1、 盛虹商業（陶寺）物流中心運營方案盛虹商業（陶寺）物流中心運 營 方 案 2013年10月12日目錄第1章 本案項目簡介2第2章 本案年處地域條件分析2第3章 本案現有樓盤狀況分析（SWOT分析法） 6第4章 市場定位的分析9第5章 招商運營11第6章 商場運營及利潤計算19第7章 商場的裝修與開業鋪貨21第8章 合作方式.25 盛虹商業（陶寺）物流中心運營方案第一章 本案項目簡介：1、項目投資商： 盛虹商業（陶寺）物流中心：由襄汾盛虹車業有限公司投資并建設。 2、項目位置： 盛虹商業（陶寺）物流中心：位于襄汾縣河東工業園區（陶寺鄉陶寺村）。 3、項目建設：盛虹商業（陶寺）物流中心：將建成襄汾

2、最繁華的商業街之一，交通便利，單位、小區、校園環繞。4、項目布局： 盛虹商業（陶寺）物流中心：總體面積：約10萬平方米，布局為四層商住一體，商鋪面積約3萬平方米，住宅約7萬平方米，該商業中心建成后，商鋪為455家、住宅為500套，商場內設1個正門，主門設在陶寺鄉去往劉賈莊的方向（路加寬15米） 第二章：本商業中心所處鄉鎮地域條件分析：1、地理位置：陶寺鄉位于城東北10公里的塔兒山下腳下，東鄰翼城，南接曲沃，西連新城鎮，北與大鄧鄉接壤。全鄉土地面積66平方公里。下轄20個行政村64個自然村，共5861戶23141口人，耕地面積54428畝，多屬山地，霍侯路擦鄉而過 ，臨襄線穿境而行。在自然資源方

3、面：境內擁有儲藏金、鐵、石膏等有豐富礦產資源的塔兒山。在歷史文化方面，擁有中華第一帝都堯王城遺址（陶寺文化遺址），世界最古老的觀象臺，擁有國家非物資文化遺產“天塔獅舞”。2 、陶寺鄉介紹：元屬襄陵縣安澤鄉。明分屬李莊、安柴、安西梁、南安梁、劉賈、中梁、王云、陶寺、安李、張纂、安山莊11個里。清屬云山、柴鄧、二梁、梁寺、安莊、張梁6個里。民國7年(1918)，屬襄陵縣二區。1953年8月設鄉，駐地陶寺村，轄7個村。1954年9月，隸屬襄汾縣。1956年3月，安李鄉并入，稱鄉人民委員會。東臨張崇、盤道鄉，南接城關鄉，西與趙曲鄉為鄰，北連鄧莊、大鄧鄉，轄10個村莊。1958年10月，并入東風人民公社

4、(管理委員會)。1959年3月，從東風公社分出，設陶寺人民公社，屬臨汾縣，駐地陶寺。轄陶寺、張崇、安李、盤道4個管理區。東傍塔兒山與龍王廟公社相連，南、西與城關公社為鄰，北接鄧莊公社。1961年7月屬襄汾縣。1967年5月，改稱人民公社革命委員會。1981年12月復稱人民公社管理委員會，轄20個大隊。1984年2月，改稱鄉人民政府。 3、人均收入：陶寺鄉政府統計數（按此數據逐年增長）年份統計對象數字（年）全文說明（年）19872000人368元1986年人均國民收入691元，比1985年增長40.45%，農民人均收人368元，比1985年減少8%。19892000人470元農民年人均收入470

5、元，比1987年減少0.8%。19972000人達960元全市農民人均收人達960元，比1995年增長20.3%。19992000人1100元1998年，農民人均收人1100元，在崗職工年平均工資4380元，年末城鄉儲蓄存款余額76606萬元。20002000人1550元1999年，農民人均收人1550元，在崗職工人均收人4850元。20092000人9890元（城市）3350元（農民）農民人均純收入達到3350元，同比增長15%；城鎮居民人均可支配收入達到9890元，同比增長15%；20102000人1.68萬元（城鎮）4350元（農民）2010年，農民人均收人4350元，在崗職工人均收人1

