1、昆山中軸情景商務(wù)獨(dú)棟昆山中軸情景商務(wù)獨(dú)棟昆山MOHO營(yíng)銷策劃報(bào)告營(yíng)銷策劃報(bào)告報(bào)告目錄報(bào)告目錄 第一部分第一部分 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 第二部分第二部分 營(yíng)銷推廣營(yíng)銷推廣 第三部分第三部分 廣告企劃廣告企劃第一部分第一部分 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析上半年昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)成交狀況上半年昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)成交狀況1 1）成交量走勢(shì)）成交量走勢(shì)日期日期套數(shù)套數(shù)2007年1月至2008年3月昆山市商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖2 2）價(jià)格走勢(shì)）價(jià)格走勢(shì)2008上半年,各區(qū)域銷售量比例圖3 3）區(qū)域板塊）區(qū)域板塊2008上半年,各區(qū)域交易量區(qū)域板塊區(qū)域板塊4 4）市場(chǎng)小結(jié)）市場(chǎng)小結(jié)p上半年交易量總體趨勢(shì)一直在上揚(yáng)，至上半年交易量總體趨勢(shì)

2、一直在上揚(yáng)，至6 6月月2222日，總成交量日，總成交量為為1312913129套，但進(jìn)入月后成交放緩。套，但進(jìn)入月后成交放緩。 p7 7月份進(jìn)入成交淡季，各開發(fā)商推盤速度放緩，新增供應(yīng)月份進(jìn)入成交淡季，各開發(fā)商推盤速度放緩，新增供應(yīng)套數(shù)環(huán)比上月大減套數(shù)環(huán)比上月大減45%45%，但去化速度仍趕不上推盤速度，后，但去化速度仍趕不上推盤速度，后市壓力繼續(xù)增大。市壓力繼續(xù)增大。p7 7月份成交萎縮，個(gè)案冷熱不均，市場(chǎng)對(duì)投資前景看好月份成交萎縮，個(gè)案冷熱不均，市場(chǎng)對(duì)投資前景看好的項(xiàng)目認(rèn)可度較高。別墅市場(chǎng)銷售良好。的項(xiàng)目認(rèn)可度較高。別墅市場(chǎng)銷售良好。 結(jié)論：市場(chǎng)存量繼續(xù)增長(zhǎng)，后市壓力逐漸增大。目前昆山市

3、場(chǎng)結(jié)論：市場(chǎng)存量繼續(xù)增長(zhǎng)，后市壓力逐漸增大。目前昆山市場(chǎng)整體供應(yīng)量仍過大，整體供應(yīng)量仍過大，4 4萬余套的存量需要大量時(shí)間消化，后市萬余套的存量需要大量時(shí)間消化，后市仍將維持供大于求的市場(chǎng)格局。仍將維持供大于求的市場(chǎng)格局。 5 5）競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析）競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析寫字樓寫字樓2幢26層寫字樓，1幢6層車庫，總建面：10.3萬平米，國(guó)際5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)精裝修甲級(jí)辦公樓,配套6層立體停車樓。A樓出租：1.6-2.2元/平米.天，物業(yè)費(fèi)：5.6元/月.平米。最高26層。車位3000元/年。空余30左右。最小55平米。精裝修，有網(wǎng)絡(luò)地板，大金VRV空調(diào)。B樓出售：2009年8月交房，均價(jià)：9500元/平米，物業(yè)費(fèi)

4、：5.6元/月.平米。一次性付款97折。同時(shí)享有1年委托經(jīng)營(yíng)管理，8.5回報(bào)，直接抵扣房款；3年委托管理，共24.5，第一年也可抵扣房款。整幢471套，目前售出123套，出售率26點(diǎn)評(píng)：與昆山點(diǎn)評(píng)：與昆山MOHOMOHO相比，不管從地段、配套、產(chǎn)品品質(zhì)、政策相比，不管從地段、配套、產(chǎn)品品質(zhì)、政策扶持等方面都有明顯優(yōu)勢(shì)，且還有大量房源可售可租。銷售中扶持等方面都有明顯優(yōu)勢(shì)，且還有大量房源可售可租。銷售中的的3 3年委托經(jīng)營(yíng)管理大大降低了客戶啟動(dòng)資金，減少了投資顧慮。年委托經(jīng)營(yíng)管理大大降低了客戶啟動(dòng)資金，減少了投資顧慮。小面積低總價(jià)的產(chǎn)品策略也更利于市場(chǎng)接受。小面積低總價(jià)的產(chǎn)品策略也更利于市場(chǎng)接受

