1、現行會計準則、制度規定：1.小企業會計制度（財會20042號2004年4月27日）第二十七條第二款：自行建造完成的固定資產，按建造資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出入賬，包括征地等費用。第二十七條第五款：以支付土地出讓金方式取得土地使用權，按實際支付的價款列入“無形資產”。待該土地開發時再將其賬面價值轉入相關在建工程。第四十七條：企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚來開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本；企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工

2、程成本。2.財政部關于印發企業會計制度的通知（財會200025號2000年2月29日）企業的無形資產在取得時，應按取得時的實際成本計量。取得時的實際成本應按以下規定確定：企業購入的土地使用權，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，按照實際支付的價款作為實際成本，并作為無形資產核算；待該項土地開發時再將其賬面價值轉入相關在建工程（房地產開發企業將需開發的土地使用權賬面價值轉入存貨項目）。無形資產的賬務處理如下：企業購入的土地使用權，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，按照實際支付的價款，借記“無形資產”科目，貸記“銀行存款”等科目，并按本制度規定進行攤銷；待該項土地開發時再將其賬面價值轉入

3、相關在建工程（房地產開發企業將需開發的土地使用權賬面價值轉入開發成本），借記“在建工程”等科目，貸記“無形資產”科目。3 .企業會計準則第6號一一無形資產應用指南中關于土地使用權的處理企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途，用于賺取租金或資本增值的，應當將其轉為投資性房地產。自行開發建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產。企業（房地產開發）取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。4 .財政部關于印

4、發實施及其相關準則問題解答的通知（財會200143號2001年7月5日）公司以購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權的賬面價值，轉入開發商品房成本，或轉入在建工程成本后，其賬面價值構成房屋、建筑物實際成本。如果土地使用權的預計使用年限高于房屋、建筑物預計使用年限的，在預計該項房屋、建筑物的凈殘值時，應當考慮土地使用權的預計使用年限高于房屋、建筑物預計使用年限的因素，并作為凈殘值預留，待該項房屋、建筑物報廢時，將凈殘值中相當于尚可使用的土地使用權價值的部分，轉入繼續建造的房屋、建筑物的價值，如果不再繼續建造房屋、建筑物的，則將其價值轉入無形資產進行攤銷。如公司將土地連同地上房屋、建筑物一并出

5、售的，按其賬面價值結轉固定資產清理。執行企業會計制度前土地使用權價值作為無形資產核算而未轉入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作調整，其土地使用權價值按照企業會計制度規定的期限平均攤銷。四、企業土地使用權正確的會計校算和涉稅處理會計核算：企業現在購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在會計核算上按實際發生成本記入“無形資產一一土地使用權”；開發利用時以“無形資產一一土地使用權”的賬面價值，轉入開發商品房成本，或轉入在建工程成本；開發利用完成后，在會計核算上列入“固定資產一一建筑物或構筑物”或“開發商品一一商品房”；該項房屋、建筑物報廢時，將凈殘值中相當于尚可使用的土地使用權價值的部分，轉入繼續建造的房屋、建筑物的價值，如果不再繼續建造房屋、建筑物的，則將其價值記入“無形資產一一土地使用權”。涉稅處理：1.根據財政部、國家稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定（86財稅地字第008號）文件規定：“房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿固定資產科目中記載的房屋原價。”因此，凡按會計制度規定在賬簿中記載有房屋原價的，應以按規定包括土地價值在內的房產原值，在按規定減除一定比例后作為房產原值計征房產稅；沒有記載房屋原價的，按照上述原則，參照同類房屋評估確定房產原值，計征房產稅2.企業所得稅稅前扣除時，原執行的中華人民共和國企業所得稅暫行條例和2008年1月1日