1、領佳地產安平項目策劃思路溝通稿領佳地產安平項目策劃思路溝通稿呈送呈送: :河北領佳房地產開發有限公司河北領佳房地產開發有限公司 日期日期:2010:2010年年1 1月月了解安平了解安平關鍵詞關鍵詞1 1、始于春秋，至今千年、始于春秋，至今千年2 2、總面積、總面積493493平方千米，縣政府駐安平鎮平方千米，縣政府駐安平鎮3 3、社會消費品零售總額完成、社會消費品零售總額完成2020億元億元 4 4、中國絲網產業基地、中國絲網產業基地 ，國家生豬活體儲備基地，國家生豬活體儲備基地 5 5、擁有世界上最大的國際絲網產業基地、擁有世界上最大的國際絲網產業基地 6 6、0909年絲網業實現產值年絲

2、網業實現產值120120億元，同比增長億元，同比增長17%17%總評：經濟發展強勁總評：經濟發展強勁 了解安平人了解安平人關鍵詞關鍵詞1 1、人杰地靈，人才輩出、人杰地靈，人才輩出2 2、全縣總人口、全縣總人口3535萬人萬人3 3、縣城居住人口約、縣城居住人口約1010萬人，流動萬人，流動3 3萬人萬人4 4、縣內絲網產業從業人員達、縣內絲網產業從業人員達1212萬人萬人5 5、城鎮居民人均可支配收入達到、城鎮居民人均可支配收入達到 1100011000元元6 6、隨著收入不斷增加，消費習慣及消費理念也隨之發生、隨著收入不斷增加，消費習慣及消費理念也隨之發生變化，進而對商品提出更高要求變化，

3、進而對商品提出更高要求總評：人們消費力強勁總評：人們消費力強勁在這個地產風云變幻的年代在這個地產風云變幻的年代在這個群雄逐鹿的安平在這個群雄逐鹿的安平我們如何才能在激烈的競爭中尋求突破，穩操勝券我們如何才能在激烈的競爭中尋求突破，穩操勝券市場及客群方面：了解客群消費水平、喜好、居住特點、供應量及需求量市場及客群方面：了解客群消費水平、喜好、居住特點、供應量及需求量產品方面產品方面: : 必須尋求必須尋求創新和差異化創新和差異化營銷推廣方面營銷推廣方面: :必須準確把握目標客群的生活習性及購買心理，注重必須準確把握目標客群的生活習性及購買心理，注重實戰實戰遵循原則遵循原則: : 本土化、差異化、

4、實戰性本土化、差異化、實戰性所以決定我們成敗的關鍵所以決定我們成敗的關鍵定位定位引 言惹目任務惹目任務1 1、項目準確定位，使項目脫穎而出、項目準確定位，使項目脫穎而出2 2、通過專業化運作，增加項目附加值、通過專業化運作，增加項目附加值3 3、降低項目風險，快速回籠資金、降低項目風險，快速回籠資金4 4、最終達到項目利潤及品牌利潤雙豐收、最終達到項目利潤及品牌利潤雙豐收目錄目錄 ContentsContentsPART 1市場研判市場研判 Market analysis PART 2策略定位策略定位 Positioning strategyPART 3客群分析客群分析 Groups of p

5、assengersPART 4產品建議產品建議 Product recommendationsPART6視覺表現視覺表現 Visual performancePART 5營銷推廣營銷推廣 Marketing 第一篇第一篇 市場研市場研判判 09年判市1、房地產市場管理整體混亂，整體環境寬松.2、市場供應量較大，產品參差不齊，但缺乏高品質產品3、購房者盲目購房，對土地使用權等概念模糊不清10年望市1、國11條的出臺將對當地房地產市場產生影響2、小高層、高層項目年內集中推售，加之潛在項目，競爭激烈3、10年消費者將對住宅產品及物業管理提出更高的要求典型項目分析 安平縣市場現售的房地產項目多達10余

