1、衢州花園258文創大樓概念性規劃方案（初稿） 6月14日一、 項目背景l 產業現狀2006年國家十一五時期文化發展規劃綱要更明確提出“逐步完善有利于文化創意群體創業發展市場環境和政策環境，培育文化創意群體和內容提供商”，“重點培育廣播影視、動漫、音像、傳媒、視覺藝術、表演藝術、工藝不設計、廣告裝潢、服裝設計、軟件和計算機服務等方面的創意群體。支持經濟較為發達的城市以文化創意產業園形式，集聚各類文化創意人才”。在政府的大力倡導下，文化創意產業正成長為中國經濟發展癿新引擎。各地爭相發展文化創意產業，已經出現了一批諸如北京798藝術園匙、杭州Loft49等知名創意集聚地和一批如“藍貓”等文化創意活動

2、品牌。根據 國家中長期科學和技術發展規劃綱要（20062020）、國務院關于積極推進“互聯網+”行動的指導意見。 目前，國家處于產業戰略結構調整時期，衢州城市跨越式發展在即。因此以科技及信息為主導的創新型產業均衡布局，將是未來產業發展的前提。因此，為加快推進衢州“花園258”創新創業園的整體規劃，進行對文創樓（位于園區南側，基金樓東面。暫定浙西科創中心。）的定位與招商，努力打造成衢州富有激情科技創新生態系統的重要平臺和發展信息經濟、智慧經濟的特色載體,花園258坐擁衢州新區，地區文創產業理念較為前衛，產業基礎基本成熟，具有十分大的市場潛力，同時可以結合當地特色產業開發旅游文創項目，提升城市品牌

3、形象。l 發展關鍵點政策支持爭取政府資金支持、政治傾斜支持等優惠；創新企業聚集優秀的企業進駐文創發展中心，囊括文化藝術、演出出版、旅游產品、動漫、項目規劃、景觀、城市及主題旅游推廣、旅行社等旅游相關行業及項目；人才進行行業人才計劃，招募和培養文創產業經營，服務發展中心；推廣開展有效推廣活動，對中心進行積極宣傳，形成城市旅游新關注點；l 項目意義提供交流平臺為文創產業交流提供平臺，為文創項目展示提供平臺；建立行業標準通過整合行業資源，開展項目創新運營和積累，提煉發展標準；l 規劃目的1、打造成為衢州乃至浙江省知名的文創核心示范基地，對產業發展起到創新示規范作用；2、建設綜合性產業公共服務平臺，以

4、此提供產業政策實踐和產業配套服務優良環境。通過宣傳、推介中國旅游文化創意發展中心和北京文化創意產業集聚在旅游、文化創意產業的優惠政策，為入住大廈的化創意企業提供良好的政策服務；3、建設高端文創企業及項目孵化平臺，培育一批具有國際競爭力癿創新示范項目和企業。4、建設文化項目及產權交易癿文化藝術交易展示及推廣平臺,促進信息、資本文化項目緊密融合。二、 概念定義l 概論：“1+1=N”即：1幢樓+1個創意衍生出N倍產品孵化機遇；l 項目基本定位：科技研發+生態辦公+金融經濟+低碳環保+創意設計+生活宜居+多功能服務平臺；l 設計理念我們倡導原創為主導，作為多種文化業態的創作基地，相互扶持，相互借鑒，

5、共同繁榮；是新興文化項目的扶持和展示基地；是舉辦時尚創意大賽、藝術展覽、服裝品牌發布、化妝造型及流行趨勢發布等活動的基地。l 優劣勢分析優勢位于花園258園區內，區域配套優勢已具備雛形，周邊交通較為便利，現代化、高品質的物業管理將使項目的未來運營井然有序；老廠房改造，設計感強，環境優美適合企業辦公；劣勢體量的限制樞紐商業面積有限，難以形成大規模經營效應；周邊的現狀環境，大多都處于規劃、建設階段，倉儲廠房低端凌亂形成商業圈還需要時間；項目自身配套功能期待完善，區域配套設施薄弱，容易形成孤島；l 項目特性幫助企業協調與政府之間的關系，一方面降低企業的溝通成本，另一方面則最大限度地為政府創造財政稅收

6、，實現企業和政府的雙贏。三、 功能劃分展示+科研+學術+創意設計l 文創企業：旅行社、酒店管理業、設計公司、勱漫公司、演藝公司、出版社、攝影工作室等；l 科研機構：建立院校與業工作室以及相關產業科研機構；l 協會企業：文創產業協會；l 創秀工廠：配套成果展示廳；l 創意畫廊：辦公場所獨創走廊；l 藝術鑒賞交易中心：專業的藝術品收藏、鑒定以及交易功能；四、 運營模式l 已招企業：銀江股份、浙江清華長三角研究院、睿悅信息（VR學院）；l 招募對象：主要分為文化藝術、廣播電視、廣告會展、軟件服務、科研院校、旅游休閑娛樂這幾大類企業；l 招商方式：根據規劃方向，羅列目標企業群；通過政府及行業協會資源進

7、行企業推薦；召開新聞發布會，公布相關政策，吸納優秀企業入駐；定向發放邀請函，邀請行業頂尖企業入駐；l 項目策略方向一：建差異，塑造低碳，高科技、綠色環保形象創造項目價值。方向二：創認可，建立屬于自己的城市定位。方向三：立標準，為企業家、社會精英消除穩定性的尷尬。充分展示項目品質，體現項目差異化優勢；感知項目品質及產品細工節，提升客戶對品味的追求；超級運用 “二八”法則，抓住關鍵的核心客戶，對核心客戶進行重點的支持和關注，再通過舉辦各種高品位的活動，讓客戶體驗上流生活和工作的內在。建立高品質的樣板辦公空間和環境，讓客戶眼見為實的體驗式營銷，從最核心客戶抓起，以點帶線，以線帶面，建立反營銷式經營理

8、念。l 運營內容1、項目產業發展總量提升加強園區規劃的引導作用、謀求園區差異化發展特色、加強園區基礎設施建設、大力培養和使用專業化管理人才；2、項目管理機制構建準入機制、注意發揮優勢龍頭企業對產業發展的帶動作用、優質服務；3、項目整體服務體系以高成長企業為主要服務對象、產業服務與金融服務相結合、充分滿足企業對空間、資金、管理、服務、合作等個性化需求；l 籌備工作組織建設：招募和組建項目運營團隊；建筑規劃：設計及裝修招投標工作；制定詳細項目運營規劃書；制定詳細招商計劃書。l 合作運營聯合國際知名物業管理公司進行物業管理、整合當地知名品牌策劃公司進行活動推廣和運營、物流與業銷售團隊進行賣場管理。五、 配套服務l 銷售節點銷售準備期：控制在3個月左右，主要進行銷售人員、物料的準備；銷售預熱期：控制在23個月，物料全部到位，所有銷售人員正式上崗；銷售開始期：在1個月以內； 銷售高峰期： 68個月；銷售收尾期： 2個月左右；銷售結束期：最后用23個進行尾盤傾銷工作；l 宣傳服務媒體選擇廣告模塊-戶外擎天柱、樓體LED、輿論、（網絡）、短信、報媒、雜志、電視、雜志、高鐵、分眾傳媒。物料模塊-VI手冊、宣傳折頁、DM單。宣