1、 錦輝國際項目可行性研究報告 錦輝國際項目可行性研究報告編制單位：陜西融輝置業發展有限公司目 錄第一章 前言1、報告編制目的2、報告編制依據3、項目概況4、研究結論與建議5、主要經濟技術指標第二章 項目開發經營環境分析1、咸陽市彬縣當前房地產市場分析2、有利投資經濟形勢成因分析3、彬縣概況及發展前景第三章 項目定位和建設條件1、項目定位2、建設條件第四章 項目定位1、目標市場定位2、產品定位第五章 項目建設功能標準1、功能設施標準第六章 建設方案1、建設場地環境第七章 項目開發經營策略及投資估算1、項目開發經營策略2、項目投資估算3、項目實施進度安排4、項目投資與籌資計劃第八章 項目開發經營狀

2、況分析1、項目銷售計劃2、項目銷售收入估算3、項目經營成本估算4、項目利潤估算第九章 結束語第一章 前 言1、報告編制目的 1.1、在對項目開發經營環境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區位環境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 1.2、對項目的可行性與開發經營策劃提出初步意見，并對項目的規劃設計、建筑方案設計、環境藝術設計提出相應的建議。 1.3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發經營的可行方式。 1.4、對項目進行投資分析和風險分析。1.5、對項目決策及其實施的優化提出建議。2、報告編制依據 2.1、彬縣規劃局規劃方案； 2.2、國家建設部及陜西省頒布的與房地產相關法律與政策；

3、2.3、彬縣市場調查情況； 2.4、現場勘察和實地調研所得資料。3、項目概況3.1項目名稱：錦輝國際3.2建設地點及四至范圍：項目位于彬縣城的成熟社區位置，具體四至范圍為：南臨姜嫄街，東臨興礦路、西臨彬縣城東環路，北臨名仕花園。3.3建設單位：陜西融輝置業發展有限公司3.4企業法人：林忠建3.5企業性質：有限責任公司。3.6經營范圍：房地產開發；物業管理；銷售商品房。3.7資金來源：以公司自有資金為主，公司銷售資金回籠補充部分流動資金。3.8項目概況：規劃總土地面積約5188.27m2，該地塊基本較為平整，我公司經參與彬縣國土局公開拍賣，以競拍方式取得出讓土地使用權，該地塊主要用途為開發商住用

4、地，規劃以商業和高層住宅為主；總體規劃面積為：42059.5m2，（不含地下室面積）其中住宅為26層，面積為：28823.60m2，商業為1-4層，面積為：13235.90m2。地下室為戰時為人防（平時為車庫）及設備用房。3.9、根據調查分析及以上資料，項目產品定位為中高檔次的商住。建筑形式采用點式塔樓：并初步確定項目主要技術指標如下：3.10、總用地面積：5188.27平方米，合7.78畝。3.11、容積率：8.03.12、總建筑面積：42059.50m2 其中：高層住宅：28823.60m2 公建面積：13235.90m2 建筑密度：62.7%4、研究結論與建議本項目建設符合國家產業政策和

5、彬縣城市建設及經濟發展方向，適應彬縣城市規劃以及房地產發展的需要，并且配合政府加大城區改造的政策，區位條件優越，市政配套和生活配套較為完善，市場定位清晰，具有良好的升值潛力和發展前景。加之房地產開發建設采取環保控制有效措施，保證了對周邊環境不會造成污染，本項目土建與公用工程建設具有生態建設有利條件，注重環保與建筑節能，所以項目前景看好。項目財務內部收益率高于行業基準收益率，投資回收期低于行業基準投資回收期，項目具有一定的抗風險能力等。從綜合分析來看，項目建設具有很強的可行性。5、主要經濟技術指標項目主要經濟技術指標見表1-1。表1-1 主要經濟技術指標序號項目名稱單位指標1總用地面積5188.

