1、12012.12滿堂紅寫字樓市場分析報告市場客服組2四大城市寫字樓市場了解北京北京-u近期北京市國土資源局掛牌出讓朝陽區農展館北路近期北京市國土資源局掛牌出讓朝陽區農展館北路8號一地塊，掛牌號一地塊，掛牌出讓起始價為出讓起始價為20億元，建筑控制規模億元，建筑控制規模59152平方米，以此計算，起始樓平方米，以此計算，起始樓面價高達面價高達3.38萬元萬元/平方米，創歷史新高。平方米，創歷史新高。u2012年年10月北京甲級寫字樓租金為月北京甲級寫字樓租金為413.元元/平方米平方米月，環比上漲月，環比上漲1.83%；準甲級寫字樓租金為；準甲級寫字樓租金為242.92元元/平方米平方米月，環比

2、下降月，環比下降1.14%。 u由于租金水平保持在較高水平，需求量將會適當降溫，我們預計北京由于租金水平保持在較高水平，需求量將會適當降溫，我們預計北京寫字樓的租金增長速度將在接下來幾個季度有所放緩，由于未來兩年新寫字樓的租金增長速度將在接下來幾個季度有所放緩，由于未來兩年新增供給量有限，吸納量預計將保持平穩。增供給量有限，吸納量預計將保持平穩。3四大城市寫字樓市場了解上海上海-u2012年上海外灘黃浦區地塊以樓板價年上海外灘黃浦區地塊以樓板價36176元元/平方米刷新上海年度平方米刷新上海年度單價地王紀錄；單價地王紀錄；u寫字樓已成為投資市場中最受青睞的物業類型，占全年成交量寫字樓已成為投資

3、市場中最受青睞的物業類型，占全年成交量72%份額，商鋪投資比重也有所上升達份額，商鋪投資比重也有所上升達12%，住宅項目的整體轉讓略有回，住宅項目的整體轉讓略有回升。未來大量資金仍將流向寫字樓市場，城市副中心的寫字樓將成為升。未來大量資金仍將流向寫字樓市場，城市副中心的寫字樓將成為投資者重點考慮的聚焦點。投資者重點考慮的聚焦點。u2012年四季度上海寫字樓整體平均租金基本保持平穩，甲級寫字樓年四季度上海寫字樓整體平均租金基本保持平穩，甲級寫字樓平均租金達到每天每平方米平均租金達到每天每平方米8.78元，其中超甲級寫字樓租金達到每天元，其中超甲級寫字樓租金達到每天每平方米每平方米12.48元，超

4、甲級寫字樓租金環比雖有所下調，但仍同比增長元，超甲級寫字樓租金環比雖有所下調，但仍同比增長13.4%。 4 四大城市寫字樓市場了解深圳深圳-u深圳甲級寫字樓租戶兩極分化很明顯，主要集中在月租金在深圳甲級寫字樓租戶兩極分化很明顯，主要集中在月租金在230至至250元元/平方米的超甲級寫字樓物業以及平方米的超甲級寫字樓物業以及150元元/平方米以下的辦公物業。平方米以下的辦公物業。u騰訊計劃將財付通、研發部、市場部等部門騰訊計劃將財付通、研發部、市場部等部門3000多名員工遷往前海多名員工遷往前海區域，完成騰訊在深圳前海規劃區金融戰略布局。此舉也攪動了深圳商區域，完成騰訊在深圳前海規劃區金融戰略布

5、局。此舉也攪動了深圳商業寫字樓市場。據業內人士透露，騰訊租下龍光世紀大廈兩棟共業寫字樓市場。據業內人士透露，騰訊租下龍光世紀大廈兩棟共26層商層商務寫字樓，租賃面積達到務寫字樓，租賃面積達到30000平方米，租期為五年，平均租金價格達平方米，租期為五年，平均租金價格達到每月到每月160多元多元/平方米。平方米。5四大城市寫字樓市場了解廣州廣州-u廣州甲級寫字樓空置率超廣州甲級寫字樓空置率超20%，但第四季度整體價格。一方面，現在，但第四季度整體價格。一方面，現在的新甲級寫字樓項目定位都很高，而且大多扎堆珠江新城，雖然租賃市的新甲級寫字樓項目定位都很高，而且大多扎堆珠江新城，雖然租賃市場競爭大，

6、但整體租金很難降下來，甲級寫字樓平均月租金場競爭大，但整體租金很難降下來，甲級寫字樓平均月租金158元元/平方平方米，不過在高通脹的大行情下，租金不升其實已經等于變相米，不過在高通脹的大行情下，租金不升其實已經等于變相“降租降租”了。了。u廣州重點寫字樓廣州重點寫字樓2012年第四季度的平均價格為年第四季度的平均價格為117.56元元/平方米，平方米，環環比微跌比微跌0.8%，同比上漲同比上漲3.8%。其中。其中12月份的均價為月份的均價為118.43元元/平方米，平方米，同比上漲同比上漲3.9%，環比上漲，環比上漲1.1%。12月租金略升的主要是由于年底一批月租金略升的主要是由于年底一批寫字

7、樓租賃到期，面臨一波租賃需求集中入市，新的成交價格拉漲全市寫字樓租賃到期，面臨一波租賃需求集中入市，新的成交價格拉漲全市租金水平。全年累計租金水平。全年累計上漲約上漲約3.2%。6廣州寫字樓租賃價格監控數據來源：滿堂紅商業地產部寫字樓租金均價走勢寫字樓租金均價走勢60110160210珠江新城天河體育中心越秀區海珠區珠江新城珠江新城137 138 140 145 149 149 149 150 153 152 153 154 156 160 160 160 159 161 161 157 154 154 153 156天河體育中心天河體育中心 119 120 123 126 125 125 1

