1、西安市房地產市場調查報告西安市房地產業調查報告編制人：林蔚林邦顧問機構香港有限公司2012年4月 tlKlBANr目 錄第一章西安房目前地產業的宏觀環境分析一、西安房地產宏觀經濟分析二、西安市居民收入狀況三、西安城市居民消費傾向第二章西安市目前房地產市場運行形勢分析一、西安目前房地產市場分析二、西安房目前地產市場運行特點三、西安樓市整體發展狀況第三章西安市房地產市場區域調查分析第一節城南一、城南的環境現狀二、城南與其他區域的比較三、城南的房地產現狀四、城南目前房地產價格分析第二節城北一、城北環境現狀二、城北與其他區域的比較三、城北房地產現狀四、城北目前房地產價格分析五、城北房地產未來前景第三節

2、城東林邦顧問機構香港有限公司7 tlKlBANr一、城東地產發展概述二、城東地產正在升溫三、城東目前房地產價格分析四、城東成為西安地產的又一亮點第四節城西一、城西區發展主要特點二、城西目前房地產價格分析三、交通成為城西地產的瓶頸第五節高新一、西高新的環境現狀二、西高新與其他區域的比較三、西高新的房地產現狀四、高新區目前房地產價格分析五、西高新房地產的前景迥 UNBAN，第一章西安房目前地產業的宏觀環境分析一、西安房地產宏觀經濟分析2009年上半年，西安商品房銷售量為493.02萬平方米，較上年同 比增長55.24%； 其中，住宅市場銷售面積為444.32萬平方米，較上 年同比上漲58.86%O

3、從2007年下半年西安房價升至歷史高位開始,到2008 年西安樓市持續一年多的觀望調整，再到2009上半年西安樓市開始出現量 升價穩、重新煥發活力，西安樓市呈現出比較穩健的市場環境。2009年西 安商品房總銷售1337.6萬平方米，與2008年相比增長了 99.97%。即使 與高速增長的2007年相比，也增長了 39.62%。經過2008年下半年連續 5次的降息，在契稅、首付、營業稅等利好政策推動下，2009年3月后房 地產市場開始回暖。同時，隨著相關部門對于樓市優惠政策延續的相關規 定出臺，不少西安市民希望能趕上最后的利好政策，也加快了購房步伐。 而一些開發商在年末時加推新房源，同時加大優惠

4、及促銷力度，吸引了不 少購房者。2009年西安樓市火爆，除了上述原因外，還有以下因素：一是 政府的強力救市政策，包括對開發商和購房者的稅費優惠政策，導致大量 資金直接涌入樓市；二是例如結婚購房等居民的剛性需求依然非常旺盛； 三是在強力救市政策的影響下，投資投機行為不斷涌現，約占2030%；四 是對通脹預期的加強，使得大量資金紛紛瞄準商品房市場。2009年從上半 年的剛需釋放，到下半年的各種購房需求的激發，豪宅市場開始活躍，還卷 LlhlBANr有商鋪、寫字樓等市場，顯現出經濟回轉上升過程中的房地產市場的回暖， 還有各種投資資金的涌入，房地產已經成為這一年最為保值的投資選擇。2010年下半年房地

5、產供求關系將逆轉，預計2010年全年地產類上 市公司歸屬母公司凈利潤仍將保持30%35%的增速。2009年是房地產 行業“高增長”年，全年行業銷售情況超預期，呈現價量齊升的態勢。房 地產開發投資一季度見底回升，新開工面積同比先抑后揚，土地市場交 易日趨活躍，地王再現，房價也順勢大幅攀升。從我國房地產行業的發 展周期來看，房地產行業的快速發展時期還將延續25年左右。人口生育 高峰和城市化進程是我國房地產行業長期處于景氣周期的催化劑，房地 產行業將在金融安全與社會安全的兩個邊際區間實現增長的最大化。而 短期稔定發展、長期向好將是房地產行業未來較長時期的主旋律。2010 年上半年西安房地產商品房供給

