1、物業管理實習報告樣本目 錄一實習內容概要2二實習工作內容3三幾點體會7四我對物業管理行業的認識7一實習內容概要實習時間：xx年12月至xx年1月 實習地點：*物業管理有限公司 實習項目簡介：*物業管理有限公司成立于1998年8月，是專業從事物業管理，具有獨立法人資格的物業管理企業。公司設有財務部、社區服務中心、經營部、品質部、行政部五個部門，現有員工65多名。公司經營范圍包括物業綜合經營管理、修繕等業務。公司成立幾年來，一直致力于以一流的管理、一流的服務、一流的信譽為公司方向，盡可能及時周到地為顧客提供優質的服務。在管物業*花園在*市首家取得了“廣東省城市優秀物業管理住宅小區”的榮譽，同時還獲

2、得了“*市安全文明小區”、“廣州市安全文明小區”等稱號。公司注重管理人員的培訓，于xx年3月與廣州航海高等專科學校合作在*花園設立了“物業管理實習基地”為公司管理人才以及為即將步出校園的物業管理專業學生提供了良好的學習環境。今年iso9001質量管理體系、iso14001環境管理體系、gb/t28001職業健康安全管理體系在公司得到推廣和應用，以提高企業的競爭實力，為廣大客戶提供更加優質、高效、周到的服務。二實習工作報告此次實習分三個階段進行：第一階段：行政部行政部是我實習的第一站，行政部是負責公司人力資的管理，科學地做好勞動人事組織管理工作，充分發揮人力資的效能，實現人力的擴大再生產和合理分

3、配使用人力；做好公司的行政管理，建立健全公司的規章制度，協助公司領導協調各職能部門間的關系，保證公司日常辦公的正常開展；并負責公司對外的聯絡、對外宣傳和組織開展社區文化活動等事務；使公司所有在崗員工符合iso9001、iso14001、ohsas18001管理體系運作的要求，并使員工了解符合管理體系要求的重要性的部門。1員工的招聘各部門根據用工的需要，用內部呈批報告的形式向公司領導提出招人申請，行政部根據公司領導批準后的報告按部門崗位職責與任職條件，向外界招聘，前來應聘的人員填寫，行政部根據應聘記錄表的資料從中挑選符合要求的員工，以便錄用，并填寫入職登記表交行政部存檔（詳見流程圖）。2員工的培

4、訓與教育1）上崗培訓 新員工入職由行政部組織安排為期2天的上崗前培訓，培訓內容包括：a物業管理現狀及發展前景。b公司管理方針、本年度目標、指標和管理方案。ciso9001，iso14001，ohsas18001基礎知識及公司管理體系文件。d相關的法律法規、公司規章和勞動人事政策等。e基本的服務知識，包括職業道德、行為規范、禮貌知識等。f工作崗位的具體作業要求及本崗位所涉及的環境因素、危險的識別。g新員工所在工作崗位對環境、職業健康安全的基本處理知識講解。2）培訓需求與年度培訓計劃 a每年1月份各部門將上一年度考核提出培訓需求，行政部根據培訓需求和上級的要求制訂培訓計劃，報總經理批準后實施。b培

5、訓計劃應陳述培訓的對象、培訓的目的、培訓的內容、培訓的時間等內容。3）專題培訓 公司發展新的管理項目，或購買了新的設備、進行技術改造、準備開發新的管理方法時，由各主要負責部門組織，對有關人員進行專題培訓，以保證新制度、新方法、新技術設備的正常運行。4）每次進行員工培訓，培訓的組織部門應作好員工培訓記錄，定期將員工培訓記錄交行政部存檔。3員工的考核考核分為例行考核、轉正考核和培訓考核三種，具體如下：a例行考核 行政部于每年6月份、12月份組織進行例行考核。考核前行政部應提前15天組織成立考核小組，制定考核方案，報總經理批準后實施。例行考核的內容應包括德、能、績、勤四個方面，考核方法應盡可能地量化

6、。例行考核完畢，考核小組應對考核結果作分析p 總結，提出培訓需求，并對不合格員工按公司有關規定作出相應的處理。b轉正考核。在新員工試用期滿后，由該員工所在部門的主管領導對該員工該用期間的表現進行全面的考核，從而決定是否錄用。考核完畢該部門主管領導應就員工的考核結果與試用期表現以員工轉正考核報告形式向總經理報告，經批準后該員工轉為正式員工。未通過轉正考核的員工由公司作出辭退處理。b培訓考核。行政部組織員工培訓后，應組織參加培訓人員進行考核，以檢驗參加培訓的員工是否掌握培訓的要求，將考核結果記錄在員工培訓記錄中相應欄目中，交行政部存檔并以此作為員工晉升、加薪的參考依據。第二階段：工程維修工程維修部