6、.68萬元。4、自然資源：陶寺鄉擁有東山塔兒山儲藏有豐富的金、鐵、石膏等礦產資源。霍侯路擦鄉而過 ，臨襄線穿境而行。歷史文化底蘊深厚。著名的陶寺文化遺址在其境內，始于4800多年前，是中華文明的發源地之一。5、新興產業：在工業結構調整上，做大做強傳統產業，積極發展新興產業。積極進行傳統產業升級。在抓好采礦業的基礎上，幫助企業延伸產業鏈，擴大生產規模，促進產業升級，增加產品附加值。大力發展新興產業，優化環境，為工業經濟可持續發展注入了新的活力。6、經濟建設： 陶寺鄉緊緊圍繞縣委、縣政府確定的“確保全省領先，進軍全國百強”的奮斗目標，與時俱進、務實創新、不斷壯大鄉域經濟實力，到2006年底，全鄉國

7、內生產總值達23.8億元，農民人均純收入達4060元，群眾生活殷實富裕，社會和諧穩定，到處呈現著一派歡樂祥和的喜人景象。7、考古發現： 陶寺遺址：陶寺遺址屬全國重點文物保護單位，是中國黃河中游地區以龍山文化陶寺類型為主的遺址，還包括廟底溝二期文化和少量的戰國、漢代及金、元時期的遺存。位于山西襄汾縣陶寺村南，面積約300萬平方米。經過研究，確立了中原地區龍山文化的陶寺類型；據放射性碳素斷代并經校正，其年代約當公元前2500前1900年。同類遺址在晉西南汾河下游和澮河流域已發現70余處。陶寺遺址對復原中國古代階級、國家產生的歷史及探索夏文化，具有重要的學術價值。8、消費水平通過2010年、對消費市

8、場的統計，陶寺鄉在貫徹落實擴大內需的方針之時，消費市場平穩健康地運行，零售總額呈現穩步增長態勢。同比增長18.9%。具體表現為： (1)社會消費品零售總額快速增長。 (2)鄉鎮市場同步增長，農村快于城市。 (3)商業物流市場持續走高，發展空間更加廣闊。 (4)陶寺遺址，假日消費帶動了全鄉消費品市場的繁榮活躍。9、現有商業結構： 從考察中看到，陶寺鄉、鄧莊鎮、大鄧鎮現有各類市場規劃明確，通訊器材、電腦電子、裝飾裝潢材料、農貿日雜、服裝百貨等都有，但是沒有整體規劃，布局不合理，未有新型鄉鎮的建設，政府沒有合理安排。 第三章 本案現有樓盤狀況分析（SWOT分析法）（一）優勢S1、本案的自身優勢 （1

9、）硬件設施好，地熱取暖，為市場發展打下了基礎，更是獨具特色，可以成為陶寺鄉的一個商業景點； （2）地理位置好，交通便利，與襄汾縣距離為5公里左右，農村公共汽車站與該市場相領，適合做商業物流中心；3萬平方米的經營面積、適合打造：食品商業街： 餅干、 糖果、酒水、糧油、調味品、保健品、方便面、奶制品、腌臘制品、干果制品。日用百貨（日化品）商業街： 餐具、茶具、塑料制品、牙刷、圍裙、草席、梳子、雨具、臺布、編織袋、一次性賓館用具；鐘用（電子表、石英表、機械表、光能表、掛鐘、座鐘、臺鐘、卡通鐘、鬧鐘）；眼鏡（近視鏡、老花鏡、太陽鏡、隱形眼鏡）、洗潔精、洗衣粉、香皂、肥皂、透明皂、牙膏、洗發水、護發素、

10、香水、空氣清新劑、殺蟲劑、滅蚊片、蚊香、指甲油、口紅、腮紅、眉筆。飾品商業街： 項鏈、手鏈、手鐲、手機掛鏈、戒指、耳環、耳釘、胸針、袖針、頭扣、發夾、網帽、頭圈、假發、珠帽、吊墜、手飾、腰飾、頭飾、兒童類飾品。皮具箱包商業街： 公文包、挎包、拉桿包、拉桿箱、行李箱、儀器箱、手提袋、錢包、零錢包、手機包、背包、CD包、腰包、少女包、休閑包、晚裝袋、媽咪袋、購物袋、皮袋、電腦包。鞋類商業街： 男女正裝鞋、休閑鞋、運動鞋 、靴子、布鞋、拖鞋、平底鞋、高跟鞋、童鞋。針織商業街： 文胸、內衣、毛巾、枕巾、浴巾、絲巾、襪子、手套、帽子、短褲、泳衣、汗布、貼花布、珠地布、毛圓布。服裝類： 少女裝、中老年裝、

