1、數字化生態住宅發展策略研究    摘要：數字化生態住宅成為現代建筑與物業管理的發展趨勢，文章對數字化生態住宅進行總體概括，對其存在的問題及未來發展趨勢進行探索并提出相應的政策和對策。關鍵詞：數字化住宅 生態化住宅一、數字化與生態化：未來住宅的發展趨勢（一）數字化、生態化住宅的概念界定近幾年，“數字化住宅”、“數字家園”、“網絡家居”等概念成為中國房地產業的新一輪的炒作概念與熱點。綜合各種觀點，筆者認為，數字化住宅指在一座建筑、一個社區的管理和服務中，采用現代網絡和信息科技，來提升自身對信息管理和信息綜合利用www.8 t t t8. com的能力，是現實

2、家園與由數字化技術所營造的虛擬家園的有機結合。關于生態化住宅，筆者認為必須ssbbww. c om符合以下幾個條件：首先是結合當地的自然生態環境，合理地安排并組織建筑與其他相關因素之間的關系，使建筑與環境之間成為一個有機的結合體；其次是少占地、節水、節能、改善生態環境、減少環境污染、延長建筑壽命，與自然生態環境友好、不破壞生態環境；再次是擁有良好ssbbww.Com的室內氣候條件和較強的生物氣候調節能力，滿足人們工作生活所需的健康舒適環境，使人和建筑、自然生態環境之間形成一個良性循環。數字化生態住宅則是一種全新理念的住宅，通過電腦系統將住宅內的高科技技術結合在一起，使之能夠SSBBww從整體上

3、提供最佳的服務；同時ssbbww. com又通過生態技術將住宅外的生態系統整合起來，從而最大限度的享受自然賦予的生態服務。（二）數字化生態住宅的支持系統 1、生態化住宅的支持系統生態化住宅技術導在能源、水環境、氣環境、聲環境、光環境、熱環境、綠化、廢棄物管理與處置、綠色建筑材料九個方面提出了相關要求dDdtt：（1）能源系統：要求dDdtt對電、燃氣、煤等常規能源進行分析優化，采取優化方案，避免多條動力管道入戶。對住宅的圍護結構和供熱、空調系統要進行節能設計，建筑節能至少要達到50以上8 t tt 8.c o m。有條件的地方鼓勵采用新能源和綠色能源。（2）水環境系統：考慮水質和水量兩個問題。

4、在室外系統中要設立排水、雨水等處理8tTt8后重復利用www.8 t t t8. com的中水系統、雨水收集利用www.8 t t t8. com系統等；用于水景工程的景觀用水系統要進行專門8ttt8設計并將其納入中水系統一并考慮。小區及室內的供水設施推行節水型器具。（3）氣環境系統：室外空氣質量達到二級標準。居室內達到自然通風，衛生間具備通風換氣設施，廚房設有煙氣集中排放系統，達到居室內的空氣質量標準。（4）聲環境系統：包括www .ddd tt. com室外、室內和對小區以外噪音的阻隔措施。室外設計應滿足：日間噪音小于50分貝、夜間小于40分貝。建筑設計中要采用隔音降噪措施使室內聲環境系統

5、滿足：日間噪音小于35分貝、夜間小于30分貝。小區周邊產生的噪音如果8 tt 影響了小區的聲環境則應采取降噪措施。（5）光環境系統：著重強調滿足日照要求dDdtt、室內要盡量采用自然光，還應注意居住區內防止光污染，在室外公共場地采用節能燈具，提倡由新能源提供的綠色照明。（6）熱環境系統：對住宅圍護結構的熱工性能和保溫隔熱提出要求dDdtt，以保證室內熱環境滿足舒適性要求dDdtt，住宅采暖、空調應該采用清潔能源，并因地制宜采用新能源和綠色能源。（7）綠化系統：要求dDdtt具備三個功能；一是生態環境功能，小區綠地是提供光合作用的綠色再生機制；二是休閑活動功能，小區綠地提供戶外活動交往場所；三是

6、景觀文化功能，通過園林空間、植物配置、小品雕塑等提供視覺景觀享受和文化品位欣賞。（8）廢棄物管理與處置系統：包括www .ddd tt. com收集與處置兩部分，收集應體現ssbbWw“誰污染誰治理，誰排放誰付費”原則，處置應以“無害化、減量化、資源化”為原則。（9）綠色建筑材料系統：要求dDdtt在建設綠色生態住宅中材料的選用一是提倡使用3R材料；二是選用無毒、無害、不污染環境、有益人體健康的材料和產品。2、數字化住宅的支持系統數字化住宅就是將數字化技術應用在房地產領域中，它的功能主要是在下面8ttt8三個層面的基礎上建立起來的：（1）數字樓宇自動化系統出入口控制系統：樓宇可視對講系統；一卡

