1、房地產投資分析報告.總論一工程的根本情況1 工程概況工程位于石家莊市時光街東，工農路南，工程地塊呈狹長的F型，南北最長距離約1075米，東西最長距離約 470米，總面積4.71公頃，綠化率為3505%， 地面條件較為平整。2 工程的主要技術經濟指標1：工程單位數量工程單位數量占地面積 :公頃4.71居住人數人2896總建筑面積平方米136670平均每戶建筑面積平方米140.5居住面積平方米101750平均每戶居住人數人4公建面積平方米17760人均居住用地平方米35居住戶數戶724車庫面積平方米103003工程主要經濟指標 2：功能所占面積怦合計m2總計m2地上面積共建面積9120117730

2、136670商鋪14900住宅93710地下面積車庫1030018940設備面積8640總投資20000萬元不含帶款利息其中自有資金：4000萬元高層住宅開發本錢：1643元/平方米；超高層住宅開發本錢：1777元/平方米稅后利潤：4332.87萬元全部投資利率：32.6% :全部有資金內部收益率30.6%總投資利潤率：161.7% ;自有資金內部收益率：128.5%二. 工程的組織與實施1、工程工程方案說明工程總工期為一年零四個月2006年1月1日至2007年5月1日當完成地 下工程后開展預售工作2006.5.1 丨總工程進度分為四個周期，每個周期四個月。2工程實施進度方案見附表三. 工程投

3、資估算與投資籌措方案一開發本錢1. 土地本錢按照國土資源部2002年出臺的11號令和有關規定， 經營性房地產工程用 地必須以招標、拍賣或掛牌方式獲得。本工程土地使用權是通過拍賣方式 取得。土地以50萬元/公頃取得，共4.71公頃，總價合計235.5萬元。2 .建筑安裝工程費序號工程建筑面積m單價元/m總價萬兀1高層68020.079506461.912超高層33729.310843656.263商鋪1490010841615.16合計11736.53建安工程費合計11736.53萬元3前期工程費序號工程計算依據金額萬兀1規劃設計費建安本錢x 3%352.12可行性研究費建安本錢X 1.5%17

4、6.053水文地質勘察費建安本錢X 0.5%58.684通水通電通路費建安本錢X 2.5%293.415場地平整53元/公頃250.26合計1130.444根底設施配套費參見附表 3附表3根底設施配套費序號工程計算依據金額萬兀1道路工程42.13萬元/公頃X 4.71公頃198.432綠化工程5.4萬兀/公頃X 4.71公頃X 33.5%8.523供水工程15萬元/公頃X 4.71公頃70.564供電工程65萬元/公頃X 4.71公頃306.155其它建安本錢X 2%234.736合計929.875公共配套設施建設費用參見附表4附表4公共配套設施經社給用估算表序號工程建設費用萬元1辦公面積2物

5、業面積3車庫面積282 元加 X 20020 m2=564.56 萬元7合計564.566不可預見的費用250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44X 5%=498.047開發期間稅費參見附表 5附表5開發期間稅費序號工程計算依據金額萬元1配套設施建設稅費建安本錢X 6%704.192投資方向調節稅建安本錢X 5 %586.833工程質量與施工平安監督費建安本錢X 4 %469.464供水管網補償費0.3噸/人X 2896人X 600元/噸52.135供電用電負荷費724 戶 X 4KVA/戶 X 480 元/KVA1396其它稅費建安本錢X 2 %234.737合

6、計2303.78開發本錢開發本錢為以上 7項之和，共計17868.09萬元二開發費用參見附表 6附表6開發費用匯總表序號工程計算依據金額萬元1管理費用開發本錢X 3%535.022銷售費用2.1+2.2+2.31412.732.1廣告及市場推廣費銷售收入X 2%565.712.2銷售代理費銷售收入X 2%565.712.3銷售手續費銷售收入X 1%282.63貸款利息:詳見“貸款還本付息表另計4合計1947.75三投資本錢費用估算匯總參見附表7附表7投本錢費用估算匯總表本錢工程總額萬 元開發本錢元/ m2高層超高層一土地本錢235.5234234二建安工程費11736.519501084三前期

