價商品房政策進一步完善，今年新開工經濟適用房144.66萬平方米，銷售123.84萬平方米，累計為7.1萬戶低收入家庭發放租房補貼。綜上所述，天津在目前國家新一輪政策的支持下，在有力的地方財政支持下，經濟持續較快增長，結構調整取得一定進展，經濟運行質量逐漸提高，人均收入不斷增加且在全國名列前茅，天津市目前仍具有良好宏觀經濟環境。23天津市產業結構情況23.1從產業總體布局上來看：中心城區及外圍組團：中心城區主要強調城市主導功能，以發展金融、商貿、科技、信息、教育、文化、體育、醫療衛生等第三產業為重點，并安排主要居住功能，重點建設客運交通樞紐，適當發展技術密集、附加值高、

26、無污染的都市型工業，形成城市功能完善、生活服務設施齊全，立足環渤海，面向東北亞的我國北方經濟中心。在外環線沿線規劃以高新技術產業為主的都市型工業用地。外圍地區重點發展高新技術產業、現代制造業、教育科研等專業化職能，接納中心城區人口和工業外移，分擔中心城區壓力。重點發展西青城區和雙口、雙街、小淀、大畢莊等外圍組團。濱海新區：以天津港為龍頭，天津經濟技術開發區、天津港保稅區等為基礎，外向型經濟為主導，重點發展現代加工制造業、交通、能源、環保產業、物流業以及為其服務的第三產業。其中石化工業重點布置在濱海新區的大港地區。濱海新區要立足天津、服務環渤海，輻射“三北”，面向東北亞，建成現代化的世界性加工制

27、造基地和物流中心。近郊地區：以發展第一產業和第二產業為重點，著力發展現代都市型農業，并充分發揮比較優勢，形成以制造業和農產品加工工業為主的工業體系。232從各產業發展規劃上來看要推行產業發展的高級化與高新化，形成“三二一”的產業結構，提高高新技術產業、高端服務業的比重。第三產業：推動第三產業領域擴大、層次提升、功能完善，大力發展現代物流業、商貿會展業、房地產業、金融商貿業、旅游業等行業，形成與現代化國際大都市相匹配的綜合服務功能。第二產業：以濱海新區為基地，以現代制造業為突破，以高新技術產業為龍頭，聯動“北京首都圈環渤海全國海外”，形成世界著名的制造業集聚區。工業增長主要由支柱產業和高新技術產

28、業支撐，主要發展電子信息、汽車制造、石油化學等工業。第一產業：按照天津農業的都市型性質和保護生態的基本功能，以市場為導向，著重發展設施農業、生態農業、觀光休閑農業以及園藝農業等，構建可持續發展的都市型農業和農產品加工業。目前天津市實施的重工業東移戰略，即大部分工業東移到濱海新區，所以濱海新區會成為未來天津市的工業中心。隨著國家對濱海新區的戰略定位和資金投入力度的加大，部分金融和商貿產業也將被濱海新區從天津市區分流或者占據先機。未來的濱海新區將會代替天津市區成為經濟中心，從而產生天津市區做為政治文化、濱海新區已成為經濟工業中心的格局。三、天津市房地產市場整體情況3.1天津土地市場3.1.1北京、

29、上海、等10 城市住宅用地市場情報1-8月累積供應方面，共有7個城市同比上漲。天津累積推出2358萬平方米，為住宅用地推出量最大的城市。圖1：2010年1-8月10重點城市住宅用地累計供應情況數據來源：CREIS中指數據、二線城市中，天津1-8月累積成交成交面積為2044萬平方米，位居全國首位。 圖2：2010年8月10重點城市住宅用地溢價水平變化情況在二線城市中，重慶平均溢價率最高，達到42%，天津溢價率為10%。3.1.2天津土地市場綜述住宅用地成交宗數（單位：宗）住宅用地成交建筑規劃面積（單位：平方米）住宅用地成交建設用地面積（單位：平方米）住宅用地成交樓面地價（單位：元/平方米）1至8

30、月天津共推出2358萬平方米，為住宅用地推出量最大的城市，同比增長52%。土地累計成交2044萬平方米，成交量居全國首位。按照全年土地供應計劃來看，天津早已超額完成任務，未來將有更多住宅推向市場，隨著市中心土地稀缺,外圍板塊用地增量明顯，98%以上為非中心城區地塊。排名項目名稱地塊位置建設面積規劃建筑面積成交總價(萬元)樓面地價(元)競得方1津南區咸水沽鎮津南區2341北京富力城房地產開發有限公司2河北區金鐘河大街北側河北區.34655中國鐵建地產3河北區鐵東路東側河北區.2.25528中海地產集團有限公司(聯手九龍倉)4楊北公路以北、北塘水庫以西濱海新區.5.51775天津濱海新區建設投資集