5、。目前入駐率40左右，租金1.52.3元，對(duì)外售價(jià)68809630元，面積59104平米，100平米左右為主力面積，382套售出314套，出售率82。該樓盤為花橋國(guó)際商務(wù)城內(nèi)第一個(gè)交房的樓盤，招商情況較好。點(diǎn)評(píng)：花橋國(guó)際商務(wù)城是昆山政府重點(diǎn)扶持的沿點(diǎn)評(píng)：花橋國(guó)際商務(wù)城是昆山政府重點(diǎn)扶持的沿滬產(chǎn)業(yè)基地，該區(qū)域樓盤的地段優(yōu)勢(shì)非常明顯，滬產(chǎn)業(yè)基地，該區(qū)域樓盤的地段優(yōu)勢(shì)非常明顯，目前租金和出售價(jià)格也不高，且有挑選余地。隨目前租金和出售價(jià)格也不高，且有挑選余地。隨著花橋后續(xù)大量樓盤的推出，對(duì)昆山其它區(qū)域?qū)懼蚝罄m(xù)大量樓盤的推出，對(duì)昆山其它區(qū)域?qū)懽謽鞘怯袥_擊的。字樓是有沖擊的。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析寫

6、字樓寫字樓26層甲級(jí)寫字樓，2008年2月交房，簡(jiǎn)單裝修。物業(yè)費(fèi)：8.8元，稅收、租金有政策扶持，可申請(qǐng)上海電話。2009年9月上海地鐵11號(hào)線通車，步行15分鐘可至墨玉路站。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析寫字樓寫字樓2009年9月交房，物業(yè)費(fèi)7元，外立面：石材干掛，中央空調(diào)。8層單價(jià)60009000元，均價(jià)報(bào)價(jià)8500，面積65175平米，主力面積80平米左右。5年包租，81年，前2年馬上抵扣房?jī)r(jià)。易買得、麥當(dāng)勞已入駐。現(xiàn)在推出1幢8層樓共108套，售出55套，其它3幢網(wǎng)上已經(jīng)可售，但案場(chǎng)銷控，總共877套，看來銷售情況很不樂觀，2樓77平米特價(jià)6000元/平米。綠地21城均價(jià)6300，商鋪均價(jià)1

7、5000。點(diǎn)評(píng)：并不是真正意義上的企業(yè)總部樓。每幢分點(diǎn)評(píng)：并不是真正意義上的企業(yè)總部樓。每幢分成成100100多套，基本上是小套銷售。目前寫字樓銷售多套，基本上是小套銷售。目前寫字樓銷售不佳，特價(jià)房廣告頻出。不佳，特價(jià)房廣告頻出。總建面15萬平米，由獨(dú)棟4幢花園“總部辦公”和集中式高層23層智能化“雙子塔樓”兩種辦公形態(tài)，另外還有商鋪。獨(dú)棟辦公整幢最小3000平米，4層樓2幢；8層2幢。8萬平米7層樓圍合式商務(wù)花園辦公樓，2009年10月交房，物業(yè)費(fèi)：5元，主力面積5060平米，單價(jià)6000-7000元，層高3.5米，容積率2.3，預(yù)計(jì)租金1.5元。今年7月開盤，共999套，現(xiàn)在售出61套。賣

8、點(diǎn)：A、圍合式商務(wù)花園辦公，中央集中綠化1.1萬平米；B、清華同方地源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)，可節(jié)能30以上；C、小面積，多產(chǎn)證，便于企業(yè)注冊(cè)；D、花橋國(guó)際商務(wù)城稅收優(yōu)惠；點(diǎn)評(píng)：小面積低總價(jià)，產(chǎn)品很有特色，適合投資，點(diǎn)評(píng)：小面積低總價(jià)，產(chǎn)品很有特色，適合投資，享有花橋的政策優(yōu)勢(shì)。享有花橋的政策優(yōu)勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析寫字樓寫字樓競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析別墅市場(chǎng)別墅市場(chǎng)一期60多幢去年交房，已經(jīng)售完，入住約1/3。二期75幢，8月21日交房均價(jià)11600元/平米左右，物業(yè)1.8元/平米，容積率：0.33中式風(fēng)格，面積：250平米左右起，總價(jià)300萬左右起。銷售率：72，總165套，售出119套。

9、點(diǎn)評(píng)：環(huán)境很好，總價(jià)不高，適合居住，現(xiàn)房銷售，銷售點(diǎn)評(píng)：環(huán)境很好，總價(jià)不高，適合居住，現(xiàn)房銷售，銷售情況良好。情況良好。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析別墅市場(chǎng)別墅市場(chǎng)面積：433526平米（地上273425平米，地下160238平米），單價(jià)：地上14000元/平米，地下4000元/平米。2009年1月8日交房。物業(yè)：3.8元（按地上面積計(jì)算）一期07年和08年5月交房二批，幾乎都空關(guān)，有上海投資客，一期物業(yè)費(fèi)2.5元。總113套，售出59套，出售率：52點(diǎn)評(píng)：投資客多，自住少，環(huán)境一般，入駐率低。點(diǎn)評(píng)：投資客多，自住少，環(huán)境一般，入駐率低。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析別墅市場(chǎng)別墅市場(chǎng)面積：210250平

