1、談商業銀行房地產信貸風險及防范中文摘要摘要：隨著我國住房制度改革的不斷推進、國民經濟的持續快速增長和城市化進程的加快，我國房地產業呈現出高速發展的態勢，逐漸成為國民經濟信的增長點和消費熱點。與此同時房地產信貸隨之快速發展，并對房地產業的發展發揮著舉足輕重的作用，成為房地產發展的重要支撐。有語金融業資金過度地進入房地產業，只是房地產業將其市場風險向金融業轉移，將造成金融風險，國家出臺政策，提高了房地產商的自有資金比例，將按揭貸款的門檻設定為30%，就是要將銀行放貸遭遇市場風險的概率納入可控制的范圍之內，保護銀行信貸資產安全，切斷房地產泡沫通往銀行的渠道，因此研究房地產信貸風險是具有較大的理論意義

2、和現實意義的。關鍵詞：房地產， 銀行信貸， 風險防范引言：房地產業是國民經濟發展的基本要素，是為生產乃至整個社會活動提供基礎性條件的產業，房地產業可帶動130多個不同的行業，其產值在GDP中占有很大的比重，并且通過回顧效應、旁側效應與前瞻效應對經濟、社會的多方面帶來重要影響。而金融業尤其是房地產信貸為房地產業發展提供了強大的資金支持，房地產信貸貫穿于整個房地產業的上、中、下游，房地產的開發資金大多依賴銀行信貸資金。一、房地產信貸定義以及特點（一）房地產信貸定義 房地產信貸廣義上主要是指銀行或金融機構以房地產為服務對象，圍繞著房地產再生產各個環節發放貸款的借貸活動。這一借貸活動的具體實務，是指銀

3、行或金融機構通過各種信用手段，把動員和籌集起來的社會閑散資金和支配權讓渡給土地及房屋的開發、經營者和住房消費者，包括房地產存款和房地產貸款。從狹義上講，房地產信貸則指房產或地產的開發、經營、消費活動有關的信貸活動，即房地產貸款。本文所說的房地產信貸主要指狹義的房地產貸款。（二）房地產貸款具有以下特點1、貸款使用上的專用性。房地產服務于房地產業，專門為房地產開發、經營和房地產消費服務，是銀行或金融機構信用在特定產業領域內的具體運用。2、房地產貸款期限上的長期性。房地產貸款周期總體較長，尤其是面向個人的住房貸款，貸款期限往往在1030年；既是是用于房地產開發的貸款，也由于房地產開發周期往往在1年以

4、上而導致貸款期限比其他行業長，貸款期限往往在13年。3、資金慣例上的集中性。房地產貸款資金必須堅持專款專用的原則，房地產貸款資金都由專門的機構進行集中管理和監督使用，以保證住房建設資金的穩定增長和籌集渠道的暢通。二、房地產業與銀行信貸的關系（一）房地產經營活動的全過程都需要銀行信貸的支持房地產作為商品，也同其他各種商品一樣，其經營的全過程，也是一個資金運行的全過程，即貨幣資金生產資金商品資金貨幣資金這樣個個循環的、連續不斷的過程。而房地產這個商品對資金的需要，又有一下兩個熱點：1、需要資金量大。一向房地產開發建設，少則需要幾百萬元，多則需要幾千萬、幾億元甚至更多的資金。而且在生產、流通、消費的

5、過程中也都需要大量資金。目前，需要資金最多的是在開發建設階段。隨著房地產業的發展名字房地產留用經營階段和投入使用階段所需的資金，也將會日益增多。2、資金周轉期長。房地產從土地出讓、開發建設，到銷售使用，一般需要幾年時間，造成回收資金需要很長時間。如果把房地產租賃給使用者，通過租金來回收，更是一種更長時期回收投資的辦法。以上兩個特點決定了房地產業需要銀行業的大力支持。（二）房地產業發展促進銀行業發展1、房地產業的發展將會為擴展銀行提供條件。2、住房消費和信貸的發展有助于增強銀行調節經濟的范圍和能力。3、房地產的發展可以加快建設房地產金融體系的步伐。三、房地產開發貸款的主要風險我國商業銀行房地產開

