1、精選優質文檔-傾情為你奉上安居苑A區物業管理服務優化方案二一六年七月十三日1、 行政管理優化項1、 明確權責，項目經理為項目第一負責人，項目經理應對項目事物有充分的管理權，人事權、獎罰權。并向公司負責，承擔項目管理目標實現的責任。2、 實行逐級負責制、逐級監督制，員工向主管負責，主管向經理負責，經理向公司負責。上級對下級有直接任命權、崗位調配權、建議獎懲權，并進行逐級監督。下級員工對上級領導的管理有異議的，可逐級申訴，項目經理有關于異議處理的最終決定權。3、 優化人事制度，確定招聘、面試、錄取、入職、調薪、升職、離職的工作流程。確定招聘新人工作中各方業務關系，離職人員的離職程序。建立并完善人事

2、檔案，以備查證。4、 建立薪酬管理制度，實行薪酬確認制，明確各級員工的最高最低的薪酬構成、薪酬調整方法，激勵公司員工的斗志，讓各級人員明白公司的薪酬待遇提升空間。5、 建立考勤管理制度，明確考勤周期、考勤方法、工作延時加班的時間計算及調休方案。6、 建立工服管理制度，明確工服的發放、使用、折舊辦法及季節變換時工服的統一更換時間。7、 設立獎懲制度，加入績效工資，進行績效考核，獎勤罰懶，提高員工的執行力、責任心，增強個人服務意識。8、 建立請、銷假制度，設置逐級批假、銷假權限，控制員工的出勤率，合理調配人力資源。9、 建立完善業主檔案，業主相關的所有記錄及資料要完整單獨存放，并設立重點業主的管理

3、名單。10、 建立工作記錄制度，完善各方表格文件，前期重點設置客服前臺工作日志、工程維修工作日志、優化秩序維護部的值班記錄表格，及后續環境部的表格設立。實行事故的獨立填報制度，所有工作事故均應有獨立事故報告。每周檢查批審工作日志，了解掌控工作進度及狀態。11、 推行實施工作計劃管理，設定計劃內工作，每周五召開主管級以上周例會，匯總計劃內工作完成情況，計劃外完成工作總量。溝通工作完成情況及協調各方工作。12、 推行現場品質管理制度，前期可每月召開一次品質現場會，由經理帶領各部門主管，對園區品質進行現場檢查，并記錄檢查的相關問題，設定整改期限及后續復檢等內容。進入常規管理后，可多加一次現場品質會議

4、。13、 確定項目對外發文及內部行文規范、行文字體、格式、印章使用，確定對外發文的有效期限，期限過后由工作人員統一回收。14、 設立會議室，添加會議設備，用于專項會議、員工培訓及各類活動的組織實施。15、 建立時間節點制度，對每月常規必完成的文件及工作，以時間節點加以限制，提高工作效率。推行物資采購計劃管理，設立采購清單表格，控制采購次數，降低采購成本。16、 設定各工作崗位的崗位職責，明確工作內容，工作權限，權限到人，責任到人。17、 設定24小時原則，所有員工向上一級領導請示工作、等待回復、批復的問題，上級領導必須在24小時內給予回復，否則承擔工作推進不利的責任。2、 客戶服務部優化項1、

5、 客服部員工應著裝統一、工牌簡約清楚、精神飽滿、姿態端正、用語規范，才能體現出良好的專業工作狀態。鑒于前期物業管理的特殊性，可在現在的基礎上為客服員工配備短袖襯衣，適當進行禮儀及文明用語培訓。2、 對各類檔案盒加以分類標示，要求標簽規范，外部標示清楚，內部資料存放正確。3、 提高辦公軟環境，對業主資料進行電子化，存入電腦方便檢索查看，引入網線提高內部溝通效率、設置無線網絡、便民箱等措施，方便來物業辦事的業主。4、 通過物業的微信公眾號的管理及信息發布、內容更新等措施，加強與業主的溝通，增加業主對物業的了解。5、 在交房完畢后，可以在第二個繳費周期開始時增加繳費渠道，線下可加裝低費率POS刷卡機

6、，線上可以增加公司賬號轉賬、支付寶轉賬等。雖然安裝POS機會增加收費成本，但同時可以提高繳費率，加大收費總量，同時方便業主。6、 建立業主投訴制度，公布投訴電子郵箱，由專人查看，調查確認有效投訴和無效投訴。7、 對于物業辦公樓的衛生，可有客服部具體管控負責，打掃時間可定與下班前30分鐘內，樓道室內每日一掃一拖。8、 設立外部吸煙區，物業員工不允許在物業樓內公共區域吸煙，以樹立物業外部形象。9、 對于安裝封閉陽臺的應由北門值班秩序員上報客服部，由客服部現場查證核實，確認封閉材料是否符合封閉要求及規范。對于封閉陽臺施工過程中出現偏差及違規的，應及時口頭要求業主整改，拒不整改的，下發整改通知書，限定

