1、深圳市 （小區）業主自行管理方案（示范文本）第一章 總則第一條 為了規范 小區物業管理區域業主自行管理活動，根據中華人民共和國物權法深圳經濟特區物業管理條例等法律、法規，結合小區的實際情況，制定本方案。第二條 小區業主自行管理的物業管理活動適用本方案。前款所稱業主自行管理，是指業主共同決定不委托物業服務企業或其他管理人，依法自行管理本物業管理區域的行為。第三條 小區業主自行管理在中國共產黨社區委員會（以下簡稱社區黨委）的領導下依法依規開展物業管理活動。第二章 業主自行管理的實施第四條 小區業主委員會是業主自行管理的實施主體，業主委員會主任為業主自行管理負責人。第五條 物業管理區域實行業主自行管

2、理的，應當經業主共同表決通過，且應符合下列條件：（一）物業管理區域依法成立業主大會，并選舉產生業主委員會；（二）業主大會有設立業主監事會或監事；（三）業主大會在數據共享銀行開設有業主共有資金基本賬戶；（四）物業管理區域經招標未能選聘物業服務企業提供物業服務；（五）征得物業所在社區黨委同意；（六）其他法律法規規定的情形。第六條 小區業主自行管理的服務內容包括：（一）制定物業服務的各項制度；（二）維護物業管理區域公共秩序；（三）房屋共用部位的日常維修、養護和管理；（四）共用設施設備的日常維修、養護、運行和管理；（五）附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理；（六）公共綠地養護和管理；（七）清潔服務；（

3、八）車輛管理；（九）其他服務內容。第七條 業主委員會對電梯、消防、人民防空、技術安全防范等涉及人身財產安全以及其他有特定要求的設施設備的維修和養護，應當按照有關規定委托專業機構管理。沒有委托第三方專業機構管理的事項，應購買物業安全、房屋及公共設施維修等保險。業主委員會也可以將保潔衛生等分項服務依法委托給第三方，但不得將該物業管理區域全部物業服務一并委托給第三方。業主委員會對第三方的服務行為承擔連帶責任。第八條 物業管理費：住宅每平方米 元/月，商業每平方米 元/月。第九條 業主自行管理的期限和本屆業主委員會任期一致。本屆業主委員會任期提前結束的，業主自行管理的期限相應提前終止。第十條 業主委員

4、會委員可以按深圳市最低工資按月領取津貼。具體承擔物業管理服務工作的第三方費用，由業主委員會根據市場行情確定。業主自行管理期間，非經業主大會會議表決通過，不得超預算經營。第十一條 業主委員會應當按照國家有關規定建立健全財務管理制度，保證資金安全，通過物業管理信息平臺，向全體業主實時公開業主共有資金賬戶信息，并按季度公開財務信息。第十二條 業主委員會應當按季度將工作情況通報全體業主，并每半年公示業主委員會成員、監事繳納物業專項維修資金、物業管理費、停車費情況以及停車位使用情況。業主委員會應當將物業管理區域車位、車庫的使用情況按月予以公示。公示內容包括可以使用車位、車庫的總數，車位、車庫使用信息等。

5、第三章 自行管理安全責任第十三條 業主委員會是物業安全管理責任主體，業主委員會主任是物業管理區域安全管理責任人。第十四條 業主委員會分層級制定應急預案，應急預案報區住房和建設部門備案。業主委員會定期開展生產安全事故應急救援演練和人員避險自救培訓，提升現場應急處置能力。發生安全事故后，業主委員會立即啟動相應的安全事故應急救援預案并配合相關行政主管部門開展救援搶險和應急處置工作。并于1小時內向事故發生地街道辦事處安全生產監督管理部門和負有安全生產監督管理職責的有關部門報告。第十五條 業主委員會在管理范圍內履行下列消防安全管理責任：（一）建立、健全消防安全制度，明確消防安全責任；（二）定期開展防火檢

6、查，消除火災隱患；發現消防違法行為的，及時報告應急部門消防機構或者公安派出所；（三）保障公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；（四）管理、維護物業區域內的公共消防設施，保障消防器材以及消防安全標志完好有效；（五）開展消防安全宣傳教育，每年至少組織一次消防演練。第十六條 業主委員會按照特種設備有關規定，保持在用電梯處于安全、適宜的運行狀態，具體履行下列安全管理職責：(一）委托依法取得許可的單位對電梯進行維護和保養，建立并落實電梯的維護保養和定期檢查制度；(二)指定電梯安全管理人員管理電梯，并由其管理和使用專用鑰匙;(三)安裝電梯應急呼救系統并保障有效使用;(四)將維護保養標志、安全提示、警示標

7、志以及服務、投訴電話公示于電梯顯著位置;(五)在人員密集使用電梯時，采取有效疏導措施;(六)發生影響電梯乘客人身和財產安全的事件或者故障時，立即組織實施救援，暫停電梯使用并將停用情況公示。電梯乘客應當按照電梯安全注意事項和警示標志正確使用電梯，業主委員會發現電梯乘客存在危及電梯安全的行為時，及時勸阻、制止，并向特種設備安全監管部門報告或者舉報。第十七條 在物業管理區域內的各類井（電纜井、污水井、窨井等）、池（污水池、化糞池、沼氣池、蓄水池等）、地溝、暗溝、坑道、下水道、地窖、地下室等有限空間進行作業時，業主委員會履行以下職責：（一）對物業管理區域內的有限空間進行辨識并設立標識，確定有限空間的數

