1、第一章一、填空題1、房地產開發的形式按開發的時間不同，可以分為初次開發、再次開發。2、房地產經營形式按經營規模方式劃分，可以分為專項經營、綜合經營、集團 經營、跨國經營等。3、土地出讓的主要形式有協議、招標、掛牌和拍賣。二.名詞解釋房地產開發的概念：國土開發、區域開發、城市開發等都與房地產開發活動有著 密切的關系的開發活動均可以視為整體上和宏觀意義上的房地產開發；房地產經營：不僅包括房地產生產過程的開發環節、 流通環節的營銷活動和中介 服務活動等，而且還包括消費環節中的物業管理服務活動；三、填空題1、房地產開發按開發的內容不同，可以分為（B）A初次開發B外延式開發C單項開發D綜合開發2、下類哪

2、個不屬于房地產開發與經營活動區分的基本內容（C）A、房地產開發B、房地產營銷 C、房地產評估D、物業管理3、房地產開發與經營不屬于按經營規模和經營方式劃分（AA、房地產流通經B、綜合經營 C 、集團經營 D、跨國經營四題、1、房地產開發與經營的特點？1 ）房地產開發與經營難度較大2）房地產開發與經營風險較大3）房地產開發與經營政策性強2、簡要敘述房地產開發與經營的程序和內容1）投資機會選擇2）項目定位3）前期工作4）建設階段5）租售階段6）物業管理第二章一、填空題：1、房地產開發與經營決策類型包括：確定性決策、風險性決策、不確定性決策。2、房地產開發與經營決策的準則包括：確定性決策準則、風險性

3、決策準則、不確定性決策二、簡答題：1、簡述房地產開發與經營決策內容答：（1）財務策略包括 投資與貸款；（2）生產策略包括生產規模、項目、生產量及作業方式；（3）市場開發策略包括市場開拓型、市場滲透型、產品開發型及多角型；（4）價格策略包括高價策略、低價策略、均衡價格策略2、房地產經營決策程序是什么？答：1發現問題；2確定目標（針對性、明確性、層次性、可行性）；3擬制方案（整體詳盡性、相互排斥性）；4分析評價（限制因素分析、潛在問題分析、綜合評價）；5選擇方案；6實施追蹤（反饋控制、追蹤決策）三、名詞解釋：1、壟斷競爭：壟斷競爭是一種介于完全競爭和純粹壟斷競爭之間的市場形勢，是一種不完全的競爭。

4、2、消費者市場：消費者市場是指所有為了個人消費而購買物品或服務的團體和個人所構成的市場。四、論述題：請對高價策略進行論述。答：1、高價策略是企業對效能大、質量高的新產品制定較高價格的定價策略。這種價格策略將價格定得大大高于成本，謀取短期內厚利。2、高價策略具有盡快回收發展新產品投資，短期內獲得高領利潤等優點。3、高價策略所帶來的高額利潤將迅速招致競爭者，這種價格的發展趨勢是迅速下降，以至造成商業信譽損失， 同時，新產品的初期價格過高，不利于市場開拓，對收入較低的消費者缺乏吸引力。4、所以，只有那些需求彈性較小，仿制又比較困難的商品，才能在較長時期內保持這種價格優勢。因而，這是一種以短期贏利為目

5、標的定價策略。第三章一、填空題1. 政府對房地產企業的行政管理主要包括注冊登記、相關資質的審批、行業監督檢查。2. 土地估價師資格證書，有效期一般為5_年。3. 房地產企業采用多元化發展實現增長戰略，包括同心多元化和離心多元化。二、名詞解釋房地產企業：房地產企業是從事土地和房屋開發建設，以及以房地產產品為核心從事房地產中介、咨詢、物業服務，實現自身價值的經濟組織。三、簡答題簡要談談房地產企業戰略的類型。答：房地產企業的戰略管理類型有：公司層戰略、事業層戰略、職能層戰略。四、論述題論述下房地產企業的戰略管理過程。答：房地產企業的戰略管理過程有：確定企業當前的使命、目標和戰略；外部環境分析；內部資

6、源和能力分析；構造戰略；實施戰略；評估戰略。第四章一、填空題1、工業房地產是指工業類土地使用性質的所有毛地、量地，以及該類土地上的建筑物和附 屬物。2、房地產項目定位的方法的有市場調研法、頭腦風暴法、經驗分析法、名詞解釋1、房地產轉讓項目的含義：是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地 產轉移給他人的行為。2、土地儲備開發：指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并組織實 施征地、拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。三、簡答題(1)、房地產項目定位的原則：1.符合城市規劃的原則 2.協調發展的原則3.符合市場需求的原則 4.效益最大化的原則5.與企業發展

