1、房地產估價業務多元及跨界組合發展大評估期間，評估多元與跨界組合發展商議兼談國眾聯的實踐與研究黃西勤 彥軍、前言評估行業陪伴著市場經濟的發展和改革的步伐，經歷從單一的專業化評估到評估多元化，可是，今天面對新的 國家宏觀態勢、市場發展形勢和地域發展走勢，評估行業又步入了大評估期間，為什么這樣說呢，以下我從四方面 談起。從國家宏觀態勢看： 2014 年 8月 15日，國務院法治辦公室宣布不動產 登記暫行條例 （ 征采建議稿 ） ，鮮亮不動產是指田地、海域和房屋、林 木等定著物， 遲到 的不動產一致登記，歷經七年獲本色性增進。可以預 期，不動產一致登記的推行，不動產評估主假如房地產和田地評估也將可 能

2、一致，未來將按專業進行細分。今年8月 12日，國務院宣布了關于取消和調治一批行政審批項目等事項的選擇（ 國發 201427 號 ）27 號文，正式取消了房地產經紀人、注冊稅務師、田地登記代勞人、礦業權評估師、注冊財產評估師等 11項職業資歷贊同和認定事項，改成水平議論類職業資歷。國務院27 號文的出臺，加快了機構市場化改革的進度，評估機構也要隨之轉型，向企業化、多元化、國際化發展， 致力知足市場的多種、多品位需要。由于跟著深刻改革，新的經濟行為不斷涌現，市場上關于房地 產中介服務需要的深度和廣度正在增添，客觀上要求房地產估價機構在原有估價業務的基礎上，可以向客戶供應更多有價值的延伸服務和產出更

3、高質量的成績。 從市場發是單一的房地產和價刻由要發揮i=i務首要影響會昨年評估增潤下降40%之多；同時合理當前慢，加之傳統估價業務比賽日益劇烈，業務單一的估價機構將很難 再有大的發展。比喻，以前是評估業的起源地，剛起步時，評估學毗鄰的 評估報告，因評估質量高，中國各地都跑來學習房地產評估，房地產評估 機構也最多之時達 100多家，歷經多年發展，截止當前，已沒有一家機 構從事單一的房地產評估，此刻的48家房地產估價機構均從事多兀化業務。從地域發展走勢看。一線城市行業高度集中，房地產估價趨近飽 和，在二三線城市和經濟欠興隆地域，房地產估價行業還遠不足興隆。十 八大以來，政府信心連續加大地域經濟發展

4、兼備力度，推行地域發展整體 計策和主體功能區計策，和加快新式城鎮化建設，必然會給二三線城市和 經濟欠興隆地域的房地產估價行業帶來新發展契機。同時，跟著中國經濟 在國際的影響力不斷加大，和對外投資步伐加快和領域擴大，越來越多的 開發商、基金辦理人、投資者、銀行和政府部門需要既有豐富國評估經 驗，同時又擁有獨到國際視野的專業機構為他們供應切合國和國際規范的 評估征詢。3房地產估價業務多元及跨界組合發展從我經營企業的實踐來看，1998年成立之時，就以單一的房地產估價業務起步，給我們的感覺是，當每一種業務比賽加重、市場空間不斷減小 時，必要改革，搜尋新的打破口。在這樣的思路指引下，歷經十六年發展， 國

5、眾聯當前擁有房地產估價、田地評估、財產評估、礦業權評估、保險公 估等五大評估范圍并行發展，同時向工程造價、工程征詢、田地登記代勞、 田地計劃與整理、招標代勞、政府采買代勞等非評估范圍開花結果，經營 利潤也從單一的房地產估價業務時候的幾百萬到此刻多元跨界經營的1.5億元。還記得2007年主題為“估價專業的地方化與全球化”的國際估價論 壇上，我就提出經濟全球化對估價服務的影響與對策，當時呼吁估價 機構要掌握經濟全球化發展趨勢，以全球化的眼光和規范做好估價服務， 不單需在經營業務上打破，而且要達成跨地域經營，以全球化的視野走向 國際舞臺。在2007年經過評估業務多元化的發展研究后，我們國眾聯堅 持走

6、跨地域發展計策，在中國重點城市成立分支機構，向國際舞臺不斷邁 進。當前客戶遍及中國大江南北、港澳地域，并走向國際，評估師的蹤跡 遍及美國、俄羅斯、英國、土耳其、新加坡、馬來西亞、老撾等外國地從實踐的蹤跡看，國眾聯的發展歷程也證了然大評估期間的到來。站在新的起點，面對新的改革，我們必要清楚中國的未來必然大力發 展市場經濟，而市場經濟的中心上風即是比賽系統，比賽系統帶來“優勝 劣汰”，而優勝劣汰的壓力驅遣人人都會更加奮斗，使比賽更加劇烈，我 們評估行業也躲不開、逃不掉。我以為，當前我們進入大評估期間，在大4房地產估價業務多元及跨界組合發展評估二、多元與跨界的決策（一）評估多元化我國房地產估價行業起