31、團有限公司5南開區懷安環路南北兩側南開區70633.110410融創2010上半年天津住宅用地成交樓面地價排行排名項目名稱地塊位置建設面積規劃建筑面積成交總價(萬元)樓面地價(元)競得方1南開區懷安環路南北兩側南開區70633.110410融創2東麗區張貴莊道（現為津濱大道）南側、京山鐵路北側東麗區.2.2810007099北京金隅嘉業房地產開發有限公司3東麗區張貴莊道（現為津濱大道）南側、京山鐵路北側東麗區.6.6979005901北京金隅嘉業房地產開發有限公司4河北區鐵東路東側河北區.2.25528中海地產集團有限公司(聯手九龍倉)5東麗區成林莊路北側東麗區.2.65072天津市天房信誠房

32、地產開發有限公司2010上半年天津住宅用地成交溢價排行排名項目名稱地塊位置建設面積規劃建筑面積成交總價(萬元)樓面地價(元)競得方1靜海縣城靜文公路北側，工農大街西側靜海縣5060.214250.753050165%天津澤裕國際貿易有限公司2大港區海景八路東側、港東三道南側濱海新區56738.585107.7523200119%中地投資（北京）有限公司3寶坻區潮陽大道北側寶坻區.426700102%天津市億兆房地產開發有限公司4薊縣漁陽鎮康平路東側、北環路南側薊縣5480771249.114500101%天津東麗鼎泰恒瑞置業投資有限公司5漢沽區新開南路西側濱海新區37188.4.2320008

33、9%天津寶利集團隨著政府不斷加大對經濟適用房、限價房等保障房的投入力度，參建保障房項目正成為房地產企業避險的絕好去處。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下，保障房周轉速度快的特點就成了吸引開發商的最大優勢。今年本市中心城區已出讓7個限價商品住房地塊，主要分布在河北區和環城四區，建成后預計可提供14000余套房屋。目前保障房建設企業主要由國企承擔。樓面價格在1500-3000元/平方米區間。如天津房地產開發經營集團取得的河北區金鐘河大街北側43804.7平方米限價房用地，樓面價格3000元/平方米左右，平均銷售價格，原則上比測定銷售價格前3個月內周邊或同地區普通商品住房價格低20%左右。2010年

34、已出讓限價房地塊情況地塊位置建筑面積（萬/平方米）預計套數昌凌路地塊位于西青區，東至已出讓地塊，南至集美道，西至昌凌路，北至雅樂道121600成林道地塊位于東麗區，東至國山路，南至成林道，西至昆俞路，北至程新路5.54740萬山道地塊位于東麗區，東至程發路，南至萬山道，西至雪蓮路，北至程雪路14.551920俞蒙道地塊位于東麗區，東至海航路，南至俞蒙道，西至迭山路，北至萬山道12.391578何興莊地塊位于河北區，東至繽紛路，南至杜鵑道，西至紅梅道，北至何興莊還遷房地界8.991199蘆北路地塊位于西青區，東至友誼路延長線，南至蘆北路，西至規劃路，北至愛迪生道35.544739浯水道地塊位于津

35、南區，東至鄱陽路，南至淇水道，西至澤山路，北至規劃路19.262548總計108.2714324經營性用地突飛猛進，增長1.3-1.6倍從總的情況看，依托于天津市良好的發展前景，近年來，天津市土地市場呈現穩步上升態勢，總體供求量均保持快速增長。2010年上半年，天津市共推出各類用地393幅，供應土地面積3251.97萬平方米，同比增長了16.84%；成交各類用地368幅，成交土地面積2926.70萬平方米，同比增長了25.01%。其中，扣除工業用地后的經營性用地飛速增長，供應178幅，供應土地面積2165.15萬平方米，同比增長了137.6%；成交經營性用地139幅，成交土地面積1617.61

36、萬平方米，同比增長了166.50%。一般來說，土地供求對市場變化的敏感度，往往滯后于房產市場。2008年下半年，在全球金融海嘯以及國家緊縮的宏觀調控政策影響下，房產市場一度出現了兩家起跌的低迷狀態，這一狀況導致2009年上半年經營性土地市場供求均有大幅下降。而2009年下半年，房產市場逐漸走出低迷，并一路高歌，受2009年下半年房產市場走高的影響，2010年上半年經營性土地市場供求均呈現井噴式增長，增長率均在1.3-1.6倍。五郊縣土地獨領風騷濱海新區、環城四區交替緊隨由下圖可以看出，近幾年來，五郊縣土地成交總量一直處以領先地位。2010年上半年，五郊縣成交各類用地186幅，比其他三個區域總和