6、272總建筑面積（含地下室）45368.483地上建筑面積42059.50其中：住宅建筑面積28823.60公建建筑面積13235.904地下建筑面積3308.985容積率8.06建筑密度%62.77總停車數輛126其中：地上停車數輛90地下停車數輛368戶內平均居住人數人/戶2.89居住戶數戶30610居住人數人85611預計總投資萬元1188212每平方米建設投資元170013投資利潤率%21.29%14預計總銷售收入萬元12828.8215預計營業稅金萬元77016全部投資投資回收期（稅前）年3第二章 項目開發經營環境分析1、咸陽市彬縣當前房地產市場分析彬縣位于陜西省咸陽市西北部，屬渭北

7、旱塬塬梁溝壑區，版圖形似一正寫的“人”字。東連旬邑、淳化，南依永壽、麟游，西臨長武、靈臺，北接甘肅正寧，為連接秦隴的咽喉要道，在咸陽市發展總體框架中處于“尾翼”位置，地理位置比較特殊，區位優勢相對明顯。涇河自西而東斜貫其中，境內流長104公里，將全縣分為南北兩塬一道川。全縣總面積1183平方公里，轄8鎮8鄉，292個行政村。1.1、當前市場表現總結咸陽市彬縣房地產業2008年-2009的市場表現可以發現，咸陽市彬縣房地產業的發展有幾個突出特點：A. 彬縣房地產市場正處于健康發展階段。目前彬縣房地產投資大部分仍然依靠本土房地產商開發。其開發項目也處于發展階段，大部分沒有達到大中型城市及城市化建設

8、的標準，依據城市建設的要求，目前還需要大幅度的提高人居環境及生活購物的環境建設，以滿足市民的追需求。B. 改善型需求勢頭進一步趨強，精品商品住宅出現旺銷的態勢。改善型、康居型需求正在逐步替代安置型需求，引導著今后商品房市場的發展方向。C. 土地使用權招標、拍賣出讓比重增加。目前市場絕大多數在售項目為公開招、投、標出讓土地開發。D. 房地產市場正步入品牌康居時代在彬縣以開元商城和紫薇花城項目落戶彬縣為標志，其營銷推廣前所未有之氣勢，震撼全城，其氣勢則更讓本土中小開發商感受到較大壓力。彬縣房地產開發項目與西安、咸陽等大中城市品牌公司形成鮮明對比的是，前期開發管理沒有更好的進行，項目策劃及品牌觀念意

9、識不強，沒有長久的戰略目標。E. 屬于我國房地產第三梯隊，整體水平比較落后處于賣地段、賣景觀為主的初級階段，以沿襲、克隆發達地區先進作品為主。市場處于結構性過剩，購房者的購買欲望與無效產品供應形成巨大空白，處于更新換代的前夜。1.2、供給及銷售分析A. 整體供需分析據我公司一年多對彬縣房地產市場的調查和分析，彬縣房地產市場在未來2年內上市的期房將超過60萬平米，還不包括大量尚未售馨的現房。而彬縣房地產市場在目前市場情況下，相當部分購房者持幣觀望心態濃厚，房地產市場仍處于培育發展階段，住宅房產銷售價格偏低，導致房地產商沒有大型投資的熱情和回報。值得注意的是，盡管投資量和商品房施工面積相比往年同期

10、都有不同程度的上升，商品房供求關系仍然表現為供需平和且供小于求。1.3 區域市場分析（銷售價格、各片區市場等）A 商品房銷售高層及小高層項目價格分析年度銷售均價 元/m22008年170019002009年初200021002009年年中22002380B 多層項目商品房價格分析年度銷售均價 元/m22008年160017002009年初180019002009年年中18502000從2008年、2009年銷售均價對照圖，可以看出，多層商品房銷售價格及小高層高層商品房價格，2009年較2008年同比價格增長多層為17.65%，高層和小高層為19%左右，增長幅度較大，而2009年6月，高層銷售均

11、價達到2400元/平米，在全國宏觀調控大背景下，彬縣房地產市場依然保持著強勁的增長勢頭。2、有利投資經濟形勢成因分析2.1、目前彬縣房地產價格穩中有升的趨勢不會改變。一是房屋的土地成本、建筑材料成本、勞動力成本和住房供求關系左右著房價走勢；二是無論由于居民住房消費支撐的主動需求還是由于城市建設發展帶來的被動需求，強大的市場需求推動房價上漲；三是地價上漲是當前房價上漲中的重要因素，土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發揮了重要作用。四是房地產供給結構變動推動房價上漲，目前房地產市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產價格變動，即中低價位商品住房供