6、仍將呈現供不應求的格局，即價升量漲。 從政策的延續性、供求關系、業績高增長、宏觀經濟政策連續性、通脹、 本幣升值預期等幾個方面來看，上半年樓市仍有望實現價格溫和上升， 銷售平穩增長。而下半年行業將面臨供應增加、房價失調的政策更趨嚴 厲、信貸規模限制、加息預期、房價高企等一系列問題，預計供求關系 將在下半年逆轉。二、西安市居民收入狀況目前，西安市城市居民人均可支配收入8376.65元，同比增長13%o從 可支配收入構成角度看：工薪收入、轉移性收入、經營者凈收入和財產性收 入分別占總收入的68.7%、24.7%、3.3%和3.3%。并且構成家庭收入的四大 主要渠道，都呈現增長勢頭。2009年,西安

7、市全年生產總值(GDP)達到2719.10 億元，比上年增長14.5%,高于全國5.8個百分點。其中第三產業發展最快， 全年增加值1459.95億元，增長15.1%；第二產業增加值1148.77億元，增長 14.4%；第一產業增加值110.38億元，同比增長6.3%；從全年走勢看，一季 年增 長10.5%,上半年增長13.3%,有回升狀態。卷 LlhlBANr三、西安城市居民消費傾向1 .消費觀念理性化。在初嘗到改革的甜頭，經歷了由“消費饑渴” 引發的80年代后期排浪式的購物潮和1993年的新一輪搶購風波，隨著我市社會保障工作的日益完善消費由“跟風”轉入理性思考。人們開始 以新奇的目光審視著周

8、圍的一切，堅持“量入為出” “未雨綢繆”的理念， 通過信息、比較、評價和決策，權衡每一筆家庭開支。居民對主要商品的需 求達到穩定期。資料顯示,1990年以來，西安居民平均消費傾向大致為87. 5%。2 .消費領域擴大化。較之改革開放初期，人們更注重時間經濟價值， 在信息交流、社會交往、崇尚科學、發展自我等方面的新的需求明顯增多。 主要表現在吃的方面，快餐食品、嗜好食品、保健食品、風味食品不斷推出， 使得在外飲食領域逐漸擴大；用的方面，小家電系列產品、VCD光碟、電腦、 電話、移動電話、BP機，配套的生活設備及廚房用品、消遣娛樂性體育用品 大量進入家庭；個人消費方面，隨著居民生活水平的進一步提高

9、，個人裝飾 及化妝品，保健、旅游觀光，組團交流、學術集會、網上交流等活動漸成時 尚。而家政服務（家教、保姆、鐘點工）的不斷推出，使人們能以更多的時間 和精力投入到快節奏的工作、生活中。3 .消費方式多樣化。西安“吃”文化淵遠流長，尤以小吃著稱于世。 居民或家庭聚餐，或邀親朋好友涉足酒樓，圖的是那個氛圍，要的是關中人 的豪爽、灑脫。資料顯示，居民在外就餐的消費方面，1992年來呈直線上升 的趨勢。1998年人均在外用餐額為325. 4元，較1992年增加了 242.1元， 年遞增25.5%。居民消費已從物質型向精神型延伸，對文化學習的要求日趨 強烈。讀書學習蔚然成風，書報雜志需求顯著增加。除了學

10、校教育外，大多 注重家教及各類琴棋書畫的短期培訓，舍得花錢買參考書及微軟資料。閑暇 時，或體味田園生活，或舉家游覽山川美景，或以棋、文會友，或網上作客， 或講究養生之道，保健藥品及保健用品的使用增多，健美操、交誼舞在西安 街頭形成一道道靚麗的風景線。4 .教育消費剛性化。西安地處內陸腹地，民風純樸，文化積淀厚重。 由于歷史、文化的淵源，“輕商賈重仕途”。特別看重子女教育和自身知識 林邦顧問機構香港有限公司卷 LlhlBANr素質的提高。隨著市場經濟的進一步完善，教育產業改革步伐加快和競爭日 趨尖銳化的結果，自1991年來居民家庭教育消費支出年年提高，有進一步 擴大之勢，1998年人均教育消費支

