1、名都楓景 項目行銷整合推廣方案目錄第一章、 市場分析一、呼和浩特市房地產市場綜述 第 1 頁二、呼和浩特住宅市場分析 三、呼和浩特商業地產分析 四、呼和浩特房地產前景預測 第二章、 項目綜合素質分析一、項目分析 二、項目地塊 SWOT 分析 三、總結 第三章、 項目開發戰略性思考一、項目開發戰略與城市規劃發展二、資源有效整合與項目價值提升三、本案啟動成功的關鍵因素 -一、目標消費群體定位 二、目標消費群體細分 一、項目開發主題定位 二、項目市場定位 三、項目地塊規劃建議 四、項目開發思路與風險分析 -住宅開發實施建議第四章、 項目目標消費群體定位與分析第五章、項目開發主題與地塊規劃建議第六章、

2、項目運作實施建議二、 商鋪開發實施建議 第七章、 營銷策略篇一、總體營銷策略 二、銷售方式策略 三、銷售時機把握 第八章、 項目市場推廣方案一、 廣告推廣策略 二、 案名建議 三、 平面設計與表現 四、階段推廣主題擬定 五、媒體投放及費用預算 第九章、 本案銷售組織與管理第十章、 富陽公司業績展示及服務流程言 房地產市場競爭月趨自然化，主觀的開發模式、自然的銷售方式已不能適應市場。同時盲目的項目開發性 定位，無疑帶來巨大的市場經營風險；當今房地產開發企業，更愿意借用“外腦” ，在激烈的市場競爭環境下，通 過專業地產行銷機構 對項目進行全方位整合、定位、充分把握消費趨向，透悉消費心理，基于實際，

3、實施創新的 行銷理念，使您的開發項目勝戰定江山！第一章、 市場分析篇一、呼和浩特房地產綜述呼和浩特，蒙古語意為“青色的城” ，亦稱“青城”。呼和浩特市是內蒙古自治區的首府，是全區政治、 文化、經濟中心，位于內蒙古中南部的土默川平原上，南臨滾滾奔流的黃河，北靠連綿起伏的陰山。呼和浩特市轄玉泉區、新城區、回民區、賽罕區、土左旗、托克托縣、清水河縣、和林格爾縣和武川等 9 個旗、縣、 區。全市總面積 17224 平方公里，市區面積 81.1 平方公里，總人口 243.79 萬，市區人口 143.41 萬，居住著 蒙、漢、回、滿、達翰爾、朝鮮等 37 個民族。 呼市歷史呼市于 1947 年建立 呼市交

4、通 功能配套 經濟發展 生活水平二、呼市住宅市場分析 市場概論呼市隨著市場經濟的不斷發展， 帶動了房地產業，文化教育事業，以及市政配套設施建設方面的進步。 從 2004 年至今，呼市房地產出現了前所未有的超快增長，增長幅度達到12.26% ，僅次于青島，位于漲幅第三名。 市場特征 物業分布 市中心依然是眾多項目開發的選址，以中心路、新華大街、海拉爾大街、烏蘭察布路為中軸，聚集了 市場建設二、呼市住宅市場分析住宅現狀住宅價格1、一級地價市中心核心位置2、二級地價市中心邊緣位置3、三級地價一一與城市接壤位置住宅品質三、呼市商業地產分析商業市場總體特征商業市場綜合分析 市場類別項目名稱總結：四、市房

5、地產市場前景預測分析3000 4000 元/nf1600 -3000 元/nf1000 1600 元 / m2地理位置銷售價格第二章項目綜合素質分析一、 項目概況：二、 項目地塊 SWOT 分析：S :優勢一一W:劣勢一一0:機會一一T:威脅一一三、總結：第三章項目開發戰略性思考一、項目開發戰略與城市規劃發展房地產開發與城市規劃緊密關聯，由于本案位于新城區，地塊尚處于未開發狀態，如何協調好城市規劃與房地 產開發的關系，時本案有著積極而重要的意義。（一）、呼市未來城市規劃方向：（二）、項目開發需要城市建設加經配合1、統一規劃，統等安排，促進住宅和公用設施建設同步發展。（1）、交通設施建設（2）、

