1、房地產公司設計管理寶典目錄第 1 章 房地產公司設計管理部的工作內容與要點第 2 章 房地產公司項目策劃階段的設計管理第 3 章 房地產公司設計招標管理第 4 章 房地產公司概念設計管理第 5 章 房地產公司方案設計管理第 6 章 房地產公司初步設計管理第 7 章 房地產公司施工圖設計管理第8章 房地產公司景觀設計管理第9章 房地產公司室內裝修設計管理第10 章 房地產公司設計變更管理 設計工作是房地產開發的核心步驟是將房地產項目初期開發構思、投資目標進行可預 見、可量化的分析和實現的技術討棍 -設計管理工作擬將設計活動和設計相關的資源作為過 程進行管理， 通過合理策劃和控制設計過程， 以期達

2、到提高效率， 并以最大限度服務和滿足 開發過程為目的。房地產公司負責設計管理的職能部門是設計管理部(有的公司也稱設計部、技術部、研 發部等)，對于一些集團公司，一般會有集團設計管理中心與其設計管理部進行設計管理工 作對接。 設計管理的工作需要公司各個部門的配合與參與， 其管理內容包括前期準備、 設計 委托、概念設計、方案設計、初步設計、施工圖設計等各階段設計管理。1.1 設計管理部的部門職能與崗位職責1.1.1 設計管理部的部門職能 負責公司產品研究開發與投資成本的把關工作，參與項目定位、策劃的前期工作。 編制設計招標書、設計任務書，制訂設計合同。 組織各項設計的招標工作，負責與相關設計單位的

3、聯絡，做好相關專業的技術協調 工作。 負責公司內部設計任務書、設計方案的會審工作。 負責設計各階段圖紙的復審工作及質量和成本控制的把關工作。 參加項目公司組織的圖紙會審、交底等工作，并落實會審的有關修改變更問題。 負責解決項目施工過程中出現的有關設計問題，并落實有關修改變更問題。 參與相關技術方案討論工作。 參與材料、設備的復選工作。 負責平面及戶型修改調整，把控整體設計效果。11 為前期部與相關政府部門溝通提供技術支持。12 完成各類圖紙歸檔工作。1.1.2 設計管理部各崗位職責說明(1) 設計管理部經理的崗位職責 主持設計管理部的全面工作，嚴格執行公司各項規章制度，貫徹落實公司領導的指 示

4、，調動各專業人員積極性、創造性，完成職責范圍內的工作任務。 主持公司產品研究開發與投資成本的把關工作，參與項目定位、策劃的前期工作， 并提供給領導作為決策參考依據。 主持各項設計招投標工作，組織專家評審團。 參加規劃、建筑、景觀、裝修設計方案的評選并指導方案的修改及審定。 負責公司內部設計任務書、設計方案的會審工作。 保持與設計單位以及公司各部門之間的聯系，做好組織協調工作。 對各種技術問題進行審核，具體包括：a.審核設計招標書； b .審核設計任務書；c.審核設計合同；d .審核公司樓盤的交樓標準；e. 審核新產品、新技術、新工藝、新材料的選用；f. 審核內、外裝飾材料的定板；g. 審核各設

5、計階段的設計圖紙及有關的設計變更。 負責制訂部門月、年度工作計劃，工作總結。 負責指導、監督、協調部門員工的工作并檢查其工作成果。 負責本部門費用報銷審核工作。11.負責審定部門員工考勤及假期安排。12 負責審定部門員工考勤及假期安排。 13 完成上級領導交辦的其他工作。(2) 建筑設計主管的崗位職責 協調經理負責設計部的全面技術管理工作和質量控制。 參與項目的策劃、管理。 參與項目前期可行性研究、概念設計工作，參與編制項目設計開發質量計劃。 參與概念、方案、初步、施工圖設計任務書及合同的編寫工作。 負責建筑設計單位的考察工作，負責起草建筑設計單位的考察報告工作。 負責編制設計招標書、設計任務

6、書及制訂合同深度的補充條款。 負責跟蹤并監督建筑設計各階段圖紙的設計進度，監督合同的執行情況。 了解、 掌握主管項目的進度計劃、現狀情況及各項技術指標和相關尺寸。 負責各階段報建圖紙的相關協調工作。 負責建筑設計各階段圖紙的復審工作及質量和成本控制的把關工作。參加項目公司組織的圖紙會審、交底等工作，并落實會審的有關修改變更問題。 負責解決項目施工過程中出現的有關設計問題，并落實有關修改變更問題。 負責與相關設計單位、相關專業的技術協調工作及與公司各部門的協調工作。11 參與相關技術方案討論工作。12 負責安排確定材料樣板的總體計劃，確保原設計的總體效果。參與材料、設備的復選工 作。13 負責平

7、面及戶型修改調整，并把結果報部門經理批準后下發執。14 為相關政府部門溝通提供技術支持。15 完成各類圖紙歸檔工作。(3) 裝修設計主管的崗位職責 負責裝修設計的管理工作。 負責編制裝修招標任務書、設計任務書及制訂合同深度的補充條款。 負責跟蹤并監督裝修設計各階段圖紙的設計進度，監督合同的執行情況。 了解、 掌握主管項目的進度計劃、現狀情況及各項技術指標和相關尺寸。 負責裝修設計各階段圖紙的復審工作及質量和成本控制的把關工作。 負責與相關的設計單位相關專業的技術協調工作及與公司各部門的協調工作。 參與相關技術方案討論工作。 負責項目、售樓處、樣板房、家私、燈飾、飾物等裝修效果的把握工作。 負責