37、還要多，土地成交面積1509.13萬平方米，比其他三區的面積總和多94.56萬平方米，占全市土地成交總量的一半以上。近兩年來，由于五郊縣城市化建設的加快以及投資環境的改善，其土地成交量一直占據市場鰲頭，獨領風騷。而緊隨其后的是發展勢均力敵的濱海新區和環城四區，濱海新區以其廣闊的發展前景吸引著投資者的目光，環城四區以其緊鄰市區，共享城市功能的優勢吸引著開發商。兩個區域一直處于交互上升的態勢。工業用地獨占鰲頭，比例有所下降綜合及居住用地比例增加工業用地依舊占據市場主體，其成交比例一直占據天津市各類用地總體成交面積半壁江山。2010年上半年，天津工業用地成交229幅，總成交面積1309.08萬平方米

38、，占天津市土地總成交量的44.7%，比例較前兩年有所下降，這主要是2010年上半年以來，經營性用地供求激增的因素致使工業用地相對比例下降，但其絕對總量處于穩步上升態勢。而扣除工業用地以外，天津市經營性用地中，綜合用地和居住用地的供應和成交比例有所上升，逐漸成為經營性土地市場主體。2010年上半年，天津市的綜合用地共成交54幅，成交面積1011.51萬平方米，占全市總供應量的34.6%，其中，武清、靜海、薊縣、塘沽等地的綜合性用地成交較多。各類用地價格均呈增長態勢綜合用地價格最高，中心城區土地最貴2010年上半年，除工業用地保持平穩以外，天津市各類用地價格均有不同程度的上漲，天津居住用地約137

39、萬元/畝，同比增長了77.9%，漲幅最大。商服用地價格約171萬元/畝，同比增長了61%。綜合用地價格約228萬元/畝，同比增長了66.6%，土地價格最貴。而從各區域來看，中心城區依舊憑借其成熟的生活配套以及稀缺的土地資源，成為天津土地最貴的區域，其綜合地價1563萬元/畝，同比增長了29.3%；而環城四區綜合地價189萬元/畝，同比增長了3倍多，成為土地價格增長最快的區域；五郊縣綜合地價49萬元/畝，同比增長了62.7%；濱海新區綜合地價117萬元/畝，同比增長了1.2倍。而2010年上半年天津市整體地價為71萬元/畝，同比增長了1.5倍。未來市場依舊火熱受政策等因素影響，土地價格將在盤整中

40、發展受2010年上半年的火熱的房產市場影響，以及憑借天津市優越的經濟環境，良好的發展前景，我們預計，2010年下半年天津土地市場依舊會延續上半年的上升態勢，供求均保持大幅增長，供應結構將進一步趨穩。但4月以來，國家及地方頻繁出臺的調控政策，使得市場觀望氛圍日益濃厚，下半年房地產市場走勢不甚明朗，受此影響，開發商拿地將更加謹慎，我們預計，下半年土地價格將在盤整中32天津商品房市場據搜房網數據監控中心統計：2010年天津新建商品房成交量的高峰出現在4月，新政出臺后觀望情緒濃重，5月份新建商品房成交面積大幅下跌，相比4月份減少31.52%，6月份成交面積繼續下滑，7月、8月成交回暖，8月份成交面積達

41、81.41萬平米，環比上漲11.19。均價為9526元/平米，環比下降4.29%，樓市調控效果初步顯現。3.1.1天津市商品住宅交易情況據搜房網數據監控中心統計：今年8月份商品住宅也呈現出量漲價跌的態勢，總成交面積達71.06萬平米，環比上漲12.96%，均價9333元/平米，環比下跌2.43。與去年同期相比，總成交面積下降50.16%，而均價卻上漲了21.39%。3.1.2天津市新建工商業用房交易情況據搜房網數據監控中心統計：2010年天津市新建工商業用房成交面積在新政出臺逆勢上漲，并且在5份出現了峰值，之后成交量持續走低。8月份新建工商業用房成交面積為10.36萬平米，環比7月減少0.41