6、發貸款風險產生具有國慶特色，主要分為以下幾種類型： （一）宏觀政策風險中國住房貨幣化是一個漸進的過程，在這一過程中，中國特殊的政策環境使商業銀行的房地產貸款承受了較多的宏觀調控風險。近年來國家對房地產行業的各種政策的出臺，不僅有針對總量調控的貨幣政策、財政政策肛門的短期需求管理措施，還又不少意在調整投資結構、改善增長質量的長期性制度改革，特別是土地管理制度的完善、重點行業的市場準入標準的提高、資源性產品價格形成機制調整、能耗環保問責制度等。越來越高行業準入門檻，越來越多的調控政策，使得一批不合規的房地產開發企業被吊銷資格、項目被停工或整頓。金融政策的調整導致銀根緊縮，房地產企業將面臨資金斷裂的

7、風險，大量的房地產開發項目下馬，最終導致大量的銀行貸款無法回收，導致銀行不良資產的增長，出現房地產信貸風險。（二）市場自身風險從各國的房地產市場發展情況來看，房價上漲基本上是與金融支持密切相關，特別是房價短期內快速飆升，基本上都是銀行信貸支持的結果。房地產信貸快速擴張，使得銀行資金高度向房地產市場聚集，從而推高國內房地產市場泡沫。（三）企業經營風險房地產企業融資是以間接融資為主，房地產項目開發需要一個有較長周期，項目的一次性、不可重復特點和過程中太多的不確定因素，構成了房地產項目開發過程具有較大的風險。（四）銀行操作風險在房地產金融中存在的風險，最重要的風險還在于銀行自身的操作風險。銀行自身操

8、作風險主要有兩種，一種是銀行房地產信貸審批管理制度的不完善，這主要發生于2000年前，因為中國的銀行業體制存在較大缺陷，項目信貸審批委員會集體審批機制還沒有建立，一個支行行長就有權利對高達數億資金貸款作出審批，這樣很容易造成房地產發放的盲目性，也容易在成銀行工作人員與地產商勾結，合伙騙取銀行資金，造成貸款的損失。第二種銀行房地產信貸操作不遵循相關的規章制度，這主要發生在2000年以后。隨著我過商業銀行股份制改造成功，我國銀行業信貸審批管理體制已有較大完善，房地產信貸作為國家宏觀調控的重點，已建立氣比較完整的一套操作系統。但由于發放房地產貸款可帶來客觀的貸款利息收入外，還有很多如評估費用收入、保

9、險費用收入、咨詢管理費、后續的個人住房按揭貸款等很多附加效益，因此各大商業銀行都將房地產企業列為優質客戶。一些商業銀行為了爭奪房地產客戶，或為了完成短期的營銷目標，往往對這客戶言聽計從，對其貸款違規發放、管理，這樣就對銀行房地產貸款埋下了重大隱患。四、房地產信貸風險產生的原因（一）房地產市場階段性波動引發的房地產信貸風險商業銀行房地產信貸業務周期長、涉及面廣，可預見和不可預見的風險均存在，房地產市場階段性波動所引發的金融風險更是難以捉摸。鑒于房地產業自身的特性，引起房地產市場階段性波動的因素很多，主要包括：1、市場自身的周期規律任何事物均有其自身的周期性，房地產業不例外，自然有其低谷期、復蘇期

10、、成熟期、高峰期的出現，尤其是在低谷期和高峰期，所帶來的金融風險將更為突出，如在低谷期，表現為市場資金緊張、商品房出現滯銷、房價不斷創新低、投入資金無法回籠，開發商很可能出現資金鏈斷裂，爛尾樓、空置樓開始大量出現，甚至一些實力差或攤子大的開發商出現大額虧損、甚至倒閉，嚴重危及銀行開發性貸款的收回；在高峰期，表現為市場資金寬裕、購房者踴躍、房價不斷創新高、房地產開發和投機炒作不斷產生賺錢效應，這時候，商業銀行也可能被極度繁榮的表象沖昏頭腦，競相搶市場、放貸款，殊不知更大的潛在風險正在悄然而至。2、行業政策和當地政府調控措施的變化首先是房地產企業資質認定、行業準入、行業標準、以及土地政策、房改政策