7、整改日期。涉及安全隱患的，通知書內應加以提示。通知書一式兩份，下發留存各一份，加蓋物業公章。以規避任何可能產生的法律風險。10、 對于樓道內私自安裝鞋柜、電源插座的應及時口頭提醒，并根據需要下發整改通知書，書內明確處罰措施，并將通知書存檔，以備查證。3、 工程維修部優化項1、 對所有承接查驗完畢后的設施設備進行建檔，總量歸類。水電類設施設備進行標識處理，盡可能的確定水路和電路的走向和管理范疇，以方便日后的維修計劃保養，保證換人不斷檔。2、 在保修期內的設備要有專人對接跟進，通過向外方質保單位維修人員的學習，做到簡單故障可處理，復雜故障知原理。在過維保期后可處理簡單問題。3、 對所有房屋樓頂進行

8、大雨后的檢查，排除樓頂積水的可能，杜絕樓頂因積水而造成的滲漏。4、 園區現在漂浮垃圾情況嚴重，影響小區環境品質。根源在于未對裝修垃圾及時清理。為杜絕漂浮垃圾的擴散，污染園區的整個環境，鑒于現階段的實際情況，可考慮一次集中，二次清理。將各樓前的裝修垃圾統一運送到一個場地，然后覆蓋封閉，等量足后再行集中清理。采購可自卸的農用機動車，由物業安排人員進行裝修垃圾的一次歸納，再由外部單位二次清運。這樣可降低裝修垃圾的處理成本，同時機動車也可用于處理以后的生活垃圾。5、 工程維修部對客服部報送的物業維修單，應由維修主管接收，安排處理，每日下班前，維修主管匯總維修單處理情況后，告知客服部處理情況，未能及時處

9、理的，說明原因，并跟進事情發展。6、 交房結束后，承接查驗完畢，建立日常巡檢制度，對已交接的設施設備進行日常分段巡檢，及時發現并及時登記處理。設立巡檢表。前期以被動管理為主，后期以主動管理為主。7、 對所有的地下室儲藏室的門進行統一關閉，關閉前檢查室內照明燈是否關閉。保證地下儲藏室的衛生及無電量損耗。8、 對樓頂的電梯機房關閉上鎖處理，防止無關人員進入，以免對人員及設備造成損傷。對樓頂天臺入口處噴涂高空危險警示標識，減少無關人員進入，規避管理風險。9、 對園區內所有帶井蓋的窨井，清理完井內衛生后，蓋上井蓋，杜絕有人墜入的安全隱患。4、 綜合優化項1、 劃分已經交房的樓棟，根據實際情況需要，交由

10、客服人員、工程維修人員專人巡查管理，發現問題并及時妥善處理。2、 現在安居苑物業項目屬于交房裝修階段，業主居住者較少，可針對具體居住樓層進行有針對性的衛生保潔，確保業主居住樓層及一層門廳的衛生整潔。3、 前期保潔人員力量薄弱，可定期安排客服、工程人員協助保潔員處理公共區域垃圾及綠化帶內垃圾，直到保潔人員可獨立處理為止。4、 由客服主管前期代為管理保潔事物，督導保潔工作情況，定期檢查保潔工作情況，進行問題匯總，整改。待保潔進入全面工作時設立保潔主管職位，由其主持全面的保潔工作。5、 為了園區的秩序更加有序，控制小廣告的張貼，可在北門設立警示罰款標語，減少小廣告的張貼。6、 為業主機動車輛、裝修機

11、動車輛及物業、開發商等工作車輛辦理車輛出入證，為裝修施工人員辦理裝修出入證，為建筑施工人員辦理施工出入證，以顏色不同區分辦理，限定有效期，適當收取工本費用。北門口秩序員憑出入證進行人員及車輛管理，減少無關閑散人員進入小區，破壞小區正常秩序。7、 由小區門口秩序員崗位重點關注封閉陽臺、搭建玻璃房等建筑材料的進入。一經發現立即上報客服中心處理，未經客服部主管批準，一律不準進入。考慮崗位實際情況，可在白班適當增加人員，以加強小區門崗管理力度。8、 新建小區，園區廣告最大價值的投放區間在業主接房后至裝修完畢前，此段時間為物業短期內最易獲得廣告價值的時候，可考慮在不影響園區品質的情況下制定廣告出租方案，

12、確定各類廣告的合作方法，以爭取最大的利潤空間。 小區現在實際情況是基礎配套設施不齊全，多重原因導致交房率低，裝修分散，入住分散，設施設備管理不到位。現階段物業根據實際情況可采取被動式管理，業主提出的物業管理服務范疇的問題優先解決，自行發現的問題可推后解決。待交房完畢，配套設施齊全后，人員逐漸配備到位，慢慢轉入主動式管理，將物業相關的管理問題處理在萌芽狀態。 在內部管理上，要讓員工明白，要干什么（工作的內容）；怎么干（工作的方法）；干到什么程度（工作的標準）；干好會怎樣，干壞會怎樣（工作結果對個人的影響）。加強員工間的良性競爭，激發工作斗志，提高工作熱情，適當進行團隊活動，增強員工間的密切度及彼此的信任，提升團隊凝聚力。人員是企業有效運行的第一資源，也是最重要的資源，重視員工、肯定員工，給員工工作事物上的控制感，讓員工覺得自己可以掌控自己的工作，從而帶來一種心理上存在價值的滿足感。讓員工在愉快的工作中，體現出自己的工作價值，從而匯集成公司的效益，在良性互動中，推動公司的發展。個人的發展和利益獲得，