42、%，基本與上月持平。8月工商業用房成交均價為10850元/平米，環比上月下降11.87%。3.1.3天津各區域商品住宅交易情況天津各區域商品住宅成交面積分布據搜房網數據監控中心統計：8月份環城四區和濱海新區所占市場份額有所增加，分別為45.24%和14.57%，市內六區和遠郊區市場份額略有減少，所占市場份額分別為12.21%、27.98%。天津各區域商品住宅成交面積和價格變化據搜房網數據監控中心統計：8月份環城四區和濱海新區成交面積漲幅較大，成交面積分別為.1、.3平方米，環比分別上漲37.45%、38.84%。市內六區和遠郊區縣的成交面積略有減少，分別為86789.8平米平米，環比分別下降0

43、.45%、14.83%。在成交價格方面，8月份除環城四區價格基本保持穩定外，市內六區、濱海新區、遠郊區縣均有所下降。市內六區均價為15210元/平米，環比下降3.42%。環城四區均價為10091元/平米，環比下降0.04%。.濱海新區均價為9157元/平米，環比下降17.63%。遠郊區縣均價為5634，環比下降9.70%。3.1.4天津市內六區商品住宅交易情況天津市內六區商品住宅成交面積分布據搜房網數據監控中心統計：在成交量方面，8月份河東仍然以30.27的高市場份額領跑市區新房樓市。8月份市內和平、河東、河西、南開、河北、紅橋六區在市內六區中所占市場份額分別為7.56%、30.27%、20.

44、95%、10.41%、13.30%和17.51%。天津市內六區商品住宅成交面積和價格變化搜房網數據監控中心監控數據顯示，8月份除河西和南開外，市內其他四區成交量均有所提高，河西和南開成交面積分別為18184.5、9031.5平米，環比分別下降41.31、44.68%。和平區成交6559.6平米，環比上漲11.63%。河東區成交26275.3平米，環比上漲61.39%。河北成交11545.7平米，環比上漲17.96%。紅橋成交15193.2平米，環比上漲91.71%。在成交價格方面，除河西外，市內其他五區價格均有所上漲。8月份河西均價16780元/平米，環比下降7.83%。和平、河東、南開、河北

45、、紅橋均價分別為23566、12623、17982、13017、14213元/平米，環比分別上漲10.83%、3.39%、11.64%、9.10%、6.88%。3.1.5天津環城四區商品住宅交易情況天津環城四區商品住宅成交面積分布據搜房網數據監控中心統計：在環城四區成交量方面，8月份除東麗外，環城其他三區的成交面積均有所上漲，8月份東麗、西青、津南、北辰在環城四區中所占市場份額分別為11.94%、45.45%、38.81%、3.79%。天津環城四區商品住宅成交面積和價格變化搜房網數據監控中心監控數據顯示，8月份環城四區除東麗外，成交量均有所增加。8月份東麗成交38398.7平米，環比下降27.

46、74%，西青、津南、北辰成交面積分別為.1、.1、12191.2平米，環比分別上漲57.46%、62.26%、10.25%。在成交價格方面，8月份西青、津南成交價格略有下降，分別為11635、8655元/平米，環比分別下降2.33%、0.19%。東麗和北辰價格略有上漲，分別為9484、8199 元/平米，環比上漲1.49%、0.30%。3.1.6天津濱海新區商品住宅交易情況天津濱海新區商品住宅成交面積分布據搜房網數據監控中心統計：在濱海新區的成交量方面，8月份塘沽仍然以62.32%的高市場份額領跑濱海新區新房樓市。8月塘沽、漢沽、大港和開發區在濱海新區中所占的市場份額分別為62.32%、17.

47、88%、11.55%和8.24%。天津濱海新區商品住宅成交面積和價格變化搜房網數據監控中心監控數據顯示，8月份塘沽和漢沽成交量有所上漲，分別成交64519.4、18515.3平米，環比分別上漲77.43%、125.73%。大港和開發區成交面積略有減少，成交面積分別為11958.7、8531.9，環比分別減少1.09%、52.35%。在成交價格方面，濱海四個區的成交價格均有些松動，塘沽、漢沽、大港、開發區均價分別為9814、6119、6034、15159元/平米，環比分別下降7.19%、2.82%、0.32%、15.05%。3.1.7天津遠郊區縣商品住宅交易情況天津遠郊區縣商品住宅成交面積分布據

