1、精品文檔 物業公司外接項目操作2市場，是物業管理企業生存、持續發展的立足之本。作為物業管理這樣一種新興的又是微利的行業，站穩或擴大市場份額更是至關重要。因此，物業管理企業要全力拓展市場。但公司市場的拓展不是簡單的外延，而是為了質的提升，不是為追求形式上的大， 而是要追求實質上的強。對外承接項目是物業公司發展的一條必經之路，由于公司在各方面具備了對外承接項目的能力， 為更好地保證公司外接項目操作，保證物業管理招投標各方面工作的正常運轉（含協議方式選聘物業管理企業），一般按如下程序進行：1、物業公司成立對外承接項目專項負責部門，直接對物業公司監執委負責，主要職能 是為物業公司拓展業務，保證接管項目

2、物業管理各項工作的開展和運作；2、項目部通過各方面渠道收集相關信息，并確定信息的真實性；3、項目部組織各專業人員對擬承接項目進行實地考察，并針對考察結果向物業公司監執 委做可行性分析報告；4、監執委根據實際情況決定是否承接該項目，并報于置業公司監執委及總經辦；5、 項目部在公司決定承接前提下擬定該項目物業管理標書、物業管理方案 和物 業管理委托合同報物業公司監執委審核；6、項目部參與招投標各方面工作，并及時將工作情況向公司匯報；2承接項目的管理和監控承接的物業管理項目成立服務中心，日常工作按公司現行的各項規章制度進行運作，具體如下：1、行政部在總公司人力資源部的指導下負責人員的招聘和培訓工作；

3、2、品質檢查小組負責進場前各項工作的準備，并及時在項目操作過程中檢查各項工作的 落實情況，發現不合格項及時整改；3、項目部負責承接項目的管理和監督，原則上承接項目獨立管理，重大事件及時向項目 部報告；4、公司財務部安排人員對承接項目財務工作進行監督和管理；5、承接項目所在地與相關單位的往來聯系一般由該項目服務中心主管領導負責，重大事 件向公司項目部報告；6、承接項目的物業服務標準嚴格以物業管理委托合同進行；2承接項目時注意重點物業公司對外承接項目時，由于對項目各方面情況了解不夠全面，為避免因項目本身相關問題引起的漏洞，須注意以下幾個方面：1、新建住宅小區的接管1）設計隱患如果物業管理企業前期介

4、入的早， 并且在實際上起到了參謀作用， 就可以避免許多設計上存 在的隱患。這些隱患對于開發商來說可能不是什么問題， 但對業戶使用房屋和物業企業管理 來說，可能會帶來相當大的風險。2）物業管理委托合同簽定的價位（成本費用的測算）物業管理市場競爭相當的激烈，尤其是沿海企業在湖南占據了一定的市場份額，部分物業管理企業也受到市場價格競爭的影響，為了市場占有率，一味降低價格，甚至在成本附近徘徊，抗風險能力明顯不足， 稍有風吹草動，都可能導致虧損。 在成本測算上公司因按實際情況進 行市場調研，物業管理費用定價不應過低。精品文檔 3）開發商的配合沒有開發商的配合，住宅類的物業管理幾乎很難做好。市場上接來的物

5、業由于種種原因，開發商的配合可能很不到位，這個時候，需要管理處主任有相當的交際能力來化解，一手托著業主，一手舉著開發商，這碗水必須端平。比如設備交接的時候，是否提供了完整的資料， 其中很多的資料關系到以后巨大價值設備的保修、保養。小區水電性質的轉換時間給業戶帶來的影響將直接反映在業戶滿意率中。周邊配套服務設施和交通狀況，所有開發商所能左右或者施加影響的因素都會在隱蔽處影響著我們的工作。所以在新建住宅小區接管的時候，必須考慮到開發商不夠配合的情況下，給企業經營帶來的風險。2、老（舊）樓盤的接管1）業主委員會原有的物業管理企業的離開肯定是有原因的，其中關系最大的當屬樓盤的業主委員會。在接管老的樓盤

6、的時候，首先要考察現有的業主委員會成立的程序是否合法規范，是否辦理了相關的手續。只有在確認我們的合同對方是合格主體的情況下，我們才去調查這個業主委員會的成熟程度，辦事是否理性，在業主中是否具代表性。否則在日后的管理服務中，將不斷的出現措手不及的問題。2）歷史遺留問題許多老的樓盤換物業公司， 要么是原來的物業公司經營服務不到位，要么是歷史上積累的問題解決不了，所以我們必須看這些歷史遺留的問題是否可以化解。比如許多樓盤像老人一樣疾病纏身，卻沒有養老錢（維修基金的積累）。 接管過來讓業戶一下子拿那么多錢出來是很 困難的，但問題又不能那么放著。 這樣使物業管理企業進退兩難，處理的好則罷，處理不好，就是