6、生態環境保護規劃2、新城區的建設不僅要注重朔造現代化的首府形象，更要提高新城區的生活質量和環境質量。（三）、項目開發戰略思考1、針對地塊現狀，有效利用內外部資源，為項目的遠作積累人氣。2、通過新城區物業形象的改觀，成中村的改造，有效提升地塊的市場爭力。3、必須對現有地塊的開發進行合理布局規劃，確定規劃實施方案，最大化提升項目的市場價值。二、資源有效整合與項目價值提升 基于本案的戰略性思考，地塊價值的提升應做到資源的高度整合。（一）、成吉思汗大街的改造對本案的影響不容忽視。（二）、“名都”品牌優勢的有效利用（三）、有效利用政府資源，優化投資環境，增強市民對本案的認同。三、本案啟動成功的關健因素：

7、由于目前本項目地塊周邊的市場氛圍不濃，市場價值不明顯，目前在此基礎上，開發民住和商業街存在著較大的市 場風險，同時也應看到，項目地塊的市場潛力仍有較大的培育宣空間。因此，如何有效聚集人氣與合理規劃開發地 塊，將是本案啟動的關健。第四章項目目標消費群體定位與分析一、目標消費群體定位： 從項目處身出發，結合呼市的經濟收入、政治文化、消費的特征、并通過對整個呼市房地產市場綜合分析，對商業 的調查研究，敞可以為本案的主流目標消費群定位為：呼市中高檔收入群體和中高級投資人士。1、一類目標客戶：國家公務員、金融、IT 、新聞媒介 2 作者。此類消費群體多為呼市高層次高層次 2 作人員或中高行業收入人士，他

8、們有固定的收入來源2、二類目標客戶：二次置業者或私營業主此類客戶有一定的經濟收入，多為私營業主，分布在離本案道路較通暢、便捷的區域；二次置業者也是本案消費群體之一，他們現多居于市中心，但對目前住房不是很滿意，有想通過對現有住房的租賃或出售來換取新房的欲望。3、三類目標客戶：普通工薪階層主要以市內一般的工薪階層，以工資為主要收入，工作相對穩定，現代化的生活社區是他們所向往的理想的生活方 式。4、旗、縣、區的私營企業者此類客戶商業鋪面的目標客戶1、一類目標客戶：實力型投資企業或個人（ 1 ）、注重本案的規模所帶來的巨大人氣，消費量且較集中。（ 2 ）、物業的地段的發展潛力，具有較高的升值空間和投資

9、回報率，此類投資者多為本地或少量外地的投資客 商，經營具有品牌趨向和檔次標準（ 3 ）、這都分消費群體經濟實力較強，收入相對豐盈，資金固轉比較靈活，根據自身狀況自己經營或是以高價租賃 的方式進行運作。2、二類目標客戶：品牌連鎖店 本項目的確立，勢必吸引省內外品牌連鎖店投資者，這部分消費群體更注重物業所帶來的商業氛圍，目光長遠，選 擇正規的店面，面積一般在 100 120卅左右的商業鋪面。3、三類目標客戶：零散性投資業主 多為地塊周邊的原有小商販，有自己的店面，規模很小，屬小本生意類別，主要經營小百貨、零售、美容美發、干 洗店之類，且旺市區的經濟投入比較高，有足夠人流量的大中型社區是他們最適合的

10、選擇。 小結： 鑒于項目的現狀，須有效地弱化產品，強化延伸優勢，在整體營銷策略的制定上，以迎合目標消費者的需求，將成為我們網羅本案目標消費群體的重要手段。第五章、項目開發主題定位及地塊規劃建議 、項目開發主題定位通過開發主題的定位，明確項目地塊開發的方向和思路，為項目的實質性運作提供策略性指導。在深入分析地塊的特征和準確把握呼市房地產市場的基礎上，蔽司將該項目開發主題定位為： 呼市東北部的“造城運動”在上述的開發思路引導下，圍繞以“新都市主義”為開發主線確定項目地塊的整體規劃建議 二、項目市場定位：每一個成功占領市場的產品，其準確的市場定位是創造銷售佳績的關鍵之所在。1、住宅部分： 呼市首座大