7、的主要任務是維持小區內公共設施設備正常運轉，為業主/住戶提供及時周到的物業設備等維修服務。1日常入戶維修1）接報修 a.社區服務中心當值人員接到業主/住戶報修后，分類明確，應在15分鐘之內開出維修單或給予答復處理時間。b.特殊維修可預先聯系有關單位，根據具體情況答復維修時間。（如：電視電話報障）c.較困難復雜的維修要求72小時內完成（工作技術要求特殊的除外）；同時應向住戶解釋原因； 2）入戶維修 a. 維修部當值人員接到維修單后立即安排人員進行處理，緊急情況應立即趕到現場。一般情況時在1小時之內到達現場。一般性維修不超過2小時之完成，較困難復雜的維修要求72小時內完成（工作技術要求特殊的除外）

8、，同時應向住戶解釋原因； b.入戶維修人員要做到有禮、有節，對有可視對講系統的住戶可用可視對講與其聯系，在得到同意后方可進入；無可視對講系統的可按門鈴或輕輕叩三聲門，并禮貌的問好，說出自己的身份和目的；“您好；我是某某部門，來為您做某某項服務”。c.維修時應多征求住戶意見，如住戶提出不可行的意見或要求時，應根據自己的維修經驗和知識，耐心的向住戶解釋和說明； d.維修后要做好現場清理工作，用垃圾袋將維修垃圾清理干凈，維修時移動的家具用品應按原位置放好； e.功能性維修，以恢復其原有功能為準，外觀性維修要與原有部位相比較表應無色差，高低不平現象；維修時應盡量滿足住戶要求。3）供排水維修 a.更換水

9、表 a)關上水前第一閥門,排空管內的殘余水后拆下水表,檢查水表的接頭膠圈,如已經斷裂或變形時應選同一型號規格的具有合格證的水表安裝上去; b)安裝時注意水表的水流方向保持一致; c)維修結束后，打開閥門檢查有無滲漏,表針轉動是否正常； d)維修人員要做好用戶新啟用水表的底數記錄。b.水龍頭漏水 a)關閉戶內水閥閥門，拆卸下水龍頭并檢查出故障點； b)根據用戶需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭，如因水龍頭有砂眼漏水的，必需更換新的水龍頭； c)安裝完畢后，打開水閥門檢查新換水龍頭接口是否有滲漏,使用時切勿過度擰緊。c.更換角閥 a)關上戶內水閥，拆下角閥，查出故障根據實際情況，好確需要更換的

10、重新更換； b)安裝時應注意角閥與水管接合處的密封性和緊密度，以防滲漏； c)安裝完畢后，打開水閥查看有無滲漏。d 更換軟管 a)關閉軟管前閥門，拆下軟管,查看故障原因； b)根據住戶需求，更換損壞的膠圈或更換新的軟管，如因軟管有砂眼或破損、爆裂的必需重新更換軟管； c)安裝時應注意，更換同型號同長度的軟管，接頭處不可過擰緊，以免擰壞鏍絲； d)安裝完畢后，打開水閥查看有無滲漏。f.馬桶漏水維修 a)檢查漏水原因后，關上閥門根據情況進行維修； b)軟管漏水應進行更換，水箱水位過高可調整水位控制水浮，水箱底布漏水應查看是否螺絲松動或膠圈損壞； c)維修完后，打開水閥查看有無滲水現。g.菜盆排水管

11、漏水 a)檢查漏水原因，排水軟管破損，膠圈損壞，接頭處螺絲松動； b)安裝時應注意盆體與下水管接口處，需用玻璃膠封閉，待膠干后試水檢查。h 維修馬桶堵塞 檢查堵塞原因，用馬桶抽子或疏通機進行疏通，使其排水暢落通。i部分樓層停水 a)查明停水的樓層后先關總閥，拆開支閥，并將濾網清洗后重新裝上； b)市政或其他維修造成的停水應通知住戶，并作解釋。4) 供電維修 a 更換電表 a)斷開電拆下電表，確認電表已經失靈時，可選用具有檢驗合格證的同一型號電表進行安裝，安裝時注意進出線接法正確。b)安裝結束后合閘后試電，保證住戶用電設備使用正常，電表轉動正常； c)維修人員應會同社區服務中心人員做好新啟用電表