11、兒童鞋、休閑裝、正裝、男女時裝、運動裝。 童裝及嬰兒用品商業街： 各式兒童服裝、尿不濕、奶嘴、奶瓶、爽身粉、潤膚露、嬰兒車、手推車、嬰兒床、嬰兒床、嬰兒馬桶、肚兜。床上用品類：被套、被子、床單、枕頭、枕芯、枕套、靠墊、靠墊套、床罩、睡袋、蚊帳、沙發墊、毛毯、涼席。玩具商業街： 毛絨玩具、電動玩具、機器玩具、感光玩具、聲控玩具、充氣玩具、布衣玩具、塑料玩具、搞笑玩具、智力玩具。文體用品類：各式筆類、紙類、文件夾、膠紙、膠袋、釘書機、尺、印臺、籃球、足球、乒乓球、臺球、壘球、排球、象棋、軍棋、撲克、麻將、各式樂器。小五金商業街： 五金工具、燈具、各式鎖具、安全防護用具、縫紉設備及配件、電工器材及取

12、暖器材、自行車、電動車、助力車、滑板車及童車配件、農用五金、建筑五金、白鐵皮、鐵釘、鋼鐵絲網、鋼絲剪、家庭工具。小電器商業街： 收音機、照相機、電動剃須刀、電熱水器、吸塵器、各式碟機、洗碗機、電吹風、電熨斗、電動縫紉機、電扇、排氣扇、飲水機、迷你電視機、小音響、電磁爐、電爐、迷你洗衣機、電動牙刷。工藝品商業街： 圣誕工藝禮品、喜慶用品、化妝箱、首飾盒、水晶石、水晶洞、冰箱貼、掛板背板、玻璃花瓶、陶瓷制品、竹木工藝品、金屬工藝品類、樹脂工藝品、立飾產品、家居飾品、佛教用品。休閑餐飲商業街： 南北風味小吃、各地名吃名點等。娛樂商業街： 量販KTV、酒吧等。目標客戶群定位：義烏本土化小商品、上海、廣

13、東、福建等城市商家。2、城市優勢： （1）近年來對農村的政策提高了，鄉鎮建設環境得到了提升，經營環境也要提升；（2）景點及遺址公園的建立為陶寺鄉發展帶來商機；（3）陶寺鄉是個歷史悠久的鄉鎮，陶寺鄉在襄汾縣為發展較快，政府的扶持帶動各項產業飛速發展，本案可依托政府的支持，打造陶寺鄉一個靚點商業物流中心。（二）劣勢W1、本案現存不利因素（1）地理位置稍后，短期內形成不了商業氛圍，需要時間改變現有狀況。但如果商業氛圍連貫起來，會拉動整個市場。（2）周邊小區入住率較低,購買力沒有形成,需要時間培養。 2、所在鄉鎮存在的劣勢（1）固定人口比例較大，流動人口太少，對市場經濟的發展有影響，啟動時間大約需1-

14、3年左右。（2）大型市場幾乎沒有，僅有的商超是整個鄉鎮的商業龍頭，但檔次較低，環境較差。（3）鄉鎮消費水平較低，時尚服飾、品牌服飾等不能引領新潮，消費有實用型為主。（三）機會O1、本案的成功機率 （1）打造高于縣、市商業廣場的經營檔次及經營環境的商業物流中心，做到價位與之相同，但環境吸引客流。 （2）還要以陶寺遺址文化的形式為依據，給消費者一個新視野。以休閑、娛樂、購物、物流為一體的新的商業物流中心。 （3）成功機率 雖是一個未知數，要看企業的實力，經營者的目光與經驗，管理者的魄力與水平，三方面共同努力，成功機會還是很大的，在50%以上，但要2年以上的時間證實。（四）威脅T主要體現在本案運營中

15、外部因素造成的威脅1、定位招商不準將對未來發展產生影響2、人文消費水準能否提高決定本案的能否持續性發展通過上述分析，其結論為：本案可操性很強，盡管操作過程中會遇到許多問題與挑戰，但優勢與機會可占據強勢，為本案的正常啟動奠定良好基礎。 第四章 市場定位的分析1、盛虹商業（陶寺）物流中心現有商業業態分析： 通過兩次簡單市場考察，XX現在經濟狀況為：1）小型商場（超市）居多；2）單品賣場居多，大型商場為零；3）五金電料農資市場繁華，百貨市場蕭條；4）各類品項市場分布有序。足見鄉鎮市場還是以農民消費為主，農民消費的隨意性，主導著整體商業業態的發展，因此，商場的繁榮還須適應主體消費者的心理，不得強制消費