7、戰略相一致的原則(2)、房地產項目定位的內容1.確立開發理念 2 、明確用途功能3、篩選目標客戶 4、進行項目的初步設計5、測算租售價格6 、確定方案四、論述題房地產項目轉讓應該具備的轉讓條件1、出讓方具備房地產開發經營資格2、出讓方按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書3、出讓方已取得項目所在地塊的建設用地批準證書或房地產權證4、出讓方持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證5、出讓方按照出讓合同約定進行投資開發，完成一定開發規模6、轉讓的標的是正在建設中的項目，擁有土地使用權證而沒有房屋所有權證第五章房地產項目用地的獲取一、填空題1、房地產開發企業獲取建設項目

8、用地主要的三種方式：、 和 出讓、劃撥、轉讓2、土地使用權轉讓的類型有 、 和 。出售、交換、贈與3、出讓土地使用權的基本類型有、 。協議、招標、掛牌、拍賣4、劃撥土地使用權的主要步驟主要有 、審查、批準、登記發證。預審、申請二、簡答題1、協議出讓的基本特征是哪些？P97非出場出讓，沒有競爭者；政府對地價較易控制，靈活性大；價格和使用范圍受到限制。2、拍賣的特點有哪些？P103拍賣必須有兩個以上的買主；拍賣必須有不斷變動的價格；拍賣必須有公開競爭的行為。3、掛牌出讓的優勢有哪些？P103掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭；操作簡便，便于展開；有利于土地有形市場的形成和操作。

9、三、名詞解釋1. 土地使用權出讓： 指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。2. 劃撥土地使用權：通過行政劃撥方式取得的土地使用權。3. 土地使用權轉讓： 指通過出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權再轉移到行為。四、論述題土地使用權出讓與轉讓的區別？P108答：（1）在行為主體上；出讓的主體是政府及土地管理部門，轉讓的主體是境內外任何經濟實體及個人。（ 2）在法律關系上；出讓形成的法律關系不平等，轉讓形成法律關系平等。（ 3）在在市場所處層次；出讓屬于一級市場行為，轉讓屬于二級市場行為。（ 4）在年限上

10、；出讓年限按合同規定，不得超過國家規定，轉讓年限為合同年限減去已 使用年限后的剩余使用年限。(5)在土地轉移方式上；出讓的方式包括協議、招標、掛牌、拍賣，轉讓的方式包括出售、交換、贈與等。第六章：一、填空題：1、房地產市場調研不僅是房地產開發商項目定位、修正項目開發方案 的基礎,也是政府對房地產業進行調控的重要依據,對于了解和掌控房地產開發經營活動具有重要意義。2、房地產市場調研的方法有全面調查法、重點調查法和抽樣調查法 。3、房地產市場調研數據類型有數值型、序號型和文字型。4、房地產市場調研報告的內容有導言、正文、結尾和附件。二、名詞解釋：1、需求容量：是指有支付能力的市場需求容量。2、全面

11、調查法：是指對調查對象總體所包含的全部單位無一例外地逐個進行調查三、簡答，1、房地產市場調研的特點有哪些？答；房地產調研專業性強。房地產調研的針對性強。房地產調研技術性強。2、房地產市場調研的原則有哪些？真實性原則；時效性原則；全面性原則；計劃性原則。四、論述論述如何撰寫房地產市場調研報告？1 .以調研目的為核心原則2 .前后邏輯合理原則3 .層次鮮明性原則4 .圖文并茂原則報告主要內容導言：標題、前言正文：報告主體部分 主要內容1.基本情況概述2.房地產市場環境狀況 3.房地產市場供給特征4 .房地產市場需求特征 5.房地產市場形勢及發展趨勢6 .結論和建議結尾：總結和說明附件：圖表和附錄第

12、七章一、填空題1、房地產項目風險分析方法有盈虧平衡分析、項目安全率、敏感性分析、概率分析。2、房地產可行性研究包括封面、摘要、目錄、正文、附件、附圖。二、名詞解釋1、財務凈現值：指將項目壽命期內的凈現金流量，用一個設定的折現率逐期折現的現值得代數和。2、投資回收期：指項目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時間。3、盈虧平衡分析：又叫量本利分析，是通過分析項目的產銷量和成本、收入之間的函數關系，從而找出產銷量和項目盈虧關系的一種分析方法。三、簡答題1、房地產可行性研究的作用有哪些？(1) 可行性研究是投資決策的重要依據；(2) 可行性研究是項目審批的依據(3) 可行性研究是項目資金籌措的依據(4

