1、某住宅小區項目用地土地開發利用可行性 論證報告目 錄第一章總論第二章市場分析與土地供求第三章 土地利用規劃與土地開發方案第四章地質條件與建設條件第五章征地拆遷與耕地補充第六章資金籌措與組織實施第七章經濟效益與社會效益評價第八章有關附件資料第一章 總 論一、項目名稱及主辦單位項目名稱：某住宅小區項目用地主辦單位：某縣國土資源局負責人:承辦單位：某縣土地儲備中心負責人:主管單位：某縣人民政府負責人:可研單位：某評估咨詢有限公司負責人:編審人員:二、項目由來及背景某縣位于澧水之濱，是一座正在建設中的現代化 城市。素有桔城茶鄉礦都之稱，自改革開放以來，處處 呈現出欣欣向榮的景象。某人民利用優越的地理位

2、置、 豐富的自然資源和便利的交通條件，搶抓機遇，掀起了 大開放、大開發、大引進、大建設的熱潮，全縣經濟步 入了高速發展時期。近年來，某縣不斷加強城市基礎設施建設。交通郵 電等網絡四通八達。過去某人民飽受跋山涉水、肩挑背 負之苦，經過建國以來幾十年艱苦奮斗，徹底改變了交 通閉塞落后的面貌。全縣 100%的鄉、村通了公路。枝 柳、襄石、石長鐵路在縣城交匯，省道1829、1836、1848 線在縣內貫通，某已成為湘西北交通樞紐。隨著某經濟的迅速發展和城市基礎設施的配套完 善，城市品位不斷提高，房地產市場日趨活躍。為提升某縣城市建設的整體水平，按照某縣城市建設總體規劃，作為主管土地市場的某縣國土資源局

3、，按照縣委、縣政府的要求，擬對梯云路以南、雙寶路以西地塊的土地實行統征后再進行掛牌交易，實行公開招標拍賣，政府所得的土地收益將用于城市基礎設施建設和土地的開發整理。三、擬開發建設土地概況某住宅小區建設地塊位于某梯云路以南、雙寶路以西，界址點實測土地面積為 88425m2。擬征用宗地屬楚江鎮寶塔、新雙社區居委會的集體土地，地類包括農用地和建設用地（水田、旱地、果園、坑塘水面、溝渠、住宅用地 ）。該地塊宗地內外地勢較為平整，形狀較規則。根據某縣城市建設總體規劃，該地塊已規劃為一個商業居住小區。小區建成后將為某縣的經濟發展和周邊城市居民居住條件的改善起到積極的推動作用，同時也將為周邊地區環境的改善起

4、到較好的示范作用，不斷提升某城市品位，改善周邊居民的生活質量四、可行性研究的依據和范圍（一） 可行性研究的主要依據1、 中華人民共和國土地管理法；2、某縣土地利用總體規劃；3、某縣城市總體規劃；4、規劃蘭線圖及界址點座標圖；5、某縣規劃局某住宅小區地塊規劃設計要點 石規設2011 007；6、 某縣國民經濟和社會發展第十二個五年計劃工作綱要（草案） ；7、 某縣人民政府關于加強土地市場建設和國有土地資產管理的意見；8、某縣土地利用年度計劃。可行性研究的范圍本次土地開發利用論證主要依據國家有關法律、法規和政策，對擬開發土地概況（包括區位、面積、地類、權屬等） ， 土地利用總體規劃和城市建設規劃情

5、況，原批準批次建設用地利用情況，該批次用地土地規劃用途及擬供地情況，本年度農用地轉用計劃指標使用情況以及資金安排、運作模式、耕地補充方式、征地拆遷補償安置、市場供求、經濟效益與社會效益等方面進行論證。第二章市場分析與建設的必要性近幾年來，某縣委、市政府認真貫徹落實國家有關土地管理的方針和政策，國土資源管理部門切實履行職責，不斷強化土地管理，嚴格規范土地市場建設，隨著國務院和省政府兩個15 號文件和國土資源部11 號部長令的貫徹落實，在土地供應中經營性用地全部實行招拍掛方式供地，我縣土地市場日趨規范，交易越來越活躍。由于市場形勢較好，加上儲備中心統征的土地報省審批后，征地拆遷補償由其全部補償到位

6、，前期開發由其完成，無任何糾紛，開發商不需要參與前期工作和支付前期費用，用地者拿到土地后即可進行開發建設，統征的 土地很容易推出。根據國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發 展的通知國辦發20104號文件與國土資源部關于加 強房地產用地供應和監管有關問題的通知國土資發201034號文件的精神，此次某縣土地儲備中心統征 的土地是縣政府的重點開發項目，主要是為了美化該地 塊周邊地區環境，滿足廣大中低收入人群對保障性住房 和自住性中小套型商品房的需求。鑒于以上情況，某縣 人民政府為了高度壟斷土地一級市場，保障土地的正常 供給，解決低收入家庭住房困難問題、實現保增長、擴 內需、惠民生的目標，報經縣長