16、、不得盲目定項。2、本案運營定位盛虹商業（陶寺）物流中心的運作成功與否在很大程度上取決于其定位，而盛虹商業（陶寺）物流中心的定位更多體現于市場的定位，市場的定位是否合理、科學，直接影響著商場的競爭力和生命力。因此，商場必須選擇自己的目標市場，實施市場定位戰略，以便使其在目標市場中處于競爭優勢的地位，通過市場定位使商場在消費者心目中形成一種特色，樹立一種獨立的形象，從而在市場競爭中取得主動，贏得優勢，穩步發展。針對本案所處的地理位置、消費者群體、城市規劃、流動人口狀況、交通狀況、周圍人口分布、及周邊購物商圈的統計調查，決定本案運營定位。4、本案經營定位1）、商業主題定位：以休閑、娛樂、購物、物流

17、中心形式決定商 業主題。2） 、商場與社區相融，周邊毗鄰住宅區的檔次，決定并體現休 閑情趣、品味文化、品味娛樂的購物樂趣。3）、商場經營檔次：以休閑、娛樂、購物、物流為主、以少量中、 高檔次品牌為輔。² 4）經營主題：根據市場調查分析，經營商品主題：以不同形式 的經營風格為主導，分別設立經營項目。經營最終業態需根據商家進駐情況和招商情況確定。 第五章 招商運營1、招商團隊建設與人員的培訓對于商場的前期運營來說，招商至關重要，而招商的成功必需要有良好操作能力的招商團隊，招商團隊的建設和招商平臺的建立，需要有組織架構、專業化操作、商業資源整合等方面，因此，要對招商人員設定目標，做好工作進

18、展計劃控制，也需要進行業務知識和招商政策培訓，統一招商說辭。2、招商部的組織架構與工作職責。1）、招商部的組織架構。 運營經理 招商經理 招商經理 招商經理2名專員 2名專員 2名專員 2名專員 2名專員 2名專員招商人員開業后轉為商管干部。2）、招商部人員工作職責。A、運營經理職責：（前期招商工作職責）1、負責企業發展規劃，擬定企業經營發展計劃；2、負責安排樓層經理全面招商工作；3、負責制定市場經營格局（圖紙）及租金測算；4、負責協助各部做好市場調查工作；5、負責參與市場招商及租金、押金收繳工作。6、負責完成領導交代的其他工作。B、招商經理職責（前期招商工作職責）1、負責本樓層招商工作及員工

19、日常工作。2、負責前期市場調研，并做好市場分析，將資料按需歸類，做好資料積累工作；3、負責與客戶面對面、一對一，認真洽談，以誠相待；4、負責對管區攤位布局進行合理調整，并提出修改意見；5、負責完成領導交代的其他工作。C、招商專員：（前期工作職責）1、負責所在樓層的招商工作。2、負責本樓層經營商品的市場調查、市場分析，并提出可行性建議。3、負責招商的接待工作。4、負責外圍市場的招商洽談工作，并做好記錄統計，上報部門負責人。5、負責商鋪的租金收交及簽訂合同。6、負責完成領導交代的其他工作。3）招商部工作內容1、合理安排工作人員進行招商調研，并做好詳細記錄，以便備案。2、制作科學合理的攤位布局圖，同

20、時出臺攤位租金、面積核算臺帳。3、每天總結調研情況，對招商中出現的不利因素進行調整。4、結合過去工作經驗，與客戶洽淡，針對性招商。5、掌握國家政策、法規，以優惠政策吸引客戶入駐。6、負責與有意向客戶簽訂合同，完成招商工作。3、招商政策1）、指導思想 圍繞全局招大商，合理定位塑商場。突出品牌，形成特色，把本案打造成精品化、個性化、品牌化、時尚化、休閑化、娛樂化的時尚商業購物中心。2）、招商的政策A、招商的具體政策（根據現有每平米租金 元/月平衡估算）交租形式：年交、押金： - 元間，視單品面積而定。B、招商的優惠政策的建議為了加快招商進度，盡快的招大商、招滿商，在優惠政策方面采取以下措施。a、一

21、次性交納1年租金享有政策：b、一次性交納2年租金享有政策：c、簽約XXXX，享有政策：d、政府相關扶持政策：e、簽約客戶每介紹一戶新戶享有政策：e、租賃兩個或多個商鋪享有政策：f、免費為商戶提供服務：g、在本案租賃商鋪，免網絡初裝費。h、商戶手機統一鈴聲等：C、招商的方式與方法（1）為了實現大招商、招大商的目的，主要采取以下幾種形式進行運作：1）、造聲勢，廣泛宣傳。利用電視、商場樓體及街道懸掛條幅、報刊上打廣告、印發DM單、做紙巾袋等形式進行廣泛宣傳。2）、走出去面對面宣傳招商。主要招商領導親自去外地挑選合適與本商場經營的業戶在本地或外地進行洽談招商。3）、號召全體員工進行招商。4）、做好招商

