1、梅沙公館項目規劃營運方案目錄一、項目概述二、項目酒店式規劃三、項目合作模式四、業主投資收益及業主權益五、前期介入及后期運營團隊六、深圳市 * 酒店管理有限公司簡介深圳市 * 酒店管理有限公司二 0 一 0 年九月二十五日第一部分 項目概述.一、開發商簡介梅沙公館項目由中萃集團開發。中萃集團成立于1999 年，目前集團在全國擁有多家下屬公司， 涵蓋了房地產、 塑膠、化工、電子科技、 教育、物業管理、 酒店餐飲等多元化產業。集團建設經營有廣州南航碧花園、廣東冠義工業園、中陽花園、中陽商務酒店、揭陽商業步行街及學校、上市公司岳陽恒立、山東壽光市溫泉大酒店、長沙碧花園、唐山碧花園、大亞灣中萃花城灣等項

2、目。中萃集團不僅實力雄厚，并專注于高品質物業的開發，住宅產品類型不斷豐富和完善，集團堅守社會責任與義務，秉承“誠信、專業、精細”的核心價值觀，致力于為社會創造文明、和諧、 溫馨、優雅的居住文化及人文環境，為城市和歷史留下優秀的建筑作品不斷的努力前行。二、項目概況梅沙公館位于東方夏威夷之稱的深圳大梅沙海濱旅游度假區，坐落于鹽葵路與金沙街交匯處， 地理位置得天獨厚，盡享大梅沙一線無敵海景和金沙音樂街人文藝術景觀。同時，公館臨近享譽球的東部華僑城，美致園景山景盡收眼底，大梅沙國際游艇會更是近在咫尺，非凡品味處處彰顯。梅沙公館占地面積5492.93 ，建筑面積30875.84 ，由兩棟連體樓宇構成。其

3、中主樓地面樓高15 層，附樓地面樓高3 層，設地下停車場一層，約有90 個停車位。公館一樓為大堂及公共配套預留位置；二樓為會議室其他經營配套預留位置；三至十四層為公寓房間，共有 320 間，分為標準房、一房一廳、二房二房、三房二廳等四種房型；十五層為開發商預留辦公寫字樓。第二部分項目酒店式規劃梅沙公館是按酒店式規劃的地產項目，而酒店地產能否成功運作和產生品牌效應，很大程度上依賴于后期的經營管理。因此，梅沙公館在配套規劃方面應及早考慮后期的經營需要。鑒于該項目已經完成選址及主體工程已竣工，特參照星級酒店的相關標準，提出應考慮的功能配套規劃如下：一、公共設施設備配套設計方面1、有應急供電系統，即須

4、配有發電機房；.2、主體消防系統符合酒店審批標準；3、公共區域有閉路電視監控系統；4、公共區域有背景音響播放系統；5、公共區域有中央空調系統；6、有中央熱水系統；7、有與星級相適應的智能化管理系統（酒店管理軟件、互聯網、網站等）；8、有與房間數量相適應餐飲設施、會議商務設施、康體娛樂設施、停車場等；9、有行政辦公區、員工更衣室、員工餐廳、宿舍等后勤保障功能區。二、前廳配套設計方面1、有與酒店規模、星級相適應的總服務臺；2、設有客人貴重物品保險柜；3、設有行李房4、設有高檔的客用洗手間及殘疾人洗手間；5、設有客用電話間；6、設有員工工作間/ 前廳辦公室；7、設有小商店；8、前廳地面、墻壁、天花、

5、藝術裝飾采用高檔材料，采用豪華燈具；三、客房配套設計方面1、設有行政樓層（一般設在頂層）；2、設有殘疾人客房；3、設有套房；4、設有員工工作間（每層）、倉庫及消毒間；5、客房的面積、高度及地面、墻壁、天花、藝術裝飾材料與星級符合；6、配置家具有：床、沙發或扶手椅、茶幾、寫字臺及坐椅、床頭柜、行李架、衣柜、全身鏡、梳妝鏡、西服衣架、褲架、裙架、窗簾遮光簾；7、配置燈具有：床頭燈、臺燈、落地燈、走廊燈、夜燈（房間入門口及床頭柜位置有燈光總控開關） ；8、配置家電有：電視、電話、小冰箱、保險柜、電熱水壺；9、配置床上用品有：枕芯、枕套、床單、被子；10、衛生間配置有：面盆、浴缸、淋浴、恭桶、梳妝鏡、