11、出336元，是1991的5. 3倍。七年間增 加了 272元，僅此一項消費年人均增加近40元錢。5 .消費層次明朗化。受不同行業、國民素質差異等因素影響，不同家庭 經濟收入差距明顯拉大，消費層次漸次明朗化。僅就1998年西安居民家庭 調查資料看，占調查樣本20%的低收入、最低收入家庭獲得當年10. 9%的國 民收入，而占20%的高收入戶家庭卻占有當年30. 6%的國民收入。按人均水 平看，低收入戶家庭可支配收入2708元，比全市平均水平少2961元；高收 入戶家庭可支配收入10486元，高出全市平均水平4817元。就消費支出狀 況看，低收入戶年人均消費支出2775元，比全市年人均消費支出少20

12、32元， 其中食品支出1364元，恩格爾系數為49.2%。高收入戶家庭人均消費支出 7633元，高出全市年人均消費支出2826元，恩格爾系數36. 5%,生活差異 及生活質量懸殊之大，顯而易見。6通訊消費支出將繼續高走。隨著信息產業長足發展和社會信息網絡及 信息化程度的普及與提高，BP機、電話、傳真、移動電話成為人們日常通訊 交流的主要工具。1998年西安每百戶家庭擁有電話70部,較之1992年增加了 58部。IC卡公用電話也給路人提供了極大的方便。近年來，可視電話、上網 消費漸成時尚。由于通訊方式轉變，家庭郵政資費支出比較平緩，年人均僅 一兩元錢，而電訊費1996年來猛增,1998年居民個人

13、電訊費支出128元，而 1992年僅支出1.2元，隨著信息量擴張以及搜索、傳遞次數增多，電訊消費 仍將是居民消費的強項。7教育消費沒商量。國家強化教育產業政策的結果，必然推進教育產業 的發展，促使居民教育消費上一個臺階。現時“上高中比上大學難”。擇校 費、贊助費、學雜費、書本費及其他各種在校支出名目繁多，累及家庭教育 消費支出呈剛性增長，并有進一步擴大之勢。1991T998年西安人均教育消費 支出年遞增26. 7%。卷 LlhlBANr8.旅游消費漸成時尚。隨著居民收入的提高，閑暇時間的增多，和旅游設施、 景區建設及交通條件的改善，西安居民旅游漸成時尚。1998年居民戶均用于 旅游開支為167

14、.4元。第二章西安市目前房地產市場運行形勢分析一、西安目前房地產市場分析自2000年開始，西安商品房市場供應量穩步逐年遞增，商品房投資從 23. 75億元增長到2006年的106. 94億元，年平均增長速度達到28. 50%,商 品房竣工面積從111. 8萬后增長到2006年的684. 37萬m2,年平均增長速度 更是達到35. 25%。即使2005年以來國家出臺了一系列調控房地產市場的宏觀 政策，西安房地產市場受到一定的影響，但是2005年與2006年商品房投資 環比增長分別為6. 24%和26. 98%,增長速度僅在2005年有較大回落。總體來看，西安普通住宅竣工面積增長速度也很強勁，但是

15、其所占總體 商品房的比例在2000年至2003年卻表現為下降走勢，從2000年占商品房比 例為77. 92%下降到2003年的74. 99%,主要原因是，在此期間西安寫字樓、 別墅、商鋪類物業市場開發及銷售較為活躍，由此擠壓普通住宅所占比例， 而2003年以后開發區域向郊區化發展以及開發量的大幅上升，到2006年在 商品房中的比重迅速上揚至88.84%。普通住宅竣工面積從2000年的87.11 萬一上升到2006年的601. 11萬一,年平均增長速度達到37. 98%,高于商品 房總體增長速度。二、西安房目前地產市場特點2010年，西安市房地產市場成交量陡增，相比08、09年市場發展水平，目前

16、 的市場狀況明顯上升，表現出從未有過的高度。整體商品房市場新盤還在不 斷推出，供應持續增長，成交量高位運行且全線飄紅，買賣雙方角色互換， 自住需求成為市場主導，許多觀望者不再等待急于出手，市場呈現火爆場面。三、西安樓市整體發展狀況1 .九部委新政對西安房地產發展的影響林邦顧問機構香港有限公司11卷 LlhlBANr2006年國家九部委出臺的一系列新政,對房地產行業調控力度前所未有。 其中影響最大的莫過于量化規定新建商品住房套型建筑面積90 m2以下住房面 積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。在西安市2006年商品住房成交量中，套型建筑面積在90 in?以下住房面 積所占比重是20.