12、底數的記錄。b 維修開關 a)分析p 造成低壓開關跳閘或燒壞的原因； b)好如果是短路故障，首先將空氣開關置于“off”位置，用萬用表（兆歐表）檢查線路，查出故障點后給予排除； c 燈管、白熾燈的維修 a)斷開電、取出白熾燈，如果燈絲燒斷，可更換同一型號的卡口或螺口燈泡安裝上去，試電查看是否正常。b)燈管不亮可先檢查啟輝器，如損壞可更換新的；試電檢查如不亮時，取出燈管并更換同型號、同規格的燈管，再次試電檢查，如仍不亮時可檢查接線和鎮流器，查出故障立即排除，恢復正常照明； d.線路檢測 a)線路停電檢修應及時通知住戶； b)住戶開關燒壞的處理見本章4.4. 2維修開關進行處理； c)電表損壞的維

13、修見本章4.4. 1 更換電表辦法進行處理； d)進戶線端子接觸不良可先切斷電，將接頭緊固； e)線路短路時可用萬用表對線路逐一檢查，找出故障原因并及時處理； f)當確認故障排除后方可送電。5) 門窗維修 a 門鈴維修 a)無電情況時可更換新電池； b)電極板腐蝕或接觸不良可進行除銹、緊固處理； c)因線路短路問題造成的故障，用萬用表（兆歐表）檢查線路找出故障點并及時處理。b 維修門窗 1)門窗附件有無損壞，不全，進行更換或補裝； 2)清除門角和窗軌道的雜物，對門合頁和窗軌道注油； 3)更換破損玻璃時注意防止玻璃碎塊跌下傷人。c 更換門鎖 拆下壞鎖后先檢查是何處壞，如能修理及時修理，無法修理好

14、的可通知住戶更換新鎖； d 非一般性的維修 委托專業維修隊維修，工程維修人員并對所委托項目的維修質量進行監督和跟蹤。第三階段：清潔綠化部清潔綠化部的主要任務是維持小區內公共場所、樓道的清潔衛生及小區內綠化帶的修剪等養護工作。1清潔綠化人員配置和培訓1）行政部制定職務說明書，對崗位職責、人員的年齡、文化程度、工作經歷和能力作出明確規定； 2）清潔綠化部主管負責制定清潔綠化部工作崗位安排報社區服務中心主任審批，總經理批準后實施； 4）行政部會同清潔綠化主管負責新員工的入職培訓，培訓內容包括公司的管理目標、質量方針、組織架構、員工手冊、體系標準iso9000、iso14000、ohsas18000；

15、清潔綠化主管負責員工的崗位培訓，包括崗位技能、質量標準、工作手冊、注意事項，經考核合格后方可上崗試用； 5）清潔綠化主管制定清潔綠化員工綜合考核標準，經社區服務中心主任批準后實施，清潔綠化主管按標準要求定期或不定期的對各崗位員工進行考核，并記錄在清潔綠化工作日記錄檢查表中；2清潔綠化園林器械的管理和維護1）清潔綠化主管對清潔綠化園林器械進行登記和匯總，并記錄于設施清單中； 2）清潔綠化主管制定清潔園林器械操作規程，報社區服務中心主任審批后實施； 3）清潔綠化工按操作規程使用園林器械，主管安排相關綠化人員進行管理和保養；維修保養后填寫設備維修保養記錄表 4）清潔園林器械使用后，清潔綠化組長負責填

16、寫清潔綠化工具使用登記表；3農藥的管理和使用1）清潔綠化主管制定農藥使用標準與規程，報社區服務中心主任審批后實施； 2）綠化工按標準使用噴施農藥，使用后記錄于綠化養護工作日記表中；4清潔綠化工作分派和巡視1）清潔綠化工根據清潔綠化部工作手冊的規定實施綠化養護工作，并記錄于綠化養護工作日記錄表 2）清潔綠化主管負責對各崗位的工作進行巡檢，并填寫清潔綠化工作日記錄檢查表； 3）清潔綠化主管對巡視中發現的問題及時安排相關人員進行處理，范圍外的問題填寫業務聯系單交由社區服務中心處理；5綠化養護方案的制定1）清潔綠化主管負責制定綠化養護方案，報社區服務中心主任審批，由主管負責組織實施； 2）清潔綠化主管