10、米，送園子80-250平米，單價(jià)7200-8200元/平米，總價(jià)160210萬物業(yè)：2.2元/平米風(fēng)格：新江南宅院。共推出87套，售出20套，出售率：23一次性付款98折競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析周邊市場(chǎng)周邊市場(chǎng)目前別墅起價(jià)400萬/幢，網(wǎng)上簽約只有1幢，面積：377.73603平米，地上層高3.3米，地下室層高3米，折成單價(jià)11000元/平米。歐式風(fēng)格：8種類型可選。用材較考究，有至少600平米的私家花園，環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)也挺到位。公寓銷售也不是很理想。單價(jià)4000元/平米，銷售率50出頭。總建面：總建面：5050萬平米萬平米公寓加別墅，別墅總共公寓加別墅，別墅總共9292幢，幢，一期一期3333

11、幢，綠化率：幢，綠化率：5050容積率：容積率：1.021.02開盤：開盤：20072007年年1212月月交房：交房：20082008年年1010月月3131日日物業(yè)：物業(yè)：2.52.5元元/ /平米平米分析：從產(chǎn)品來看，小區(qū)環(huán)境、建筑、棟距、立面、分析：從產(chǎn)品來看，小區(qū)環(huán)境、建筑、棟距、立面、花園等都很不錯(cuò)，只是地段和配套問題，致使其半年花園等都很不錯(cuò)，只是地段和配套問題，致使其半年多只售出多只售出1 1棟，當(dāng)然尚未交房。和陽澄湖邊的別墅相比，棟，當(dāng)然尚未交房。和陽澄湖邊的別墅相比，產(chǎn)品做得更好，但城北無旅游度假概念是此類別墅滯產(chǎn)品做得更好，但城北無旅游度假概念是此類別墅滯銷的主要原因，地

12、段是非常關(guān)鍵的因素。銷的主要原因，地段是非常關(guān)鍵的因素。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析周邊市場(chǎng)周邊市場(chǎng)美國(guó)南加州風(fēng)格50萬平米生活區(qū)，多層住宅和聯(lián)排別墅、疊加別墅。聯(lián)排別墅價(jià)格最高，均價(jià)5300元/平米，可折讓至5000元/平米左右，現(xiàn)房銷售，售樓處感覺很差，產(chǎn)品外立面也很土，最小1套聯(lián)排別墅總價(jià)100萬出頭，面積200平米。一期：小面積50平米，層高3.9米公寓，裝修房，2008年10月31日交房，最后幾套1樓的房源，單價(jià)5300元/平米左右。物業(yè)費(fèi)：1.43元。二期：4400-5000元/平米毛坯房，2009年6月31日交房。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析周邊市場(chǎng)周邊市場(chǎng)已售完，原先用作售樓處的1棟現(xiàn)

13、在出售，價(jià)格8500元/平米，347.67平米，總價(jià)295萬左右。嘉裕國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)位于周市鎮(zhèn)春輝路北側(cè)、白塘路東側(cè)，由昆山新昆達(dá)房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，占地23549M2，總建筑60000M2，總投資18000萬元，綠化率31%，容積率2.39。竣工日期2009年6月底，12層2棟小面積，單套50平米，均價(jià)4800元/平米，總價(jià)25萬左右。先開盤的一棟已經(jīng)售出71競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析同類產(chǎn)品同類產(chǎn)品整個(gè)園區(qū)由獨(dú)棟辦公樓,SOHO,商務(wù)酒店,白領(lǐng)時(shí)尚生活街區(qū),創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心,VIP企業(yè)家會(huì)所等構(gòu)成.全力打造一個(gè)集辦公,貿(mào)易,研發(fā),展示,生活為一體的綜合型商務(wù)集聚區(qū).獨(dú)棟辦公樓總共80棟，現(xiàn)在在售1