7、工程費1130.44338433.84四根底設施配套費929.8790.3690.36五公建配套費564.56101.52101.52六不可預見費498.044545七開發期間稅費2303.79090八開發費用1947.7598.2898.28九投資總額合計19815.5916431777四 資金籌措與投入方案及貸款利息本工程開發投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金；二是銀行貸款；三是預售用于投資的局部。資金運作方式如下：自有資金全部用于投資；首期貸款4080萬元全部用于第一期投入，缺乏局部由銷收入扣除銷售稅金和投資利息后補足。本工程開發總投資共計 20000萬元，按照規定，自有資金投入不得

8、少于總投資的20%,由此可以計算出，需要自有資金4000萬元，需要貸款合計4264.41萬元，預售房地產收入用于投資合計11920萬元。本工程資金籌措及投資方案情況見附表8附表8資金方案與資金籌措表序號工程合計建設經營期12341投資總額2000060005720508032001.1建設投資19815.595924.525643.125047.9532001.2貸款利息184.4175.4876.8832.052資金籌措2000060005720508032002.1自有資金4000192012008802.2借款含利息4264.414264.414117.742.3銷售收入在投入11920

9、4520420032002貸款本金歸還與利息支付銷售收入扣除有關銷售稅費后，作為可以運用的資金，用于投資及還本付息。具體還本 付息方案見附表9附表9 i=1.85%貸款還本付息估算表序號工程合計建設經營期12341期初借款累計4155.481732.362本期借款408040803本期應計利息184.4175.4876.8832.054本期底本息歸還4264.4125001764.415期末借款累計4155.481732.361764.416歸還借款本息來源4264.4125001764.416.1投資回收4264.4125001764.41四工程銷售收入及利潤的估算一 住宅銷售單價的估算根據

10、本錢估算及市場分析的結果，經濟適用房高層售價2500元/怦，超高層售價2750元/血2車位售價初定為 5萬/個。二銷售總收入的估算根據上述估算的住宅、車庫單價，估算出銷售總收入見附表10附表10銷售總收入估算表銷售方案期間收款情況時期銷售比例銷售數量第一期第二期第三期第四期第一期住宅50%車位50%第二期住宅50%車位50%50875 m2200個13140.37 萬1000 萬第三期住宅50%車位50%30525 m120個7884.22 萬600萬第四期住宅50%車位50%20350 m81個5256.15 萬405萬合計28285.74 萬元三工程利潤估算本工程土地增值稅估算情況見附表1

11、1。工程可運用資金估算見附表12。工程稅后利潤的估算見附表13,即稅后利潤總額為 14747萬元。附表11土地增值稅計算表序號工程金額萬兀備注1扣除工程金額24944.931.1 + 1.2+1.3+1.41.1開發本錢17868.09見“開發本錢構成表1.2開發費用1947.5銷售費用+管理費用+財務費用1.3銷售稅金及附加1555.72銷售收入X 6.43 %1.4加扣20 %3573.621.1 X 20%2銷售收入28285.743增值額3340.812 - 14增殖率13.4%5增值稅率< 20%6增值稅免交附表12工程可運用資金估算表序號工程合計建設經營期12341銷售收入2

12、8285.74一13140.378484.225661.152銷售稅金及附加1555.72一777.72466.63314.22.1營業稅1414.29一707.02424.21283.062.2教育專項基金56.57一28.2816.9711.322.3教育費附加99一49.4929.6921.82.4城市維護建設稅42.43一21.2112.739.342.5防洪工程維護費50.91一25.4515.2710.192.6印花稅及交易管理費155.85一77.7746.6631.423土地增值稅一一一一4可運用資金1- 2- 326727.14一12362.658017.594346.95附

