1、房地產經營與管理試題一、 單項選擇題（每題的備選答案中只有一個最符合題意，每題 1 分， 共 30 分）1 對于收益性房地產來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態下，凈收益大于零的持續時間稱為（） 。A設計壽命B經濟壽命C法定壽命D自然壽命2 地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產投資具有（）的特性。A變現性差B易受政策影響C依賴專業管理D效益外溢和轉移3甲乙物業2008 年 10 月的價值均為1100 萬元。預計2009 年 10 月甲物業的價值為 1200 萬元和 1000 萬元的可能性均為50%， 乙物業的價值為1300萬元和900 萬元的可能性也均為50%。

2、甲、 乙物業投資風險比較的結果是 （ ）。A甲物業投資風險大B乙物業投資風險大C甲、乙物業的投資風險相同D難以判斷甲、乙物業的投資風險大小4 如果整個投資市場的平均收益率為15%， 國債收益率為9%， 房地產投資市場相對于整個投資市場的系統性市場風險系數為0 23，則按資本資產定價模型計算出的房地產投資折現率是（） 。A1038%B11 07%C1245%D1362%5 2008 年，某市可供租售的房屋面積為3000 萬n2，其中可供銷售的住宅面積為 1800 萬，可供出租的住宅面積為450 萬；當年銷售和出租的房屋總面積為 2750 萬112，其中銷售的住宅面積為1680 萬，出租的住宅面積

3、為 320 萬。該市2008 年住宅市場吸納率為（） 。A71 11%B8889%C91 67%D9333%6 某市 2008 年存量商品住宅的吸納率為50%， 該市同期存量商品住宅的吸納周期是（） 。A半個月B 2個月C半年D 2年7房地產市場供給壟斷性的原因不包括（） 。A房地產市場需求的廣泛性B房地產市場供給的異質性C土地所有權的排他性D土地的有限性8 房地產市場自然周期中，在需求增長率由大于變為小于供給增長率的轉折點上，空置率由（） 。A上升到下降B下降到上升C高于合理空置率到低于合理空置率D低于合理空置率到高于合理空置率9橫道圖法用于項目建設階段的（） 。A質量控制B進度控制C成本控

4、制D合同管理10 在正式申請竣工驗收之前，開發商要對項目進項初步檢查。檢查后由 （）列出質量缺陷清單。A開發商B承包商C監理工程師D使用單位11 需要使用損益平衡圖來制定房地產銷售價格的定價方法是（） 。A目標定價法B價值定價法C挑戰定價法D成本加成定價法12在一定時期內，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的（） 。A市場需求上限B市場有效需求C市場現實需求D市場最低需求13某市2008 年住宅的預測銷售量為500 萬，實際銷售量為650 萬，平滑指數為0 75， 利用指數平滑法預測的該市2009 年住宅銷售量為（） 萬。A5000B5375C6125D650014某開發商率先向市場推出了帶有

5、電梯的別墅，該開發商在項目市場定位戰略上采取的是（）戰略。A形象差異化B人員差別化C服務差別化D產品差別化15某城市的居民對高層住宅經歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現象反映了消費者市場的（） 。A替代性B發展性C地區性D復雜性16認為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是（） 。A馬克思的利率決定理論B可貸資金利率理論Cs 1M 曲線模型利率理論D流動性偏好利率理論17若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實際利率為（A577%B600%C1000% D1440%18某商鋪的租賃期為15 年，租金按每年5%的比例遞增，第1 年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為

6、8%，則該商鋪15年租金收入的現值為（ ）萬元。A 11 41 B 11 49 C 12 41 D 12 4919李某從銀行貸款56 萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20 年，年利率為 7 5%，按月等額償還。如果李某于第7 年末提前償還本金10 萬元，則從第 8 年開始的月還款額為（）元。A 3456 09 B 3505 95 C 3509 74 D 3705 7320某房地產開發項目從購買土地使用權到竣工驗收共用了3 年時間，建成后用于出租經營，預計經濟壽命為40 年，土地使用權年限為50 年，則該項目的經營期為（）年。A 37 B 40 C 43 D 5021某房地產開發項目，當=1

