1、資陽市2015年地價狀況分析報告四川盈信天地土地評估有限公司二一五年十二月目 錄一、概述1（一）城市地價監測范圍1（二）監測時段1（三）監測數據來源1（四）資陽市城市地價的價格內涵1（五）地價監測指標3（六）重要概念的解釋3二、城市地價水平及變化趨勢4（一）整體地價水平與整體變化趨勢4（二）不同用途地價水平與變化趨勢4（三）不同區段地價水平與變化趨勢5三、城市樓面地價與房價對比分析7（三）樓面地價增長率與房價增長率比較8四、城市地價與土地市場協調狀況8五、城市地價與房屋市場協調狀況9六、社會經濟環境協調狀況10七、背景情況與未來趨勢分析11（一）城市地價變化的背景及存在的問題11（二）未來地價

2、變化的趨勢預測12一、概述（一）城市地價監測范圍本年度的城市地價監測范圍與資陽市2014年城市地價動態監測范圍一致。商業用地的監測范圍以現行基準地價的1-4級區域（東至：成渝客運專線；南至：松濤鎮衛生院；西至：成渝高速公路；北至：外環路），面積約為59平方公里；居住用地的監測范圍以現行基準地價的1-3級區域（東至：天生村；南至：松濤鎮衛生院；西至：成渝高速公路；北至：外環路），面積約為59平方公里；工業用地監測范圍：在2010年基準地價成果工業1級、部分2級基準地價更新區域（城市主城區、建成區、沱江三橋以東寶臺鎮區域以及南駿零配件產業園、城南工業園、侯家坪工業園區域等），面積約為39平方公里。

3、（二）監測時段2015年1月1日到2015年12月31日（三）監測數據來源監測數據由資陽市國土資源管理部門和地價監測項目承擔單位實際調查采集完成。具體分為三大部分：一是監測點的地價數據，在監測點體系的基礎上通過市場調查與評估的方式獲得；二是土地市場和房產市場的交易數據，通過調查土地和房產的買賣價格獲得；三是與地價相關的其他數據，主要來源于有關統計資料，社會經濟指標數據來源于資陽市國民經濟公報和統計年鑒。房地產市場數據來源于資陽市房地產管理局、資陽市房地產協會。（四）資陽市城市地價的價格內涵1、商業用地：（1）設定土地用途為商業，（包括商業用地和商住綜合開發的商業用房面積達到40以上的綜合用地）

4、；（2）設定使用年限為40年；（3）根據資陽市商業用地利用的總體情況，以及對資陽市規劃局規劃管理相關規定進行分析，平均建筑容積率設定為1.5；（4）平均開發程度為“六通一平”（宗地外通上水、通下水、通電、通路、通氣、通訊，宗地內平整）；（5）設定權利狀況為完整土地使用權。2、居住用地：（1）設定土地用途為居住，（包括住宅用地和商住綜合開發的住宅用房面積達到30以上的綜合用地）；（2）設定使用年限為70年；（3）根據資陽市居住用地利用的總體情況，以及對資陽市規劃局規劃管理相關規定進行分析，平均建筑容積率為2.0 ；（4）平均開發程度為“六通一平”（宗地外通上水、通下水、通電、通路、通氣、通訊，宗

5、地內平整）；（5）設定權利狀況為完整土地使用權。3、工業用地：（1）設定土地用途為工業；（2）設定使用年限為50年；（3）平均建筑容積率為1.0；（4）平均開發程度為“六通一平”（宗地外通上水、通下水、通電、通路、通氣、通訊，宗地內平整）；（5）設定權利狀況為完整土地使用權。（四）地價監測指標根據城市地價動態監測技術規范，2015年度資陽市地價監測的指標有：（1）地價水平值，主要反映地價水平高低的狀況；（2）地價增長率，主要反映地價的變化幅度；（3）地價指數，主要反映不同時點的地價水平相比較的相對關系。（五）重要概念的解釋（1）地價：指正常市場條件下土地使用權價格。本報告所稱地價指的是資陽市整

6、體地價，不是具體交易地價或者局部地區地價。（2）地價水平值：是反映地價水平高低的指標，采用平均地價表示。需要說明的是，由于地價水平值所對應的是區域性的土地區位和土地使用條件，主要用來衡量區域整體地價水平的高低，具有很強的宏觀指標意義。本報告所稱地價水平值分為綜合地價水平值、商業地價水平值、居住地價水平值和工業地價水平值四種。其中，綜合地價水平值不是指綜合用途的價格水平值，而是三種不同用途地價水平值的平均處理值。（3）地價增長率：是反映同期地價水平增長程度的指標，通過本年度（監測年）與上一年度同期地價水平變化比較計算得到。（4）地價指數：是反映不同時點的地價水平與某一時點地價水平比較的相對關系，