6、呼救按鈕、110V/220V 不間斷電源插座、晾衣繩、浴巾架、電吹風、電話副機、背景音樂播放裝置、訪客等待顯示器等。.四、餐飲配套設計方面1、設有中餐廳、 西餐廳、 大堂吧、 外國餐廳、 大宴會廳（配設有衣帽間、貴賓休息室），并配套不同的廚房區域；2、餐廳地面、墻壁、天花裝飾采用高檔材料；3、餐廳家具、燈具、餐具選用高檔材質；4、餐廳布局： 設有宴會單間或小宴會廳；靠近廚房、 傳菜線路不與其他公共區域交叉；有酒水臺；有傳菜備餐間、員工工作間、樓面倉庫；5、廚房布局：設有冷熱制作間 ( 分隔 ) 、粗細加工間（分隔） 、洗碗間、垃圾房、倉庫、面點間等， 布局符合食品衛生要求， 且廚房與餐廳之間裝

7、有隔音、 隔熱和隔氣味的進出分開的彈簧門。五、商務會議配套設計方面1、設有至少一個專業的大型會議中心和若干個小會議廳，并配設貴賓休息室；2、會議室配置同聲傳譯設施、電視電話會議設施、現場視音頻轉播系統等；3、會場洗手間位置合理，方便客人使用，廁位充足；4、設有獨立空間的商務中心。六、康體娛樂配套設計方面1、設有歌舞廳和KTV包房；2、設有棋牌室；3、設有桌球室；4、設有乒乓球室；5、設有美容美發室；6、設有健身房；7、設有桑拿按摩中心；8、設有游泳池。總的來看， 酒店地產作為一種新的產品開發模式，有較強的生命力，運作成功會為發展商及廣大投資者帶來雙贏的結果，但是否有整合各種專業合作資源的能力，

8、是保證酒店地產能否成功運作的關鍵因素。第三部分項目合作模式.根據項目的定位及規劃，本章從項目的開發模式以及開發商與酒店管理公司的合作模式兩方面提出方案。一、項目開發模式 模式一：完全產權式酒店將項目每一個單位分別出售給業主，同時引入知名的酒店管理公司，由業主委托酒店管理公司進行統一經營管理。銷售思路對所有購買業主承諾有固定的投資回報率，完全作為投資性商品進行宣傳推廣。利弊分析適合區域性需求，投資性住房更具市場潛力。引入第三方運營業主的物業，產權和經營權明確，開發商可規避項目的后續糾紛。開發商回籠資金快速，銷售價格較高。物業類型統一，后期物業管理較為方便。整體包租風險較大，一般需開發商給予酒店管

9、理公司補貼。酒店管理公司后續出租壓力大，很難找到愿意并且能夠承擔此風險的酒店管理公司來運營。 模式二：酒店式公寓將項目每一個單位分別出售給業主， 同時引入知名的酒店管理公司提供星級酒店物業管理服務，業主可選擇委托酒店管理公司代租經營或自住。銷售思路對購買且選擇委托經營的業主承諾有固定的投資回報率，對購買但選擇自住的業主提供星級酒店的管家式物業服務，以投資、自住皆宜的商品進行宣傳推廣。利弊分析體現投資與度假自住功能，滿足不同需要的業主。對酒店管理公司風險較小，更容易找到合作單位。物業類型多樣，后期物業管理較為不方便。項目的知名度、影響力及業主收益不如產權式酒店高。二、開發商與酒店管理公司的合作模