14、8幢，面積12001800平米，總高5層，配電梯，目前尚未成交。一期交房日期2009年6月30日。物業(yè)管理費(fèi)未定。均價(jià)7500元/平米，可以打折，估計(jì)能打到95折以下。車位：小面積室內(nèi)2個(gè)加6個(gè)室外泊位，大面積有本棟獨(dú)立地下室車位。項(xiàng)目占地：377.6畝總建面：35萬平米建筑密度：25.32容積率：1.42綠化率：35土地用途：商業(yè)辦公用地40年開工日期：2007年7月16日一期總建面：10.8萬平預(yù)計(jì)項(xiàng)目整體竣工日期：2009年底與中邦與中邦MOHOMOHO相比，聯(lián)邦國(guó)際的優(yōu)勢(shì)：相比，聯(lián)邦國(guó)際的優(yōu)勢(shì)：1 1、地理位置優(yōu)勢(shì)，、地理位置優(yōu)勢(shì)，312312國(guó)道和國(guó)道和339339省道，交通方便，離

15、新客站省道，交通方便，離新客站2 2公里左公里左右，新富士康等大企業(yè)都在周邊，生產(chǎn)和辦公氛圍很濃。右，新富士康等大企業(yè)都在周邊，生產(chǎn)和辦公氛圍很濃。2 2、商務(wù)配套優(yōu)勢(shì)，整個(gè)園區(qū)規(guī)劃企業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、企業(yè)家會(huì)所、商務(wù)配套優(yōu)勢(shì)，整個(gè)園區(qū)規(guī)劃企業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、企業(yè)家會(huì)所、星級(jí)酒店、金融街、白領(lǐng)生活街區(qū)、娛樂休閑中心（星級(jí)酒店、金融街、白領(lǐng)生活街區(qū)、娛樂休閑中心（KTVKTV、書吧、健、書吧、健身、游泳、身、游泳、SPASPA等），另外還配有直升機(jī)停機(jī)坪。并且商鋪、酒店公等），另外還配有直升機(jī)停機(jī)坪。并且商鋪、酒店公寓目前正在建造和銷售，有望在一期交房時(shí)投入使用。寓目前正在建造和銷售，有望在一期交房

16、時(shí)投入使用。3 3、產(chǎn)品特色，、產(chǎn)品特色，1 1樓樓5.45.4米層高，米層高，2-42-4樓樓3.33.3米，米，5 5樓樓4.24.2米層高，外立面米層高，外立面是歐式古典主義風(fēng)格，是歐式古典主義風(fēng)格，1 1層用石材干掛，外墻玻璃為雙層鍍膜鏡面玻層用石材干掛，外墻玻璃為雙層鍍膜鏡面玻璃，電梯為三菱電梯，每棟都有冠名權(quán)。璃，電梯為三菱電梯，每棟都有冠名權(quán)。4 4、政府政策支持力度大，園區(qū)內(nèi)有政府部門行政大樓，辦證綠色通、政府政策支持力度大，園區(qū)內(nèi)有政府部門行政大樓，辦證綠色通道，享有現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園的優(yōu)惠政策。道，享有現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園的優(yōu)惠政策。目前銷售不佳的原因分析：目前銷售不佳的原因分析：1

17、 1、離交房還較遠(yuǎn)，客戶不愿將資金過早投入。、離交房還較遠(yuǎn)，客戶不愿將資金過早投入。2 2、市場(chǎng)環(huán)境不好，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有下跌趨勢(shì)，市場(chǎng)觀望氣氛濃。、市場(chǎng)環(huán)境不好，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有下跌趨勢(shì)，市場(chǎng)觀望氣氛濃。3 3、獨(dú)棟總部辦公樓為昆山市場(chǎng)的新型產(chǎn)品，市場(chǎng)接受度不夠，或、獨(dú)棟總部辦公樓為昆山市場(chǎng)的新型產(chǎn)品，市場(chǎng)接受度不夠，或不太適合昆山市場(chǎng)需求。不太適合昆山市場(chǎng)需求。第二部分：營(yíng)銷推廣第二部分：營(yíng)銷推廣1 1）客戶定位）客戶定位客源區(qū)域構(gòu)成客源區(qū)域構(gòu)成上海：別墅市場(chǎng)中上海籍客戶占到上海：別墅市場(chǎng)中上海籍客戶占到50%50%以上以上昆山：中小型私營(yíng)企業(yè)較多，具備一定購買力昆山：中小型私營(yíng)企業(yè)較多，