7、以地價水平值比值的100倍表示。地價指數按基期不同分為定比地價指數和環比地價指數。本報告所稱地價指數為定比地價指數，是以2008年的地價水平值為基數計算得出的。同時，報告中地價指數分為商業地價指數、居住地價指數、工業地價指數及表征城市整體地價水平相對關系的綜合地價指數。（5）監測點地價：是指為城市地價動態監測設立的各個監測點的土地價格水平值，通過評估或市場交易地價修正得到，是一種技術性的地價。二、城市地價水平及變化趨勢（一）整體地價水平與整體變化趨勢2015年資陽市城市地價綜合水平值為649元/平方米，較2014年上升0.31%。2015年資陽市房地產市場成交量與房地產價格趨于平穩。從近期資陽

8、市土地市場成交的情況來看，2015年單價最高的一宗出讓土地位于城東新區蜀鄉大道東側，用途為商業用地，成交價格為255萬/畝。資陽市近幾年綜合地價整體水平狀況如表1、圖1所示。表1 資陽市綜合地價歷年狀況表單位：元/平方米時間2011年2012年2013年2014年2015年綜合地價整體水平617627672647649定比綜合地價指數（%）116.20%118.08%126.58%121.85%122.22%環比綜合地價指數（%）101.82%101.62%107.18%96.28%100.31%圖1 資陽市地價整體水平變化圖（二）不同用途地價水平與變化趨勢各類用途中，2015年商業地價水平值

9、為1072元/平方米，居住地價水平值為894元/平方米，工業地價水平值為318元/平方米。商業地價、居住地價、工業地價水平呈梯狀排列，水平值之比為1:0.83:0.30。商業地價最高，工業地價最低。與2014年度相比，各用途地價水平值均有所增長（各用途地價水平變化見圖1），增長比率分別為商業上漲0.94%，居住上漲0.11%，工業持平（三）不同區段地價水平與變化趨勢1、資陽市分用途各區段地價水平與變化趨勢資陽市2014、2015年度分用途各區段地價水平統計見下表。表2 資陽市商業用途地價區段面積及地價水平值統計表區段編碼區段總面積（平方米）2014年度地價水平（元/平方米）2015年度地價水平

10、（元/平方米）S0011477685.30 23552378 S002468058.59 23652388 S0032521797.00 16061623 S0042583084.40 15581575 S0052477936.30 11231136 S0061086176.40 11361149 S0073546374.20 15181535 S0085465380.60 11171130 S0094438891.10 11381150 S0104482229.40 11421150 S0114193351.30 794800 S0124135566.90 792798 S013678790

11、8.80 790796 S01415417095.00 807813 表3 資陽市居住用途地價區段面積及地價水平值統計表區段編碼區段總面積（平方米）2014年度地價水平（元/平方米）2015年度地價水平（元/平方米）J0014257082.714111412 J0022630673.313171318 J0032660062.410991101 J0044163366.813181321 J0054068588.4986988 J0063074072.910401043 J0073932611.710591062 J0084854645673673 J00916092288696697 J01

12、06551363.9709745J0116658880.5639640 表4 資陽市工業用途地價區段面積及地價水平值統計表區段編碼區段總面積（平方米）2014年度地價水平（元/平方米）2015年度地價水平（元/平方米）G0015412575.1334334 G0025787172.4328328 G00323947154.0320320 G0041511656.8307307 G0052689571.1258258 總體來看，資陽市分用途各區段地價水平均有小幅增長，整體趨勢仍然是自中心城區向城郊呈逐漸遞減趨勢。2、資陽市分用途各級別地價水平與變化趨勢資陽市2015年位于城區中心的一級商業地價為

13、2381元/平方米，居住地價為1376元/平方米；二級商業地價為1599元/平方米，居住地價為1108元/平方米；處于建成區邊緣的四級商業地價為806元/平方米，三級居住地價為685元/平方米，二級工業地價為258元/平方米，資陽市2015年度各類用途地價水平值情況見表5所示。與2014年度相比，分用途各級別地價水平變化情況見圖2-1、圖2-2、圖2-3所示。表5 2015年資陽市各類用途地價水平值變化情況表單位：元/平方米 級別用途一級二級三級四級商業238115991208806居業323258圖2-1 資陽市2014、2015年度商業用途各級別地價水平值變化情況

14、圖圖2-2 資陽市2014、2015年度居住用途各級別地價水平值變化情況圖圖2-3 資陽市2014、2015年度工業用途各級別地價水平值變化情況圖三、城市樓面地價與房價對比分析居住用途2015年平均樓面地價4922015年1-9月商品房平均房價37112015年樓面地價房價比13.26%備注：平均房價采用資陽市房地產管理局發布數據，工業平均房價未發布。居住用途房價是根據一般商品房、經濟適用房、別墅、電梯公寓等平均房價按面積加權平均后取得。商品房平均房價為商業、居住、其它用途房屋交易價格按面積加權平均后取得。容積率均設定為2。城市平均地價占房價的比重一般在20-40左右，地價與房價的比例合理。而