8、編制交樓標準，收集最新產品資料，參與裝修材料及家具的復選工作。 負責解決項目施工過程中出現的有關設計問題。 完成各類圖紙歸檔案工作。(4) 規劃園林設計主管的崗位職責 參與項目定位、策劃的前期工作，并編制策劃設計任務書。 負責制訂總體規劃及園林環境設計招標書、設計任務書和合同深度補充條款。 負責跟蹤并監督規劃園林設計各階段圖紙的設計進度，了解、掌握主管項目的進度計劃、 現狀情況及各項技術指標和相關尺寸。 負責組織園林施工圖紙的會審工作及設計質量和園林成本把關工作。 負責施工現場技術問題的協調工作及施工質量的評價把關工作。 負責組織安排各種材料樣板的初選、復選工作。 負責協調規劃、景觀設計與其他

9、專業之間的溝通工作。 完成相關圖紙的歸檔案工作。(5) ，資料員的崗位職責 負責文件檔案的歸類及查閱管理。 負責文件來往的收發。 負責對設計師行文格式的審核。 協助建立基礎資料系統。 負責對完工項目文件的歸檔與校審。 負責本部門質量計劃的實施工作。 負責對本部門的ISo質量體系的建立和日程管理。 完成部門領導交辦的其他工作。1.2 設計管理部的人員管理規定1。 2.1 人員入職和培訓管理 設計管理部必須向行政人事部提交每個專業不少于100 道題目的專業考卷題庫。設計管理人員 入職時必須通過專業考試方可試用，試用期滿必須再參加部門和公司的管理制度考 試，合格后方可錄取為正式員工，轉入公司編制。

10、設計管理部必須建立員工長期培訓及考核計劃，每月組織不少于一次的全體設計管理人員集中培訓及考核，考核結果在公司內通報，連續三次不合格者應予辭退。1.2。 2 獎懲規定(1) 基本規定 本規定分獎勵和處罰兩部分，獎勵分通報表揚和物質獎勵，處罰分警告、記小過記大過、 降級、辭退。 一年內受到兩次警告者做記小過一次處理，一年內受到兩次記小過者做記大過一次 -處理，依此類推。 主管級以下員工的降級處罰按降低一級工資處理。 對出現工作失職但拒不接受本處罰規定的，經公司查實后予以辭退處理。 造成公司經濟、 信譽嚴重損失或有其他嚴重損害公司利益的行為， 除按制度辭退外， 公司 保留追究其經濟或法律責任的權利。

11、(2) 獎勵規定 通報表揚A.嚴格遵守設計管理制度，設計質量、進度、成本控制按目標完成，在管理中提出合理化 建議的；b.在設計管理中，為公司節約成本或創造價值在五千元以下的。 物質獎勵a.在設計管理中，居住區及小區規劃、小區景觀、商業建筑住宅單體等經總公司評審，設計效果為“優秀”的，對第一責任人增發當月及當年獎金100%獎勵。B.在設計管理中，單位(單項)工程的造價在設計限額以內，并比限額下降一定比例，為公司節約 成本或創造價值在五千元以上的，按如下給予獎勵：i五千至三萬元的，對第一責任人增發當月獎金 509獎勵；卜三萬至五萬元的，對第一責任人增發當月獎金100%獎勵；叭五萬至十萬元的，對第一

12、責任人增發當月及當年年度獎金1006獎勵；iv十萬至五十萬元的，對第一責任人增發當月及當年年度獎金100%獎勵，并晉升工資一級，每五十萬元晉升工資一級。(3) 處罰規定凡因工作失職發生如下情形之一者，根據情節輕重給予處罰。 有以下情況的給予警告，并扣除第一責任人當月獎金10%：設計把關不嚴影響工程施工進度，延誤在五天以下的；b 因設計把關不嚴造成失誤使公司損失在五千元以下的。 有以下情況的給予記小過，并扣除第一責任人當月獎金50%:a 因設計把關不嚴影響工程施工進度，延誤五至十天的；b 因設計把關不嚴造成失誤使公司損失在五千至三萬元的；c因設計管理把關不嚴， 經階段設計文件確認表確認后， 要求

13、設計單位變更一次并造成公司 損失在五千至三萬元的。 有以下情況的給予記大過，并扣除第一責任人當月獎金 100及年度獎金的50%:a.因設計影響工程施工進度，延誤十至二十天的；b.因設計失誤造成公司損失在三萬至五萬元的；c.因設計管理把關不嚴，經階段設計文件確認表確認后，要求設計單位變更二次并造 成公司損失在三萬至五萬元的。 有以下情況的給予降級，并扣除第一責任人當月及當年獎金ioo%:a。因設計影響工程施工進度，延誤二十至三十天的； b .因設計失誤造成公司損失在五萬至十萬元的；c.因設計管理把關不嚴，經階段設計文件確認表確認后，要求設計單位變更三次并造 成公司損失在五萬至十萬元的；d .經公

14、司評審小組評審，設計效果為“不合格”的。 有以下情況的給予辭退，并扣除第一責任人當月及當年獎金100%：a因設計影響工程施工進度，延誤三十天以上的；b .因設計失誤造成公司損失在十萬元以上的；c.因設計管理把關不嚴，經階段設計文件確認表確認后，要求設計單位變更三次以上 并造成公司損失在十萬元以上的；d .在設計管理中徇私舞弊，與設計單位勾結，損害公司利益的，經調查屬實的；e.在本人所管專業的材料、設備選用中，推薦隊伍、廠家或指定材料、設備的廠家、品牌， 經調查屬實的。(4) 獎懲程序責任人為公司人員的，不管其職位高低，均由公司監事會做出處理決定，由公司人事部進行獎懲。 “第一責任人” 指設計管