18、具備一定購買力外籍：臺(tái)商為主，少量日資及歐美企業(yè)外籍：臺(tái)商為主，少量日資及歐美企業(yè)外省：游離客戶，無明顯特征外省：游離客戶，無明顯特征）客群特征描述）客群特征描述企業(yè)總部或研發(fā)基地：改善辦公環(huán)境，提升企業(yè)形象；看重項(xiàng)目形象企業(yè)總部或研發(fā)基地：改善辦公環(huán)境，提升企業(yè)形象；看重項(xiàng)目形象和內(nèi)部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境商務(wù)會(huì)館或度假別墅：接待客戶或管理人員休閑度假；看重配套設(shè)施商務(wù)會(huì)館或度假別墅：接待客戶或管理人員休閑度假；看重配套設(shè)施和文化特質(zhì)和文化特質(zhì)資產(chǎn)配置或投資用途：企業(yè)資產(chǎn)配置或個(gè)人收藏用途；看重項(xiàng)目稀缺資產(chǎn)配置或投資用途：企業(yè)資產(chǎn)配置或個(gè)人收藏用途；看重項(xiàng)目稀缺性和唯一性性和唯一性）營(yíng)銷策略）營(yíng)銷策

19、略銷售難點(diǎn)與抗性銷售難點(diǎn)與抗性地段區(qū)位：昆山北部，不被客戶所認(rèn)知和接受地段區(qū)位：昆山北部，不被客戶所認(rèn)知和接受產(chǎn)品類型：在當(dāng)?shù)厥切滦彤a(chǎn)品，有待市場(chǎng)驗(yàn)證產(chǎn)品類型：在當(dāng)?shù)厥切滦彤a(chǎn)品，有待市場(chǎng)驗(yàn)證配套設(shè)施：缺乏必要配套，設(shè)施集中在項(xiàng)目二期配套設(shè)施：缺乏必要配套，設(shè)施集中在項(xiàng)目二期項(xiàng)目形象：年底立面落成，明年春節(jié)后景觀完成項(xiàng)目形象：年底立面落成，明年春節(jié)后景觀完成蓄水期短：營(yíng)銷推廣和銷售進(jìn)場(chǎng)與開盤時(shí)間同步蓄水期短：營(yíng)銷推廣和銷售進(jìn)場(chǎng)與開盤時(shí)間同步市場(chǎng)環(huán)境：宏觀調(diào)控背景下企業(yè)或個(gè)人資金不足市場(chǎng)環(huán)境：宏觀調(diào)控背景下企業(yè)或個(gè)人資金不足營(yíng)銷策略與對(duì)應(yīng)營(yíng)銷策略與對(duì)應(yīng)主攻上海客戶：對(duì)產(chǎn)品接待度高、對(duì)區(qū)位抗性較小、

20、短期內(nèi)不會(huì)使用、主攻上海客戶：對(duì)產(chǎn)品接待度高、對(duì)區(qū)位抗性較小、短期內(nèi)不會(huì)使用、具備足夠購買力具備足夠購買力副攻臺(tái)資企業(yè)：抓住兩岸關(guān)系改善契機(jī)、迎合市區(qū)企業(yè)發(fā)展升級(jí)副攻臺(tái)資企業(yè)：抓住兩岸關(guān)系改善契機(jī)、迎合市區(qū)企業(yè)發(fā)展升級(jí)三地聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷：擴(kuò)大客源層面、提升項(xiàng)目形象、提高市場(chǎng)知名度三地聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷：擴(kuò)大客源層面、提升項(xiàng)目形象、提高市場(chǎng)知名度多種形式分銷：房產(chǎn)中介、政府官員、內(nèi)部員工、園區(qū)客戶、業(yè)內(nèi)同多種形式分銷：房產(chǎn)中介、政府官員、內(nèi)部員工、園區(qū)客戶、業(yè)內(nèi)同行等行等營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略）定價(jià)策略）定價(jià)策略1、市場(chǎng)比較法原則：由于昆山MOHO項(xiàng)目周邊沒有類似產(chǎn)品可作比較，所以選用王橋MOHO與張江周邊各樓盤的價(jià)

21、格對(duì)應(yīng)關(guān)系來推斷出昆山MOHO與昆山城區(qū)類似地段樓盤的價(jià)格對(duì)應(yīng)關(guān)系。王橋王橋MOHOMOHO與張江樓盤的價(jià)格對(duì)應(yīng)關(guān)系：王橋與張江樓盤的價(jià)格對(duì)應(yīng)關(guān)系：王橋MOHOMOHO別墅型產(chǎn)品目前最高成交價(jià)為別墅型產(chǎn)品目前最高成交價(jià)為1000010000元元/ /平米，且送地下室。毛坯租金可能最高到平米，且送地下室。毛坯租金可能最高到2.02.0元元/ /平米天。平米天。上海樓盤名稱平均價(jià)格與王橋MOHO價(jià)格比值對(duì)應(yīng)的昆山樓盤張江集電港220002.2聯(lián)邦國(guó)際棕櫚泉花園250002.5琨城.帝景園別墅張江大廈租金5.5元/平米.天2.75現(xiàn)代廣場(chǎng)A樓張江創(chuàng)新園230002.3現(xiàn)代廣場(chǎng)B樓金領(lǐng)國(guó)際92000.

