1、（2000年10月8日上海市人民政府令第 91號發(fā)布，根據(jù)2010年12月20日上海市人民政府令第52號公布的上海市人民政府關于修改 ？上海市農(nóng)機事故處理暫行規(guī)定 ?等 148 件市政府規(guī)章的決定修正并重新發(fā)布）第一條 （目的和依據(jù)）為了加強本市商品住宅專項維修資金的管理，保障商品住宅及其相關公共設施的正常維修、更新，根據(jù)上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定，制定本辦法。第二條（適用范圍）本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的設立、使用和管理，適用本辦法。第三條（管理部門）上海市住房保障和房屋管理局（以下簡稱市住房保障房屋管理局）是本市物業(yè)管理的 行政主管部門，負責本辦法的組織實施。區(qū)

2、、縣房屋管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，依照本辦法對專項維修資金的設立和使用進行監(jiān)督管理。第四條（專項維修資金的設立）新建商品住宅應當設立專項維修資金，首期專項維修資金由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人交納。第五條（專項維修資金專戶的開立）業(yè)主委員會成立前，專項維修資金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房屋管理部門代為監(jiān)管，本 息歸業(yè)主所有，任何單位和個人不得使用。區(qū)、縣房屋管理部門應當與本市商業(yè)銀行（以下稱專戶銀行）簽訂委托協(xié)議，開立一 個本轄區(qū)專項維修資金的專戶。專項維修資金專戶的開立，應當以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位，按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，按門號立帳，

3、并分列每套住宅單元的分戶帳。第六條（首期專項維修資金的交納標準）新建商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應當按照下列標準交納首期專項維修資金：（一）配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的4%交納；不配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的3%交納。（二）配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的3%交納；不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的2%交納。新建商品住宅每平方米建筑面積成本價，由市住房保障房屋管理局和市物價部門核定。第七條（首期專項維修資金的交納時限）新建商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人應當按照下列規(guī)定的時限交納首期專項維修資

4、金：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在辦理新建商品住宅所有權初始登記前，按本辦法第六條 第一款第一項的規(guī)定，將該新建商品住宅的專項維修資金存入專戶銀行。精選范本，供參考!（二）購房人應當在辦理房地產(chǎn)權轉移登記前，按本辦法第六條第一款第二項的規(guī)定，將所購商品住宅的專項維修資金存入專戶銀行。（三）業(yè)主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在業(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi)，按本辦法第六條第一款第二項的規(guī)定交納專項維修資金，存入專戶銀行。新建商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人在辦理新建商品住宅所有權初始登記、房地 產(chǎn)權轉移登記手續(xù)時，應當向房地產(chǎn)登記機構提交專戶銀行收款憑證。第八條（首期專項維修資金交

5、存情況的核查和公布）區(qū)、縣房屋管理部門應當定期核查首期專項維修資金的交存情況，并每年公布一次。 第九條（專項維修資金帳戶的開立）業(yè)主委員會成立后，應當與本市商業(yè)銀行（以下稱開戶銀行）簽訂委托協(xié)議，開立一 個物業(yè)管理區(qū)域的專項維修資金帳戶。專項維修資金帳戶的開立，應當按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一 幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應當按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。第十條（開立專項維修資金帳戶提交的文件和資料）業(yè)主委員會開立專項維修資金帳戶時，應當提交下列文件和資料：（一）開戶申請書；（二）業(yè)主委員會成立的備案文件；（三）業(yè)主分戶清冊；（四）業(yè)主委員會主任、副主任私章和業(yè)

6、主委員會財務專用章的印鑒；（五）物業(yè)管理服務合同。前款規(guī)定的業(yè)主分戶清冊由區(qū)、縣房屋管理部門經(jīng)核對后向業(yè)主委員會提供。業(yè)主分 戶清冊的格式，由市住房保障房屋管理局會同有關部門制定。業(yè)主委員會委托物業(yè)服務企業(yè)辦理開戶手續(xù)的，還應當提交書面委托書。第十一條（專項維修資金的劃轉）業(yè)主委員會開立專項維修資金帳戶后，應當通知區(qū)、縣房屋管理部門，由區(qū)、縣房屋 管理部門將專項維修資金專戶中已收取該物業(yè)管理區(qū)域首期專項維修資金的本息劃轉至業(yè) 主委員會的專項維修資金帳戶。第十二條（納入專項維修資金的收益）業(yè)主大會許可他人利用住宅共用部位設置廣告等經(jīng)營性設施而收取的費用，應當存入 專項維修資金帳戶，歸該幢住宅的業(yè)

