1、 公共設施改造及維護維修工作規程 1目的 確保準時更新、改造、維護修理公共設施，保證其適時適量增容和正常運行。 2.適用范圍 適用于各管理處管理的公共設施的改造及維護修理。 3.職責 3.1總經理負責審批年度公共設施改造及維護修理工作方案。 3.2管理處主任負責組織有關人員評估公共設施改造及維護修理的必要性和可行性。 3.3分管主管負責監控和驗收公共設施改造及維護修理工作質量。 4.程序 4.1定義 4.1.1公共設施的搶修：是指損壞的公共設施，已經嚴峻影響到業戶的人身和財產平安或其正常生活，必需對其即時進行的修理。 4.1.2外委：指托付工程部以外的單位進行的改造及維護修理。 4.1.3內委

2、：指托付工程部進行的改造及維護修理。 4.1.4自修：指管理處修理人員自行進行的改造及維護修理。 4.2小區公共設施的確認 公共設施一覽表由管理處主任指定人員制作，小區公共設施可包括如下內容： a.供電、供水設施：包括變配電所、應急（備用）發電機、地下水池、天面天池等。 b.路燈、公共通道燈、草地燈、射燈、地下車庫照明燈。 c.區內休閑消遣設施，包括養魚池、噴泉水池、瀑布（含掌握裝置）、休閑桌、椅、滑梯、秋千等。 d.消防設施，包括室內、外消火栓、消防噴淋、消防報警裝置等。 e.公共天線、公共電信線路、電話DP箱、有線電視接線箱。 f.衛生設施，包括垃圾桶、果皮箱、化糞池。 g.公共防盜設施，

3、包括對講報警系統、紅外線報警系統、閉路電視監控系統、治安崗亭。 h.道路及道路設施，包括路面、汽車道閘。 i.停車場及設施，包括自行車、摩托車停車場、地面停車場、地下停車場（含排水泵及自動掌握裝置）、道路標識系統。 j.電梯（含機房）、大堂空調、大堂設施。 k.其他公共設施，包括燃氣管道及閥門、雨水、污水、井蓋、草地噴灌、電表箱、水表箱、區內標識、天面隔熱層。 4.3年度公共設施改造及維護修理方案（以下簡稱年度方案）的制定 4.3.1每年12月30日前管理處主任組織相關分管主管依據公共設施運行狀況、日常的巡察檢查狀況、定期保養狀況、修理狀況以及相關法律法規的要求評估公共設施改造、維護修理的必要

4、性和可行性，并擬制下年度公共設施改造、維護修理方案報總經理審批。提出該方案時可考慮如下內容： a.需要增加的公共設施。 b.需要更新、改造的公共設施。 c.需要增容的公共設施。 d.需要進行維護修理的公共設施。 e.進行增加、更新、改造、增容及維護修理的時間和周期。 f.其他有關事項。 4.3.2總經理在次年1月30日前審批完畢年度方案。必要時，總經理可組織有關專業人員爭論年度方案。 4.4年度方案的實施 4.4.1總經理批準的年度方案由管理處主任支配分管主管實施，因環境變化而引起的年度方案中公共設施改造、修理項目變更時亦需經總經理審批。 4.4.2各分管主管實施年度方案時，應留意以下幾點：

5、a.按方案規定的時間和周期開工、完工。 b.外委項目和原材料的選購，應按供方評審及掌握程序、選購及分包掌握程序進行。 c.一般狀況下的修理工作由管理處支配自修，在管理處不能自修或涉及項目工程量大、技術難度高的由管理處主任打算托付工程部修理，對外托付項目應通過工程部認可后，方可托付外修或托付工程部代理托付并進行項目監理(注：分公司可直接外委，外委項目由分公司負責人認可)。 d.對托付工程部修理的項目應向工程部提交工程部修理托付單，對于預算價格超過500元的項目還需提交工程立項呈批表報工程部認可，呈總經理審批。 e.管理處自修的項目需填寫修理單報管理處主任審批。 f.對于預算價超過500元的自修、

6、外委項目，需提交工程立項呈批表交總經理審批。（說明：分公司的由分公司負責人審批） g.施工用水、用電和開挖、占用公共用地（道路）時，須負責辦理報批手續。 h.對施工過程進行監控。 i.遇有疑難問題，準時報告管理處主任。 j.按設計和合同規定的質量要求進行竣工驗收，做好驗收記錄。 4.5方案外改造、修理（含搶修）項目 4.5.1依據日常巡察檢查、業戶投訴記錄、業戶訪問記錄等狀況分析提出的改造、修理項目按條款4.4.2相關規定辦理。 4.5.2 內、外委項目的評審按服務要求確定及評審程序有關規定辦理。 4.5.3內、外委項目施工過程監控 4.5.3.1管理處應嚴格根據簽定的協議或合同條款監控受托方

7、施工，對不符合協議或合同條款的施工準時提請受托方整改，直至符合要求。 4.5.3.2對施工項目，管理處分管主管每天至少巡察一次，對重要改造、修理項目應適當加巡察頻率，巡察檢查狀況記錄于相應的巡察檢查記錄表上。 4.5.4對施工完畢的工程由管理處按設計和合同規定的質量要求進行竣工驗收，并做好驗收記錄。 4.5.5公共設施的搶修 4.5.5.1管理處主任當班時，由主任組織實施搶修；管理處主任不在時，由分管主管組織實施搶修。 4.5.5.2必要時，搶修負責人可向上級報告搶修狀況或懇求關心。 4.5.5.3管理處全部人力、財力、物力應優先滿意搶修的需要。 4.5.5.4搶修完畢，管理處主任應向總經理報告搶修狀況，包括： a.事故緣由； b.損失狀況； c.搶修結果； d.搶修費用； e.訂正和預防措施。 4.6除搶修外，公共設施在保修期內發生質量問題，由分管主管書面通知并監督施工單位處理。 4.7 留意事項 4.7.1對于涉及高空、明火、帶電作業的狀況，施工方案必需明確平安保障措施，分管主管在施工前應協同施工單位對施工的平安措施進行評估，在確保措施具有平安有效的狀況下方可動工，否則，管理處應拒絕施工單位施工。 4.7.2在施工過程中，分管主管應加強巡察檢查，特殊是涉及工程的質量和平安方面應予特殊巡察，檢查記錄在相應的巡察檢查記錄表。 5.記錄 5.1最新的年度公共設施