10、式根據項目本身產權分散特性及開發商的意愿，針對梅沙公館項目建議以全權委托管理的.模式進行合作， 此種合作方式在明確產權和經營權、 規避開發商風險的同時， 很好的兼顧了業主、開發商、酒店管理公司三方的利益。項目開發商按照酒店管理公司的標準要求建設裝修酒店，并且辦理好酒店經營相關的前置審批手續 （消防、 環保、 衛生等），然后交給酒店管理公司注冊登記和進行經營管理。酒店管理公司受業主方委托，對項目全權實施酒店管理。酒店管理公司派出包括總經理在內的全套管理班子，按照“ * ”的品牌及管理模式，實行總經理負責制，對酒店的人、財、物及采、供、銷全面負責。酒店管理公司負責包括業主回報在內的所有酒店運營費用

11、，對委托物業經營或物業管理收益享有所得權，自負盈虧。開發商對移交給酒店管理公司經營的自有物業 （限餐廳、 會議室及康樂經營配套項目，不含大堂、停車場、辦公后勤等其他公共配套項目）享有收益分配權。第四部分業主投資收益和業主權益投資收益是購房者最為關注，也是項目旺銷與否的關鍵，而業主投資收益的計算與開發商的銷售價格、 以及管理公司的租金水平息息相關。在未獲取開發商定價信息的前提下，可先行按當前梅沙片區同類物業的最高租金標準來制訂業主投資收益。為了給開發商定價提供同口徑的參考， 我們提出以單位面積為基數、按房型類別以不同的標準制訂業主租金回報和自住權益。根據開發商提供的單位面積測算，每種房型的租金如

12、下：房型面積租金標準月租金業主自住權益標準間45 74 50元/22503700 元2天/月一房一廳66 101 45元/29704545 元3天/月二房二廳66 72 45元/29703240 元3天/月三房二廳198 40元/7920 元4天/月備注說明：1、 上述租金水平高于當地政府指導價（20 元/ ）兩倍或以上，且高出雅蘭、海景及領海15 20%；2、 業主使用自住房無需支付房費，只需按標準房80 元/ 天、一房一廳90 元/ 天、二房二廳110 元/ 天、三房二廳 130 元 / 天承擔服務費；3、 上述租金標準適用于完全產權式酒店時，業主免繳物業管理費；4、 上述租金標準適用于酒

13、店式公寓時，業主則需繳交物業管理費：對選擇委托酒店經營的，業主按 5 元/的標準承擔物業管理費；對選擇自住的，業主按10 元/ 的標準繳交物業管理費。第五部分前期介入及后期運營團隊.根據項目的進展情況和管理公司托管酒店的成熟做法，擬按酒店籌建、 酒店籌備、 酒店經營管理三個階段介入，其中酒店籌建階段集中了需開發商投資的項目內容，而酒店籌備及經營管理階段主要集中了需酒店管理公司投入的項目內容，每個階段具體安排如下：一、酒店籌建階段1、介入任務：從工程的合理科學化及成本控制最優化出發，按照酒店業的通用標準并結合項目實際，對酒店的總體布局、功能分區、室內裝修設計和布置、對酒店家具、營業設備（水、電、

14、空調等系統）和酒店供應物品的規格提出符合標準的建議。2、介入時間：由于項目主體已封頂，土建工程基本完工，應在內裝修前盡早介入。3、介入人員：我公司專門成立梅沙公館項目籌建小組，由總經理黃志源先生任組長，抽調有 * 、泊岸兩家酒店籌建工作經驗的管理人員、技術骨干加入籌建小組，并指派公司持證星級酒店評審員楊文輝作為該項目專職聯絡員，現場進行設計咨詢、投資可行性分析、工地現場考察等全方位專業服務。4、具體任務：（ 1）收集和提供酒店市場信息、明確酒店各功能定位。（ 2）功能布局確立：酒店項目的總體布局及酒店功能流程分布說明報告。（ 3）內裝修設計：酒店內裝修設計要求 , 包括商業、餐廳、娛樂、康體、