17、12%,距離“70%”的規定要求還有相當大的差距。目前西安 市房地產市場供需兩旺，新政的硬性規定對西安市房地產的影響是有限的， 但西安也存在中低價位和中小戶型住房，經濟適用房供應緊缺、廉租房缺位 等問題，而新政的出臺進一步增加中小套型的比例，更多的滿足中低收入人 群的住房需求。但是在具體政策的執行中，開發商仍按大戶型設計，拆分為 兩套的形式報批、銷售，交房時打通后又成為一套大戶型。對于這些有違政 策初衷的現象，還有待建立嚴格的審批制度予以控制。2 .供求關系及價格趨勢2000年以來，西安商品房銷售量的平均年增長率為28.57%,而其供應量 平均增長率則達到35. 25%,高出銷售量增速6. 6

18、8個百分點。雖然西安房地產 開發量和銷售量都大增，但是開發量的增長速度高于銷售量的增長速度，商 品房空置面積在逐漸增加，因此西安商品房逐漸會形成供過于求的局面，供 求關系決定價格，若這種情況繼續下去，可能會導致房價的下跌。另外，近 兩年伴隨著國家對房地產價格調控力度的加大，西安市政府已經加大經濟適 用房、廉租房等保障性住房的供應，這類住房供應量的增加也將對房價起到 平抑作用。3 .商業地產運作模式發生改變在西安，商業項目在經營方式上有了轉變，由從前的分割銷售到現在的 自己持有。以前西安的商業項目多是開發出來后就分割銷售，將套現放在首 位。這種經營方式存在很多問題，比如各租戶都重視自家營業面積內

19、的形象, 卻忽視了公共空間的重要性、項目整體推廣后勁不足、業態調整與品類調整 引發糾紛等等。有些項目是售后回租，這種方式也存在較大的問題，若是項范 LINBANf城南歷史文化資源豐富，既是古長安歷史文化發展的重要地區,也是西安歷史 文化名城的重要組成部分，同時又是今天西安中心城區在文化蘊含上的延伸。 曲江新區的面積從20.57平方公里，擴大到40.97平方公里，面積增加一倍； 新擴區域預計總投資120億元，對這一區域的歷史文化環境如何進行保護，是 保護西安歷史文化名城與歷史文化資源的重要內容。通過對這一區域歷史文 化環境保護中存在的問題透視，找出制約這一地區歷史文化保護的問題所在, 為當地旅游

20、發展進行有目的、有計劃、有針對性的科學研究，以及隨著旅游開 展帶來的相關文化保護規劃問題作好前期準備，是非常具有現實意義的。二、城南與其他區域的比較隨著西安曲江范圍的擴展，以大雁塔為核心位置，不僅吸引游客的到來，同 事也成立了大堂不夜城這一亮相，大唐文化盡顯其中，其中最大的優勢就是 是消費者購房的同時享受到了，西安城市發展的現代氣息，環境偉志都很適 合喜歡熱鬧與喜愛西安文化的人居住，盡享雁塔夜景，曲江情懷！三、城南的房地產現狀2009年長安區年度價格漲幅榜排名樓盤均價漲幅（元/m。現價（元/疔）1航天美居100044002國色天香75051003天都佳苑70040004芙蓉閣50037005一