7、主共同所有，并設立單獨帳目，專項用于該幢住宅共用部位、共用設備的維修、更新。業(yè)主大會許可他人利用物業(yè)管理區(qū)域公共設施停放車輛、設置廣告等經(jīng)營性設施而收取的費用，應當存入專項維修資金帳戶，歸全體業(yè)主共同所有，并設立單獨帳目，專項用于物業(yè)管理區(qū)域公共設施的維修、更新。第十三條 （專項維修資金的用途）專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設備和物業(yè)管理區(qū)域公共設施的維修、更新，不得挪作他用。精選范本，供參考!住宅共用部位、共用設備和物業(yè)管理區(qū)域公共設施屬于人為損壞的，其維修、更新費用應當由責任人承擔。第十四條（物業(yè)維修和更新的實施）物業(yè)管理服務合同應當約定物業(yè)的日常維修、更新的范圍、標準和實施程

8、序等事項； 合同未約定或者約定不明確的，按照下列規(guī)定實施：（一）住宅共用部位、共用設備的維修、更新，應當事先征得業(yè)主小組書面同意；（二）物業(yè)管理區(qū)域公共設施的維修、更新，應當事先征得業(yè)主大會書面同意。發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，物業(yè)服務企業(yè)應當立即組織物業(yè)維 修、更新，并及時通知業(yè)主委員會。住宅共用部位、共用設備和物業(yè)管理區(qū)域公共設施的維修、更新屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 保修責任范圍的，應當由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)負責實施。第十五條（房屋督修）經(jīng)房屋安全鑒定機構鑒定為危險房屋，或者出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關技術標準規(guī)定必須維修房屋的情形，區(qū)、縣房屋管理部門應當督促業(yè)主和業(yè)主

9、委員會限期維修；逾期不維修的，區(qū)、縣房屋管理部門可以組織代為維修， 其費用由房屋所有人承擔，或者按本辦法第十六條 第二款規(guī)定在專項維修資金中列支。第十六條（專項維修資金列支的范圍和方式）物業(yè)維修、更新完成后，物業(yè)服務企業(yè)應當將加蓋企業(yè)公章的費用清單、發(fā)票原件提交業(yè)主委員會審核， 并經(jīng)業(yè)主委員會主任、 副主任共同簽章后， 有關的費用方可在專項維修 資金中列支。物業(yè)維修、更新費用按照下列規(guī)定在專項維修資金中列支：（一）住宅共用部位、共用設備的維修、更新費用，由該幢住宅的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔； 其中，一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，每個門號內(nèi)共用部位、共用設備的維修、更新費用，由

10、該門號內(nèi)的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。（二）物業(yè)管理區(qū)域公共設施的維修、更新費用，由全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積 的比例共同承擔；其中，屬于兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域的公共設施維修、更新費用， 由各物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。第十七條（專項維修資金的支取和分攤）專項維修資金應當按照下列規(guī)定支取：（一）物業(yè)服務企業(yè)可以從專項維修資金中暫借相當于一個月的物業(yè)日常維修、更新 費用的備用金，實際發(fā)生的日常維修、更新費用按月結算；物業(yè)管理服務合同另有約定的，從其約定。物業(yè)服務企業(yè)向開戶銀行支取備用金時， 應當提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、 副主任審 核簽章的支付憑證；

11、支取實際發(fā)生的費用時，應當提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、 副主任審核簽章 的支付憑證和有關費用清單。（二）住宅需要大修或者專項維修、更新的，施工承包合同中可以約定預付款，但預付款最高不得超過工程款總額的30%。物業(yè)服務企業(yè)向開戶銀行代為支取預付款時，應當提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和施工承包合同；代為支取實際發(fā)生的費用時，應當提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。精選范本，供參考!物業(yè)的日常維修、更新費用由物業(yè)服務企業(yè)按季度進行按戶分攤；物業(yè)管理服務合同 另有約定的，從其約定。住宅大修和專項維修、更新費用，應當單項即時按戶分攤。業(yè)主分 戶帳外設立單獨帳目的，可

12、以先在該帳目中列支。物業(yè)服務企業(yè)應當向開戶銀行提交按戶分攤費用清單，由開戶銀行計入業(yè)主分戶帳和 業(yè)主分戶帳外的單獨帳目。第十八條 （專項維修資金帳目的核對和公布）業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)應當每月與開戶銀行核對專項維修資金帳目， 并將下列情況每半年向全體業(yè)主公布一次：（一）專項維修資金交納、使用和結存的金額；（二）發(fā)生物業(yè)維修、更新的項目和費用以及按戶分攤情況；（三）專項維修資金使用和管理的其他有關情況。前款第二項規(guī)定的情況，應當按每幢住宅公布；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的， 應當按門號公布。業(yè)主對公布的專項維修資金帳目情況有異議的，可以要求業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè) 提供有關的費用