22、92琨城.帝景園公寓根據(jù)昆山可比樓盤價(jià)格與對(duì)應(yīng)根據(jù)昆山可比樓盤價(jià)格與對(duì)應(yīng)“價(jià)格比值價(jià)格比值”估算昆山估算昆山MOHOMOHO的市場(chǎng)價(jià)格的市場(chǎng)價(jià)格對(duì)應(yīng)的昆山樓盤平均價(jià)格與王橋MOHO價(jià)格比值昆山MOHO價(jià)格聯(lián)邦國(guó)際75002.23409琨城.帝景園別墅120002.54800現(xiàn)代廣場(chǎng)A樓1.92.750.69現(xiàn)代廣場(chǎng)B樓95002.34130琨城.帝景園公寓41000.9244564個(gè)估算價(jià)格平均值為：4200左右2 2、收益還原法、收益還原法昆山寫字樓租金不高，昆山寫字樓租金不高，5A5A甲級(jí)寫字樓現(xiàn)代廣場(chǎng)現(xiàn)在平均甲級(jí)寫字樓現(xiàn)代廣場(chǎng)現(xiàn)在平均租金為租金為1.91.9元元/ /平米平米/ /天，尚

23、有天，尚有3030左右可租，預(yù)計(jì)明年左右可租，預(yù)計(jì)明年平均租金平均租金2 2元元/ /平米平米. .天。花橋國(guó)際商務(wù)城內(nèi)的亞太廣場(chǎng)天。花橋國(guó)際商務(wù)城內(nèi)的亞太廣場(chǎng)平均租金為平均租金為1.81.8元元/ /平米平米. .天。離昆山天。離昆山MOHOMOHO較近的昆山軟較近的昆山軟件園租金為件園租金為0.50.5元元/ /平米平米/ /天。天。綜合比較，昆山綜合比較，昆山MOHOMOHO的預(yù)計(jì)租金為的預(yù)計(jì)租金為0.70.70.90.9元元/ /平米平米. .天，天，按年收益為按年收益為7 7的投資回報(bào)折算，還原后的售價(jià)為的投資回報(bào)折算，還原后的售價(jià)為3650469336504693元元/ /平米。平

24、米。5）各樓盤系數(shù)）各樓盤系數(shù)見打印稿見打印稿體驗(yàn)與感受體驗(yàn)與感受分眾推廣分眾推廣+ +渠道傳播渠道傳播事件事件營(yíng)銷營(yíng)銷滲透與影響滲透與影響5 5）推廣策略）推廣策略 創(chuàng)造話題創(chuàng)造話題+ +營(yíng)造口碑營(yíng)造口碑現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷SP活動(dòng)活動(dòng)軟文炒作軟文炒作上海為重點(diǎn)上海為重點(diǎn)+ +三地三地MOHOMOHO聯(lián)動(dòng)聯(lián)動(dòng)6 6）媒介策略）媒介策略針對(duì)客源：上海客商針對(duì)客源：上海客商及及昆山各企業(yè)主昆山各企業(yè)主戶外媒體戶外媒體渠道媒體渠道媒體平面媒體平面媒體高速高炮、公交指示高速高炮、公交指示牌、南浦大橋戶外牌、南浦大橋戶外DMDM、夾報(bào)、寫字樓分眾傳、夾報(bào)、寫字樓分眾傳媒、高檔酒店派送期刊等媒、高檔酒店派送

25、期刊等昆山臺(tái)商昆山臺(tái)商 上海上海樓市樓市 昆山樓市等昆山樓市等以戶外、渠道以及指向以戶外、渠道以及指向性較強(qiáng)媒體為主。性較強(qiáng)媒體為主。一、初邂系列一、初邂系列1)釋意及現(xiàn)象；2）上海、無錫、昆山三地聯(lián)動(dòng)系列 二、文化系列二、文化系列1)昆曲藝術(shù)；2）與昆曲結(jié)合的亮點(diǎn)與意義；3）代言人；）中邦文化事件；）蟹文化節(jié)三、生態(tài)系列三、生態(tài)系列1)百畝翠湖；2）生態(tài)景觀；）休閑度假；四、商務(wù)系列四、商務(wù)系列）新的商務(wù)潮流；）創(chuàng)新的商務(wù)模式；）產(chǎn)業(yè)及各政策解讀；）投資價(jià)值）金秋經(jīng)貿(mào)招商活動(dòng)軟文炒作軟文炒作SPSP活動(dòng)活動(dòng)品品蟹蟹論論道道聽聽曲曲游游園園蟹文化節(jié)各項(xiàng)活動(dòng)蟹文化節(jié)各項(xiàng)活動(dòng)時(shí)間：時(shí)間：9 9月底