15、理部門負責設計管理的該專業主任工程師； “第 二責任人”是指設計管理部門負責人、該項目或專業設計管理工程師、項目建筑師；“第三責任人”是指公司領導、工程管理部門負責人。 “第一責任人”獎懲時，第二責任人比第一 責任人降低一個檔次， 依此類推。 公司總經理助理以上的領導本人違反本辦法的， 第一、二、 三責任人均為其本人，做并罰處理。1.3 設計管理部的工作內容1.3.1 設計管理部的工作內容框圖設計管理部作為公司設計管理的職能部門與核心部門，其負責的工作內容具體如圖1-1 所示。1.3.2 設計管理部的工作內容詳述(1 )項目前期規劃 協助決策部門進行土地吸納階段的初步建筑規劃及密度分析。 參與

16、項目市場定位分析。 負責組織項目概念性規劃設計。 參與項目可行性研究。(2)設計管理 負責組織項目概念設計工作。 負責擬制規劃設計任務書。 負責組織規劃、設計、勘察招標及設計合同的管理。 負責對方案、初設、施工圖、立面、環境及其他專項設計的設計進度、質量進行跟蹤檢查 并督促落實。5)責對各階段的設計圖紙進行內部審核，組織項目部進行施工圖的內部會審， 參與管理部組織的施工圖設計交底。 負責在施工過程中的設計配合。 負責對設計單位考察、設計單位表現評估。 負責裝飾、裝修材料樣板、設備的選型、定樣。 負責對設計變更進行審核或備案。 負責根據市場反饋調整設計或提出變更。11 負責審核支付設計費用。12

17、 參與基礎、主體、單位工程及綜合驗收。(3) 售樓部、樣板房的設計管理 負責設計單位的考察及招標。 負責售樓部設計單位及其方案的選擇評審，監控售樓部、 樣板房， 尤其是空間方案的實施工程和效果。 負責設計方案、施工圖的審核審查，組織圖紙會審及設計交底。 負責施工過程中材料及施工樣板的審批。 負責施工過程中整體效果的把握及監控，指導監督施工單位， 確保設計風格及效果得以實現。(4) 景觀工程的設計管理 負責設計單位的考察及招標。 負責景觀設計方案，施工圖的設計進度、成果質量的監控。 負責景觀施工圖的審核審查，參與圖紙會審及設計交底。 負責施工過程中材料及施工樣板的審批。 負責組織植物、特殊景觀材

18、料(物品)、與項目整體效果有關配色設施的實施選用。 負責施工過程中整體效果的把握及監控，確保設計風格及效果實現。(5) 二次裝修工程的設計管理 按照施工總進度計劃參與編制二裝工程設計招標計劃。 負責二次裝飾設計單位的考察及招標。 負責二次裝飾設計進度、質量的監控。 負責組織各階段設計圖紙審核及樣板的審批工作。 負責施工階段的設計配合工作。( 6)規劃設計信息管理 收集和處理市場和客戶(含業主)對規劃設計的需求和期望信息。 了解、跟蹤房地產發展的最新動態。 建立設計單位檔案。 建立和維護設計師網絡，積極尋找優秀設計師。 了解新材料、新技術、新工藝應用與引進。(7)其他 對項目設計的質量、進度、成

19、本控制進行監督。 參與項目發展后評估，進行設計管理專題總結。 負責收集與處理本部門工作所涵蓋的市場和客戶(含業主)的相關信息。 建立和維護與相關單位之間的公共關系。 完成上級公司和公司領導交辦的其他工作。L 3.3 設計管理部的工作流程 設計管理部的工作流程見圖 1-2。1.4 設計管理的工作要點為了加強公司的項目設計管理工作， 提高系統能力， 完善工程項目管理， 真正體現設計中 “事 前、事中、 結果”的過程管理， 體現產品優化、 成本優化的精神， 并嚴格貫徹產品策劃意圖、 取得優質高效的產品設計文件并正確指導工程施工， 實現生活藝術空間創造產品基礎， 設計 管理部必須嚴格控制各階段的設計管

20、理要點。1.4.1 設計管理的原則設計管理的總體原則是： 貫徹經過審批的概念性設計原創思想， 完成實施方案設計、 初步設 計以及施工圖設計， 以“二合三指” 的形式進行設計過程的全程監控， 貫徹落實產品策劃目 標和成本目標； 開展施工階段的行銷監理， 確保實際最終產品滿足產品策劃、 設計原創要求。1.4.2 設計管理的依據設計管理的主要依據是公司的權責規定、有關設計管理流程制度， 有關成本管理流程制度及其他相關流程與制度。主要依據的法規政策是： 中華人民共和國建 筑法、中華人民共和國房地產管理法 、中華人民共和國城市規劃法 、建設工程勘察設 計管理條例、建設工程勘察質量管理辦法等。依據的公司主

21、要制度是： 成本標準編制 與使用規則、合同管理辦法 、項目招標管理實施細則以及各階段的設計任務書、 設計 指引等。1.4.3 設計管理的范圍 項目開發令簽署后，有關用地自然條件、社會條件及其他工程設計基礎條件的搜集和完善、 項目設計總體控制計劃的編制、 概念設計、顧客敏感點清單編制、 方案設計、產品標準的編 制、初步設計、施工圖設計、各階段設計成果及圖紙的審查、設計變更、方案委員會管理辦 法等、設計報政府審批以及工程施工過程中的行銷監理等所有具體工作都屬于設計管理的范疇。1.4.4 設計管理的實施要點 設計委托統一由設計管理部門負責，并明確設計要求， 設計限額等相關內容， 同時規定對小區總體規