13、清單、發(fā)票原件和按戶分攤費用清單進行核對。開戶銀行應當每月向業(yè)主委員會發(fā)送專項維修資金帳戶對帳單，每年向全體業(yè)主發(fā)送 專項維修資金分戶對帳單。業(yè)主委員會和業(yè)主可以向開戶銀行查詢其帳戶或者分戶帳的情 況。第十九條（專項維修資金的再次籌集）一幢或者一個門號住宅的專項維修資金余額不足首期專項維修資金的30%時，業(yè)主委員會應當向該幢或者該門號住宅的業(yè)主再次籌集專項維修資金。具體籌集工作由業(yè)主委員會或者其委托的業(yè)主小組實施。再次籌集專項維修資金的標準由業(yè)主委員會擬訂，提交業(yè)主大會討論通過，但再次籌 集后的專項維修資金余額不得少于首期專項維修資金。第二十條（住宅轉讓時專項維修資金的處理）因買賣、贈與等發(fā)生

14、住宅轉讓的，住宅受讓人應當持本人身份證件、房地產(chǎn)權證和業(yè) 主委員會的證明，向開戶銀行辦理分戶帳更名手續(xù)。住宅轉讓時，原業(yè)主交納的專項維修資金剩余款額，由住宅受讓人向原業(yè)主支付；住 宅轉讓合同或者轉讓當事人另有約定的，從其約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售住宅時，其按本辦法第七條第一款第三項規(guī)定交納的專項維修資 金剩余款額，按前款規(guī)定執(zhí)行。第二一條（專項維修資金帳戶的變更）有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當向開戶銀行辦理專項維修資金帳戶的有關變更手 續(xù)：（一）物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調(diào)整的；（二）業(yè)主委員會主任、副主任發(fā)生更換的；（三）物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生更換的。第二十二條（專項維修資金帳戶的注銷）精選范本，供參考!因

15、拆遷、自然災害或者其他原因致使住宅滅失的，業(yè)主可以持本人身份證件、注銷房 地產(chǎn)權證的證明和業(yè)主委員會的證明，向開戶銀行提取其專項維修資金分戶帳中的剩余款 額，并辦理分戶帳注銷手續(xù)。因拆遷、自然災害或者其他原因致使一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅全部滅失的，業(yè)主委 員會應當憑區(qū)、縣房屋管理部門的有關證明，向開戶銀行辦理專項維修資金帳戶注銷手續(xù)。 業(yè)主分戶帳外設立單獨帳目的，其剩余款額由本辦法第十二條規(guī)定的共同所有人按照原擁有住宅建筑面積的比例分別提取。第二十三條（投訴）市住房保障房屋管理局和區(qū)、縣房屋管理部門應當建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員 會、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)對違反本辦法行為的投訴。區(qū)、縣房屋管理

16、部門受理投訴后，應當進行調(diào)查、核實，并自受理之日起60日內(nèi)答復投訴人。投訴人對區(qū)、縣房屋管理部門的投訴答復有異議的，可以向市住房保障房屋管理局申 請復核；市住房保障房屋管理局應當自受理之日起30日內(nèi)，將復核意見告知投訴人。第二十四條 （法律責任）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定的，由市住房保障房屋管理局或者 區(qū)、縣房屋管理部門按照 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定的有關規(guī)定予以處理；業(yè)主或者業(yè)主 委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會成員違反本辦法規(guī)定，侵占應當存入專項維修資金帳戶的經(jīng)營服務收益或者挪用專項維修資金的，由市住房保障房屋管理局或者區(qū)、縣房屋管理部門責令限

17、期改正，并通告全體業(yè)主；業(yè)主或者業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。 因物業(yè)服務企業(yè)的過錯致使專項維修資金被挪用的，物業(yè)服務企業(yè)應當依法承擔連帶責任。第二十五條（物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋的專項維修資金）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)納入住宅竣工配套計劃的新建商品住宅的配套公共建筑設施，應當由設施接收單位按本辦法第六條第一款第一項和第二項規(guī)定標準的總和，在辦理設施移交手續(xù)之日起的15日內(nèi)交納首期專項維修資金；其中，單幢的配套公共建筑設施由一家單位接收 的，按規(guī)定標準的 50%交納。前款規(guī)定以外的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋，應當由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人按本辦 法第六條和第七條的規(guī)定交納首期專項維修資金。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋專項維修資金的使用和管理，依照本辦法