1、容積率和住宅舒適度探討作為社區(qū)規(guī)劃中的一個(gè)重要指標(biāo)和參數(shù)，容積 率一定程度上反映了建筑的舒適度，但是它們之間 并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的線性比例關(guān)系，容積率低，舒適 度并不一定高；而相同容積率的兩個(gè)項(xiàng)目，建筑類 型可能相差很大。在容積率一定的條件下，開發(fā)者 和設(shè)計(jì)者完全可以通過(guò)產(chǎn)品類型、建筑布局、園林 規(guī)劃等諸多元素，打造產(chǎn)品的特色，同時(shí)創(chuàng)造地塊 最佳的經(jīng)濟(jì)效益。一個(gè)能同時(shí)滿足購(gòu)房者對(duì)于居住 舒適度的需求和發(fā)展商利潤(rùn)最大化需求的容積率， 考驗(yàn)的是發(fā)展商的開發(fā)水平、顧問(wèn)公司的策劃能力 和對(duì)市場(chǎng)的把握能力以及設(shè)計(jì)單位的創(chuàng)造力。容積率和社區(qū)規(guī)模我們首先需要澄清的一點(diǎn)是容積率、舒適度和社區(qū) 規(guī)模之間并不是象我們

2、慣常想象的那樣，社區(qū)規(guī)模 越大，容積率越低，舒適度越高。實(shí)際情況往往相 反，規(guī)模小的項(xiàng)目，尤其樓棟數(shù)量少的，因?yàn)榛?不用考慮社區(qū)內(nèi)部樓的間距遮擋，樓座的投影多投 于用地范圍之外，實(shí)際上減小了規(guī)模較大的項(xiàng)目中 普遍存在的用地面積的消耗，容積率通常能夠做的 比較高，而舒適度卻和密度較低的大規(guī)模的社區(qū)一樣，甚至還要比后者優(yōu)越。從規(guī)劃條件上來(lái)看，規(guī)模小的項(xiàng)目，在規(guī)劃審批 階段多為一個(gè)大項(xiàng)目的某一個(gè)部分，其綠化率和建 筑密度已在整個(gè)用地上進(jìn)行了平衡，在這個(gè)單獨(dú)小 塊地上，建筑密度能夠做的較高而綠化率能夠做的 較低，容積率自然能夠做的比較高，而其舒適度卻 不必因此而降低，而且還可能通過(guò)建筑類型上的差 別

3、而優(yōu)于規(guī)模較大的社區(qū)。西北旺地區(qū)的學(xué)風(fēng)1911項(xiàng)目和博雅西園項(xiàng)目就 是很好的一對(duì)例子。學(xué)風(fēng)1911用地規(guī)模較小，為 42466平方米，容積率為1.66,建筑類型以5層為 主，同時(shí)還有少量的小高層；而博雅西園的占地規(guī) 模為114800平方米，容積率為1.57，建筑卻基本 上全部為7層以上的電梯板樓。可以看到，容積率 低的項(xiàng)目建筑層數(shù)反而多。兩個(gè)項(xiàng)目的差異主要就 是因?yàn)橛玫匾?guī)模的差別以及由此產(chǎn)生的建筑布局、 中心綠地以及配套設(shè)施等的差異，這些差異完全可 以抵消二者在容積率上的差別，僅從建筑層數(shù)的角 度來(lái)看，學(xué)風(fēng)1911的5層板樓比博雅西園的7層 板樓的舒適度還要高。偉業(yè)顧問(wèn)同時(shí)代理的北辰小湯山項(xiàng)目

4、和京昌高速旁的碧盛花園項(xiàng)目也是一個(gè)很好的對(duì)比。 同為小獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，容積率差別卻很大。北辰小湯山項(xiàng) 目的容積率為0.21，而碧盛花園的容積率為0.4， 兩個(gè)項(xiàng)目的私家花園的面積大小接近，其容積率的 差別主要體現(xiàn)在公共綠地和配套設(shè)施上。由于北辰 小湯山項(xiàng)目規(guī)模較大，包括代征綠地在內(nèi)占地69萬(wàn)平方米，在這么大的一個(gè)社區(qū)內(nèi)，中心綠地、會(huì) 所等缺一不可。而碧盛花園項(xiàng)目用地僅為8.5萬(wàn)平 方米，因?yàn)樗彵趟f園，所以不僅能夠和碧水 莊園共享會(huì)所，還可以共享公共綠地。所以，碧盛 花園在拋開了會(huì)所占地和公共綠地之后，土地利用 效率非常高，而且對(duì)于每戶別墅生活的舒適度來(lái)講 絲毫沒有什么影響。這兩個(gè)項(xiàng)目的對(duì)比