22、工作的領導工作，本次招商工作在總經理的統一部署下開展，各部門通力合作、緊密配合把招商工作做好。5）立項后，對想引進的項目做好前期調查，直導總部特邀招商。（2）招商推廣主題的闡述 提供穩定回報、巨大升值潛力的投資型購物中心；盛虹商業（陶寺）物流中心崛起的中心商圈；未來CBD金坐標突出投資價值；以商鋪的投資作為推廣重心。從以下幾方面支撐本項目的投資價值： a、地段優越：b、未來的中心商圈： c、投資前景： d、經營品牌： e、出租策略。對于項目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進行。通過大型商家的行業影響力和社會影響力，帶動整個項目的租賃快速進行，從而實現整體目標的實現。 在

23、招商的運作上必須把握好市場上一切利我因素，回避不利因素，根據市場情況和運作情況靈活調整相應策略，促使項目成功運作。 （3）招商的建議 為了取得較好的招商業績，建議如下： a、引進品牌經營者入場，樹立消費者購買信心； b、內鋪實行租賃、統一收款形式； c、店鋪小分割，壓縮鋪位投資總額； d、付租款方式優惠，降低投資門檻； e、為專營店或批發大戶一站式服務，統一收款、統一經營，統一管理、統一服務，免除投資者后顧之憂。 （4）招商工作的開展與執行1、招商的范圍與時間（1）、范圍。a、在本縣、周邊鄉鎮、臨汾、無錫、義烏、溫州等地引入商戶，重點在周邊鄉鎮、無錫、義烏、溫州進行招商。b、在周邊鄉鎮、無錫、

24、義烏進行招商。一、是批發市場的中檔品牌：可以引入無錫、義烏、溫州的經營業戶。這些商戶積累了雄厚的積金和豐富的經驗。二、是普通商場的中檔品牌：可以挖掘本縣、周邊鄉鎮、臨汾的業戶。這些商場一直走中檔的路線，經營的商品適合于我們的商場。三、是協商引入品牌專營店經營業主。這些品牌很有知名度，對于吸引消費者和商場經營起一定的作用。C、本地路線，一是本地大品牌代理商；二是本地有實力的有經驗的客戶；三是本地具有代表性的客戶； （2）、時間。招商時間分為四個階段：第一階段第二階段第三階段第四階段 （3）、內容。 商場總面積為15萬平方米，招商面積為6萬平方米。2、招商進度中的比例分配招商的前期階段，完成招商面

25、積的比例計劃為：招商占商場總面積20左右；招商的中期階段，完成招商面積的比例計劃為：招商占商場總面積60左右；招商的后期補充和調整階段，完成招商面積的比例計劃為：招商占商場總面積20左右；招商至80%即可開業，在開業后可相繼入駐商戶，完成后期招商的全部工作，隨后進入招商調整階段。 第六章 合同的制定與簽訂1、合同的制定應該以法律為依據，經營為準繩，招商正式實施時定稿印制。招商人員要求理解合同、每人都能獨立完成合同的簽訂。2、簽訂合同是要收取租金和保證金，并交納商場促銷費和營業員的工裝費、工牌費。 第七章 商場的裝修與開業鋪貨（一）商戶裝修商場簽完合同的商戶這個時期應該提交裝修方案及圖紙，管理人員審核后進入裝修，每個商戶需交納裝修保證金3000元-5000元，待商場管理人員組織驗收，合格后通知業戶開業前一周鋪貨，開業一個月后，在無任何事故發生后，可將裝修押金返還商戶。（二）、商場的開業前與開業宣傳策劃1、商場的開業時間確定。商場的開業時間為2、開業前的宣傳（待定）3、開業當日的宣傳活動（待定）（三）、商場部門的組建及人員結構1、設置的部門及商場的組織架構。1）、部門設置： 財務總監商場董事長、總經理副總副總政務部運營中心辦公室物管部安保部企劃部商管部招商部 人員配置說明崗位設立人數崗位描述總經理1人直管副總經理及財務部工作，掌控企業大局副總經理1人對總經理負責，直管總助工作總 助2