7、辦公會研究同意，決定 盡快統征某住宅小區的項目用地，土地統征后由某縣國 土資源局負責完成征地拆遷工作，然后由某縣土地儲備 中心完成前期開發工作，再交給某縣地產交易中心通過 招標拍賣方式確定開發商，市國土資源主管部門和市規 劃、建設等縣直有關職能部門將督促中買者盡快完成小 區建成，并嚴格監管保證75平方米以下小戶型住房不低于總套數的50%, 90平方米以下小戶型住房不低于總套數的25%,其他戶型占總套數的25%。第三章土地利用規劃與土地開發方案一、土地利用總體規劃及相關規劃某住宅小區建設項目用地位于某縣城區城市規劃區范圍內，符合某縣土地利用總體規劃和某縣城市總體 規劃。同時，某縣土地儲備中心已經

8、向市規劃主管部門 提出了規劃用地申請，某縣規劃局下達了某住宅小區 地塊規劃設計要點石規設2011007。對用地強度等 作了具體要求，規劃控制指標為：容積率W 3.0,建筑密 度W22.0%,綠地率A35%,建筑高度W51米。劃定了規劃 蘭線，并同意按規劃蘭線范圍進行土地統征并掛牌。二、建設目標及開發策略某住宅小區建設地塊建設目標主要是為了美化該 地塊周邊地區環境，提升周邊地區城市品位，滿足城市 居民對中檔商品住宅的需求，同時，更好地實施某縣城 市建設總體規劃，并承擔起該地塊在城市規劃中的住宅和商服用地職能要求。按照功能有機組合原理，合理細分用地，一方面遵循土地市場經濟原則；另一方面有利于新區綜

9、合環境的形成。力爭形成一個多樣化、有文化認同感的社會群體，創造豐富多彩、富有特色的新景觀風貌，體現城市新區形象，逐步形成和睦、進取的新型社區，力爭環境優美，做到經濟效益和社會效益的有機統一。某住宅小區建設地塊的開發策略主要是立足區位優勢， 將城市開發建設與環境保護及可持續發展有機融合，周邊道路的改造升級，將使周邊環境及基礎設施逐步改善，本區的環境和區位優勢還有很大的提升空間，能更多的吸引市城區和城郊居民入住。三、用地布局和設計構思某住宅小區界址點實測土地面積為 88425m2。容積 率3.0,建筑密度W22.0%,綠地率A35%,建筑高度W51 米。此項目的用地布局嚴格按規劃部門的要求辦理，用

10、地布局力求科學合理。在設計構思上要體現該區域的特色，整個設計要新穎超前，突出該區域的人文景觀，體現某的新區形象，使該區域的居住環境再上一個新臺階。四、土地利用年度計劃某住宅小區項目建設涉及農用地轉用8.1997公頃，其中占用耕地7.6053公頃。 2011 年度上級 （省廳和市局）給我縣的農用地轉用計劃指標與占用耕地計劃指標省廳尚未下達。常德市國土資源局擬同意該項目用地的農用地轉用指標和占用耕地指標在今年省廳下達給我市的計劃內給予安排，故該批次項目的計劃指標沒有問題。第四章地質條件與建設條件某，是湘西北門戶，地形呈現彎把葫蘆狀，地勢自西向東南傾斜，西北部，群山疊翠，東南部，平崗交錯。陸地最低處

11、為蔡家溪與澧水匯合處，海拔 42.5米， 最高處是壺瓶山頂，海拔2098.7米； 全縣平均海拔在500米左右。南部有十九峰、觀國山、太浮山；中部有燕子山、云落觀、八戶山；西部有東山峰、亮埡山、鵝公山；北部有太青山、壺瓶山等?？v橫全境的河流溝溪有236 條。發源或流經縣境的有澧、渫、沱、澹、道、黃、涔7條水，沱水、澧水、 道水自西向東，分別貫穿縣境北部、中部、南部，入松滋，臨澧，而后匯入洞庭。渫水從西北往東南縱貫，經泥沙、磨崗隘、袁公渡、新關等14個鄉鎮，至三江口注入澧水，長約165公里。沱、渫、道、澧四水域有子良坪、磨香坪、雁池坪、鄧家坪、仙陽坪、古溪坪、二都坪、易家渡、白洋湖等河谷平原，乃全