12、應量偏少，高檔商品房供應增加，使得商品房平均價格上揚，這與當前房地產市場的結構性矛盾是吻合的；五是多種住房需求旺盛推動房價的上升，除消費需求外，當前房地產市場中還存在大量的投資需求。從目前彬縣的商品房市場看具有很大的可發展空間。2.2、城區住宅供需不均將日益凸顯根據彬縣高速增長的的經濟發展速度帶動了城市化進程，整個城市正在由一個縣級城市蛻變為真正意義上的現代化城市，城區住宅的開發使得老百姓能夠更加便捷地享受城市生活。雖然近幾年加大了開發區的居住建設力度，但由于其相關配套尚不到位，故此宜居水平較低。現正處在城市建設的初期，民眾對于城市化生活的追逐心理仍居于高位，相對而言，城區的商業、教育、衛生醫

13、療等服務設施較之省會城市及周邊城市，民眾有更大的吸引力。隨著城市開發進度的加快，核心城區內可開發土地日益減少也是客觀事實，因彬縣各城市區域商品房價格差異并不明顯，故此民眾對于中心城區的需求將會更加旺盛，那么，隨之而來的就是城區住宅供需不均，這個矛盾在今后將會日趨明顯的凸顯出來。2.3、積極有效的城市建設將帶動彬縣房地產行業發展彬縣城市建設將要“規劃城市框架，拓展城市空間，開通城市干道，提高城市品位，實現城市五化建設(美化、亮化、硬化、綠化、凈化)。”預計2015年后，彬縣城市的建設將進入了快車道，預計會開始有史以來最大規模的拆危、拆違、拆臨工程，還將建成一大批功能齊全、環境優雅、各具特色的精品

14、住宅小區、生態花園小區和智能小區。目前，彬縣城市人居生活環境和生活質量還相對大中城市較為落后。改善居民居住及生活環境是當代開發商的歷史責任，也是人民政府加快城市化建設的發展需要。3、彬縣概況及發展前景3.1、彬縣經濟發展概況：   A.全縣總面積1183平方公里，總人口32萬，轄8鎮8鄉。2005年,全縣完成財稅總收入1.58億元,同比增長56,增速居咸陽市之首；2007年，兩稅收入完成1.98億元，同比增長52，增收6758萬元；07年全縣完成工業總產值、規模內工業產值比上年分別增長634和697，發展速度均位居全市前列。城關鎮總人口5.7萬人，是陜西省2007

15、年確定的全省68個全國重點規劃建設鎮之一。B.彬縣城市建設：近年來，彬縣將城市發展融入“關中一軸一環三走廊”的城鎮建設軸帶，以改革的思路，開放的辦法，市場的手段和過硬的作風，全力推進城市化發展步伐，不斷提升城市發展的競爭力。“提質、擴容”讓城市發展獨具魅力在實施“城鎮帶動”戰略中，彬縣城市建設投資規模創該縣城建歷史之最，為彬縣經濟社會發展奠定了堅實的基礎。依據城市“提質、擴容”的發展思路，構筑起“三橫五縱”的城市總體框架。縣城內外道路縱橫交錯、四通八達，寬闊的312國道和福銀高速公路穿城而過，高速引線、創新街、東大街等12條城區新建改建道路全線貫通。城區面積由3.19平方公里擴大到了近6平方公

16、里，極大地提升了城市的吸納力和承載力。C.彬縣現有商業房產簡況：    彬縣以東、西兩條大街和北大街、中山街為商業主干道，臨街以單層商鋪為主，經營以中低類產品為主，鋪面租金多在4060元/m2·月，其中縣城中心十字路口西大街地段價格比較高在70110元/m2·月左右。      D.彬縣城區住宅建設簡況    （1）開元大廈：由彬縣佳業房地產開發有限責任公司開發，地處西大街與中山街的交匯處。板式小高層，總高15層：12層為商鋪，3-15層為住宅，3層單價1760元/