11、型高品質健康生活社區2、商鋪部分：三、項目地塊規劃建議： 北部：建設大型純住宅社區 西部：建設與住宅相關的生活配套設施 東、南部：引進大型購物超市，品牌連鎖企業四、項目開發思路與風險分析：1、在發展潛力的基礎上，最大化提升項目價值2、避免盲目開發，降低開發的成本與市場風險3、堅持策略致勝，有計劃、有順序地進行開發就此，針對本案提出以下開發思路，供貴司參考：1、開發思路 1 住宅先行2、開發思路 2 商鋪先行 開發思路比較與風險分析： 結合地塊周邊環境，暫無人氣的現狀，本案的開發思路要切實貫徹“有效聚集人氣與合理規劃開發地塊”的開 發戰略，綜合分析兩種開發思路：開發思路 1：講究開發的整體策劃性

12、，有效地貫徹了開發戰略，強調了以住宅先行來帶動人氣的迅速提升，輔 以開發部分商鋪，以規模化社區，大型的購物廣場，超大園林景觀來整體改觀地塊的物業形象，最后整體開發 商鋪，從而達到吸引客商投資，做到商業銷售價值最大化的目的。開發思路 2：先做商鋪，再做住宅，通過商業的建設全面帶動地塊的價值 風險比較針對商鋪存在的較大風險性，思路 1 做到了有效聚集人氣，弱化了開發的風險性的目的，且商鋪銷售的難度 十分巨大，蔽司認為以思路 1 為主體開發思路第六章、項目運作實施建議一、住宅開發實施建議：1、注重住宅的低密度性2、注重社區景觀的營造3、注重建筑的均好性4、注重住宅建設的均好性5、注重住宅建設的多樣性

13、6、整體建筑外觀設計要求具有時代風格7、注重房型設計的合理性根據呼市購房群體的消費偏好，房型以 3 室、 2 室為主，建議房型面積配比為：70- 90 平米20%90- 130 平米60%130- 180 平米20%、促進居住生活區的配套比1、為了保證社區的純居住性，在社區內規劃建設與住宅相關的生活配套，如小型醫療單位、小型便利店、洗衣房等2、社區內增設教育機構：設立幼兒園、中小學，解決業主子女的教育問題3、設立小區會所：健身房、器械室、圖書館等四、聘請知名的物業管理公司以聘請知名的物業管理公司，為業主提供更全面、更專業的服務，以此來提升社區的品質，增強消費者的購買信心第七章、營銷策略篇房地產

14、銷售是整個項目營銷過程中的關鍵一環， 策略的制定與實施又是左右銷售成功與否的重量級砝碼策略為先，實施為后，充分把握市場，分析整合項目各個要素， 以務實，以智勝，勝戰于市場！一、 總體營銷策略：1、 注重銷售推廣賣點輸出的層次性、邏輯性與動態性2、 以“造城運動”的浩大聲勢，刺激需求，激發關注度和購買欲，延伸傳播的拋物線3、注重從戰略到戰術各子系統環節的合理銜接與協調一致，力爭執行過程趨于零缺陷4、營銷力度上要深入淺出，自然形成“高產品價值與低實際價格”的強烈心理反應5、銷售推廣必須是建立在相對合理的目標期望值上予以執行二、銷售方式確立：根據我們的行銷經驗和對本地市場的了解，確定以案場銷售為主，其它方式為輔的形式作為本案的銷售 方式。根據案場銷售的實際情況，增加或減少銷售隊伍，蔽司并派遣策劃專案策劃人員直接進入案場，以最短時間 貫入實際操作環節，從而有效避免了遠程市場信息傳播的偏差和間接性，同時委派蔽司的專業銷售骨干進場駐 點銷售，輔以貴司銷售人員促進銷售。三、銷售時機把握：由于項目仍處于前期規劃階段，具體工程安排還有待進一步探討落實，但整體上應把握以下幾點：1、