13、表13稅后利潤測算序號6工程合計建設經營期12341銷售收入28285.7413140.378484.225661.152總本錢費用200007720708052003營業稅1818.77707.02424.21283.064教育專項基金56.5728.2816.9711.325教育費附加9949.4929.6921.86:城市維護建設稅42.4321.2112.739.347P防洪工程維護費50.9125.4515.2710.198印花稅及交易管理費155.8577.7746.6631.429土地增值稅10利潤總額6466.971691.142858.682097.1411所得稅2134.1

14、558.08943.36692.0612稅后利潤4332.871200.061915.321405.08五財務分析一財務內部收益率由工程的全部投資現金流量表附表14和自有資金現金流量表附表15,工程損益表，計算如下行業基準收益率取 10%附表14全部投資財務現金流量序號工程合計經營建設期12341銷售流入28285.7413140.378484.225661.151.1銷售收入28285.7413140.378484.225661.152現金流出21818.7760007187.316568.94256.072.1建設投資2000060005720508032002.2銷售稅金及附加1818.

15、77909.23545.54364.012.3土地增值稅2.4所得稅2134.1558.08943.36692.063凈現金流量3548.84-60005953.061915.32713.054折現現金流量2429.35-5891.025844.931812.83662.61由全部投資財務現金流量表可得到評價指標：全部資金稅后內部收益率 FIRR=30.6 %全部資金稅后凈現值NPV=2429.35萬元靜態投資回收期：3-1+卜46.94|/1915.32=2.02452.0245 X 4=8.1月動態投資回收期：3-1+卜46.09|/1812.83=2.0252.025 X 4=8.1月附

16、表15自有資金現金流量表序號工程合計經營建設期12341銷售流入28285.741.1銷售收入28285.742現金流出21818.7719209129.238333.314256.072.1自有資金4000192012008802.2銷售收入在投入119204520420032002.3:銷售稅金及附加1818.77909.23545.54364.012.4土地增值稅2.5所得稅2134.1558.08943.36692.062.6:貸款本息歸還4264.4125001764.413P凈現金流量3647.13-19204011.14150.911405.084折現現金流量2654.17-18

17、85.133407.28118.151013.87自有資金現金流量表評價指標：財務內部收益率：FIRR=128.5 %凈現值：NPV=2654.17靜態投資回收期：2-1+卜1885.13|/3407.28=1.561.56 X 4=6.2月動態投資回收期：2-1+|-1920|/4011.14=1.781.78 X 4=7.12月附表16損益表序號6工程合計建設經營期12341銷售收入28285.7413140.378484.225661.152總本錢費用200005720508032003銷售稅金及附加1818.77909.23545.54364.014土地增值稅5利潤總額6466.971

18、691.142858.682097.146所得稅2134.1558.08943.36692.067稅后利潤4332.871200.061915.321405.088盈余公積金433.29120.01191.53140.519可分配利潤3899.581080.051723.791264.51評價指標1 :全部投資的投資利潤率 =利潤總額/總投資X 100% =6466.97/20000=32 %2 :全部投資的利稅率 =利稅總額/總投資X 100 % = 1555.72+2134.1/20000 X 100%=18%3:自有資金投資利潤率 =利潤總額/自有資金=6466.97/4000=161.

19、7%4 :稅后利潤率=稅后利潤/自有資金=4332.87/40000=108.3%二工程財務分析匯總附表17財務分析匯總表計算 根底動態指標靜態指標財務內部收 益率FIRR財務凈現值FNPV動態投資回 收期投資利潤 率靜態投資回 收期全部 投資30.6%2429.35萬元8.1月32%8.1月自有 資金128.5%2654.17萬元6.2月161.7%7.12月六不確定性分析本工程的不確定性因素主要有：建設本錢、銷售價格、建設周期、貸款利率。這些因素 可能受到當地政策、 經濟、社會條件的影響，有可能發生變化，影響本工程經濟目標的實現。一 盈虧平衡分析假設本工程總投資不變， 而且銷售投資回收進度如基準方案所設，當銷售率為54%時，全部投資利潤為零