17、平方米，14層單價1940元/平方米，均價1850元/平方米。共98套。臨中山街的上、下兩層商鋪對外銷售，單價7500元/平方米，最小面積180平方米。臨西大街商鋪以租賃為住，暫不銷售，該大廈定于2009年10月交房。    （2）涇水名居：由彬縣佳業房地產開發有限責任公司開發，位于縣城公劉街北側，東三巷以西，東二巷以東區域。由4幢多層構成：12號樓12層為商鋪，36層為住宅。3層單價1723元/平方米，6層單價1095元/平方米，均價1409元/平方米。地下室880元/平方米。商鋪共12間（上下兩層連體），單價4000元/平方米。最小面積100平方米，定于200

18、9年10月交房。    （3）紫薇花城：紫薇花城占地20余畝，總建筑面積75342，由四棟住宅樓和3層臨街旺鋪商業組成，住戶達700百余戶。由陜西泰洲房地產開發有限公司建設開發。其高層住宅均價為：2500元/m2。商業13層為170005000元/m2左右。   依據市場調查顯示：彬縣購買人群對所購居住房屋的面積、朝向、戶型方面有較為傳統和理性的要求。面積需求約80-130平方米，注重南北朝向房屋及二三居。在投資型方面只注重商鋪投資，還基本沒有太強烈的意識到更加穩定的住宅投資。從銷售方面可以看出，對商業及住宅的需求仍有較大空間。 &#

19、160;   但是目前正在運作的幾家，大都屬于房屋建筑階段，內部配套設施標準較低，只是解決了居民的初級住房需求，（處在房屋房屋加環境住宅文化三階段的第一階段）和目前全社會普遍提倡的關注民眾民生差距很大，也和彬縣的經濟發展極不配套，這就給比較高端的住宅開發留下了很大發展空間。第四章 項目定位及建設條件 1.項目定位本項目擬定位為高檔商住樓。14層定位為大型商業超市及配套休閑娛樂等一站式經營場所。526層為中高檔住宅樓。2.建設條件2.1位置優越該區所處地理位置優越，周邊商業、住宿、醫療、學校配套設施完善，擁有得天獨厚的區域優勢。2.1建設場區“七通”條件具

20、備項目所在地塊完成了該宗地的前期開發（七通）工作，能滿足項目投入使用后的有關要求。具體標準為：a. 道路：按規劃要求實現出讓宗地紅線外周邊市政道路。b. 給水由姜嫄街接入，給水主干線直徑為300mm,支線直徑為150mm。c. 雨、污水進處理后由南溝河排出。d. 通訊及電力、燃氣在姜嫄街接入。e. 熱力在姜嫄街接入，直徑DN500，支線直徑DN300/DN300。2.3住宅小區商業及文化教育配套設施齊全項目所處的文化、教育、衛生、經濟中心，高素質勞動力資源十分豐富。另外，區域內有人流量巨大的郴州商業廣場及長途汽車站點，為商業房產開發提供了可能。項目周邊有成熟的居住社區、教育體系及醫療衛生體系。

21、未來發展空間巨大。2.4土地征用情況該建設項目總共占地面積7.78畝,其中已擁有國有土地使用證,是通過土地收儲交易中心競拍取得,這部分土地地上建筑全部為危舊臨建,希望通過本項目的開發能夠徹底改變這里的居住生活環境。第五章 項目建設功能標準1、功能設施標準1.1建筑使用功能本項目建筑使用功能為：商業、住宅及配套。1.2設施標準（1）住宅裝飾及設施標準：A、商業用房提供部分精裝修標準，即：a. 廳、過道的墻面裝修，天棚吊頂，刷白，地面貼地磚；b. 衛生間的地面、墻面（全高）貼瓷磚、頂棚吊鋁扣板頂，并安裝坐便器和面盆；c. 設置照明、給水、污水排放、消防煙感及通風等系統，并預埋通訊電話、有線電視、寬

22、帶網絡系統管線。d. 其余部分將依據租賃客戶需求自主完善。B、商品住宅部分設施標準為：a. 戶內毛墻毛地，公用部分中檔裝修（墻地磚貼磁）；b. 簡潔時尚的外立面外墻為面磚，在區域內獨樹一幟，與眾不同；c. 安裝（盼盼品牌）入戶三防門；d. 智能安防和刷卡門禁系統，高科技保證安全和人性化；e. 24小時熱水；24小時電梯（每座設兩部高速三菱牌電梯）；24小時直接入戶；f. 小區局域網；衛星電視；監控系統將讓住戶更放心。g. 高檔的鋁合金外窗及外墻保溫設計，滿足節能與環保要求。h. 市政供熱及地輔熱采暖，滿足冬季采暖要求。i. 智能化預付費電表，水表到戶，市政天然氣入戶。（2）小區配套設施：小區配