6、個，主要有藍灣國際、惠祥新城、金色陽光、凱旋城、盛世華庭等項目，總體供應量約80萬平方米，加之潛在新項目，未來供應量較大，競爭激烈。典型樓盤調研分析1 1、建筑體量、風格、形式、建筑體量、風格、形式項目名稱項目名稱建筑體量建筑體量建筑風格建筑風格建筑形式建筑形式錦繡天第錦繡天第4.34.3萬萬現代簡約現代簡約多層多層凱旋城凱旋城1818萬萬現代簡約現代簡約電梯多層電梯多層3030層高層層高層惠祥新城惠祥新城1111萬萬現代簡約現代簡約1919層高層層高層盛世華庭盛世華庭3.53.5萬萬現代簡約現代簡約2626層高層層高層藍灣國際藍灣國際7 7萬萬現代簡約現代簡約1212層小高層小高金色陽光金色

7、陽光2020萬萬現代簡約現代簡約9 9層小高層小高2424層高層層高層2 2、主力戶型、主力戶型項目名稱主力戶型面積區間（） 設計亮點凱旋城三室兩廳兩衛三室兩廳兩衛兩室兩廳兩室兩廳110145110145其他：其他：80998099露臺、觀景陽臺露臺、觀景陽臺惠祥新城三室兩廳兩衛其他：四室129165全明戶型盛世華庭三室兩廳兩衛三室兩廳兩衛110145藍灣國際三室兩廳一衛三室兩廳一衛三室兩廳兩衛三室兩廳兩衛110146躍層入戶花園電梯直接入戶金色陽光三室兩廳兩衛三室兩廳兩衛其他：躍層其他：躍層137躍層：250全明戶型3 3、社區規劃及園林特點、社區規劃及園林特點項目名稱項目名稱總體規劃總體規

8、劃車位配比車位配比園林特點園林特點凱旋城凱旋城溫泉入戶溫泉入戶有聯排別墅產品有聯排別墅產品1 1：0.60.6惠祥新城惠祥新城1 1：0.80.8坡地園林坡地園林盛世華庭盛世華庭配套配套4 4層獨立商業層獨立商業1 1：0.80.8藍灣國際藍灣國際溫泉入戶、太陽能溫泉入戶、太陽能智能化、人車分流智能化、人車分流CLCL體系體系1 1：1 1大面積水景主題大面積水景主題金色陽光金色陽光獨有商業街獨有商業街1 1：0.80.84 4、工程質量及物業服務、工程質量及物業服務項目名稱項目名稱電梯電梯采暖采暖物業管理物業管理凱旋城凱旋城地暖地暖不熱不熱惠祥新城惠祥新城有落梯現象有落梯現象地暖地暖不熱不熱

9、盛世華庭盛世華庭地暖地暖酒店式服務酒店式服務藍灣國際藍灣國際西子奧的斯西子奧的斯地暖地暖智能安防智能安防品牌物業品牌物業金色陽光金色陽光地暖地暖5 5、銷售價格、銷售價格項目名稱項目名稱多層多層高層高層車庫車庫地下室地下室凱旋城凱旋城1800180022002200起起地下地下5.55.5萬萬地上地上6.86.8萬萬13201320惠祥新城惠祥新城250025005 5萬多萬多盛世華庭盛世華庭預計預計240024007 7萬萬15001500藍灣國際藍灣國際24002400一層一層247824787878萬萬金色陽光金色陽光15001500多多22002200810810萬萬6 6、促銷及廣告

10、推廣、促銷及廣告推廣項目名稱項目名稱物料物料媒體媒體活動及促銷活動及促銷凱旋城凱旋城宣傳、戶型單頁宣傳、戶型單頁惠祥新城惠祥新城折頁、單頁折頁、單頁盛世華庭盛世華庭戶型單頁戶型單頁道旗、看房車體道旗、看房車體年前開盤年前開盤藍灣國際藍灣國際海報、單頁海報、單頁跨街條幅、戶外跨街條幅、戶外1.131.13日品鑒峰會日品鑒峰會金色陽光金色陽光折頁、單頁折頁、單頁7 7、主推廣語及核心賣點、主推廣語及核心賣點項目名稱項目名稱核心賣點核心賣點主推廣語主推廣語凱旋城凱旋城電梯花園洋房電梯花園洋房城市領袖城市領袖 王者歸來王者歸來惠祥新城惠祥新城園林園林締造城市之巔峰締造城市之巔峰安平首席園林社區安平首席