7、步晚，大多數房地產評估機構從事單一的評估業務，上 風可是體此刻以下幾方面：第一，可以將有限的資本精神集中，做精做細房地 產估價；第二，有利于在自己擅長的范圍不斷提高質量和比賽力；第三，辦理 和決策利便，初始階段緊急較低。可是，當跟著行業發展的不斷成熟，專業化 劣勢漸漸突顯：第一，專業化估價緊急大，特別是簡單模擬、低技術的傳統估 價業務，市場比賽異樣劇烈。第二，簡單錯失較好的發展機會，成長有限。與評估專業化相對的就是評估多元化，跳出單一的房地產評估，向其他品種的 評估業務開拓，但從當前看，存在兩種截然相反的見解：一種見解以為利用現 有資本，翻開多元化經營，可以閃避緊急，達成資本共享，發生1+1大

8、于2的收效，是今世估價機構發展的必由之路，也可以創辦優秀的企業形象，使自己 在經營中處于上風地位；另一種見解以為企業翻開評估多元化經營會形成人、 財、物等資安分別，辦理難度增添，效率下降，稍有不慎不單固有的評估業務 沒有保持好，新的評估業務又沒有打破，最后使所有機構墜入發展困境。（二）跨界經營5房地產估價業務多元及跨界組合發展主里向跨界包括兩層含意，一是跨出專業評估范圍，向其他范圍發展；一是跨出一地為別 SMW g 驕易窕豕 -是被現好里空不立 斷物一！集有空41財間的一論對發等資稻 里里客圍 SW1、器 gshoc豕 一略、 某展生礎益、pr 域石帀地卑一務蕃多普業桔跨一亠步比營丁里跨T 成

9、有達, 是壓S究W 奩糸 。一量候營 Wn心時機所睿 和需 誓疋、 階丕芳 的得寸 同券 不解界所業 B化S 估弾考事. 肆茴 卡萬 避關 閃里吊三下 無同以1、當估價機構已擁有了絕對穩固的比賽地位和市場占有率，在經營原 來范圍的同時，漸漸的向新的范圍和地域過分。2、當市場上出現新的市場機會，而且此刻估價機構完好有本領、有資 金來掌握這個機會，此時可以考慮評估業務多元化和跨界。三、多元與跨界的發展路徑到 多；十各 一二k。過估來 爭大展 力對發 價4大革 估改 亠皋鈴is于 地業機 房S享價SB為一方 數WT 一 7 一 式網 W構（一）評估多元化路徑 1、大評估多元化 國務院劃定的包括財產評

10、估、房地產估價、田地估價、礦業權評估、 舊靈便車判斷估價和保險公估在的六大類評估專業，除舊靈便車判斷估價 估價要求的專業含量稍微低點且基本淡出評估市場外，其他五類評估專業均可達成資本共享，上風互補8房地產估價業務多元及跨界組合發展2、評估征詢多元化 估價！多估價機構都幾方面高拓專項計劃、田地利用詳確計劃及田地。議創辦性的采通中石權重的方式給經定量議項常委派、性中石油后議論項目成功度測量運營階在中房協的推動和指引下，、J征詢顧問目標發展，房地產 征詢：（1 ）房地產全經過顧問服務田地準備階段：參加田地利用整體計劃、田地利用整理的顧問服務田地貯備階段：田地一級開發推行計劃、先期調研、征收拆遷估價與

11、顧問。項房地比喻在這兩期我們接征到一WC委社會緊急求做評估，、1亮征詢本 項目工業廳為室發和工業晉積率可否業寫字需兩們出具專業的征詢報的價格可否 現場目研議論告編寫我開在參加9房地產估價業務多元及跨界組合發展10房地產估價業務多元及跨界組合發展sb a申羋B4.4巒目相關*9 廨定諱罐雉愛耆扣缶訛佈內客C&XJrT湖工件（03）實施過尸（0-2）（2）參MM.外趺上蜒單位和土憚晝會宙把m亠；nsss境目J rwmsi*粉顓XL 妙虧平街產僵槿高巾4險能力氓埸民費潭分析基尊潰定彭日比椅毋歲竽冇許定捋味fj評罡等盞百左齒料志聞功MF決革唯僑度 立項條件具備峯圧 設計上聿水半吐粗設計工作質童 勒投標