23、套設施包括13235.90平方米的商業，日后將統一運營招租，確保小區配套可滿足社區采購以及外部購買需求。5層設屋頂花園及健身休閑區，提供社區活動場所。1.3住宅戶型規劃50和136平米左右的一居至三居，占比15%；90平米左右的兩居房型，占比85%。1.3、工程項目一覽表依據初步規劃方案，主要工程項目見下表1.3-1。主要工程量一覽表序號項目名稱說明1土建工程建筑面積45368.481.11.21.3高層住宅地下停車庫配套商業建筑面積28823.60建筑面積1236建筑面積13235.902給排水工程水泵機房1003普通消防系統住宅區4變配電工程（強電）變電站3005照明工程小區照明6通訊工程

24、普通電話配線（端子接單元口）7火災報警及安全監視公共場所火災報警，可視防盜門8通風工程地下停車庫通風9閉路電視有線電視機房5010室外工程室外文化廣場1260第六章 建設方案1、建設場地環境1.1地形、地貌建設場地東西長度97米，南北距離46米，整個場地成矩形狀，場地規整、地勢平坦。1.2氣象 全縣平均海拔1108米，平均氣溫9.7，晝夜溫差11.7，年均降水量579毫米，無霜期180天，屬典型的大陸性暖溫帶半干旱氣候。彬縣境內大小河流12條，可開發利用水能源1.2萬千瓦。地下礦藏主要有煤炭、陶土、石英砂等10多種，其中煤炭儲量32.6億噸，跨越彬縣、長武兩縣的彬長煤田是陜西省第二大

25、煤田。1.3地質通過詳勘地質狀況良好，地下基層分別為黃土層，礫石層，泥巖層和強分化基巖層等，基巖面起伏平衡，無斷裂帶，建筑物抗震設計按地震烈度6度設防。承載力(R)一般在1215噸/平方米，地下水位9.710米，地表水無腐蝕。第七章 項目開發經營策略及投資估算1、項目開發經營策略依據開發公司的實際情況，本項目宜采取“整體規劃、逐項實施、自主開發、力創精品”的開發經營策略。 1.1、整體規劃。一次性規劃，合理編制工作計劃。 1.2、逐項實施。該項目開發總建筑面積達45368.48m2，預計總投資約9712萬元人民幣左右，如此大規模的投資，階段性實施開發資金已基本落實。同時，房地產市場的變幻莫測也

26、有著一定的風險性，但合理的計劃及階段性的實施也有利于規避風險。 1.3、自主開發。這是基于項目公司的資金優勢和地塊本身的特點而作出的選擇。 房地產屬資金密集性行業，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發。項目公司購置該地塊所需成本較低（相對其他城市）。項目地塊所處的特有的區位優勢及市場前景（如前文介紹）。 通過自主開發，公司可迅速依托項目的品牌提升企業形象，擴大公司在彬縣房地產業界的影響，為以后的項目開發打下良好的基礎。1.4、力創精品。這是由項目所在區域內品牌項目較少的前提決定的，同時借助于該項目的品牌，可迅速提升開發公司在彬縣房地產業界的知名度。1.5、先理念、后房屋，先

27、藝術，后建筑，全面發動宣傳攻勢。建議項目首期預售之前，先做好環境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。2、項目投資估算項目總投資由建設投資和建設期利息兩部分組成。經估算，本項目總投資為9712萬元人民幣。更詳細的投資計劃可能隨設計及實施的改變而調整。1、建設投資 建設投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規劃、設計費用、各種稅費、項目管理費等項目。1.1土地取得費用土地取得費用為征地費總和，總計1000萬元。1.2建安工程費用建安工程費用按1700元/ M2計1.3小區配套費 小區配套費按165元/