13、) 可行性研究是編制設計任務書的依據(5) 可行性研究是開發商與各方簽訂合同的依據2、房地產可行性研究的步驟是什么？(1)組織準備(2)資料收集及市場調查(3)開發方案的設計和評價(4)詳細研究(5)編寫研究報告書四、計算題1/某開發項目預計平均售價5600元/m2,單位變動成本為 2200元/m2,開發商開發固定成本為6800萬元，開發項目土地面積10000m2,容積率為5,商品房得房率為 80%,試計算盈虧平衡點銷售量并分析項目的安全性。f<10%10%15%15%25%25%30%>30%狀況危險需要謹慎不很安全較安全答：Q*=6800 萬元 / (5600 元/m2-220

14、0 元/m2) =20000m2f=(10000 * 5* 80%20000)/40000 *100%=50%說明該項目有足夠的風險承受能力。2、財務凈現值的計算(詳見P137)第八章一、名詞解釋一、房地產融資(廣義上)是指在房地產開發、流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集、運用和清算。二、銀行貸款融資是指貸款人向借款人發放的用于商品住房及其配套設施開發建設的貸款。三、股票融資房地產股票是房地產企業為籌集資金用以證明投資者股東身份和權益并據以獲得股息和紅利的憑證。二、填空、1、房地產融資的主要方式 、。銀行貸款融資、信托

15、融資、股票融資、房地產債券融資。2、房地產股票發行價格有 、三種。平價發行、溢價發行、折價發行。3、房地產債券按發行主體分類可分為： 、金融債券 、 等。政府債券，公司債券，國際債券。4、房地產信托的運營模式有 、。抵押貸款類信托、混合型信托、權益轉讓模式、股權投資類信托、股權證券化信托。5、我國房地產融資中的主要風險類型有： 、道德和信用風險。政策風險、市場和經營風險、財務風險。6、房地產信托的特點是。高風險追逐高回報。三、簡答、一、房地產融資的特點。1）融資規模大2）償還期較長3）資金缺乏流動性4）高風險、高收益二、房地產企業的一般性資金來源。1）企業自有資金2）政府財政資金3）銀行貸款4

16、）股票、債券、集資、租賃、5）商業信用等多種籌資方式6）其他資金來源三、房地產信托的運營模式、1）混合型信托2）權益轉讓模式3）股權證券化信托4）抵押貸款類信托5） 股權投資類信托四、論述分析：一、不同融資方式的房地產融資成本比較1,自有資金的融資成本較低2，銀行貸款融資，只需支付銀行貸款利息，成本較低。3，銷售回款的融資成本視不同情況有別。4，信托資金的融資成本較高。由于信托計劃的結構較復雜，涉及單一信托及集合信托，因此組建信托的成本較高，即房地產企業付出的融資費用較高。5，股權融資的成本較多地受到利益分配的影響，房地產企業付出的融資成本可能不是較明顯地表示為融資費用，而是在房地產企業的利潤

17、中剝離出一部分給予股權融資者。第九章一、名詞解釋1、因果分析圖法：因果分析圖又叫樹枝圖、魚刺圖或石川圖，是用來查找質量問題可能產 生在哪些環節的有效工具2、信息化趨勢：伴隨網絡時代和知識經濟時代的到來，房地產開發項目管理的信息化程度 和水平不斷提高的過程。二、填空題1 .房地產開發項目工程質量控制常用方法：排列圖法、因果分析法、直方圖法、 SPC圖法。2 .施工質量監督的手段有旁站監督、測量、試驗，指令文件，規定質量監控工程程序，利用 支付控制手段。3 .竣工驗收程序包括驗收準備、初步驗收、正式驗收。三、簡答題1、施工階段質量監督控制手段旁站監督測量試驗指令文件規定質量監控工作程序利用支付控制

18、手段2、房地產開發項目管理的層次體系業主方的項目管理工程總承包方的項目管理監理方的項目管理設計方的項目管理施工方的項目管理供貸方的項目管理 社會環境方的管理四、論述題：試述房地產開發項目進度管理的主要任務?（ 1 ）設計前的準備階段進度管理的任務主要包括：確定工期總目標；編制項目總進度計劃；編制準備階段詳細工作計劃，并控制該計劃的執行；施工現場條件調研和分析等。（ 2） 設計階段進度管理的任務主要包括：編制設計階段工作進度計劃，并控制其執行；編制詳細的出土計劃，并控制執行。（3）施工階段進度管理的任務主要包括：編制施工總進度設計并控制其執行；編制施 工年、季、月實施計劃，并控制其執行。第十章一