11、園林社區盛世華庭盛世華庭酒店式物服酒店式物服安平首席酒店式公寓安平首席酒店式公寓藍灣國際藍灣國際溫泉、太陽能、智能化、溫泉、太陽能、智能化、水景水景老板社區老板社區 尊貴不貴尊貴不貴金色陽光金色陽光獨有商業街獨有商業街金色陽光金色陽光 一觸即發一觸即發總結總結1、安平市場主要以現代簡約建筑為主，建筑形式豐富安平市場主要以現代簡約建筑為主，建筑形式豐富多層、小高、高層，戶型以三室兩廳為主，主力戶型多層、小高、高層，戶型以三室兩廳為主，主力戶型面積面積110145110145平米，售價平米，售價2200250022002500元元/ /，當地房地，當地房地產市場管理混亂，人們對土地使用年限不明感，

12、大多產市場管理混亂，人們對土地使用年限不明感，大多為為5050年使用權的綜合用地。年使用權的綜合用地。2 2、市場供應量較大，競爭激烈，但當地人群購買力強勁，、市場供應量較大，競爭激烈，但當地人群購買力強勁，做好產品及營銷，仍有一定的發展空間。做好產品及營銷，仍有一定的發展空間。第二篇第二篇 地塊研地塊研判判 1 1、原址為天龍家具城、原址為天龍家具城2 2、占地、占地1414畝，地塊較小，方正畝，地塊較小，方正3 3、容積率不超過、容積率不超過6 64 4、5050年產權年產權5 5、臨近惠祥新城（當地公認的高檔社區）、臨近惠祥新城（當地公認的高檔社區）6 6、周邊配套完善、周邊配套完善7

13、7、有一定的地段認可度、有一定的地段認可度地塊的地塊的SWOTSWOT分析分析優勢：項目所處地段，當地人有一定認可優勢優勢：項目所處地段，當地人有一定認可優勢劣勢：地塊較小，不支撐高端產品劣勢：地塊較小，不支撐高端產品機會：國家及當地相關房地產及金融政策的出臺機會：國家及當地相關房地產及金融政策的出臺威脅：競爭樓盤的層出，很大程度上分流客群威脅：競爭樓盤的層出，很大程度上分流客群第三篇第三篇 策略定策略定位位 定位基礎定位基礎1 1、市場同質嚴重，產品大多為中低端、市場同質嚴重，產品大多為中低端2 2、缺乏真正的高品質的、具有一定特色的產品、缺乏真正的高品質的、具有一定特色的產品3 3、當地中

14、高端客群購買力強勁，有一定的購買需求、當地中高端客群購買力強勁，有一定的購買需求定位原則定位原則1 1、本土化、差異化、唯一性、本土化、差異化、唯一性2 2、非純高端產品，但一定是高調形象定位、非純高端產品，但一定是高調形象定位3 3、非純高端產品，但一定是高性價比、非純高端產品，但一定是高性價比 安平首席歐式貴族高層住區安平首席歐式貴族高層住區打造原則：打造原則：1 1、項目雖小，打造精品，形成稀貴態勢、項目雖小，打造精品，形成稀貴態勢2 2、注重建筑細節、園林設計、物業服務等、注重建筑細節、園林設計、物業服務等3 3、自項目亮相，給人們的第一眼和每一眼，印象、自項目亮相，給人們的第一眼和每