22、劃及單體方案必須根據營銷部門編制的市場定位及營銷方案并經論證通過后辦 理，這主要是為了解決項目前期設計、營銷相互脫節的問題。在一些項目中，往往是等到樣板房建好甚至是大面積開售后營銷部門的意見才能反饋至設計管理部門，其中包含的規劃、 戶型朝向、平面布置等意見往往無法調整，增大銷售壓力。對單項設計因為忽略了設計要求、 設計限額而造成返工、 工期延長的情況非常普遍。 如某項 目擬建一臨時公共汽車站， 初期為追求設計效果， 要求屋面采用張拉膜結構， 立面方案幾經 反復， 到最后張拉膜設計完成后初步預算費用將超過百萬， 不得不放棄此方案重新調整， 前 后浪費的時間超過一個月， ：，這屬于典型的事前控制不

23、足，設計限額不明確的情況。目前總體規劃、景觀方案、單體方案的重要性日益突出，為簡化工作流程，同時促進設備 設計單位相互間的競爭意識， 應明確采用備案制度作單位委托設計， 即每年編制單項工程設 計委托單價表，選擇不少于三家設計單位作為委托設計依據。 為避免造成下階段的設計質量問題或設計返工，同時需引人現代營銷觀念， 明確規定本階 段設計文件完成后應經設計管理部門組織包括營銷在內的相關部門領導評審通過后， 方可通 知設計單位開始下一階段設計任務。 單體平面方案的合理與否直接影響到銷售，同時，單體平面方案的調整往往涉及結構、 設備等多個設計工種， 所以合理確定單體平面方案是非常重要的環節。 明確規定

24、單體平面方 案必須經營銷中心、項目公司、設計管理部門會簽確認。 房地產開發報建等工作對房地產企業合理、 合法利用國家政策， 尋求企業效益影響增長點 有重要意義， 設計及設計管理工作也應緊緊圍繞這方面展開工作， 故應明確各階段的設計文 件需經設計管理部門審核后方可交投資開發部門辦理報批。 需協調市政規劃設計與景觀設計中道路布置兩者的關系，較好的做法是景觀專業提前介 入，在市政前確定景觀方案。1.4。5 設計質量管理的要點 設計的合理性、 安全性、 經濟性、設計效果和圖紙出圖質量， 是設計質量管理的主要內容。 設計質量以其合理性、經濟性、設計效果及其具有的商業價值衡量。 出圖質量應保證設計深度符合

25、要求，必須避免專業矛盾和設計錯誤， 杜絕設計事故。 設計圖紙出圖質量不符合要求的，設計管理部門應要求設計單位重新出圖。 設計管理部門應與設計單位建立設計過程的實時監控制度，以便雙方均能在各階段實時掌握和檢查設計進度和設計狀況。 嚴格控制施工圖階段的設計變更，設計管理部門進行設計變更時應了解現場的材料提出處理意見，并分如下程序進行處理：a. 單項變更損失五萬元以內的，由設計管理部門確認是否變更；b。單項變更損失五至十萬之間的，由設計管理部門管線領導確定是否變更；c單項變更損失十萬元以上的，應報公司上級領導批準后方可變更。 圖紙會審是工程建設程序中的重要環節，凡未經會審的圖紙不得用于施工， 圖紙會

26、審應由工程、設計管理部門主持，相關單位必須對圖紙會審工作予高度重視。1.4.6 設計成本控制的要點成本控制是設計管理的重要組成部分，成本控制的工作要點如 下。 材料定板及設備選型原則上應在公司年度招投標中標單位中選擇。 影響到裝修效果的材料、設計選用原則上應有營銷部門的意見。 設計委托時， 設計合同必須明確本項目設計限額及材料、 設備選用要求， 這是成本控制中 很重要的環節， 只有具備合理的設計成本控制目標， 設計單位才能在相關階段的設計中圍繞 成本目標進行設計方案、 材料選用等工作。 設計管理部門應嚴格按公司下發的混凝土和鋼筋 的限額設計值作為結構限額設計標準 （見表 1-1 和表 1-2）

27、。設計管理部門可根據項目的具體 情況對結構限額值提出修正意見，經公司領導批準后按修正值進行控制。 設計單位在提交設計文件時，方案設計必須有工程估算； 初步設計必須有工程概算； 施工圖設計宜有工程預算。 各階段的設計如果超出設計限額時，必須經設計管理部門及審核部審核后， 報送公司領導批準后方可進行下一階段設計或實施。 應加大對“新產品、新材料、新技術、新工藝”的研究，試點和推廣工作。重視“四新” 的應用是投資控制的重要內容， 但“四新” 的應用必須遵循先試點后推廣的過程，同時應進 行技術經濟分析。 對公建配套用房的布置， 設計單位往往重視程度不夠， 甚至將一些臨街可售高價的地方安 排為居委會等配

28、套用房， 所以應明確移交式低價出售的配套項目， 必須布置在商業價值最低 的地方，同時明確各階段設計文件完成后需經設計管理部門審核后方可交投資開發部門辦理 報批。 會所及大型商業用房設計，應由商用物業管理部門組織使用單位：對使用功能布置參與規劃， 由設計管理部門跟蹤完善。 例如某會所已完成所有專業設計， 經酒店管理公司審核后 發現其功能與使用要求有較大出入， 提出調整平面、 增加客房等許多修改意見， 整個項目的 設計必須全面修改，造成工期延長大半年。 材料、設備選用必須以“安全、合理、經濟”為原則，以“價廉物美”為標準進行選用， 避免材料、 設備選用不合理造成浪費損失。 施工圖的設計必須在滿足規