17、按標準配置清潔工，并制定綠化工作流程。三幾點體會1、增長了知識和才干。一出去，我發現在學校學到的知識很不夠，有些課程完全無用，該學的沒學到，不該學的學了，發現不足主動去補，都很刻苦，也受益匪淺。像什么iso9000、ohsas18001及iso14001等體系認證，以前在學校就沒有接觸。2、我們深切的感受到，物業管理確實是一個朝陽產業，對高素質管理人才的需求非常大，就業前景十分看好。我們應該抓緊機遇，充分利用我們的成功經驗，調整專業結構，將物業管理作為我們的品牌專業來建設。四、我對物業管理行業的認識物業管理在我國是一個新興行業，發展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少問題，尤其是涉及權益關系

18、領域，各方矛盾和糾紛時有發生。諸如：物業管理企業與開發商的職能不清，業主拒交管理服務費，物業管理企業因小區內業主財產被盜、人身受到傷害而被起訴，物業管理體制模糊、法規不健全及物業企業義務承擔某些社會功能的現象等日益突出，在一定程度上阻礙了物業管理行業的發展。規范物業管理，提高企業權益保護意識，促使物業管理企業從法制化、規范化的角度不斷完善自身的服務水平，堵塞各種管理漏洞，防止質量事故的發生，避免企業不應有的損失。同時，政府相關部門要加快物業管理法制建設，使物業管理朝著健康的方向發展，這已成為物業管理企業發展的當務之急。如何規范物業管理，提高物業管理企業權益保護意識，必須強化如下方面工作：1、要

19、樹立風險意識和規范發展意識。物業管理公司是自負盈虧的企業，企業必然面對經營風險，合理、有效地規避風險，才能獲取最大的利潤。作為企業有幾個重要環節必須把握： （1）明確物業管理委托合同。在合同中，企業務必把握細節，明確哪些該做，哪些不做；哪些是常規服務，哪些是收費項目；權利與義務是否對等，例如：物業管理的保安工作，應在合同中明確，只是協助和配合本地公安機關維護公共秩序，而不承擔人身安全、財產保護責任。（2）規范內部管理，練好內功。企業必須健全內部規章制度，完善組織架構，合理設置崗位，把好人員招聘關，系統地對員工進行培訓，在員工的思想中培植風險意識，最大限度地避免因管理責任而導致事故的發生，從而把

20、經營風險降到最低。如保安員在指引車輛停放時，應對車身四周進行巡視，發現有破損等問題及時向車主指出，以免產生麻煩和糾紛；在停車場對車輛進出的登記一定要完整、齊備。如果把預防措施做細做好，管理工作做得周到扎實，那么，即使發生了丟車事件，企業就不負管理責任也無需賠償。（3）購買商業保險，保障多方利益。物業管理企業要樹立保險意識，化解風險，一般應購買財產保險、機器設備保險、公共責任險等，將可能遇到的風險化解，避免經濟上的損失。2、強化法律法規、行業規范教育培訓工作，通過法律來維護企業、員工權益。目前，由于行業法規不健全，無法可依，甚至有法不依的情況較多，企業也往往因為這些現象的存在而輕視或忽視了自身的

21、法律建設。因此，增強員工的法制觀念是加強自身權益保護的關鍵。一方面要加強員工對法律法規的學習，提高法制意識，依法操作；另一方面要勇于利用法律武器來維護自身權益。如：對于無理拖欠管理費或拒絕承擔毗鄰房屋或共用部位、共用設備設施維護和修繕費用的業主，物業管理企業應依據法律法規、管理制度和業主公約，積極或支持權益受損的業主尋求法律支持。物業管理企業應有意識地組織有關法律法規的宣傳活動，加強包括業主在內的社會大眾對物業管理法律法規的認識和理解。3、憲善物業管理法律體系，加大執法力度。全國性的物業管理條例可望今年內出臺，有了全國性物業管理條例，就便于統一管理標準和管理規范，加強相關政策法規的協調，避免法規的相互沖突，用法制規范市場環境，規范物業管理操作。建立健全物業管理法規體系，需著重注意如下幾點： （1）物業管理主管部門、政府其他職能部門如需物業管理企業配合政府職能部門的部分工作，應由政府部門出具委托并授權，同時應給予政策上的優惠或適當的經濟補償。（2）盡快制訂、頒布物業管理招投標法規和配套實施細則，用法規和制度來限制和約束不正當競爭行為。（3）對于