7、通系統；門禁系統；電控鎖；讀卡器；防火、防盜門、電子巡更系統；停車管理、控制、收費系統；指紋識別系統等；家庭控制系統：感煙探測器；燃氣探測器；燃氣自動報警；入侵報警探測器；水、電、氣、熱等多表遠程抄表計量系統；綜合布線系統：系統集成；非結構布線；光纖、屏蔽線纜；控制電源系統；防盜報警系統、視頻監視系統：紅外控頭；門磁開關；攝像機；監視器等；通信網絡系統：電話系統；衛星接收系統；衛星通信系統；電視會議系統等；信息網絡系統：網絡設備、內部寬帶數據網；接入網及網絡管理等；（2）數字社區管理系統建筑設備監控系統：供熱與采暖系統、空調與通風系統；變配電監控系統；照明監控、給排水系統；電梯和自動扶梯系統：

8、物業信息管理系統；緊急廣播與背景音樂、環境養護監控設備、節能和環保設備；（3） 消防自動化系統包括www .ddd tt. com火災自動報警與消防聯動系統；火災報警器；火災探測器；消防泵；自動噴水滅火系統；電動防火門；防火卷窗；廣播設備等；二、數字化生態住宅發展的制約因素在北京、上海、深圳等一些8 tt 中心城市中，數字化家園的建設已由試點進入積極推廣階段，但整體水平仍然較低，而且地區差異較大，東西部發展不平衡。從目前看，主要有四大因素制約著我國數 字化生態住宅的發展。1、發展觀念的制約性第一、房地產商為了dd dtt. com追求智能化而去搞智能化。目前我國的房地產開發還停留在以經濟利益最

9、大化的初級階段。綠色生態住宅小區的開發需要sSbBwW.cOm更多的前期費用,投資者利益的回收速度則相對緩慢。而綠色生態住宅小區若干年后所取得的投資回報更多的體現ssbbWw在dd dtt. com社會效益和生態效益方面。如果8 tt 一種新的思想和技術所產生的短期效益并不明顯高于傳統技術效益的話,那么8ttt8即使它有更多更好的長期效益也很難為投資者所接受。第二、表現為滯后的消費觀念。數字化、生態住宅需要sSbBwW.cOm投入很多8ttt8前期資本，采用的新型材料成本也比較高，因此www.8 t tt8. com房價高于普通消費者尤其是中低收入家庭的支付能力，故大多數消費者將數字化住宅與高

10、檔住宅聯系到一起。實際8ttt8上，后者是消費檔次上的定義，前者是功能和生態效益上的增強。隨著人們對生態環境的重視，生態型、數字化住宅成為發展趨勢。新材料和新技術的普及也能夠SSBBww降低建設成本，消費者觀念上認為高消費的新型住宅會越來越普及。落后的消費觀念會阻礙著生態住宅的發展，而且會被房地產開發商用來炒作房價。2、發展階段的滯后性目前我國的發展階段仍然處于工業化初級階段，居民的消費水平無法承載數字化生態住宅價格的高位運行。第一，產業發展落后。我國經濟正處于由粗放型向集約型轉變的轉型期，住宅建設從功能上主要是解決8t t t 8. c o m居住問題，房地產開發商從眼前利益出發也僅僅是開發

11、滿足居住功能的房屋。生態住宅大都是進行概念炒作，很多8ttt8生態小區僅僅是在小區內進行一定的綠化而已。我國房地產行業和歐洲相比ssB還落后一個階段，在政策、法規、技術、管理上還沒有具備適當的條件，能夠SSBBww開發真正數字化、生態住宅的開發商鳳毛麟角。第二，居民收入水平還不適合大量消費智能化住宅。居民收入水平是整個社會消費和市場生產的根本前提，我國的居民收入水平從平均來看還很低，剛剛達到1000美元，居民的消費能力有限。數字化、生態住宅消費的普及還需要sSbBwW.cOm更多中等收入居民的參與。縱觀歐洲智能化住宅比較普及的國家，如丹麥、荷蘭等，人均GDP和人均收入都超過25，000美元。我

12、國沿海地區的發達城市人均GDP在4，000美元到6，000美元之間，人均收入在10，000至25，000人民幣之間。基本能夠SSBBww達到中等發達國家的水平。但即使是在這些發達城市，目前消費生態化住宅也只能代表一種時尚，短期內還不能普及。第三，金融方面支持不夠。住宅金融政策的一個基本取向是政策性和市場性相融，目前政府對智能化住宅沒有特殊的金融支持，這在當前投資數字化、生態住宅成本很高的情況8 tt t 8. com下，開發商的積極性并不高。而北歐國家為了dd dtt. com推廣生態化住宅，在金融方面給予了很大支持。面對生態住宅投資巨大、回收期長的特點，要想發展數字化、生態住宅需要sSbBw

13、W.cOm在資金上給予必要的支持。3、政策法規的局限性數字化生態住宅的發展除了要有發達的計算機網絡外，還需要sSbBwW.cOm完善的法律體系、稅收體系、便利的銀行支付體系與之相配套。我國的房地產發展時間較短，相關政策法律措施并不完善。生態住宅概念近幾年才在我國提出，對于其從投資、施工到銷售更沒有形成完整的法律政策體系。目前我國生態住宅的相關政策法律多是一些8 tt 有關住宅建設方面的，參照的是歐美國家的相關指標體系。我國最近出臺和即將出臺的一些8 tt 政策法規主要涉及數字化生態住宅建設的技術方面，參照外國相關標準。適合國內的技術法規還沒有完善，涉及到數字化生態住宅的市場運作、稅收、信貸和銀