21、品南山40039002009年長安年度銷售面積排行排名樓盤面積（萬平方米）套數（套）林邦顧問機構香港有限公司LINBANf1西安雅居樂花園9.58302盛世長安近77083長安相府64204太陽水岸新城3.43585天都佳苑3.24502009年曲江銷售排行榜排行項目名稱成交面積 （行）成交翻（套）1 口中海國際社區Q419388 Q3123 Q2c金地芙蓉世家二109560 2557 /3融僑曲江觀邸73029 戶477 “曲江瀾山北區戶72768 戶706安5p大華公園世家63888 P415砂2009曲江房價漲幅排行榜排行項目名稱漲幅（元一）現價（元/肝）鉆石半島二約 360001130

22、0-121002c中海國際社區二約 3216Q均價7950Q3K曲江公館20007均價120004戶拿鐵城71800均價6600戶5/富力城11628,均價6500戶四、城南目前房地產價格分析據合富輝煌房地產陜西市場部的數據顯示，曲江住宅成交均價最高已 突破8000元/平方米。1-2月成交均價有一個跳躍性的上揚，上漲1806元/ 平方米，且2月8145元/平方米的成交均價為全年最高值。從3月到11月， 曲江住宅成交均價在6493-8014元/平方米之間波動，從走勢圖可看出，2-4 月，成交均價呈下跌走勢，回落到6493元/平方米，至9月價格提升至8014 元/平方米，進入“金九”價格上漲明顯。

23、總體來看，卜9月，曲江住宅成交林邦顧問機構番港有限公司 uRban（均價整體為上漲趨勢，而10月、11月又逐漸回落至7505元/平方米，但較年 初價格還是有1166元/平方米的漲幅，成交均價仍位居西安其他區域之首。第二節城北一、城北環境現狀狀西安市未央區地處西安市北郊，占地262萬平方公里，常住人口 61.30 萬人。未央大道貫穿是南北中心軸線，北有繞城高速，經濟技術開發區，滬 潮生態濕地，城市運動公園，張家堡廣場。今年十一即將開發的大明宮遺址 公園，將為西安旅游的新亮點。二、城北與其他區域的比較隨著市政府北移工程的開展與啟動，這已經成為北郊房地場發展的最大優 勢，這是選擇城北的最大攻克點，有

24、的消費者會因此去刺激購房，并且國 家單位帶動發展風險小，客源穩定，那邊也有西安市唯一的城市運動公園, 和多家大型公司！將成為新一代高新區的發展前衛。三、城北房地產現狀2009年城北銷售排行榜項目名稱成交神庫方米,成效微量）*白樺林居一180131 戶1991 w2口首創國際城。131166 01326 平3世融嘉城d127899 1139 ”44興盛園。119813 0887。5戶高山流水幸福快車行102637 戶1174 甲2009城北漲幅排行榜項目名稱價格漲幅（元/行）現價（元首創國際城Q132052000風景御園Q1300P62002川紫德風尚Q1200-55004-p宮園壹號”1000

25、，5500加世融嘉城F850P47晚林邦顧問機構香港有限公司卷 LlhlBANr四、城北目前房地產價格分析剛性需求購買推動下，卜4月北城成交均價觸底反彈，并迅速拉升到了 4100 元/平方米，走出一波小陽春行情，此后面臨區域屬性和價格差距的質疑， 4-7月房價僵持在4000元/平方米左右。隨著北城前景被普遍看好，投資需 求的拉升，城北的積壓房源出清，7-11月成交均價以每月150元/平方米的 速度一路攀升，目前已經到4500元/平方米左右，經開核心地段的部分項目 已經到達6000元時代，大有追趕看齊高新的勢頭。明年城運公園板塊如海 珀蘭軒等一些高品質樓盤面市，北城均價可能有更大的攀升。五、城北

26、房地產未來前景2009年城北已經稱為購房者選擇的第二熱點區域，得益于令人驚喜的建設提 速，區域面貌大變化：大型配套市政府辦公樓的落成，北客站主體成型；文 景路北段拓寬改造8車道景觀大道，形成聯通北客站到二環的經開商業干道; 鳳城五路主線及開元、鳳新、渭濱等支線也相繼修通，激活常青路板塊。到 明年，地鐵2號線試通車和項目的集中交房，北城會更好！第三節城東一、城東地產發展概述相對高新、曲江等區域的較高房價，城東的整體房價具有一定的競爭優勢， 加之區域的生態概念影響，城東項目的品質不斷提升，對購房者的吸引力逐 步增加。年初盡管受到恒大名都（論壇新聞視頻）、中新滬溺半島（論壇新 聞視頻）（論壇新聞視頻