26、月底1111月底月底內(nèi)容：內(nèi)容：昆山巴城蟹文化節(jié)昆山巴城蟹文化節(jié)主力客層：主力客層：大部分為上海客戶（商）大部分為上海客戶（商）結(jié)合形式：結(jié)合形式：贊助（冠名）、贊助（冠名）、5 5星級(jí)酒店項(xiàng)目展示、昆曲星級(jí)酒店項(xiàng)目展示、昆曲代言人表演、廣告結(jié)合等。代言人表演、廣告結(jié)合等。蟹文化節(jié)為已成為巴城最具影響力的年度活動(dòng)。蟹文化節(jié)為已成為巴城最具影響力的年度活動(dòng)。昆山昆山MOHOMOHO開盤節(jié)點(diǎn)與蟹文化節(jié)相結(jié)合，利用事件營(yíng)銷，開盤節(jié)點(diǎn)與蟹文化節(jié)相結(jié)合，利用事件營(yíng)銷，以小博大，迅速吸引市場(chǎng)的關(guān)注，打開項(xiàng)目知名度。以小博大，迅速吸引市場(chǎng)的關(guān)注，打開項(xiàng)目知名度。推廣訴求偏重商務(wù)休閑、旅游度假、投資價(jià)值方面。

27、推廣訴求偏重商務(wù)休閑、旅游度假、投資價(jià)值方面。品品蟹蟹昆山金秋經(jīng)貿(mào)招商活動(dòng)昆山金秋經(jīng)貿(mào)招商活動(dòng)時(shí)間：時(shí)間：1010月中月中1111月中月中內(nèi)容：內(nèi)容：政府主辦國(guó)際性大型招商會(huì)議政府主辦國(guó)際性大型招商會(huì)議主力客層：主力客層：海內(nèi)外客商（臺(tái)、日、歐為主）海內(nèi)外客商（臺(tái)、日、歐為主）結(jié)合形式：結(jié)合形式：會(huì)場(chǎng)周邊廣告鎖定、各論壇會(huì)議的資料派發(fā)、會(huì)場(chǎng)周邊廣告鎖定、各論壇會(huì)議的資料派發(fā)、宣傳資料酒店場(chǎng)館的直投派發(fā)、公司領(lǐng)導(dǎo)參與論壇進(jìn)行推介、宣傳資料酒店場(chǎng)館的直投派發(fā)、公司領(lǐng)導(dǎo)參與論壇進(jìn)行推介、參與區(qū)域整體項(xiàng)目推介、協(xié)會(huì)商會(huì)推介、廣告結(jié)合等。參與區(qū)域整體項(xiàng)目推介、協(xié)會(huì)商會(huì)推介、廣告結(jié)合等。 昆山金秋經(jīng)貿(mào)招商

28、會(huì)為昆山市政府主辦，年度規(guī)模最大的昆山金秋經(jīng)貿(mào)招商會(huì)為昆山市政府主辦，年度規(guī)模最大的招商活動(dòng)。招商活動(dòng)。20082008年金秋經(jīng)貿(mào)招商活動(dòng)擬邀請(qǐng)年金秋經(jīng)貿(mào)招商活動(dòng)擬邀請(qǐng)50005000名中外賓名中外賓客參加，計(jì)劃簽約項(xiàng)目客參加，計(jì)劃簽約項(xiàng)目5050個(gè)，開工項(xiàng)目個(gè)，開工項(xiàng)目5050個(gè)，注冊(cè)外資個(gè)，注冊(cè)外資5 5億美元。由誠(chéng)信服務(wù)月活動(dòng)、昆山改革開放億美元。由誠(chéng)信服務(wù)月活動(dòng)、昆山改革開放3030周年成果展、周年成果展、開幕式、傾國(guó)傾城大型文藝晚會(huì)、開幕式、傾國(guó)傾城大型文藝晚會(huì)、20082008海峽兩岸產(chǎn)業(yè)合作海峽兩岸產(chǎn)業(yè)合作與發(fā)展論壇、兩岸中小企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展暨產(chǎn)學(xué)研合作高峰論與發(fā)展論壇、兩岸中小企業(yè)