7、4%時，凈現值為450 萬元；當=15%時，凈現值為 -200 萬元，平均資金成本率為13 2%，基準收益率為10%。該項目的財務內部收益率為（） 。A 20% B 14 31% C 14 69% D 14 80%22某商鋪的購買價格為100 萬元，其中60 萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為 7%， 預計該商鋪第1 年稅后凈現金流量為3萬元，如果不考慮物業增值收益，則第1 年的投資回報率為（） 。A500% B750% C 1836% D 2885%23 趙某以12000 元 /的價格購買了230 的商鋪用于出租經營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10 年內按年

8、等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34 萬元，則其償債備付率為（） 。A 0 12 B 0 21 C 1 26 D 2 0524房地產投資方案比選通常是在（）之間進行。A獨立方案B互斥方案C凈現值法D等額年費用法25對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是（） 。A等額年值法B差額投資內部收益率法C凈現值法D等額年費用法26下列關于房地產置業投資不確定因素的表述中，正確的是（） 。A空置率與有效毛收入呈反向變動B 通過與物業服務企業簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響C權益投資比率高，意味著投資者承擔的投資風險和風險報酬均增加D金融機構

9、通常要求投資者的權益投資比率不得高于某一要求的比率27各投資方案凈現值的期望值不同時，以方案風險大小為投資方案比選的主要依據，此時應選擇的判別指標是（） 。A凈現值B凈現值期望值C凈現值標準差D凈現值標準差系數28 下列房地產投資項目經濟評價基礎參數中，屬于收益相關指標的是（）A出租率B基準收益率C成本利潤率D財務杠桿比率29某賓館開發項目共有150 間客房，平均每間客房的面積為40 ，總建筑面積為 6800 。 當地同檔次賓館的綜合造價為3000 元 /，每間客房的綜合投資為 14 萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為（）萬元。A 1800 B 2040 C 2100 D 238030將

10、借款本息視為現金流出的基本報表是（） 。A全部投資現金流量表B資本金現金流量表C借款還本付息估算表D投資計劃與資金籌措表2、 多項選擇題（每題 3 分， 共 45 分。 每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，錯選或多選的，不得分；少選每選對1 個選項得0 5 分）1 下列風險中，屬于房地產投資系統風險的有（） 。A市場供求風險B變現風險C利率風險D時間風險E資本價值風險2對房地產市場結構進行分析，除了要分析供求結構，通常還分析（） 。A價格結構B總量結構C檔次結構D投資結構E租買結構3房地產市場區別于一般商品市場的特性主要有（） 。A競爭性B壟斷性C外部性D均衡性E信息不對稱性4房地產開發

11、項目竣工后，按規定應移交給城市檔案館的竣工檔案應包括A工程質量保修書B可行性研究報告C竣工圖D住宅使用說明書E竣工驗收備案表5采取隨行就市定價法確定價格的情形有（） 。A開發商處于市場領導者地位B開發商難以估算成本C開發商的物業質量與市場領導者的物業質量相近D開發商打算與同行和平共處E開發商具有向市場領導者挑戰的實力6房地產市場分析可以幫助開發商（） 。A選擇合適的項目位置B尋找投資合作伙伴C確定滿足市場需求的產品類型D判斷租買時機E進行土地使用權出讓決策7開發商進行房地產市場狀況分析的內容通常有（） 。A供需分析B競爭分析C市場占有率分析D投資收益分析E宏觀因素分析8下列房地產投資業務模式中

12、，現金流出包括土地成本的有（） 。A購買持有 出租出售B購買一更新改造出售C購買一更新改造 出租 出售 D開發 銷售E開發持有 出租出售9投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了（） 。A物業增值收益B所得稅C還本付息額D投資者權益增加值E權益投資10下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有（） 。A差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差B 差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率C 差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額之和等于零時的折現率D 差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優選方案E 采用差額投資內部收益