29、范、 法規的前提下， 以相對最經濟的方案進行設計。 所有施工圖必須進行綜合會審，減少各專業矛盾及返工損失。移交或低價出售的配套項目，必須布置在商業價值最低的地方。應嚴格控制設計變更，爭取不變更，盡量少變更，嚴控大變更第2章2.1 項目策劃階段的設計基礎資料收集2.1.1 規劃設計外部協作條件的取證要求 在項目規劃和設計的各階段，設計管理部除了與設計單位密切配合外， 有很多方面需要及時與項目所在地的政府主管部門或國家機關等相關部門、機構取得聯系，進行溝通、協調， 并取得相關數據及有關方面的協議或批文，并作為各階段設計的依據和條件提供給設計單 位，這些條件稱為規劃設計的外部協作條件。 一般相關的部

30、門有：發改委、國土局、建委、規劃局、工商統計局、銀行、文教、環保、 衛生、水、電、電信、煤氣、熱力、市政、消防、人防、安全保衛部門等。2.1.2 項目所需的設計基礎資料 設計管理部根據項目策劃報告編寫指引完成設計所需基礎資料的收集、整理工作。 設計管理部根據項目策劃報告編寫指引中策劃階段規劃設計分析成果標準中的要求收集、 整理并分析下列基礎資料，為策劃工作提供技術支持與依據：a.城市總體規劃的全部成果、城市總體規劃文本、城市總體規劃的主要圖紙、總體規劃階 段的各項專業規劃的文本和圖紙；b 分區規劃的全部成果；c控制性詳細規劃的全部成果；d 城市總體規劃、分區規劃及控制性詳細規劃對本地段的規劃要

31、求；e.現狀居住人口詳細資料，包括人口密度、人口構成、平均每戶，人數籌；.用地現狀資料 V 包括鄰近地區） ；g.建筑現狀資料，包括各類性質建筑質量、數量、分布、層數等；h 工程設施及管線現狀資料（包括鄰近地區）；i.工程地質、水文地質等有關資料；j .所在城市或地區歷史文脈、地方風貌、建筑傳統形式等資料；k. 房地產及工程等經濟資料（包括房價、地價、各類基礎工程造價等）；l. 1 : ioooi:2000實測地形圖；m.競爭樓盤資料等。2.1.3 設計基礎資料收集的工作程序項目設計基礎資料收集包括： 項目設計基礎資料移交、 項目設計基礎資料補充和項目設計基 礎資料評審。 項目設計基礎資料移交

32、。 設計管理部完成與相應責任部門的項目設計基礎資料交接，移交內容包括宗地自然條件表 、宗地社會條件表 （投資開發部提供）和競爭樓蘊列表（營銷策劃部提供）三部分，并 由交接雙方共同填寫項目設計基礎資料移交評審表 。 項目設計基礎資料補充。設計管理部按照項目設計基礎資料移交評審表完成項目設計基礎資料的調查和補充，包括宗地自然條件表 、宗地社會條件表 （投資開發部負責 補充完善，設計管理部協助）和競爭樓盤設計信息表 （營銷策劃部牽頭完成） 。 項目設計基礎資料評審。設計管理部組織投資開發部、營銷策劃部完成項目設計基礎資 料評審，評審意見和結論填寫在 項目設計基礎資料移交評審表 中， 并由參與評審人員

33、共 同簽字確認。 設計管理部發出資料提供要求后相關部門未能在 1 個工作日內提供設計任務書輸入文件 導致設計任務書時間拖延， 配合部門負責人及經辦人扣 罰 100 元次， 設計管理部提供考 核信息； 設計管理部相關專業人員未跟催配合部門提供資料， 扣罰 50 元次， 配合部門提 供考核信息。 項目設計基礎資料移交評審表見表2-1 。2.1.4 宗地自然條件資料宗地自然條件表見本書 電子文件。2.1.5 宗地社會條件資料宗地社會條件表見本書 電子文件。2.1.6 競爭樓盤信息“競爭樓盤”是指區域內、或其他區域內與本項目地理位置、 市場定位、產品類型等方面存 在相似性， 可能與本項目產生競爭的樓盤

34、。 價格需按產品類型列出最高價、 最低價以及均價。 競爭樓盤列表中的競爭樓盤清單， 需由設計管理部與營銷策劃部共同確認。 競爭樓盤列表形 式參考本書電子文件。競爭樓盤設計信息表見本書電子文件。2.2 項目規劃設計的可行性分析2.2.1 項目場地地質勘察 項目場地地質勘察應根據項目策劃、概念設計不同階段的要求分階段進行。 在新項目選擇、可行性分析階段，設計管理部應負責進行可行性研究勘察（選址勘察），目的是對地塊場地的地質穩定性和建筑適宜性做出評價， 主要手段是搜集地塊有關的地質資 料和建筑經驗資料、 踏勘了解場地工程地質條件； 當擬建場地工程地質條件復雜， 已有資料 不能滿足要求時，可根據具體情

35、況進行工程地質測繪和必要的勘探工作。 在項目策劃階段應進行場地初步勘察，為確定建筑總平面布置、 主要建筑物地基基礎設計方案提供巖土工程勘察資料，初步勘察應符合初步設計的要求。2.2.2 項目設計基礎資料分析 依據各個調查表格在策劃階段進行設計基礎資料的收集，可結合項目的具體狀況增加需收集的信息條目。 在完成基礎資料收集后， 根據這些資料對項目的自然、 市政、市場等條件做依據宗地自然條件表的內容， 分析建筑與產品的排布可能性； 施等。依據宗地自然條件表的內容，出基本的研判以作為項目策劃、設計的基本依據。分析宗地自然環境對規劃設計的影響。 如： 依據宗地地形圖依據宗地綠化與水面的分布圖分析現狀資源