5、并不是說(shuō)孰 優(yōu)孰劣，而是表明了在進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃時(shí)，要充分 地利用項(xiàng)目周邊的環(huán)境資源；對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，也 不能孤零零地從項(xiàng)目的容積率來(lái)判斷其舒適度，而 應(yīng)該進(jìn)行實(shí)地考察、分析、對(duì)比之后，根據(jù)自己的 倚重加以判斷和取舍。容積率和規(guī)劃布局社區(qū)規(guī)模和容積率不同的項(xiàng)目可以獲得相似的 舒適度，而在相同的容積率的前提下，通過(guò)巧妙的建筑規(guī)劃布局，又能夠突破容積率的局限，不僅能 在產(chǎn)品類型上突破、創(chuàng)新，而且能夠獲得意想不到 的舒適度。同樣容積率的項(xiàng)目，產(chǎn)品類型的差異卻可以非 常大。一般容積率為4的項(xiàng)目應(yīng)該是塔樓林立，空 間局促。但是，南城名盤朗琴園，容積率高達(dá) 4, 不僅擁有大比例的高層板樓，而且社區(qū)還營(yíng)造了罕

6、 有的3萬(wàn)平方米的大規(guī)模中心園林。在這里，其關(guān) 鍵的圍合式布局起到了很大的作用，大量的東西向 布局不僅提升了板樓建筑形式的容積率，而且還將 節(jié)省的占地面積讓度給中心園林，從而在市中心的 黃金地段營(yíng)造了寶貴的中心綠地。朗琴園項(xiàng)目的運(yùn) 作過(guò)程中，中心園林是其最核心的一個(gè)賣點(diǎn)。 它不 僅化解了高容積率建筑布局的緊張局促，而且給人 超乎想象的舒適生活享受。當(dāng)然，發(fā)展商有信心通 過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)銷手段消化東西向住宅也是項(xiàng)目 完全成功的一個(gè)條件。這種高容積率、高舒適度的規(guī)劃布局形式很適 合城市中心地段的項(xiàng)目。它不僅以差異化的產(chǎn)品形 式和生活享受引起購(gòu)房者的青睞，而且還可以用高 容積率保證發(fā)展商的利潤(rùn)回報(bào)。在

7、其之后推出的CBD總部公寓等市中心地段的項(xiàng)目上，我們看到了 類似的規(guī)劃布局思路。容積率和建筑密度容積率表現(xiàn)了同一塊土地建筑容量的大小；建 筑密度反映了同一土地上空白面積即能夠留給園 林規(guī)劃面積的大小。容積率相同，而建筑密度差別 較大時(shí)，項(xiàng)目的品質(zhì)有可能差別很大。我之前早泄，吃了不少壯陽(yáng)的，也在醫(yī)院治療 多次，都沒有什么效果，后來(lái)朋友給我介紹了一個(gè) 治療效果還不錯(cuò)，我把他推薦給大家，她的v是m sdf003,希望可以幫到你們位于亦莊的XX項(xiàng)目，出人意料的在TOWNHOUSE的容積率（0.88）下做出了多層電梯公寓。項(xiàng) 目沒有強(qiáng)調(diào)私有花園、頂天立地等普通的低密度概 念，而是把社區(qū)品位營(yíng)造的重點(diǎn)放在

