1、一、華強東商業中心1、根底性資料位置：燕南路88號主力店：沃爾瑪輔營區面積內鋪：總面積 ：3200平米單個鋪位面積：鋪位20平米，柜臺8平米鋪位數量：一期80個鋪位，二期67個鋪位，18個柜臺內鋪均價：5-6萬原營銷政策：返租2年，年回報8%。返租期限：一期：2007年5月1日-2009年4月30日二期：2007年1月1日-2009年12月31日2、現狀及問題現狀ü 目前擁有經營商家43家，其中女裝18家、飾品5家、美容美發美甲5家、童裝3家、零食類3家、其他類3家、鞋包2家以及旅行社、內衣、床上用品、琴行各1家；ü 目前內鋪空置32個，其中柜臺10個；主要集中在右上角區域

2、；4、局部商戶經營詳情及反映名稱鋪位號租金管理費電費營業額意向SYS 女裝D-1245252806000元該商戶想繼續堅持一下適時衣櫥D-06/0745252806000元持觀望態度。職業女裝D-13/1545252807000元該商戶堅持一下尚影D-16/174525280不詳該商戶想年底撤場白裙 女裝B-5888252808000元該商戶想降低租金水平。流行美B-598825280不詳該商戶想降低租金水平，如果產權歸業主所有，業主漲租金，就立即撤場。三王四木B-51-52/538825280不詳持觀望態度商家反映的幾個問題：ü 產權歸業主所有了，很多鋪位要重新分割，到時候租金如何

3、結算問題；ü 業主的招租及租金水平自己定，會不會出現租金和業態混亂的局面；ü 對現在的經營極為不滿意，雖然租金已經下調兩次，但人流太少，能保持不虧就不錯了；ü 對開發商的經營管理不標準，賣場內經常丟東西，商品有重復現象，對快到期的合同也不進行續約洽談等工作；ü 經營商品檔次越來越低，商家變更速度太快，持續經營能力差，D區域的一排邊鋪僅1家是原來商家，其他均發生了變更；中庭敞開式經營區域甚至一周一換；并且僅采用放置鐵架子掛衣服、幾個鞋柜放鞋的簡易方式,形象和檔次差，使其他檔次稍微好點的價格和銷售也受到了影響；ü 人流動線規劃和裝修控制存在一定問題

4、，造成死角區域；B20-B25鋪位的隔斷較高，阻擋了對后面B15-19,26-30鋪位的視覺通透性；中庭附近的鋪位D37-D53進行了獨立隔斷，并封閉至頂。隔斷了主通道與右上角區域的視覺通透性，不利人流走向；ü 沃爾瑪的標示不明顯；ü 據說5月，要進行產權歸還給業主，敞開式經營將會撤銷,恢復一個個的獨立店鋪，并且要重新裝修隔斷到頂。開發商招商部經理意見：ü 前期鋪位裝修和人流動線規劃存在有不合理的地方；ü 敞開式經營裝修格局沒有美感，方案做成小鋪，返還業主；ü 銷售后的招商只有不斷換血調整，高租金下估計持續經營很困難。小結：通過實地調查、走訪商

5、戶和開發商經營管理公司管理人員，管理公司未能把握銷售型商業地產的經營特征和返租期內的幾個重要節點的工作：ü 根本的安防工作都沒做到位，商戶時有貨物喪失，前幾天一商戶價值15000的筆記本電腦喪失；ü 以工程為例，幾個重要節點分別為進場裝修籌備期、免租期轉為6折優惠期，6折優惠期增為8折優惠，以及返租期滿移交業主期。主要細節工作包括各節點期間的費用收取策略、經營推廣策略以及持續招商調整策略等ü 目前一期正處在移交前期一個月，管理公司根本就沒有聯系業主和商家溝通洽談、討論；造成業主將以鋪位回報點出租，商家在現有租金下卻還想優惠，否那么撤場；管理公司將重新裝修隔斷到頂移

6、交業主，這與現有格局沖突巨大，但管理公司未做任何工作。ü 戶外的廣告位長期空置，也未進行招商或進行一定的推廣宣傳。5、外貿類經營專項調查品牌和雜牌區別品牌類的進貨渠道是屬于國際品牌外貿原單，而雜牌的進貨渠道是普通外貿廠家；品牌類的銷售方式以零售為主，批發為輔，雜牌是以批發為主，零售為輔；品牌的位置多以街鋪形式，廠家直銷以敞開式經營為主。嘉華市場外貿類經營概況雜牌經銷商家雜牌品類進貨價格零售價格每月銷售面積租金牛仔褲70左右120-15010萬以上100330元/女裝40-100100-2007-8萬30330元/童裝2030-4010萬以上20500元/T恤20-30左右40-704

7、萬左右30330元/鞋類30-7070-1005萬左右30330元/品牌類品牌進貨價格零售價格每月銷售面積租金單行道70-200200-50010萬以上80-90550元/華發北路的外貿服裝店經營方式以零售為主，沿線租金在400元/·月，平均每天銷售額在7000-8000元，進貨價格50-100元/件，零售價格150-300元/件之間。燕南路、振華路外貿類商家商店名經營品種營業狀況檔次面積租金意向情況衡韻女裝差中60轉讓中，無意向韓國女裝女裝一般中60150無意向進駐商場漫室休閑休閑裝一般中50店長不在休閑一族外貿女裝一般中60150持觀望態度衣飾繁華外貿男裝差中40無意向花之蜜外貿

8、內衣一般中65150開店位置較近，且多 OUT LET外貿服裝一般中70150檔次相對高，連鎖經營，意向不強烈韓國外貿外貿服裝一般中60150無意向媽媽寶寶婦嬰用品好中70無意向奧威爾運動裝一般中60無負責人二、蔚藍海岸：1、根底性資料主力店：人人樂輔營區面積內鋪：總面積 ：2125平米 單個鋪位面積：7.5-10-15平米鋪位數量：內鋪150間，其中邊鋪73間。內鋪均價：3萬2、現狀及問題目前經營現狀及問題：ü 內鋪現有經營商家50家，其中女裝14家、保健用品藥品10家、童裝7家、女鞋6家、飾品4家、家政效勞2家、攝影沖印2家以及干洗、琴行、鞋類保養、化裝品、旅行社各1家；

9、2; 整體經營一般，商戶普遍反映可以維持，畢竟租金也不是很高；ü 目前有1間街鋪、43間內鋪空置，其中5間為邊鋪；空置的區域主要集中在3個敞開式經營區域，邊鋪和街鋪的空置率低；ü 內鋪商家開門營業時間不統一，有的9點多，有的甚至到10點多11點才開門。獨立的店鋪的鐵將軍把門，開放式經營的就用布遮圍起來，影響整體形象；ü 街鋪反面的鋪位，有的對場內封閉，有的開門。盡量統一，假設無法統一，那么對內封閉的區域應進行適當處理，如開發成廣告位，供商家使用，或統一形象布置。3、業主心態及招租條件B73,B73A，B75B76區域鋪位空置較久，業主直接招租，租金單間500-600元/月，2間1000元/月。折算租金62元/平米/月，按3萬售價折算回報2.48%。B75業B73,B73A業主主介紹：周邊主要是社區，商城目前人流主要是婦女、老人帶小孩購物。人氣也不是很旺，尤其天橋維修后