48、搜房網數據監控中心統計：在遠郊區縣的成交量方面，8月份遠郊五個區縣的成交面積均有不同程度減少，武清在遠郊區縣中所占市場份額高達37.38%，領跑整個區域。寶坻、薊縣、寧河、靜海所占的市場份額分別為24.49%、18.69%、2.33%、17.12%。天津遠郊區縣商品住宅成交面積和價格變化搜房網數據監控中心監控數據顯示，8月份遠郊五個區縣的成交面積均有所減少，武清、寶坻、薊縣、寧河、靜海成交面積分別為74312.4、48675.3、37148.6、4626.7、34027平米，環比分別下降10.48%、9.72%、-17.44%、40.16%、22.21%。在成交價格方面，8月份武清和寶坻的價格

49、略有松動，分別為5037、5404元/平米，環比分別下降24.72%、4.53%。薊縣、寧河和靜海均價有不同程度上漲，分別為6935、7201、5634元/平米，環比分別上漲0.44%、14.67%、4.26%。 后附：天津各區在售樓盤調研明細表3.1.8天津市一手與二手房成交對比情況天津住宅市場09-10年月度成交走勢圖 據中原統計，8月份天津新建商品住宅共成交6457套，成交面積71.1萬平米，環比上漲了13%；成交均價為9333元/平米，環比下降了2.4%；二手房市場方面，共成交5361套，成交面積42.5萬平米，環比上漲了18.5%。成交均價為6794元/平米，環比下上漲了0

50、.4%。8月中心城區共成交新建商品住宅879套，成交面積8.68萬平方米，環比下降了0.4%；成交均價為15210元/平米，環比下降了3.4%。二手房市場方面，共成交2380套，成交面積17.86萬平米，環比上漲了10.5%，成交均價為9012元/平米，環比上漲了1.5%。8月中心城區的一手市場整體走勢與7月持平，成交量環比下降0.4%，幾乎沒有變化，價格環比下降3.4%，變化較小。具體區縣方面，河西、南開兩區成交量下降了4成，其它4區的成交均反彈上漲，其中紅橋、河東兩區漲幅最大，分別達到91.7%和61.4%。價格方面除河西區下降了7.8%外，其它5區均有一定幅度的反彈上漲，但漲幅平均不到1

51、成。二手房市場方面，市場整體成交上漲了1成，具體區縣方面6區成交量均有一定漲幅，其中和平、紅橋兩區的成交量增長最大，漲幅平均在25%左右，其它4區也分別有5%到10%左右的漲幅。天津中心城區住宅市場成交情況 天津環城四區住宅市場成交情況    8月環城四區新建商品住宅共成交2724套，成交面積32.15萬平米，環比上漲了37.4%。成交均價為10091元/平米，與7月持平。     二手房市場方面，本月共成交983套，成交面積8萬平米，環比上漲了26%。成交均價為5932元/平米，環比上漲了0.5%。   

52、;  環城四區8月一手市場量升價平，除東麗區成交有所下降外，其它三區成交均有一定上漲，整體成交上漲了近4成。價格方面則與7月持平，基本沒有變化。     二手市場同樣表現為量升價平，成交整體上漲了26%，其中除西青區漲幅較小，上漲6.8%外，其它3區的成交量均上漲了3成多。  天津遠郊區縣住宅市場成交情況     8月遠郊區縣新建商品住宅共成交1877套，成交面積19.88萬平米，環比下降了14.8%。成交均價為5634元/平米，環比下降了9.7%。    

53、; 二手房方面，共成交1076套，成交面積9.42萬平米，環比上漲了24.8%。成交均價為3902元/平米，環比上漲了6%。     8月份，遠郊區縣一手市場表現為量價齊跌，成交下降了14.8%，價格也下降了1成左右。     二手市場量價齊升，成交上漲了24.8%，價格上漲了6%。 天津濱海新區住宅市場成交情況     8月濱海新區共成交新建商品住宅977套，成交面積10.35萬平米，環比上漲了38.8%，成交均價為9157元/平米，環比下降了17.6%。

54、60;   二手房市場方面，上月共成交922套，成交面積7.18萬平米，環比上漲了24.2%，成交均價6031元/平米，環比上漲了3.5%。     8月濱海新區一手市場量升價跌，成交上漲近4成，價格則下降了2成左右；其中塘沽和漢沽兩個區域成交上漲，漲幅分別為77.4%和125.7%，上漲幅度較大，大港區成交與7月基本持平，開發區則下降了一半左右。價格方面各區均有一定下降，其中開發區下降了15%，塘沽下降了7.2%。     二手市場則表現為量價齊升，成交上漲了24.2%，其中除塘沽成交上漲9.8%，漲幅相對較小外，其它3區的漲幅均在30%以上。     8月天津樓市有所回暖，一手市場成交量達71.1萬平米，達到了4月新政后的最高值；二手房市場的成交也