13、率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優選方案11 下列風險分析的內容中，屬于風險估計階段工作的有（） 。A風險產生的原因分析B風險發生的概率大小分析C風險因素檢驗D風險變量間的相關性分析E風險概率分布情況分析12 實物期權方法可以應用于房地產投資決策，主要是因為房地產投資具有（）。A可預測性B不可控性C不可逆性D可延期性E不可彎更性13編制房地產投資計劃與資金籌措表之前，應先編制（） 。A現金流量表B損益表C資金使用計劃D資金籌措計劃E資金來源與運用表14按信托性質分類，房地產投資信托基金的類型有（） 。A權益型B抵押型C傘型合伙D多重合伙E混合型15物業服務

14、企業的工作內容包括（） 。A確立管理目標B制定維修養護方案C制定安全保衛方案D提出預算E確定物業服務費的收費標準3、 判斷題 （請根據判斷結果，用 “” 表示正確，用 “” 表示錯誤。每題 1分，共 15 分。 ）1 具有相同市場價值的房地產，其投資價值因人而異。（）2 房地產投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構投資者直接投資房地產的重要工具。（）3 量價彈性是指某時點的房地產交易量與該時點的房地產價格之比。（）4 開發商在選擇房地產經紀機構時，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個項目的平均銷售周期。（）5一個整體市場能夠細分為若干子市場，主要是因為顧客

15、需求存在差異性。（）6 個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。 （）7只要商品住宅的價格不下跌，就不會發生次貸危機。（）8房地產開發項目的總開發成本中不包括含銷售稅金。（）9借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標。（）10不確定型決策是指未來事件的自然狀態是否發生不能肯定，且其發生概率也未知的決策。（）11 最高租售價格與預測租售價格之間差距越大，說明房地產項目抗市場風險的能力越強。（）12基礎設施建設費是指居住小區內為居民配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用。（）13預租售收入可以作為房地產開發項目的資金來源。（）14無論是權益融資還

16、是債務融資，資金融出方都要承擔項目的投資風險。（）15收益性物業可以獲取的最大租金收入稱為有效毛收入。（）參考答案：1、 單項選擇題（每題的備選答案中只有一個最符合題意，每題 1 分， 共 30 分）1、 B2、 D3、 B、4、 A5、 C6、 D7、 A8、 C9、 B10、 C11、 A12、 A13、 C14、 D15、 B16、 D17、 A18、 C19、 C20、 B21、 C22、 C23、 C24、 B25、 A26、 A27、 D28、 A29、 C30、 B2、 多項選擇題（每題 3 分， 共 45 分。 每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，錯選或多選的，不得分；少

17、選每選對1 個選項得 0 5 分）- 15 -5、 BD10、 BD15、 ABCD1 、 ABC6、 ABC11、 BE2、 BDE7、 ABC12、 CD3、 BCE8、 DE13、 CD4、 CE9、 AD14、 AC表示錯誤。每題 1分，共 15 分。 )1 、 2、 6、 7、 三、 判斷題 (請根據判斷結果，用 “” 表示正確，用 “”3、 4、 5、 8、 9、 10、 11、 12、 13、 14、 1519、 有的人與人之間的相遇就像是流星，瞬間迸發出令人羨慕的火花，卻注定只是匆匆而過。20、 凡世的喧囂和明亮，世俗的快樂和幸福，如同清亮的溪澗，在風里，在我眼前，汨汨而過，溫

18、暖如同泉水一樣涌出來，我沒有奢望，我只要你快樂，不要哀傷。21、 在絕望的時刻，與某個人一同懷抱著一個渺茫的希望，并竭力讓對方相信終有實現的一天，這種痛楚的喜樂，唯在愛情中才會發生。22、 你永遠也看不到我最寂寞時候的樣子，因為只有你不在我身邊的時候，我才最寂寞。23、 因為記憶中的曾經太美好了，美好到即便是再狠心的人也舍不得去忘記。不是愛情不肯放過你，不是回憶不肯放過你，不是宿命不肯放過你，而是你自己不肯放 過 你 自 己 。24、 承諾本來就是男人與女人的一場角力，有時皆大歡喜，大部分的情況卻兩敗俱傷。25、 愛上一個人容易，等平淡了后，還堅守那份諾言，就不容易了。36、 愛情不是花蔭下的