15、客房、后勤區域的面積和要求 , 與設計單位對接內裝修設計方案的工作。（ 4）協助開發商對機電配置：就有關酒店設備的選型提供配置參考，并協助與開發商選定的相關專業公司并進行具體洽談。（ 5）設計方案：參與酒店項目的總體規劃設計方案、建筑設計圖及內裝修設計圖的評選工作。（ 6）與選定的酒店設計公司配合 , 定期溝通 . 提供項目設計所需要的相關參數及資料 （設計標準及指引。（ 7）協助開發商對項目從立項到投入使用整個過程的策劃、協調. 。（ 8）協助開發商對項目在建筑工程、設計工程及內裝修工程的驗收工作。（ 9）以酒店專業角度 , 在施工期間審閱給排水系統、電梯系統、消防系統、安防系統、弱電系統、

16、強電系統、廚房設備系統、照明系統、智能化系統、特行管理系統等各大酒店運營保障系統的設計資料，并協助開發商完成設備采購選型、設備驗收、竣工驗收。二、酒店籌備階段.1、介入任務：為酒店順利開業提前做好酒店開荒、營運物資采購、人員招聘培訓、VI設計應用、政策程序制訂、宣傳冊及表單印制、公關策劃等各個籌備環節的工作。2 、介入時間：計劃開業前三個月。3、介入人員：委派項目總經理及主要職能部門的負責人，進駐現場辦公，并視籌備進度，逐步安排整個經營管理團隊入場。4、具體工作：略（酒店管理公司自行組織）。三、酒店經營管理階段1、介入任務：開業后，由酒店管理公司派出的經營管理團隊對酒店實施市場推廣、內部運營及

17、物業管理等日常運作管理。2 、介入時間：開業或適當提前。3、介入人員：以總經理負責制的整個經營管理團隊全部到位。4、具體工作：略（酒店管理公司自行組織）。第五部分*酒店管理有限公司簡介.深圳市 * 酒店管理有限公司成立于2009 年 9 月，公司的前身是2003 年成立的深圳市港城海灣實業發展有限公司* 酒店，是深圳市恒運泰集團投資發展有限公司的全資下屬企業。 根據集團對酒店業務制訂的發展目標，公司發展初期主要業務是經營管理自有產權的單體酒店， 務求從酒店實際運營過程中探索經營管理模式、培養隊伍， 培育品牌。為了適應集團公司在重慶、海口、貴州等地開發酒店新項目規劃需要，公司于 2009年正式升

18、格為深圳市 * 酒店管理有限公司。 公司在大梅沙具備較強的優勢在于區域內有了自己的兩家實體店，分別是* 酒店和泊岸酒店，其中* 酒店是自有產權的物業經營，而泊岸酒店則是產權式酒店經營，經過多年的運營， 管理公司已在兩種類型的酒店中探索出一套行之有效的經營管理模式，建立了客戶銷售網絡和資料庫，各個分店以其嚴格規范的管理體系保證了各酒店經濟實體保持著良好的增長態勢，并在同行中享有良好的企業形象。深圳市 * 酒店管理有限公司以“構建和諧、發展品牌、實現連鎖”作為企業目標。為此，公司已建立酒店人才管理庫，運用合理的人力資源規劃和績效管理體制，培養了一批受過嚴格培訓、 作風穩健、 富有戰斗力， 極具凝聚

19、力的專業管理隊伍，他們有豐富的酒店管理經驗， 在建立酒店人力資源構架和運營系統方面有著出色的經驗。同時， 為了實現公司的發展戰略與目標規范服務酒店的管理，不斷提高市場競爭力，體現 * 的管理理念和模式， 公司組織專門人員和有關專家編寫了近百萬字的* 酒店運營手冊， 分為質量手冊、程序類文件、作業類文件等章節，該“管理手冊”借鑒和吸收了國內外酒店的最為先進的管理經驗， 更加貼近實際工作需求， 可操作性強， 保證了現代化酒店管理的專業水準和領先性。作為一家以服務和管理輸出為主業的公司，我們出售的是管理完善的專業化酒店管理服務和先進的管理理念， 我們的責任是為客戶創造合理的利潤，提升客戶在行業中的品牌形象。 管理公司是作為發