19、、名詞解釋1、房地產市場營銷：房地產市場營銷是通過交易過程滿足顧客對土地或者房屋需求的一種綜合性營銷活動，也是把土地或房屋產品轉換成現金的流通過程。2、房地產廣告：廣告是企業目標購買者傳達說服性信息的活動之一，是將產品傳達給消費者的重要過程。二、簡答題1、品牌營銷策略的實施有哪些要素？答：1.精準的市場定位是房地產品牌營銷的基礎2 .卓越的質量體系是創建知名品牌的保證3 .以良好的社會形象樹品牌4 .以優秀的品質樹品牌5 .以創新精神樹品牌6 .以優秀的企業文化樹品牌2、房地產市場細分的作用是什么？答：1.有利于房地產企業發現新的市場機會7 .有利于房地產企業選擇目標市場和制定市場營銷策略8

20、.有利于房地產企業集中資源開發市場三、填空題1、房地產市場營銷中的 4P理論的四個基本要素：產品、價格、銷售渠道和促銷。2、目前，在國內流行的營銷理論主要有文化營銷、關系營銷、全程營銷和綠色營銷方面。3、制定價格策略必須考慮三個最基本的因素是：顧客需求表、成本函數和競爭者價格。 四、論述題論述房地產的開盤定價戰術及其適用范圍。答：房地產的開盤定價戰術包括低開高走和高開低走兩種戰術。低開高走戰術就是按照開盤項目的進度，根據銷售進展情況，每到一個調價時點，按一定的幅度調高售價的戰術。其適用于總體素質一般的項目、城市邊緣大項目及競爭激烈的項目。高開底走戰術即在開盤初期以高價銷售， 迅速從市場中獲取分

21、豐厚的營銷利潤， 再見機降價， 力求盡快回收全部投資。 其適用于具有創新性、 獨特賣點的項目和綜合性能好、 功能折舊慢 的項目。第十一章一.名詞解釋3、房地產交易：以房地產為商品而進行的轉讓、租賃、抵押等各種經營活動的總稱，其實 質是房地產權利的交易。4、國有土地使用權租賃：指國家將國有土地出租給使用者使用，有使用者與縣級以上人民 政府土地行政主管簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。5、房地產抵押：指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行 擔保的行為。二、填空題1、按照房地產商品流通的環節，通常將房地產分為三級市場： 、c （土地使用出讓市場、房地產開發經營市

22、場、存量房地產交易市場）2、目前，土地使用權出讓一般采用 、。（協議、招標、拍 賣、掛牌）3、如果土地市場發育比較成熟，各種土地案例發生較多，也可以采用一些市場資料，采用 諸如、等測算土地出讓價格。（市場比較法、收 益還原法、成本法、剩余法）4、求取房地產租金時，應當根據租賃合同內容，計算建筑物及基地經濟價值的正常租金，常用的方法有、 、 。 （ 積算法、租賃實例比較法、收益分析法）三、簡答題1. 房地產交易的特性？標的物位置的固定性房地合一的特性房地產交易標的價值金額大，專業性強房地產交易標的供給稀缺性房地產交易中原房地產設定的權利義務具有承接線2. 制定租賃合同的原則？符合國家法律和政策的

23、原則符合等價有償的原則符合平等互利、協商一致的原則3. 房地產交易的原則?及時登記原則房地連動原則交易價格遵循國家政策原則交易房地產設定的權利和義務隨交易同時轉移的原則。四、論述題房地產租賃合同的要點有哪些？1、抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所2、主債權的種類、數額3、抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等4、抵押房地產的價值5、抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任6、抵押期限7、抵押權滅失的條件8、違約責任9、爭議解決方式10、抵押合同訂立的時間與地點11、雙方約定的其他事項第12章1 .填空1 .物業的特征：、。固定性 耐久

24、性 多樣性一般情況下，物業服務合同是在業主委員會成立后 內，最多不超過 與選定的物業管理企業簽訂的。三個月六個月2 .物業管理的特征包括專業化、市場化、社會化和企業化。3 .物業服務收費原則包括等價交換、優質優價、取之于民，用之于民、公開、政府監督幾個 方面。2 ,.名詞解釋：1 .物業：指一定范圍內以建筑物形式存在的不動產。2 .物業管理：物業管理是業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照服務合同 約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、 管理、維護相關區域內的環境 衛生和秩序的活動。3 .物業服務合同：物業服務合同是指物業管理企業接受小區業主或業主委員會的聘任和委托 提供物業服務，業