28、M2計1.4道路、綠化、景點費用。 道路、綠化、景點費用按60元/ M2計1.5項目研究、咨詢、規劃、設計費用 根據彬縣現行收費標準和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規劃設計費用單價為：60元/m2。1.6各種配套稅費 確定項目在開發過程中所產的各種稅費按照預計營業銷售收入的6%計取。1.7項目管理費項目管理費按建安工程費用的2%計取。1.8不可預見費不可預見費以建設工程的2%計取。2、建設期利息。建設期利息按動態計算，考慮到工程的分期滾動開發，后續工程的資金籌措可通過預售房款和股東投資來實現。3、項目總投資上述建設投資、建設期利息二項相加，即為項目總投資，共計1.1882億萬元。

29、項目總投資計劃表 單位：萬元序號項目開發產品成本（總投資）計算說明1開發建設111821.1土地費用1000土地拍賣價1.2建安工程費77131700元/m21.3市政基礎設施建設費694165元/m21.4前期工程費180前1-3項和的2%1.5其他費用134前1-3項和的1.5%1.6不可預見費182前1-4項和的2%1.7開發間接費用90前1-3項和的1%1.8管理費用110前1-4項和的1%1.9銷售費用22745323.8m2×5元/m21.10開發期間稅費77028823.6m2×2400元/m2+13135.9×4500元/m2的6%1.11財務費用

30、100-2經營資金400-3項目總投資11882-3.1開發產品成本11582-3.3經營成本300-3、項目實施進度安排年份200920102011月份91011121234567891011121234567項目前期建筑方案設計綜合管網設計地基詳勘施工圖設計及審查報建、領許可工程招標工程開工開始預售主體工程單項驗收總體驗收正式入住2、資金籌措本項目預計資金需求為1.1882億元，全部由公司自籌解決，共計分階段投入，首批投入3000萬元，后續依據資金計劃表投入其余資金，全部資金于項目建設期內投入，若有資金不足情況則由首期的銷售所得補齊。第八章 項目開發經營狀況分析本章對項目銷售分期計劃作出安

31、排，估算項目開發經營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現金流量、財務凈現值、財務內部收益率。項目中包括住宅、商業、車庫等公建項目。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經營等多種形式。公建項目中，部分為非經營性物業，如物業管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業，且要投入一定的經營費用。1、項目的價格定位根據對項目周邊同類物業價格及銷售情況的分析，結合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位： 建議住宅價格在2400元/ m2，商業均價在4000元/m2。 具體的定價在具體操作中，制定詳細價格體系。 2、項目銷售計劃根據本項目的經營策略

32、、實施進度安排、本物業供需狀況的調查，以及本物業的設計水準，再行確定項目銷售計劃表。 3、項目經營成本結算方法：項目經營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務費用。其中： 建造成本=（當年銷售收入/項目經營總收入）×總建筑投資上述公式僅為近似計算。銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，按銷售收入2.5%計取。銷售稅金包括營業稅、城鄉建設維護稅、教育費附加。其中，營業稅取銷售收入的5%，城鄉建設維護稅取營業稅的7%，教育費附加取營業稅的2%，三者合計為銷售收入的5.45%。財務費用為項目開發經營期間的利息支出。4、項目利潤估算根據項目投資安排、籌資方式、建設進度、銷售情況， 估算

33、項目利潤。第九章 項目開發經營風險分析本章擬對項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發經營風險，然后對項目運作中的主要風險進行定性研究并提出相應對策。1、項目開發經營主要風險及對策分析房地產開發經營的主要風險一般包括宏觀經濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業風險等，根據本報告關于項目開發經營的環境分析、項目定位、項目的技術經濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。1.1、市場風險 項目的住宅小區定位為中高等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數比例較大的中高收入階層，他們要求的小區不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現對人

34、的關懷和尊重的現代居住社區。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發的產品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現出本物業與眾不同的魅力和優勢。任何產品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產市場亦是如此。從產品定位方面考慮，與項目在同一區位、同一檔次的物業供給量不多，競爭對手就相對較少，從彬縣居民的住房消費意向看，項目所處地區有相當大的潛在居民，即與項目同一檔次物業的需求量較大，這是好的一面。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現個性以謀求市場。并隨著經濟開發區發展、各項設施的興建，將大大促進項目所在地區周邊環境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調查，作出