1、試談我國房產稅的開征一、開征房產稅的背景近幾年來，我國房地產價格上漲速度過快，一些地方甚至能夠在數月內翻一番，在這背后存在著這樣的事實：一些城市八成以上的居民買不起房；空置房數量猛漲，全國70個大中城市有6500多萬套房屋連續6個月電表讀數為零；房產開發商圈地、囤地、虛假銷售、哄抬房價、逃稅漏稅；從上海的“樓倒倒”，到成都的“樓歪歪”，到武漢的“樓高高”，到哈爾濱的“樓停停”，再到浙江的“樓薄薄”。這些事件無一例外在社會上造成了惡劣影響。面對這些高房價背后所產生的不合理、不合法現象，近年來，政府連續出臺了一系列房地產調控措施，將政策由此前的支持轉向抑制投機，遏制房價過快上漲，主要包括提高存貸款

2、基準利率、限購令等措施。然而，這些看似重量級的政策卻絲毫未撼動日益高企的房價，房價不降反升。在這樣的背景下，重慶市政府、上海市政府先后于2011年1月28日起正式試點開征房產稅。二、開征房產稅對我國樓市的影響我國目前通脹壓力很大，人們持有不動產來抵御通脹的意愿大大增強，雖然對房產稅的開征有所擔憂，但相對通脹來說，房產稅仍然在可承受范圍之內，因此不排除出現寧可負擔房產稅而堅持持有物業的可能。房產稅能不能控制炒房、遏制房價上漲，最根本的還是要看房產稅的稅率是多少。房地產作為保值增值的投資品，如果稅率確定之后，炒房者仍然認為炒房的利潤有吸引力，那么房產稅的征收仍難以抑制投資投機行為。如果是累進稅，炒

3、房者覺得炒房不合算，則可能對抑制炒房和穩定房價有積極的影響。但根據現有的信息來分析，房產稅稅率在0.3%0.4%之間，相對通脹來說，要小得多，這會促使業主繼續持有物業。可以肯定的是，房產稅將會推高租金水平。對于手中持有物業的投資者來說，在房價上漲預期不高，而且持有成本增加的前提下，勢必會考慮將這部分成本轉嫁出去，因此提高租金水平成為唯一切實可行的辦法。這已有先例，在今年5月份，上海曾傳出將進行房產稅試點的消息，于是不少房東紛紛提高租金用以應對成本的增加。至于房產稅征收，會否造成市場拋售量的增加，專家表示可能性存在，但影響的范圍和力度比起“限購”、“限貸”政策措施來說，肯定要小得多。專家分析認為

4、，如果房產稅的稅率在0.3%0.4%之間，這會讓部分原本資金量不大，且很在意稅費成本的人考慮拋售物業，從而在短時間內造成供應量的上升，不過這種態勢不會持續很久。房產稅會否影響到自住需求？根據目前的情形來看，無法給出明確的答案。根據目前流傳最多的說法是，房產稅只針對超過一定面積的物業征收，如上海對超過200平方米或是三套住房征收房產稅，而重慶的說法則是針對超過140平方米的豪宅征稅，那么可以初步判斷，房產稅對自住需求影響不大，不會增加自住需求的成本。三、房產稅的功能今年1月28日，上海、重慶兩市試點開征“房產稅”，試點獲準之初，有關部門將其功能定位于“引導房產合理消費”，并沒有強調房產稅“削貧富

5、差距之峰”的功能。然而，當前社會貧富差距已經成為一個突出問題，亟待解決。中央經濟工作會議將解決收入分配問題作為今年的主要經濟工作任務之一，體現了黨中央對縮小貧富差距的高度重視。要通過增加直接稅份額來加大對高收入者的調節力度，使稅收成為“均貧富”的有力手段。房產稅作為一個具有財產稅性質的稅種，正屬于直接稅的范疇，因而，其主要功能是否應該定位于調節收入分配、縮小貧富差距，即藍皮書所稱的“削貧富差距之峰”呢？通過房產稅來調節收入分配是值得期待的、也是行之有效的，我們可以通過設計差別稅率來強化房產稅的這一功能。房產稅以差別稅率，即對首套房實行免稅或相對較低的稅率，對二套、三套以上房則設計依次遞增的稅率