12、縣境內之 膏腴”。境內年平均氣溫16.70C,最冷的元月平均氣溫5度，最熱的7 月，平均氣溫28.6度，全年無霜期282 天， 日照1646.9小時，年平均降雨量1540毫米。良好的自然環境某縣寶峰開發區屬平原崗地類型，為河流沖積平原，平原區是構成某縣寶峰開發區的最主要的地貌類型。某住宅小區建設地塊位于某梯云路以南、雙寶路以西，該區域屬城區防洪圈的保護范圍，隨著防洪大堤的修建，可抵御百年不遇的洪災襲擊，洪澇災害對其構成的威脅較小。 區域內地勢平坦，地基承載力強，從未發生冰雹、龍卷風、地基塌陷等自然災害。某雖然屬中強地震活動區，但活動頻率較低。區內除地下水位較高外，其他地 質條件均好，有利建設。

13、某住宅小區項目區內地勢高差不大，地基承載力強，隨著周邊道路的升級改造，進出交通將更加方便，能滿足大中型建筑機械作業的要求，建設條件較好；隨著配套設施的不斷完善，此區域的居住條件將得到極大改善。第五章征地拆遷與耕地補充一、征地拆遷該項目建設需征用楚江鎮寶塔、新雙社區居委會的集體土地一宗，界址點實測土地面積為88425m2。整個征地拆遷工作將由某縣國土資源局按照土地管理的有關法律法規規定的程序和常政發200220 號文件、常政發200711 號以及湘政發20109 號文件規定實施征地拆遷補償，縣國土資源管理部門將嚴格加強征地拆遷的監督與管理，切實保護被征地農民的利益。二、 耕地補充該項目共占用耕地

14、7.6053公頃，為了保持耕地的占 補平衡，須對所占耕地進行開墾補充。補充耕地責任單位為某縣土地儲備中心，耕地補充的承擔單位為某縣土地開發整理中心，某縣國土資源局耕地保護股已將該項目的耕地補充納入了計劃，由某縣土地儲備中心向省廳交納耕地開墾費155.7750萬元（水田1.5733 15X2萬元/畝；旱地6.0320 X5X1.2萬元描）。耕地補充地點在蒙 泉鎮禮陽山村，補充耕地圖幅號及地塊編號為 H49G063056（ 205、 206、 130、 326、 139、 138、 198） ， 地塊現狀面積為8.14公頃，此次補充面積為7.6053公頃。第六章資金籌措與組織實施一、征地拆遷資金概

15、算該項目征地拆遷和有關稅費總計1454.29萬元。1、各種稅費704.97 萬元。界址點實測土地面積為88425m2,其中涉及農用地轉用 81997 m2,包括耕地 76053m2。需繳納新增建設用地使用費 163.99萬元；需繳納耕地占用稅197.74 萬元，繳納耕地開墾費155.78萬元；防洪保安基金按每畝800 元，共計10.61 萬元；社會保障資金每平米20 元，共計176.85萬元。2、征地拆遷總費用為749.3216 萬元。其中：青苗補償費63.6308 萬元；地上附著物補償費32.4094萬元；土地補償費和安置補助費合計413.1314萬元；其他費用 240.15萬元。二、資金籌

16、措及實施前期開發費及土地取得費由某縣土地儲備中心支付，現資金已準備，資金來源主要是政府土地儲備資金和銀行貸款以及社會融資；開發建設資金由開發商負責。待土地征用手續報省政府批準后，某縣土地儲備中心將著手征地拆遷和前期開發。前期開發完成后，某縣土地儲備中心將委托某縣地產交易中心進行公開掛牌交易，所得土地收益主要用于小區的基礎設施建設和土地開發整理。屆時，凡是有資質的投資開發商都將獲得平等的競爭機會，取得土地使用權的經營投資者將在縣國土資源局和規劃局、建設局等有關職能部門的管理與監督下，嚴格按照規劃設計要求進行開發建設，并督促開發商早日建成高標準的小區。第七章經濟效益與社會效益評價某住宅小區界址點實測土地面積為88425m2。征地拆遷和有關稅費總計為1454.29 萬元，折合為每平方米164 元，該區域地勢較為平整，場地平整費約為每平方米 10元，給排水、電、路等基礎設施已基本完備，故該地塊的取得費和前期開發費為征地拆遷成本和有關稅費以及開發成本，即為每平方米174元左右。該地塊位于某縣城區商業用地四級區域、住宅用地基準地價四級區域，該區域作為商業用地的基準地價為610元 /平方米，住宅用地的基準地價為410 元 /平方米（2009 年基準地價） 。 考慮待估宗地的土地升值潛力和該地塊所處區域的客觀情況，根