7、一敗筆。3、簽訂物業管理服務合同時的風險防范：1）明確停車場使用關系的性質，排除將來車輛損壞和丟失導致不公平的責任；2）明確管理服務區域及區域內的人身財產關系的性質；3）對管理費的性質進行免誤導式描述，明確支出范圍、作用；4、其余的包括：1）和開發建設單位交接房屋的時候， 注意將檢查到的質量問題詳細羅列，并要求開發單位相關負責人在清單上簽署，防止以后的推諉扯皮現象；2）注意向開發建設單位索取本小區相關建材配件的供應商名單和詳細情況，特別是定做的特殊材料，必要時要求開發商采購部分備用，或者自行采購；3）及時報請相關部門將小區的水電性質進行更改，以改變供給價格，避免居民用電承擔其他用電的較高的價格

8、；2樓盤的日常管理樓盤的日常管理屬于物業管理周期中最長的一個階段，因此也是產生風險的一個多發期和重災期，下面就一些常見的問題進行舉例，期待更多的問題能夠引起我們足夠的重視。1、 車輛管理由于汽車屬于較大數額的財產，物業公司一般難以抵抗這個風險，除了建議車主購買相應的保險外， 必須加強自身的管理。 一車一卡，在每戶有多部車的情況也下必須堅 持這一原則，以防止車輛混淆和丟失；24小時進行定時和不定時巡邏，保證巡邏到位，并留下詳細記錄。2、人員物品出入的嚴格控制和處理事情的靈活性。在制定嚴格的制度的情況下，對于門崗隊員進行相應的培訓， 達到既控制了人員物品出入又不得罪客戶的目的，一是選擇處事靈活精品

9、文檔 的隊員上崗，二是加強接待禮儀和技巧的培訓。3、社區活動的參加者一般是老人和小孩，都是容易受到意外傷害的人群，因此必須在舉辦社區文化活動以前，充分考慮活動的安全性，適當調整活動內容或加強安全措施，防止帶來意外。4、泳池和其他小區配套設施經營中，必須達到相應的標準，由專業人員操作，例如水質處理和救生等，防止意外事件的發生，不管責任在哪一方， 對管理單位來說，影響都是相當消極的。5、在處理協助投訴和無效投訴時，慎重處理和周邊單位以及政府部門等公共關系，避免卷 入糾紛。6、內部員工的職業安全 包括保潔高空作業、 使用腐蝕性藥品，救生員和保安人身安全，維修人員的安全等，須按情況考慮購買相應的保險，

10、降低安全方面對企業經營的影響，同時起到關心員工的作用。7、進行保潔、維修等作業時，必須設置醒目的警示牌，防止產生人身和財產損失。8、給業戶提供其他單位的服務電話時，需要慎重選擇，防止連帶責任的產生。9、特約服務項目必須請律師或法律顧問審核相關的協議，才可以進行。2樓盤的裝修管理綜合以往的管理經驗， 日常管理期的許多問題都是在裝修期留下的隱患造成的，所以在裝修期將隱患盡可能多的排除，將非常有利于我們以后的管理服務工作，為我們減少許多開支和麻煩。1裝修期間隱蔽工程的巡視檢查記錄、特別事件的記錄要求完整，以免因裝修活動給業戶自身或相鄰單位造成損失時，被開發商和業主追究管理責任或者帶來不必要的麻煩；2、有防水要求的房間防水層在裝修過程中，被破壞的時候，必須按規定重做，并進行閉水試驗，防止以后出現滲漏現象。 在目前裝修隊伍素質不齊的情況下，這個頑疾始終困擾著很多業戶和物業管理企業；3、進戶電線主線一般不得改動，除非經特別審批，不能超出相應負荷，室內電線的重新布線，需持有上崗證的專業電工進行操作；4、進行焊接作業的工人，必須持有相應的上崗證件，否則在發生事故的情況下，物業管理 企業有承擔責任的風險；5、商鋪的排煙、排污和噪聲、散熱問題必須充分的考慮，否則可能引發糾紛和沖突，在有的地方甚至演變成社會不穩定的因素，故應給予較高的重視；6、鑒于小區裝修管理中違規裝修的跟