8、26 128 130 129 128 128 129 132 130 130 131 137 135 133 135 133 133 133越秀區越秀區84 83 85 87 86 87 88 91 94 93 93 94 949794 92.4 91.4 93.7 92.5 92 92.2 93 92.994.7海珠區海珠區76 76 76 77 78 78 78 78 78 78 77 80 78848687 87.6 9191909089899011.12345678910111212.123456789101112單位（元/平方米）72012年年12月體育中心商圈主要樓盤租賃價格走勢圖

9、月體育中心商圈主要樓盤租賃價格走勢圖數據來源：滿堂紅商業地產部 體育中心區域主要寫字樓體育中心區域主要寫字樓12月份平均租價為月份平均租價為132.955元元/，同比上漲了同比上漲了3.87%；環比微跌環比微跌0.3%。體育中心版塊體育中心版塊2012年年截止于截止于12月份，月份，累計上漲約累計上漲約3.1%。大部分樓。大部分樓盤價格持平，盤價格持平，略升略升的大廈有中泰國際廣場、耀中廣場和羊城國際商貿中心，的大廈有中泰國際廣場、耀中廣場和羊城國際商貿中心，微跌微跌的的有中信廣場、大都會廣場和展望數碼等，但是降幅和漲幅都不會很大，有中信廣場、大都會廣場和展望數碼等，但是降幅和漲幅都不會很大，

10、5元元/平方米平方米左右。左右。體育中心寫字樓市場情況1 1 01 1 51 2 01 2 51 3 01 3 51 4 011 .135791112 .1357911平 均 租 賃 價 格82012年年12月珠江新城區域主要樓盤租賃價格走勢圖月珠江新城區域主要樓盤租賃價格走勢圖 珠江新城區域主要寫字樓珠江新城區域主要寫字樓12月份平均租價為月份平均租價為156.06元元/，環比微漲環比微漲1.92%；同同比微漲比微漲1.34%。珠江新城版塊珠江新城版塊2012年截止于年截止于12月份，月份，累積微漲約累積微漲約0.1%。珠江新城。珠江新城略略漲漲樓盤華普廣場、富力盈泰廣場和匯美大廈，樓盤華普

11、廣場、富力盈泰廣場和匯美大廈，上漲上漲5-10元元/平方米的幅度平方米的幅度，其它大廈，其它大廈保持平穩。保持平穩。珠江新城寫字樓市場情況數據來源：滿堂紅商業地產部12012513013514014515015516016511.135791112.1357911平 均 租 賃 價 格92012年年12月越秀區主要樓盤租賃價格走勢圖月越秀區主要樓盤租賃價格走勢圖 越秀區越秀區主要寫字樓主要寫字樓12月份平均租價為月份平均租價為94.69元元/，同比持平，同比持平，環比微漲環比微漲1.9%。越秀區版塊越秀區版塊2012年年截止于截止于12月份，月份，累計微漲累計微漲0.73%。大部分樓盤。大部分

12、樓盤價格維持平衡，就價格維持平衡，就是好世界廣場吉出少許盤源，稍微拉高這個區域的均價。是好世界廣場吉出少許盤源，稍微拉高這個區域的均價。越秀區寫字樓市場情況數據來源：滿堂紅商業地產部8082848688909294969811.12345678910111212.123456789101112平 均 租 賃 價 格102012年年12月海珠區主要樓盤租賃價格走勢圖月海珠區主要樓盤租賃價格走勢圖 海珠區海珠區主要寫字樓主要寫字樓12月份平均租價為月份平均租價為90元元/，環比微漲環比微漲1%；同比上漲同比上漲12.5%。海珠區版塊海珠區版塊2012年截止于年截止于12月份，月份，累計上漲約累計上

13、漲約15.46%。大部分樓盤價格。大部分樓盤價格持平，就廣州國際采購中心和保利國際廣場微漲持平，就廣州國際采購中心和保利國際廣場微漲2-5元元/平方米。平方米。海珠區寫字樓市場情況數據來源：滿堂紅商業地產部6 06 57 07 58 08 59 09 51 1 .135791 11 2 .135791 1平 均 租 賃 價 格11二手寫字樓買賣價格監控12二手寫字樓買賣價格監控1311月未成交客戶來源情況 百度百度57.9% 9.1% 外網外網 31% 6% 網經網經 10.1% 2.1%4%65%2.8%5.7%201211月月網絡網絡7%CC 4%朋友介紹朋友介紹9.5%自己上門自己上門0

14、.7%舊客舊客2.8%25.5%1%1412月份成交總宗數月份成交總宗數*,環比環比上升上升53.8%，101-300方成交宗數仍成主導比例，方成交宗數仍成主導比例，占占12月份總宗數的月份總宗數的47.5%，環比，環比上升上升31% ，成交，成交301-600方面積的宗數環比方面積的宗數環比上上升升100%。12月按成交面積成交面積劃分對比100方以下101-300方301-600方601方以上9月份10月份11月份12月份1512月份總成交面積（月份總成交面積（*平方米），環比平方米），環比上升上升32.5% ，其中：體育中心環比基本，其中：體育中心環比基本持持平平，珠江新城環比，珠江新城環比下降下降10.9%，越秀區環比基本，越秀區環比基本持平持平，海珠區環比，海珠區環比大幅上升大幅上升46倍倍（主要成交保利世界貿易中心為主，占海珠區成交面積的主要成交保利世界貿易中心為主，占海珠區成交面積的79.3%）。）。12月按成交區域成交區域面積劃分對比體育中心珠江新城越秀海珠其他9 9月月份份1 10 0月月份份1 11 1月月份份1 12 2月月份份1612月成交價格段以月成交價格段以81-100元仍為主導，占比元仍