27、）兩個項目促銷手段的影響，城東的房價上漲受到一 定程度的遏制，但是隨著這兩個項目房價的逐步上漲，城東項目房價上漲勢 頭得到釋放。二、城東地產正在升溫城東全年整體的房價走勢保持著一個上揚的趨勢，1-H月份平均價格上漲 577元/平方米，平均每月上漲57.7元/平方米；15月份之間城東整體房價波 動很大，3月份在這個階段房價位于最高4149元/平方米，4月份城東房價出林邦顧問機構香港有限公司I uRban（現最低谷3969元/平方米，這兩個月房屋成交均價相差180元/平方米；5-11 月份城東房價均保持穩定的上漲趨勢，漲幅度在639元/平方米，平均每個月 的漲幅在106.5元/平方米；7-11月份

28、城東整體房價集在4500元/平方米左 三、城東目前房地產價格分析2009年城東銷售排行榜排行項目名稱成父面積（行）成交 套數 （套）1戶談霰半趴529396 n4815，2/恒大名都行128409 1254 3/新東尚”106401 1023 4：9新興駿景園105036 中986 /5p沁水新城104177 912 /2009城東房價漲幅排行榜排行項目名稱漲幅（元/ m2）現價（元/肝）1戶福邸銘門。13505300戶2戶東方羅馬花園1100 ,81003/西岸國際花園F1090，45004：戶恒大名都1000c46005p恒大綠的心8965850戶四、城東成為西安地產的又一亮點隨著房地產的

29、發展，房地產商的需求，城東的滬浦區域，是西安是唯一的適 合喜歡清閑，安靜的人居住，這里有背靠濕地的得天獨厚的自然條件，地理 位置較高，環境清新。在外東走，就是大學城，還有白鹿原和鯨魚溝等旅游 區，六月份還有櫻桃節，都很適合自助游！這就是和發展城市附近的小別墅! 隨著人均收入水平的提高，喧囂的城市將會別安逸的環境代替，人們注重的 是享受，將會出現逆城市化發展。第四節城西一、城西區發展主要特點 uRban（隨著西安其他區域版塊的價格持續升高，城西版塊較為溫和的房屋成交價格 成為吸引購房人群的新亮點，不少首次置業人群將目光鎖定城西，增加了城 西樓市的關注度和成交量。大興新區、團結路、棗園路等地段成為

30、樓市開發 的新熱地。城西借助西咸一體化的發展，順應了 “要想富先修路”的不變真 理。這將會使房地產業在經濟發展的龍頭帶動下，步入西咸兩家的“心中”。二、城西目前房地產價格分析2009城西漲幅排行榜1排行項目名稱價格漲幅（元/肝）現價（元紳）蔚藍領寓Q1200680043御筆華章Q900。5300-P東尚*觀拗浦800250004砂天朗七色鎮800c50005：陶波鎮”75055。一三、交通成為城西地產的瓶頸西區域整體交通便利，城西有是以世紀大道為軸心，西寶高速等交通為紐帶, 加之四年后的地鐵建成生活設施配套成熟，學校資源豐富，購物超市和醫院 等公共設施星羅棋布，加之不少大型企業都在城西，因此城西樓市未來的升 值空間仍很大。第五節高新一、西高新的環境現狀西安高新區已成為中國中西部地區投資環境好、市場化程度高、經濟發展最 為活躍的一個區域，成為陜西、西安最強勁的新經濟增長極和對外開放的窗 口，成為我國發展高新技術產業的重要基地二、西高新與其他區域的比較高新區借助科技的發展，形成高級辦公寫字樓為主的新一代區域，到2010年, 成為西安市、陜西省乃至中西部地區觀念創新的前沿、體制改革的先導、經 濟增長的引擎、技術創新的源泉、