8、量、位置以及危險有害因素等基本情況，建立有限空間管理臺賬，并及時更新； （二）建立健全有限空間作業的安全生產制度和規程并嚴格執行。制度和規程內容包括有限空間作業安全責任、作業審批、安全管理、應急管理等方面；物業管理區域有限空間作業發包給其他單位實施的，發包給具備國家規定資質或者安全生產條件的承包方，并與承包方簽訂專門的安全生產管理協議或者在承包合同中明確各自的安全生產職責。業主委員會發現有違反規定擅自進入物業管理區域有限空間的，及時進行勸阻、制止，對于不聽從勸阻、制止的向轄區應急管理部門報告。第十八條 業主委員會自行或雇請他人進行零星作業的，業主委員會依法履行以下安全生產主體責任：（一）督促作

9、業人員依法執行小散工程和零星作業安全管理規定；發現存在安全隱患或安全生產違法違規行為的，立即制止；（二）對作業現場進行必要的防護，防止非作業人員進入作業現場；（三）作業過程中對現場進行巡查，并進行必要的記錄；（四）配合小散工程和零星作業監管單位的監督管理，不得拒絕、阻礙監管單位依法依規對作業活動進行監督檢查。第十九條 業主委員會對房屋本體共有部分進行巡檢、維修、保養，具體履行以下職責：（一）對墻面、屋面、天花、建筑物幕墻、門廳、樓梯間、走廊通道等共有部位進行定期巡查、養護及維修；（二）對于易發生危險的部位，及時采取應急防護措施，設置警示標志。第二十條 業主委員會對共用設備設施建立管理臺賬，設專

10、人負責進行定期檢測及維護的規范化管理，對具有較大危險因素的設備、設施，設置明顯的安全警示標志和事故應急處置指引。特種設備按照有關規定，委托具有專業資質的機構進行定期檢測檢驗及維護保養。 第二十一條 對于已移交專營單位的供水、供電、供氣、通訊等設備設施，物業管理區域內委托第三方運營的新能源汽車充電設備設施、游泳池等文化體育設施，業主委員會與運營單位約定相關設備設施的安全管理職責，配合運營單位開展相應的日常巡查工作。對涉及設備設施的不規范操作、破壞、損毀等不安全行為進行勸阻，及時向運營單位報告設備設施存在的安全隱患及不聽從勸阻的危險行為。對于運營單位未及時處理報告事項的，業主委員會將相關情況向相應

11、的行業行政主管部門報告。第二十二條 業主委員會承擔深圳經濟特區市容和環境衛生管理條例等法律、法規、規章中有關物業服務企業的環衛責任，做好物業管理區域環境衛生、門前三包、綠地維護服務，確保物業管理區域的清潔衛生。第二十三條 業主委員會承擔深圳市生活垃圾分類和減量管理辦法等法律、法規、規章中有關物業服務企業的垃圾分類責任，做好物業管理區域垃圾分類工作。第二十四條 業主委員會承擔深圳市人民代表大會常務委員會關于加強房屋租賃安全責任的決定深圳經濟特區居住證條例深圳市出租屋管理若干規定等法律、法規、規章中有關物業服務企業的人口、房屋、車輛信息登記和管理責任，配合有關部門做好物業管理區域技防管理和人口、車

12、輛、房屋信息采集工作，及時上報房屋安全隱患。業主委員會對掌握的業主資料保密。第二十五條 業主委員會承擔住宅室內裝飾裝修管理辦法等法律、法規和規章中有關物業服務企業的裝修監管責任，對物業管理區域的業主裝修進行監督、管理和服務。第二十六條 業主委員會承擔深圳經濟特區規劃土地監察條例等法律法規中有關物業服務企業的規劃責任，配合有關部門勸阻和報告物業管理區域違法加建、改建、擴建等違法違規行為。第四章 共有資金的使用與監管第二十七條 業主共有資金包括：（一）共有物業收益； （二）物業專項維修資金；（三）物業管理費；（四）業主依據管理規約或者業主大會決定分攤的費用；（五）其他合法收入。第二十八條 業主自行

13、管理的共有資金，主要用于以下支出：（一）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護等費用；（二）附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理等費用；（三）物業區域內清潔衛生費用；（四）物業區域內綠化養護費用；（五）物業區域內秩序維護費用；（六）自行管理的人員工資、社會保險和按規定提取的福利費等；（七）辦公費用；（八）其他合法支出。第二十九條 業主委員會應當將共有資金存入業主大會在數據共享銀行開設的業主共有資金基本賬戶。第三十條 業主委員會每年應當召開業主大會會議，表決本年度財務決算報告和下年度財務預算報告。第三十一條 業主共有資金的使用和審批，按法律法規和業主大會相關規定執行。預算外共有資金單筆支出超

14、過5萬元的，或向同一對象支付費用年度累計超過10萬元的，應當通過業主大會會議表決。第三十二條 業主大會可以將日常收取的專項維修資金移交市物業專項維修資金管理機構統一管理。也可以存入業主共有資金賬戶，由業主大會自行依法管理。第三十三條 業主自行管理物業專項維修資金的收取、存儲、使用、審批、監管等遵照深圳物業專項維修資金管理的相關規定執行。第五章 業主自行管理的終止第三十四條 有下列情況之一的，業主自行管理提前終止：（一）業主委員會人數不足原有人數的50%；（二）業主大會決定取消自行管理；（三）自行管理期間，物業管理區域出現安全事故、群體性事件或公共衛生事件；（四）物業管理區域安全檢查結果為不合格且整改不到位的；（五）區住房和建設部門或轄區街道辦事處認為需提前終止。第三十五條 業主自行管理終止后，業主大會未選聘物業服務企業提供物業服務的，業主委員會可以提請轄區街道辦事處選取物業服務企業提供物業服務。第三十六條 業主自行管理提前終止的，自提前終止之日起三年內，業主大會不得就是否實施業主自行管理議題進行表決。第六章 自行管理的審計與監督第三十七條 業主自行管理負責人實行任期和離