12、丈件編砂軾平 廠址選擇合理度 開丁眾件貝備口合同執行情浣iittFKra f XfihW售家專冰專議嚼據:毒家応超箕僅著枚值組1組2細3綢邯組5細&組7 骨0J0.10.20203).30.385加ks7()72snHI舫6S70707；80LJ 1* SS(02)1配笄設施悟況0J889aonS8主3戦斑越董轉悄況q.3R5K0R680嚇蛭背骨理機購栽率0.2迢7884k5HK找黠快行各階段投瞬捕S制空押Q,69929502(0.1)投資控鋁姦詵科學性0.4R2582H5百理決人員機構.0.127575出7K0.21諒導條體能力仁17-70727MMl頂日仙機海裁率(128082B5KOH5

13、經彗督理水單CO7171)70Id技術竇理水平D3SOR2RC5評分令好80卅5T580K5flff70700270687090K595829(1926S70R07570659283K.ST70.47SL1J11房地產估價業務多元及跨界組合發展12房地產估價業務多元及跨界組合發展(3)參加政府征詢顧問跟著深刻經濟系統和政治系統改革，萌生越來越多的為政府及其職能4月2日，財務部重新校衣的辦理征詢。政府方面業平時經營J .T、| I a I 1、項 口、種 憊基RR 一冗專 野.*5 -績、。-二稅 務、華 連、。 將K議 轅 93錢？ S本 W務 構一價IMl 八。F a能#房地產估價業務多元及

14、跨界組合發展(4)參加企業征詢顧問企業方面如投資項目可行性研究估價、決策剖析，品牌議論及辦理、財產辦 理、盡責檢查、緊急辦理等業務類型均可介入。(二)跨界經營路徑1、服務業務跨界在做專做精專業估價的基礎上，向相關中介業務延伸，包括登記代勞、田地計劃與整理、工程征詢、測繪、計劃策劃、工程造價、監理等中介集 團目標發展，打造綜合性的專業征詢服務機構，而且也可從中衍生出其他 新的業務，比喻我們國眾聯從事保險公估經過中，發現損余物質社會化公 開辦理的需要，便開發了保險行業專屬的保險殘值競拍平臺一一中國保險 損余物質信息網，2013年7月正式上線到此刻，參加了 2013年9月余特大水災, 2014年5月

15、、暴雨水災，2014年7月臺風水災的損余物質辦理業務。合計處 理非車險損余物質涉及金額抵達2千多萬，為保險企業減損400多萬元；處理保險車輛損余物質600多輛，為保險企業減損近800萬元。2、地域經營跨界借鑒外國中介機構及相關企業推行領域化的方式，可依據估價機構本色，選擇以下擴方式：一是自己繁衍。經過估價企業擴業務圍和招納人才，穩步向外擴。 二是成立分支機構。分支機構是總企業設在異地的一個相對獨立的主體， 技術受控總企業，流程綱領和規范做到一致，人事行政、市場營銷相對放 權。三是合并。包括一手合并、新設合并和聯合組建，整合執業資本、執 業規范和辦理標準制度，達成上風互補。以上三項，是我們易于操

16、作、簡 單項選擇擇的跨界經營方式，也是比較經常習用的方式。13房地產估價業務多元及跨界組合發展#房地產估價業務多元及跨界組合發展此后，部分評估機構接5004C礦區評估鋯鈦砂儼疋、雨我估戰 、譜 I贊V K義 莫，發 、出 書 某， 一泰 篥 才；務合作在合營等多種四、#房地產估價業務多元及跨界組合發展健全辦理方式無論是評估業務多元化發展，仍是跨界經營，跟著擴，企業的領域也 隨之擴大，看作估價機構，定然會使得企業的調解本錢、溝通本錢、人力 本錢等增添，所以完滿流程綱領辦理、人力資本辦理、部治理結構特別重 要。特別是跨地域經營，應著眼于目標績效辦理激勵拘束為主，堅持要 做到六個一致：即一致的標準制

17、度、一致的規、一致的文化、一致的形 象、一致的氣質、一致的精神。（一）完滿緊急控制成立實用的緊急辦理系統和完滿的控辦理系統，成立技術委員會， 成立專門的審察部門進行質量把關。其次，國際評估行業寬泛會采用購買 職業職責保險的做法防緊急，行業協會也在積極推動職業職責保險，故我 們國眾聯從2012年起就購買了職業職責保險，最高賠付達5000萬元流心、信息合,合資M工（四）加大信息化參加奴持 資持晉升是中心比賽力。可是人才。提到還ra*：=、多，aI改革式地即便很多機構也成立了信息化的數據庫資料平臺，達成了數據庫儲 藏、自動估價和批量評估。但這還遠遠不足，當前我們地方在大數據期 間，所面對大評估期間，仍需要連續加大信息化參加。（五）看重企業文化交融:、 我在這里重點重申技術文化和地域文化的交融。關于業務多元化，要 看重不同樣部門之間的相互溝通和溝通，成立學習型組織的文化氣氛，比 喻房地產估價、田地估價和財產估價都有一些共性方面，優秀的企業文化 可以增進