14、行支付方面的法規還沒有出臺。4、技術人才的制約性新技術新思想的普及和應用需要sSbBwW.cOm社會觀念的、法律法規和技術的支持。而技術的成熟和推廣是需要sSbBwW.cOm一個過程的，這也是8tt t 8. com新產品初期成本、價格較高，成熟期價格下降的原因之一。數字化生態住宅引入了很多8ttt8新技術、新材料、新設計。我國剛剛開始引入這樣的生態化住宅，技術人才和設施非常緊缺。這也決定了我國數字化生態住宅的推廣需要sSbBwW.cOm較長的時間，初期的的成本也會很高。首先，網絡在我國尚處于初級階段，基礎設施配備較差，智能產品還有待于提高。基礎設施是現代化高新技術推廣的瓶頸。其次，計算機技術

15、、通訊技術、網絡安全技術整體水平不高。原因在于我國相關的技術人才缺乏。數字化生態住宅這樣融合了多項新技術，開發這樣的住宅需要sSbBwW.cOm強大的技術了資金實力，需要sSbBwW.cOm各個方面的技術人才和管理人才。相對于資金方面的制約，技術人才的短缺和設施的落后是更加嚴重的問題。數字化生態住宅發展策略研究|有關環境工程的論文資料三、戰略與構想：數字化生態住宅發展的發展原則（一）因地制宜原則數字化生態住宅建設要基于各地的資源優勢與核心問題，并且充分考慮到當地居民的收入水平、需求強度、生活習慣、文化傳統、自然環境特征等，進行充分論證，和合理規劃、設計和改造，切實制止房地產開發商對“數字化生態

16、住宅”的炒作和他們的短期趨利行為。按照居民偏好程度、現代化標準和文化品味的時尚新居要求dDdtt，借鑒國際上的先進經驗，使數字化小區設計的功能設定恰到好處、技術路線恰如其分，使數字化住宅產品得到當地市場的最大認同。（二）生態化與數字化有機融合原則本文的數字化、智能化與綠色化、生態化概念盡管應用程度和側重點有所不同，但彼此相互滲透包容而非排斥分離，它們都在相當程度上實現了人、自然環境、社會結構、建筑與城市、交通與通訊網絡這5個人類聚居基本因素的協調和統一，都是以“以人為本”的住宅理念作為dddtt終極關懷在當代住宅諸種模式中的具體體現ssbbWw。因此www.8 t tt8. com，建設數字化

17、綠色生態住宅決不能把它們機械的分離，而應該有機地融合到一起。（三）循序漸進與重點突出原則首先在數字化生態住宅小區的總體發展進程中要做到循序漸進，過高的建設標準不一定合理，更不宜提出趕超世界先進水平的口號。在建設智能住宅時，應根據國情與實際8ttt8需要sSbBwW.cOm，適當確定“智慧”程度，賦予其恰當的“智商”系數，但同時ssbbww. com又為住宅將來的升級，準備好必要的建筑環境。其次在適用范圍和地區分布上也要做到循序漸進，考慮到我國不同地區經濟發展水平、住宅建設發展水平以及居民收入的差異，數字化生態住宅態首先應該在經濟比較發達的沿海地區實現，并且要做到重點突出；要適時地對有條件的住宅

18、進行數字化、生態化的改造；要在經濟非常發達的地區建造更加高級的數字化住宅，并且要得到政府和媒體的積極支持；然后通過輻射滲透效應在全國普及數字化生態住宅。（四）分級發展原則堅持分級發展原則，即基于當前商品房建造標準和其造價承受能力、基本的物業管理與服務要求dDdtt，以及當前住宅小區智能化技術、產品的發展現狀與未來發展的需要sSbBwW.cOm，將住宅小區數字系統分為三檔：即普及型(低)、先進型(中)和領先型(高)。筆者認為，智能建筑要做到既適應時代的發展，又不至于與經濟現狀相脫節，可采用以下方式：一是分階段實施。即整體目標可適當超前，但分階段實施，在保證可升級的前提下，分期建設，分步實現，以期

19、實現最佳投資回報；二是管線一次到位，終端設備和管理設備分期到位；三是積木化功能。采用模塊式的系統，功能可不斷ssbbww.Com擴張，系統可適時升級。四、政策與對策：數字化生態住宅發展的保障體系（一）技術先行策略：選擇適當的數字化、生態化技術如何使數字化生態小區設計的功能設定恰到好處、技術路線恰如其分，使數字化住宅產品得到市場的最大認同，關鍵就在于如何選擇適當的數字化、生態化技術。中國目前已建成的數字化生態住宅小區中有半數以上8 t tt 8.c o m運行不正常，真正能稱得上是數字化生態住宅的為數不多，許多8ttt8系統處于半自動工作狀態www .ddd Tt. com，完全8 t tt8. com能達到全自動控制并實現經濟運行的項目并不多，這無疑造成驚人的投資浪費。因此www.8 t tt8. com，在開發建設生態