6、，使得僅能買得起一套住房的中低收入家庭能夠享受到免稅或較低房產稅的待遇，而擁有多套住房的高收入家庭將按差別稅率納稅，能夠使房產稅發揮出調節收入分配，縮小貧富差距的功能。至于“抑制房價過快上漲”，僅是房產稅派生出的一個功能而已。房產稅在保有環節征收，固然能對投資投機性購房產生一定的抑制作用，但它對降低房價的作用是有限的，對房價起決定性作用的主要還在于土地價格、建材價格等。上海、重慶兩市房產稅試點3個多月來，兩地房價仍然堅挺，就是最好的證明。我們期待著在全面推廣房產稅過程中，將其主要功能定位于“削貧富差距之峰”，加大對持有多套住房的高收入者的財富調節力度，并以此作為全面整合房地產領域內征收的過多過

7、濫的稅費，達到減輕普通購房者負擔的目的。四、房產稅的積極作用由于房產稅試點政策是在房價高企、樓市調控屢屢失調的情況下提出的，因此房產稅曾被認為是“打擊投機、平抑房價”的殺手銅。從開始試點至今已有近半年時間了，期間“國八條”出臺、存款準備金利率的上調和加息等很多政策相疊加，僅從這近半年的樓市走勢和成交量來看，還很難看出房產稅的作用。當然，房產稅短期內對樓市肯定會造成一定沖擊，其中主要還是一種心理沖擊，讓人對后期的樓市產生不穩定感，逆轉了市場氣氛。目前我國政府已經意識到產業結構嚴重不合理，GDP勺增長過度依賴于房地產行業，房價的過快增長引發了一系列的民生問題，因此，僅就上述實際情況而言，我國開征房

8、產稅勢在必行。作為財產稅的一種，房產稅的出臺主要有利于合理調節收入分配，但是作為一種與房地產市場關系密切的稅種，自然對房地產市場有著直接或間接的影響。房產稅對于房地產市場而言主要是調節需求方，有助于引導居民合理住房消費，在買房子時能夠理性選擇。對于自住需求，有了這一制度，買房人就要衡量自己的住房持有能力，是買大還是買小，是買貴還是買便宜，必將根據家庭收入來合理確定；對于投資需求來說，如果有了這一制度，會使房地產投資收益增加不確定性。另外，開征房產稅有利于促進存量房的使用，間接增加住房供給。在開征房產稅以前，由于沒有住房持有成本，房屋持有人對房屋空置持無所謂態度。而一旦有了這一制度，持有多套房屋

9、的人將要考慮房屋持有成本，他們或賣或租，這都將是增加住房供給的有效途徑。五、開征房產稅的意義雖然，從目前試點的情況來看，房產稅的征收仍需改革和完善。滬渝兩地的房產稅試點運行不足半年，經驗的積累尚未成熟，稅率的界定與征收范圍的劃分仍舊有待商榷。重慶房產稅的征收針對高端房產，上海則是采取一刀切針對“新增房產”，對這兩種征收對象劃分方式，市場普遍存在爭議，重慶的高端住宅范圍實在過窄，而上海的“既往不咎”也有失公平。而且，“試點三個多月但稅收規模不及一套房價”的事實將房產稅試點推向了尷尬的路口。然而，征收房產稅是我國稅制改革的一部分，不僅會改變樓市格局，對于地方政府的財政收入結構也會帶來影響。開征房產稅在一定程度上，能夠解決土地財政的問題，成為地方政府重要而穩定的稅源，這對于地方的廉租房、公共租賃房等保障性住房建設無疑是有利的。從短期看，房產稅試點對高價房的需求有抑制作用，有助于房地