11、等油房地產管理部門出臺的一些制度規定，這些規定在一定時期、一定程度影響房地產客戶的風險，進而波及金融業的信貸風險。其次是當地政府對市場調控的一項，如果當地政府不顧當地的經濟發展水平和實際需要，搞所謂的“形象工程”、“政績工程”，對投入開發高檔寫字樓、高級酒店、高檔別墅、“豪宅”等不加以有效控制，導致房地產開發規模過量，攤子鋪得太大，土地供應過量，土地價格上漲過快，住房供求失衡，空置房增加，就極有可能形成局部過熱的潛在市場風險。3、金融政策的調整。4、國際資本的流動。(二)房地產對銀行信貸的依賴程度過大引發的房地產信貸風險據調查，房地產開發企業項目投入資金中約20%30%是銀行貸款；建筑公司往往

12、要墊付該總投入30%40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；此外，消費者購房的預付款除一部分個人儲蓄金外，至少一半以上的購房者申請了個人住房貸款。由此可知，房地產項目中70%以上的資金來自于銀行。這些數字顯示了房地產行業對房產信貸的依賴程度。現實中，國家也是借助調節與房地產相關的金融政策來達到宏觀調節房地產市場健康有序發展的目的。（三）金融業內在因素引發的房地產信貸風險 金融業內在因素引發的房地產信貸風險，主要是指銀行業在應對房地產信貸風險過程中，因自身抗風險的能力超負荷時，引發的風險。事實上，國內商業銀行存在著資本充足率較低、不良資產率較高、抗風險能力不足的現狀。而因房地產產泡沫的破滅引發

13、的大面積信貸風險對金融業的沖擊無論在國際、國內均有著深刻的前車之鑒。（四）商業銀行房地產貸款操作引發的房地產信貸風險 商業銀行房地產貸款操作疏漏引發的金融風險，商業銀行在發放房地產貸款中如果沒有保持必要的職業謹慎和遵守操作規程，每一個環節的疏漏都很容易導致貸款出現風險或損失。（五）抵押物變現困難引發的的房地產信貸風險現在房地產開發企業的貸款一般采取以房地產作為償還貸款的資產。但是房地產本事就存在變現性較差的特點，而且在變現過程中手續繁多，特別是當房地產企業經營不良破產時，往往也是本區域房地產不景氣的時候，此時，銀行也會年林這抵押物價值下跌，無人購買的風險，這將危及整個金融行業及相關產業。（六）

14、法律不健全引發的房地產信貸風險。 此外，住房金融業務從業人員數量不足、人員素質不配套、貸款管理水平專業化程度不高，以及缺乏更有效的貸款風險預警機制、監控機制、不良貸款處置機制等，也是引發房地產金融風險的誘因。五、加強房地產信貸風險的管理（一）創建良好的房地產金融環境 1、實施建設性的政策創新和高效的政府管理。 （1）政府管理部門應不斷創新政策制度，為房地產市場的健康發展提供良好的政策環境、制度環境、市場環境等，為房地產提供和多渠道的融資方式，改變當前房地產企業融資主要集中于銀行信貸的局面。 （2）政府應盡快確立房地產信托和房地產投資基金的角色和地位。相對于股票融資和債券融資方式，房地產信托和房

15、地產投資基金手續相對簡單，無需政府行政審批和額度控制，是完全市場化的融資方式，對于房地產企業來說操作性較強。2、政府應當建立有效的政策措施，防止房地產業的系統風險向銀行系統的蔓延。銀行作為全社會資金融通的中間機構，其影響力和重要性在社會系統中非同一般，也正因為如此，產業部門的任何波動都將傳遞到銀行，銀行系統顯得較為脆弱。目前由于商業銀行流動性過剩、經營壓力增大而引起的對房地產信貸業務的青睞使得房地產貸款仍舊每年以兩位數的增長速度迅速擴張，信貸風險在不斷積累。為防范風險，推進全社會的和諧發展，政府部門必須采取果斷措施，在房地產業和商業銀行之間防火墻，有效化解風險在房地產業和銀行之間的轉移。一是作

16、為金融主管部門的人民銀行和銀監局等部門應進一步制定針對房地產信貸的控制政策；二是作為土地管理部門的國土資源管理部門等機構應加強對土地的垂直管理，調節土地出讓速度和數量，控制土地出讓價格的增長，杜絕土地價格虛增引起的房地產抵押擔保過渡融資。三是作為房地產市場與產權主管部門的建設部與各地房地產管理局應積極配合商業銀行把好商品與銷售許可證的發放環節、做好房地產抵押登記工作，尤其是對在建工程抵押的落實和完善，防范抵押瑕疵。 3、積極加強社會信用環境建設。切實加強對貸款的風險管理，建立對貸款客戶的跟蹤調查制度，確保貸款的安全性。建立銀行同業自律體系，引導金融機構依法、有序競爭，強化相互監督和自我約束機制