36、的保護與利用措對于有特殊地下物 （如沖溝、 暗河、 古墓、 地下軍用設施等）或存在空氣污染、水質污染、 噪聲污染的地塊對規劃設計的影響程度及對應的設計思路和解決辦法（該思路、辦法對應的成本估算要在投資與收益分析中體現）。調查內容不只局限于依據宗地社會條件表的內容， 分析區域總體規劃、道路交通狀況、周邊公共設施狀況、市 政配套狀況等對規劃設計的影響。 如：區域總體規劃對小區分期開發順序的影響； 道路交通 狀況對小區主要出入口設置與人車流線的影響； 商業設施、 教育現狀、 體育娛樂公園等休閑 場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積確定的影響； 不利因素設施的影響和 解決方案；市政配套狀況

37、對技術設計的影響等。 設計管理部和營銷策劃部應共同組織人員對競爭樓盤做徹底的調查， 通常的總架、單價調查，而應結合競爭樓盤的規劃設計細節和綜合品質調查進行資料收集， 并全面分析。 依據宗地社會條件表的內容， 當地政府各類間距、 日照要求， 并結合公司對項目的主要指 標要求（總建筑面積、產品類型組合能） ，并分析對建筑排布的影響。 當不具備政府規劃設計要點，容積率、面積分配比例等技術經濟指標不完全確定時，進 行公司最理想的容積率和產品分配比例分析，完成容積率分析方案及對應的容積率分析表， 當容積率確認后， 深化該容積率指標下的方案及完成其對應的綜合經濟技術指標表與產品分 析表。 當具備政府規劃設

38、計要點，即具備既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層 完全平均或多層、小高層、高層等不同比例分配的假設情況， 進行最基本的建筑排列， 完成 規劃設計草案其對應的綜合經濟技術指標表與產品分析表 （不同假設情況下， 對應的建設周 期計劃、成本估算、 銷售價格預測及經濟效益分析，要在項目進度總體計劃、成本控制表單 中體現）；三種不同方案的比較應結合策劃階段的 3 個產品基礎方案進行2.3 規劃設計分析2.3.1 規劃設計分析的要點 技術經濟指標：結合設計分析是否能達到公司對項目開發的基本具體量化指標要求。2 規劃條件分析：分析小區如何和周邊結合的可行性，包括道路交通、周邊市政管網目的支 持度

39、等；分析容積率、密度等規劃條件對項目指標的限制。 規劃設計概念： 如何體現該項目住區規劃設計導則的精神； 表現項目預期的風格和設計主 題。 技術概念：計劃采用的重要新技術及其與規劃設計的關系。 社區可持續發展概念： 對項目分期發展的設想、 對營造統一的社區概念的設想、 對產品差 異性的考慮。 規劃設計分析草案圖紙。 規劃設計分析總平面圖。 退讓紅線要求。 不同功能物業的分布位置分析。間距分析。10 組團規模分析。11 市政條件分析圖：包括道路交通、道路、停車、水、電、暖、通信等分析圖；對于坡地、山 地等復雜地形應做全面的地形分析。12 樣板區選址及構成內容分析。2.3.2 項目綜合經濟技術指標

40、 項目綜合經濟技術指標表和容積率分析表見本書 電子文件。2.3.3 項目產品策劃分析 規劃設計草案的主要目的是通過設計分析為項目的投資效益和經營前景提供技術上的依 據。經過對項目有利因素和不利因素的研究， 以及規劃設計草案中各類產品受各因素影響的 情況，編制出圖表或文字提交市場營銷和成本管理部門， 形成項目財務分析和營銷策略的基 礎。 規劃結構對產品策劃要求的戶型指標的影響因素包括規劃中單體的體塊的面寬、進深是否和戶型要求的面積、采光、通風要求相匹配。 “有利因素、不利因素”是指對產品定價產生較大影響的因素，需針對具體情況，分析地 塊及產品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。 “有利因素”包括良

41、好建筑朝向、良好景觀 朝向等；“不利因素”包括噪聲、不良建筑朝向、不良景觀等。 關于各因素的可參考定義a。應根據各個地區的氣候及日照條件制訂B. 良好建筑朝向：“南偏東15。至南偏西15。范圍內”的朝向。C不良建筑朝向：“西偏南45。至西偏北45。范圍內”的朝向；景觀朝向：住宅朝向地塊 內、外的景觀資源。2.4 策劃階段設計分析成果存檔及編號 項目基礎資料范例和項目規劃設計草案見本書電子文件。2.5 顧客敏感點及產品標準要點管理制度 為規范公司項目定位及策劃階段的操作， 需加強對 “顧客敏感點和產品標準要點” 這一重要 節點的監控， 以達到作業程序的系統性和科學性、 提高產品性價比和建立完整的

42、項目價值體 系。2.5.1 顧客敏感點的定義顧客敏感點是能引起顧客購買興趣的產品特性， 是顧客具體需求在產品中的體現， 相對投人 有較大的產出效益， 因此設計者對顧客敏感點項目應重點考慮， 綜合平衡總成本時優先保證 敏感點工程項目。 顧客敏感點項目受目標顧客群的需求影響， 受產品檔次定位影響， 同時也 受項目競爭策略的影響。因此需要在每個項目策劃過程甲分階段確定嚴品的顧客敏感點。2.5.2 顧客敏感點的分類顧客敏感點分為顧客敏感項目和顧客重視項目 （在項目策劃階段確 定）。顧客敏感項目為必須執行項目。顧客重視項目在具體項目中可作為顧客敏感點項目備 選項目。顧客敏感點及產品標準要點清單規定了顧客