15、一眼，印象高端高端1 1、年齡在主要在、年齡在主要在30453045歲之間，有穩定事業和家庭歲之間，有穩定事業和家庭2 2、安平縣絲網行業企業主及管理層、安平縣絲網行業企業主及管理層3 3、企事業單位領導管理層、企事業單位領導管理層4 4、政府機關高級公務員、政府機關高級公務員5 5、其他中高端收入人群、其他中高端收入人群6 6、為兒女購房或改善型需求、為兒女購房或改善型需求目目標標客客群群關關鍵鍵詞詞中 上 人 群中 層 人 群中 下 人 群基 層 客 群【人群排序】形象到達層面產品價格到達層面實現高形象，高性價比，實現對中層及中層偏上的人群吸引。實現高形象，高性價比，實現對中層及中層偏上的

16、人群吸引。項目無法支撐需求價格 上 層 人 群第四篇第四篇 產品建產品建議議 建筑立面風格1 1、外立面為簡約歐式、外立面為簡約歐式2 2、利用對窗、陽臺、露臺的變化豐富立面造型、利用對窗、陽臺、露臺的變化豐富立面造型3 3、立面顏色建議以咖色為主、立面顏色建議以咖色為主4 4、材質建議用高級涂料或氟碳漆、材質建議用高級涂料或氟碳漆5 5、從立面上體現出項目尊貴歐式建筑的特點、從立面上體現出項目尊貴歐式建筑的特點建筑立面效果園林景觀建議 以下沉式主題廣場為主，結合坡地、臺地綠化的高低變化，其間點綴歐洲雕塑小品及歐藝路燈、草坪燈，以達到在有限的面積上體現出歐韻風情的園林特色。園林景觀效果示意園林

17、景觀效果示意豐富景觀層次，增加視野進深初衷：1、能實現差異化亮點。2、能吻合我們項目高性價比的策劃思路。3、能實現舒適性大主題4、能實現利潤溢價【偷【偷 面面 積】積】空 中 露 臺內 庭 院入 戶 庭 院實現差異化的同時，增加銷售溢價戶型創新建議戶型創新建議【空中露臺】【內 庭 院】【入戶花園】戶型結構面積區間配配比比本案設計要求兩室兩廳兩衛（舒適型）90-10925%25%調整面寬，增加舒適性；引入飄窗設計；客廳落地窗設計；三室兩廳兩衛（奢適型）110-14555%55%強調舒適性；引入飄窗設計、客廳落地窗設計；增加入戶花園、內庭院設計引入生活陽臺設計；可作部分錯層設計；增加主衛面積，區別

18、主衛客衛功能；獨立衣帽間；四室兩廳兩衛（豪闊型）14516520%20%較之于三室戶型更強調奢侈享受；在設計亮點基礎上增加步入式帽間設計可考慮躍層設計，贈送露臺。增加家庭廳或多功能廳；客廳開間保證在4米以上，主臥開間保證在3.6米及以上。戶型創新及面積配比建議戶型創新及面積配比建議車庫配比、物業服務及安防系統車庫配比、物業服務及安防系統1 1、建議引入知名品牌物管、建議引入知名品牌物管2 2、建議小區實行整體智能安防系統、建議小區實行整體智能安防系統包括：可視樓宇對講、包括：可視樓宇對講、ICIC卡智能、車庫管理卡智能、車庫管理、紅外對射、邊界報警系統、紅外對射、邊界報警系統3 3、建議車庫配比達到、建議車庫配比達到1 1：0.80.8以上以上 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！2011房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全，QQ：1053527879 建議底層商業以社區服務配套為主，一類主要是金融類，建議底層商業以社區服務配套為主，一類主要是金融類，銀行、中國移動、配套服務類，另一類為生活配套商業，比如：銀行、中國移動、配套服務類，另一類為生活配套商業，比如：便利店、干洗店、超市、蛋糕房、中西式快餐等。便利店、干洗店、超市、蛋糕房、中西式快餐等。第五篇第五篇 營銷價格及周營銷價格及周期期 房商網房商網海量房地產資料下載！海量房地產資料下載！20