17、，共同抵制損害金融債權的行為。建立銀行間的逃債企業信息披露制度，運用信貸登記系統、賬戶管理系統及時披露惡意逃廢債企業信息。進一步發揮金融債券聯席會議的作用，加強各金融機構之間的合作，加大對惡意逃債企業的聯合制裁力度，嚴格實行對逃債企業的“不開戶、不貸款、不結算、不體現”的規定，確保制裁效果。（二）建立有效的風險預警機制 房地產的行業發展不是孤立的，它與國民經濟發展、居民收入水平、國家的宏觀調控政策及房地產市場自身發展規律等眾多因素密不可分，只有正確分析判斷房地產業發展形勢，建立起一套有效的房地產預警機制，如建立房地產行業預警機制、房地產信貸風險預警機制、房地產信貸業務監管機制，這樣才有助于商業

18、銀行在做好房地產信貸業務同時更有效地防范風險。（三）加強銀行房地產信貸風險管理1、建立健全科學的商業銀行房地產企業信貸風險管理體系。建立完整規范的房地產企業信貸管理制度體系，做到權責清晰、職責明確、流程嚴謹。完整的信貸管理需要通過制度的形式來明確責任權利、交叉制衡、前后臺分離以及規范流程等。房地產企業信貸管理制度主要包括貸款主要包括喲貸款授權管理、手心管理、審貸分離、審查責任之、三級審批、集體審議、貸款管理責任人制度以及貸款檢測等。2、加強銀行房地產開發貸款貸前審查。包括對房地產項目的貸前審查、對房地產開發商的貸前審查、對抵押物的貸前審查。3、加強個人住房按揭貸款管理，防范“假按揭”風險。“假

19、按揭”是以個人名義申請，融資所得款項由房地產開發商歸集使用的個人按揭。主要表現形式為房地產開發商串通無真實交易意愿的個人，或假冒個人，以虛假的購房合同向銀行申請個人按揭貸款，套取銀行信貸資金。建立規范的個人住房貸款操作程序，嚴格遵造執行，商業銀行就能有效的防止“假按揭”。首先，要做好對開發商及按揭樓盤的審查把關，全面了解資質情況、管理水平、資金實力、財務狀況、及信用記錄，特別是要深入了解開發商實際控制人的信用記錄。其次，商業銀行應準確掌握借款人信息，商業銀行應建立客戶經理貸前與借款申請人面談制度。第三，建設一個良好的經濟、社會和信用環境，完善個人征信系統，應將個人各方面的信用記錄如工商、稅務等

20、信息共享，供商業銀行作為放貸參考。結論：商業銀行要高度重視房地產信貸風險及其危害性，增強防范信貸風險的意識。中央政府應創建良好的房地產金融環境，建立起有效的房地產預警機制，商業銀行必須對目前出現的房地產熱要保持清醒的認識，要積極了解認真兩會政府有關房地產金融的政策和規定，逐步建立以充分控制房地產信貸風險為目標的經營管理模式，從規范操作、降低風險、保障運行出發，合理擴展房地產信貸規模，有步驟地推進房地產融資向多元化、標準化、優質化方向發展。有效地推出“住房抵押貸款證券化”等避險工具，加強自身抗風險能力，讓房地產信貸業務步入良性經營運行的軌道。參考文獻：1鹿英姿論房地產金融風險及其防范J，黑龍江對

21、外經貿，2005（4）2張龍中國建設銀行信貸業務手冊Z，中國建設銀行，20003佚名房地產金融風險對經營的影響及對策EB/01，20074楊紹萍宏觀調控后房地產金融市場形勢分析J，中國房地產金融，2006（4）5楊躍昆房地產開發項目貸款營銷、管理中需要注意的幾個問題與對策J，中國房地產金融，2006（8）6佚名審慎對待當前的房地產熱EB/01，2006英文摘要Abstract：In a background of development among the national GDP, urbanization and housing system in China, realty has been facing a rapid development future and becoming an important factor for national GDP and consumption. Meanwhile, real estate credit business in commerc