29、創(chuàng)新發(fā)展暨產(chǎn)學(xué)研合作高峰論壇和各區(qū)鎮(zhèn)、各部門系列招商活動(dòng)組成。壇和各區(qū)鎮(zhèn)、各部門系列招商活動(dòng)組成。論論道道與上海王橋與上海王橋MOHOMOHO互動(dòng)互動(dòng)時(shí)間：時(shí)間：1111、1212月月對(duì)象：對(duì)象：意向客戶意向客戶目標(biāo)：目標(biāo)：通過通過MOHOMOHO實(shí)景作為樣板，進(jìn)行情景銷售，實(shí)景作為樣板，進(jìn)行情景銷售， 彌補(bǔ)期房階段的不足。彌補(bǔ)期房階段的不足。形式：形式：通過前期客戶積累，邀請(qǐng)具有購買意向通過前期客戶積累，邀請(qǐng)具有購買意向 的客戶參觀上海王橋的客戶參觀上海王橋MOHOMOHO。以增強(qiáng)更為。以增強(qiáng)更為 直觀的感受，提升信心，并結(jié)合一定的直觀的感受，提升信心，并結(jié)合一定的 公關(guān)活動(dòng)，如昆曲表演、中

30、邦畫廊欣賞公關(guān)活動(dòng)，如昆曲表演、中邦畫廊欣賞 等形式相結(jié)合。等形式相結(jié)合。游游園園昆曲專場(chǎng)演出昆曲專場(chǎng)演出時(shí)間：時(shí)間：9 9月底、月底、1111月、月、1212月月對(duì)象：對(duì)象：潛在客戶潛在客戶目標(biāo)：目標(biāo)：利用昆曲文化與地產(chǎn)營(yíng)銷相結(jié)合，形成利用昆曲文化與地產(chǎn)營(yíng)銷相結(jié)合，形成市場(chǎng)話題，制造由頭。市場(chǎng)話題，制造由頭。形式：形式：開盤前期昆山瑞士大酒店、開盤前期昆山瑞士大酒店、1111月參觀月參觀MOHOMOHO暨陶家宅昆曲活動(dòng)、暨陶家宅昆曲活動(dòng)、1212月客戶新年聯(lián)歡。月客戶新年聯(lián)歡。由昆曲代言人組織昆曲表演，進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，由昆曲代言人組織昆曲表演，進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，突顯項(xiàng)目的文化性和市場(chǎng)差異性，積極主

31、動(dòng)突顯項(xiàng)目的文化性和市場(chǎng)差異性，積極主動(dòng)積累客戶資源，并通過媒體營(yíng)造話題。積累客戶資源，并通過媒體營(yíng)造話題。聽聽曲曲戶外大牌戶外大牌鎖定滬寧線來往客戶基地輻射北部企業(yè)客戶性價(jià)比較高的交通指示牌廣告滬寧高速高炮滬寧高速高炮媒體形式:外打燈雙面單立柱廣告尺寸:米X米（雙面）外打燈車流量約:20萬輛/日媒體價(jià)格:30萬元/年發(fā)布時(shí)間:2008年9月報(bào)價(jià)： E22：33萬/年 B15：38萬/年 B16：37萬/年 A15：38萬/年報(bào)價(jià)： E16：28萬 /年 E15：28萬/年 E18/19 ：46萬/年/對(duì)報(bào)價(jià)： E149 36萬 /年江蘇省滬寧高速昆山段媒體編號(hào)媒體編號(hào)25062媒體簡(jiǎn)介：媒體

32、簡(jiǎn)介： 本廣告位位于蘇州市滬寧高速昆山段，地處高速公路。滬寧高速蘇州昆山段是車輛進(jìn)出的黃金通道，該地段車流量大，公路飽和率高，傳播廣，形象佳。地理位置醒目，視覺沖擊力震撼。平均人、車流量35.0萬/日。媒體位置媒體位置滬寧高速昆山段媒體形式媒體形式單立柱 媒體規(guī)格媒體規(guī)格18米(底寬)6米(高)2面媒體面積媒體面積216平方米媒體價(jià)格媒體價(jià)格32萬元/年江蘇省滬寧高速昆山陸家段與蘇州繞城東之間媒體編號(hào)媒體編號(hào)43810媒體簡(jiǎn)介：媒體簡(jiǎn)介： 本廣告位位于滬寧高速昆山陸家段與蘇州繞城東之間，地處高速公路，滬寧高速蘇州昆山段是車輛進(jìn)出的黃金通道，該地段車流量大，公路飽和率高，傳播廣，形象佳。地理位置醒目，視覺沖擊力震撼，對(duì)于提升企業(yè)形象、展現(xiàn)企業(yè)實(shí)力具有極佳的宣傳效果，平均人、車流量12.0萬/日。媒體位置媒體位置滬寧高速昆山陸家段與蘇州繞城東之間媒體形式媒體形式單立柱媒體規(guī)格媒體規(guī)格21米(底寬)7米(高)2面媒體面積媒體面積294平方米媒體價(jià)格媒體價(jià)格33萬元/年江蘇省滬寧高速昆山段1 媒體編號(hào)