8、了園林和建筑 造型上，力圖營(yíng)造全新的原汁原味的地中海風(fēng)格， 并和北京低密度產(chǎn)品傳統(tǒng)的“層數(shù)越低品質(zhì)越高” 的所謂定理提出挑戰(zhàn)，用實(shí)際產(chǎn)品拓展了客戶心中 社區(qū)品質(zhì)的內(nèi)涵。位于東南四環(huán)邊上的觀筑庭院項(xiàng) 目，容積率和XX同為0.88,建筑類型以TOWNHOUSE為主，較為常規(guī)的產(chǎn)品類型使得其在地理位 置上雖然比XX更優(yōu)越，但是價(jià)格卻比XX低了近 2000元/平方米。另一個(gè)例子是和XX近在咫尺的 卡爾生活館，低密度部分為 TOWNHOUSE，容積 率為0.62,遠(yuǎn)比XX低得多，但是在建筑密度和建 筑風(fēng)格上卻沒有XX更出彩，所以在單價(jià)上比XX 還低了近20%。偉業(yè)顧問(wèn)代理的通用時(shí)代項(xiàng)目，是一個(gè)和之類 似

9、的例子。對(duì)于通用時(shí)代這樣一個(gè)定位于填補(bǔ) CB D區(qū)域豪宅空白的項(xiàng)目，在產(chǎn)品規(guī)劃上，我們每一 步都力爭(zhēng)做到完美。在塔樓的建筑形式下，同樣可 以通過(guò)降低社區(qū)建筑密度來(lái)提升舒適度。具體的做 法就是減少樓棟數(shù)量和每個(gè)塔樓的標(biāo)準(zhǔn)層面積，同 時(shí)減少每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層的戶數(shù)，增大每戶的面積。在這 種增增減減中，不僅營(yíng)造出了每戶至少200 35 0平方米以上的豪宅氣度，而且直接的效果就是大 大提升了一梯兩戶的塔樓中每戶的舒適度， 并進(jìn)而 提升了項(xiàng)目的品質(zhì)和售價(jià)。建筑密度是一個(gè)常常被人忽視的問(wèn)題，但是它 卻和容積率一樣影響著社區(qū)建筑的形態(tài)和環(huán)境品 質(zhì)。容積率和產(chǎn)品類型對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，僅僅通過(guò)容積率的一個(gè)簡(jiǎn) 單數(shù)字遠(yuǎn)不

10、能概括社區(qū)的建筑類型，尤其當(dāng)社區(qū)的 建筑類型有明顯差異的時(shí)候，比如一些綜合性的社 區(qū)，不同的建筑類型之間，其容積率相差非常大。 在實(shí)際操作過(guò)程中，這樣的項(xiàng)目往往可以利用項(xiàng)目 自身不同容積率的不同產(chǎn)品類型，靈活地針對(duì)同一 區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目做差異化的營(yíng)銷推廣。北五環(huán)邊上新加坡凱德置地推出的上元項(xiàng)目， 就是一個(gè)擁有兩種產(chǎn)品類型的項(xiàng)目它籍低 密度部分即容積率為1.3的5層疊拼類電梯公寓提 升項(xiàng)目檔次，和旁邊的塔樓項(xiàng)目一一萬(wàn)科星園和傲 城形成明顯的檔次差別；其高密度部分即高層連 塔，則作為二期等待市場(chǎng)成熟、“奧運(yùn)因素”見效 的時(shí)機(jī)推出并回收利潤(rùn)。這樣一來(lái)，雖然上元項(xiàng)目 2.5的總?cè)莘e率，和一路相隔的萬(wàn)

11、科星園完全相同， 但因?yàn)楹笳叩慕ㄖ愋腿繛楦邔铀牵陨鐓^(qū) 環(huán)境和品質(zhì)和上元的差別一目了然。另外一個(gè)比較典型的例子是順義的水木蘭亭項(xiàng) 目，其低密度部分為容積率0.99的5層疊拼，在 當(dāng)時(shí)的順義別墅區(qū)中，此類產(chǎn)品迎合了市場(chǎng)需求，并填補(bǔ)了低密度類產(chǎn)品市場(chǎng)中較為低端的市場(chǎng)空 白，產(chǎn)品推出后的一路熱銷證明了市場(chǎng)定位的準(zhǔn) 確。其高密度部分為小高層酒店式公寓，沿街設(shè)置， 容積率高于2,市場(chǎng)定位著眼于區(qū)域未來(lái)的商業(yè)和 商務(wù)氛圍。這兩種差異化的產(chǎn)品定位，充分地利用 了地塊的特性和需求的階段性，很好地挖掘了土地 的價(jià)值潛力。通過(guò)以上例子我們可以看出，容積率不直接代 表社區(qū)產(chǎn)品類型和舒適度，因此也就和項(xiàng)目的價(jià)格