43、敏感點項目分類和分解項目，并給 出一般的敏感點等級。2.5.3 顧客敏感點策劃實施說明 每個項目都應確定顧客敏感點項目， 最終指導建筑設計和施工。 顧客敏感點工程標隹應恰 當反映競爭策略，產品定位和目標顧客需求，同時要反映產品策劃的核心價值體系。 設計管理部在項目策劃階段確定顧客敏感點類別，其中有四項為顧客敏感點項目， 六項為顧客重視項目，共十點顧客敏感點。顧客敏感點確定從顧客敏感點及產品標準要點清單 中的中類中選定，并可根據具體項目增加新的項目，填寫 顧客敏感點及產品標準要 顧 客箣咸占聃 顧客敏感點及標準要點完成稿會同實施方案設計任務書 一起交給設計單位指導概念設計文件后的各專業后續設計工

44、作。 實施方案或初步設計完成后， 應確定顧客敏感點的工 藝工序以及材料標準， 作為行銷監理工作指引， 作為施工圖設計過程以及建造過程的工作指 南。2.5.4 顧客敏感點的確定及審核程序 顧客敏感點和產品標準由營銷策劃部審核。 在完成項目市場定位后， 設計管理部應結合項目策劃報告編制顧客敏感點清單， 確定本項 目的顧客敏感點項目，應完成顧客敏感點及產品標準要點清單中的大類和中類部分。 在項目論證會結束后， 結合項目產品定位和概念設計任務書的編寫， 應填寫完成小類內容。 在完成概念設計文件招標后， 結合中標方案， 設計管理部應組織編寫產品標準要點， 作為 概念設計文件修改和后續階段設計的指導原則。

45、 在實施方案完成后， 項目設計管理部應依此編制完整的產品標準手冊， 用以指導初步及施 工圖設計、各項專項設計。2，5.5 顧客敏感點及產品標準要點清單見本書 電子文件。2.5.6 顧客敏感點及產品標準要點見本書電子文件。第3章 房地產公司設計招標管理房地產公司設計招標是指為了選擇合適的設計單位， 房地產公司通過招標的方式將設計任務 委托給設計單位完成， 由設計單位根據國家法律法規的規定和房地產公司的設計要求進行設 計，并提供設計成果，房地產公司可以選擇委托同一個設計單位進行多個階段的設計工作， 也可以把不同階段的設計任務分別委托給不同的設計單位負責。 但無論是哪個階段的招標管 理工作， 其管理

46、的要點基本一致， 具體包括： 設計招標管理機構的設置與招標管理流程的制 訂；設計任務書的編制與評審管理； 設計單位考察與設計招標書發放管理； 開標、 評標與定 標管理； 設計合同的簽訂管理； 設計單位的履約評價管理等。 本章將分別對上述設計招標的 各管理要點進行詳細的說明。3.1 設計招標的管理機構與管理流程3.1.1 設計招標的管理機構（1）設計招標相關部門與崗位的職責 公司總經理。公司總經理全面負責招標工作。其主要職責（不限于）是：a.批準招標計劃與安排；b .組建招標領導小組；c主持招標領導小組會議，審批確定中標單位；d .組織合同會簽；e.簽訂合同或授權公司法人合同的簽訂。 公司常務董

47、事。 公司常務董事是公司制度與流程執行的監督者。 按照公司的規定和要求， 參加評標活動，了解制度與流程執行情況進行監督。 設計管理部負責各種設計招標工作。對產品和成本標準的實施起到監督與促進的作用。A. 設計管理部經理。負責組織項目的技術管理工作，確定各種產品技術標準，組織編制產 品成本標準。B. 總建筑師。其主要職責（不限于）是： i.負責編寫項目設計說明；ii參加招標文件的編 寫，主要參加編寫招標文件的）有關技術條款；iii按照評委方式參加技術評標；iv.參與最后 澄清工作。C總工程師。其主要職責（不限于）是：i.與工程管理部協商負責編寫工程施工組織總體方案介紹，擬定總工期、關鍵工期要求；

48、 U 參加對投標人的資格預審；叭主要參加編寫招標 文件的技術條款，特別是施工技術要求；iv.按照評委方式參加評標；V參與最后澄清工作。 成本管理部。其主要職責（不限于）是：a。負責組織編制工程量清單，同時審核施工圖；b .負責審核招標文件，對成本標桿進行核對；c.負責參加編寫專用合同條款、編制有關商務文件；d .參加對投標人的資格預審，e.參與過程和最后澄清和合同談判工作。（2）設計招標領導小組的職責與人員組成 設計招標領導小組職責a.批準招標文件，審查評標辦法和細則的合理性和公正性；b .審批入圍的投標人名單；c.審定評委會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人，確定中標單位；d .決策采用團

49、體成員各一票的方式投票表決。 設計招標領導小組人員組成。概念設計、 方案設計、 初步設計與施工圖設計招標領導小組由營銷策劃部經理或設計管理部經理任組長， 由 公司設計管理部 （代表）、營銷策劃部經理、 總經理、公司常務董事、設計管理部、項目工程管理部高級經理、合同負責人組成。規定必 須為單數成員。(3) 設計評標委員會的職責與人員組成 設計評標委員會職責a.根據評標細則，對標書進行認真評審，負責組織進行澄清，完成評審報告。B.向招標領導小組報告評審意見，推薦合格的中標人和中標備選人。C針對一些議標的項目，遵從集體決策，發揮團隊優勢的原則，特組建“評標工作小，組” 代替“評標委員會”行使相關職責