19、甜言，不是桃花源中的密語，不是輕綿的眼淚，更不是死硬的強迫，愛情是建立在共同的基礎上的。37、 成熟的愛情，敬意、忠心并不輕易表現出來，它的聲音是低的，它是謙遜的、退讓的、潛伏的，等待了又等待。38、 男人應該找個他愛的人做妻子，女人應該找一個愛她的人做老公。39、 如若有開始，沒有結果，我還是希望會遇見，即使到最后才明白你盛開在我觸不可及的彼岸。個中滋味，都不及你出現在我生命中。40、 為什么要那么痛苦地忘記一個人，時間自然會使你忘記。如果時間不可以讓你忘記不應該記住的人，我們失去的歲月又有什么意義？41、 有人說戀愛要找自己喜歡的人，結婚要找喜歡自己的人，都是片面的。戀人不喜歡自己有什么可

20、戀的？老婆自己不喜歡怎么過一輩子？42、 女人家十有八九都是心里有一分愛，表面上就流露兩分。43、 流星劃破長空那一剎那好美！也好短暫，可是美中的痛苦只有長空自己知道，因為它沒有能力留住那美麗而短暫的流星！流星永遠是長空短暫的擁有，只有不變 的 恒 星 才 是 長 空 中 永 遠 的 最 美 ！44、 愛一個人，對方也愛你，甜的居多；愛一個人，對方不知道，酸的居多；愛一個人，對方不愛你，苦的居多。45、 因 為 愛 情 ， 就 是 拋 卻 世 事 煩 瑣 ， 傾 聽 花 開 的 聲 音 ， 沒 有 任 何 聲 音 比 它 美 比 它 動 人 只 一 瞬 ， 便 是 永 恒 。 是 生 生 不

21、息 的 誘 惑 ， 世 間 無 人 可 抵 擋 而 過 。51 、戀愛中的女人要求她的情人是英雄、巨人，一個半神的人，又要求自己不全屬于他，所以只有完全占有了他，她才會快樂。52 、愛，永遠是沒有永恒的定義因為每個人的體會和感悟不同，愛很美，卻也有褪去的時候，就如一場煙火，只留下短暫的美麗。53 、兩個相愛的人在一起是一種快樂，幸福。因為不易所以才應該更加去珍惜，不要到失去的時候才懂得。同樣，愛需要包容，彼此相愛的人，他們的心是彼此最溫 暖 的 。54 、人總是仰望和羨慕著別人的幸福，一回頭，卻發現自己正被仰望和羨慕著。要珍惜和感知自己真正擁有的幸福。不要讓你的幸福，只是在別人眼里。55 、所

22、有愛的苦都要自己承擔，那是你自己種下的因種下的果，和別人沒有關系，別人來關心來問，也只是隔靴搔癢。56 、如果你想被別人愛，你首先必須使自己值得愛，不是一天，一個星期，而是永遠。57 、 一 個 女 人 必 須 了 解 和 牢 記 ， 男 人 只 要 他 是 是 男 人 ， 無 論 老 幼 ， 他 都 愛 漂 亮 的 女 人 。58 每一次戀愛的時候，都要全心投入，即使受過傷害，也別有所保留；只是你要變得聰明，但不是功利，這樣，在結束的時候，你才不會有遺 憾 。65 緣起緣滅，緣濃緣淡，不是我們能控制的，我們能做到的，是在因緣際會的時候好好的珍惜那短暫的時光。66 愛情需要合理的內容，正像熊熊烈火要油來維持一樣；愛情是兩個相似的天性在無限感覺中的和諧的交融。67 太陽的位置在天，松樹的位置在山。愛情是一種位置，適合你的位置，才會使你感到牢固和香甜。68 只有愛情沒有婚姻會像泡沫一樣容易破滅；只有婚姻沒有愛情也會像白開水一樣容易讓人厭倦。69 人生是一幅風景，愛情是一束鮮花。沒有鮮花，風景就不會絢麗，沒有愛情，人生就容易成