50、。 設計評標委員會人員組成a.評委5-9人。公司主要通過第一次和第二次方案審批會對概念設計和方案設計進行癢標。B. 評委名單由項目總經理批準確定。C. 評委素質要求i.技術/業務專家應當在本項目方面有 3-5年的技術管理或相關業務專 業工作經驗。 Ii 商務與經濟方面的專家應當在有關業務方面 2-3 年的商務與經濟專業工作 經驗。(4) 設計招標工作小組的職責與人員組成設計招標工作小組由設計管理部牽頭，主要負責招標的相關設計工作，主要工作人員，由設計管理部承擔，一般由2-3人組成。報項目招標領導小組批準(招標工作審批表會簽批準) 。3.1.2 設計招標的管理流程(1) 設計招標管理流程設計招標

51、管理流程見圖3-1。(2) 設計招標的具體步驟表 3-1 是設計招標的具體步驟。3.2 設計任務書的編制與評審管理房地產項目設計任務書是指房地產公司對項目設計提出的要求，是設計單位進行項目設計的主要依據。在明確了規劃設計要點之后，房地產公司設計管理部可以組織編寫設計任務書。設計任務書的編制必須根據政府規劃管理部門的規劃設計要點、營銷策劃部的定位報告來編制，針對不同的設計階段，設計任務書一般可分為概念設計任務書、方案設計任務書、初步設計任務書、 施工圖設計任務書、 景觀設計任務書和室內裝飾設計任務書， 根據公司的實際 情況， 也可以將不同階段的設計任務合并在一起再編寫。 在設計任務書編制完成之后

52、， 設計 管理部還應組織相關部門 (一般包括成本管理部、 投資開發部、 營銷策劃部、 工程管理部等) 參與設計任務書的評審， 評審通過的設計任務書是進行項目設計招標的重要依據。對于房地產公司在不同階段對設計任務書編制與評審管理的具體內容，將在本書對應的章節中再進行詳細的說明。3.3 設計單位考察與設計招棕書的發放管理 房地產公司在設計招標前，應對設計單位的設計資質、設計能力、 公司實力、 業績與運作方 式等進行考察， 評價他們是否有能力提供本公司所需的產品和服務， 確定合格的設計單位名 單。3.3.1 設計單 位考察的方式與工作要點(1) 設計單位考察的方式設計單位考察是對設計單位的業務范圍、

53、業務切義及八貝凹 c 禽則勺寐。艤萬) g 公司考察、項目考察和作品考察。 公司考察。公司考察是指對設計單位辦公場所的綜合考察。 項目考察。項目考察是指對設計單位主要參與設計的在建或建成項目的綜合考察。 作品考察。作品考察是指對記錄在公開發行或設計單位自行印 刷的印 刷品中的，設計單位主要參與設計的在建或建成項目的綜合考察。(2) 設計單位考察的工作要點 設計管理部的工作要點a.負責設計單位考察并建立設計單位名錄。B.負責具體項目設計單位的選擇及評審。C負責對設計單位進行履約評價。D. 負責設計單位資料的保存和管理。 公司總經理的工作要點a.審批具體項目設計單位的選擇。B. 審批合作過程中設計

54、單位不合格記錄及履約評審結論。3.3.2 設計單位信息登記與基本資料審查管理(1) 設計單位信息登記與基本資料審查的工作程序 設計管理部要求設計單位按照標準格式提供設計單位信息登記表及附件并審核。 設計單位信息登記表及附件不符合要求的，設計管理部經辦人需要求設計單位重新提 供檔案資料。之后仍不符合要求的， 在設計單位信息登記表填寫意見報設計管理部經理 批準后，列入不合格設計單位名錄 設計單位信息登記表及附件符合要求，但設計單位的業務范圍、 業務歷史及人員配備不能滿足要求的，在 設計單位信息登記表 填寫原因報設計管理部經理批準后， 列入不合 格設計單位名錄。 設計單位信息登記表及附件、業務范圍、

55、業務歷史及人員配備均符合要求的，在設 計單位信息登記表填寫意見報設計管理部經理批準后，可對其進行綜合考察。 設計管理部經辦人將設計單位信息登記表及附件交設計管理部秘書保存歸檔。(2) 設計單位信息登記表 (3)設計單位信息登記匯總表見本書電子文件。3.3.3 設計單位綜合考察管理 綜合考察分為公司考察、項目考察或作品考察。設計單位綜合考察的工作程序如下。 設計管理部經辦人與設計單位商議確定進行公司考察或項目考祭2 一。則買際情況不具備進行公司考察或項目考察條件的，經設計管理部經理同意，可對設計單位進行作品考察。 綜合考察由設計管理部組織進行，參與人數必須在三人或三人以上， 并至少包括一名設計管理部經理助理以上級人員，考察結論方可生效。 設計管理部參與綜合考察人員填寫 設計單位綜合考察記錄表 ，并共同商討得出 -察結論， 簽字確認后報設計管理部經理審批。 設計管理部經理審批 設計單位綜合考察記錄表 后， 由設計管理部秘書根據審批結論將設計單位相應列入不合格設計單位名單或合格設計單位名單，同時將設計單位綜合考察記錄表 保存歸檔。設計單位綜合考察記錄表、設計單位考察評分表、設計單位考察 報告、合格設計單位名單、不合格設計單位名單樣式見本書電子文件。3.3.4 設計招標書發放管理設計招標書是房地產