15、從上表可以看出，在資陽市的房地產價格中，地價占整個房價的比重較低。（三）樓面地價增長率與房價增長率比較2006年以來，資陽市房地產價格持續飆升，房價大幅度上漲。到2008年由于受地震及金融危機的影響，房價有所回落，但從2009年初開始房價又開始大幅上漲，雖然2010年底至今國家出臺了一系列調控政策，對資陽房地產市場影響不大，房價依然有所增長，2014年、2015年開始資陽房地產市場行情有所回落。2015年1-9月房屋銷售價格同比增長-1.28%，平均售價為3711元/平方米。2015年，資陽市平均地價變化率為0.31%，1-9月房價變化率為-1.28%。通過對比分析可以看出，2015年房價有所

16、下降，而地價水平增長也有所放緩。地價與房價有關聯，也就是說房價的下降帶動了地價的增長放緩。房價高低由市場供求關系決定，房價的漲跌是綜合性因素，最主要是需求引起的，不管這種需求是正常的還是非正常的。2015年以來，雖然樓市“新政”調整、降息，加上開發商推盤優惠政策的持續發力，這對房地產銷售起到比較明顯刺激作用，但受整整個宏觀經濟的影響，房價、地價變化不大。四、城市地價與土地市場協調狀況（一）地價增長率與土地計劃供應面積增長率對比2015年資陽市計劃供應土地為320公頃，同比增長39.51%。2015年城市綜合地價增長率，同比有所增長，增幅為0.31%。從數據顯示，地價增長幅度較小和土地計劃供應量

17、增長較大。地價變化率與土地計劃供應面積增長率對比年 份2015年地價變化率0.31%2014土地計劃供應面積增長率39.51%（二）地價增長率與土地實際供應面積增長率對比2015年資陽市土地實際供應面積為88.60公頃，同比下降73.41%。2015年經營用地占實際供應面積的比重為100%，與2014年持平。地價變化率與土地實際供應面積增長率對比年 份2015年地價變化率0.31%1-11月土地實際供應面積增長率-73.41%五、城市地價與房屋市場協調狀況2015年1-9月，資陽市房地產開發投資保持穩定增長，新增房源增加，銷售總量增加。1、房地產開發投資穩定增長據相關數據反映，資陽市城區201

18、5年1-9月完成房地產開發投資83.33億元，同比增長67.8%；施工面積437.4萬平方米，同比增長-15.2%；新開工面積78.32萬平方米，同比增長-81.9%。2、新增預售商品房面積增加2015年1-9月資陽市城區新增預售商品房面積97.67萬平方米，其中住宅面積61.82萬平方米。3、資陽市商品房銷售總量下降2015年1-9月資陽市城區商品房銷售面積85.69萬平方米,同比增長-16.24%。其中商品住宅銷售面積67.91萬平方米，同比增長-30.25%。4、資陽市商品房銷售均價有所下降2015年1-9月資陽市城區商品房均價為4409元/平方米，其中商品住宅均價為3711元/平方米，

19、同比分別增長8.89%、-1.28%。5、未售商品房面積較大截止2015年9月底，資陽市城區商品房未售面積192.56萬平方米，商品住宅未售面積為102.38萬平方米6、存量住房銷售量下降，價格略有上漲2015年1-9月，資陽市城區存量住房銷售面積為18.13萬平方米,同比增長-27.68%，存量住房銷售均價為2557元/平方米，同比增長1.23%。（以上數據來源于資陽房地產信息網）地價變化率與城區商品房銷售面積增長率對比年 份2015年地價變化率0.31%1-9月商品房銷售面積增長率-16.24%地價變化率與城區商品房銷售均價增長率對比年 份2015年地價變化率0.31%1-9月商品房銷售均

20、價增長率8.89%六、社會經濟環境協調狀況2015年1-9月，資陽市地區生產總值（GDP）實現943.8億元，同比增長8.8%，快于四川省平均水平0.8個百分點，增幅居四川省第7位。其中，第一產業增加值182.0億元，增長3.5%；第二產業增加值545.3億元，增長9.8%；第三產業增加值216.5億元，增長10.2%。三次產業對GDP增長貢獻率分別為6.7%、67.6%、25.7%，分別拉動GDP增長0.6、5.9、2.3個百分點。工業方面：2015年1-9月，資陽市619戶規模工業完成工業總產值1696.1億元，實現增加值增長9.9%，比四川省高1.9個百分點，增幅居四川省第11位，連續4

21、個月處于9.8%以上的增長，工業企穩的基礎進一步鞏固。服務業方面：總體呈現逐季加快發展態勢。2015年1-9月，資陽市實現第三產業增加值216.5億元，同比增長10.2%，為今年首次實現兩位數增長，高于上半年（9.7%）0.5個百分點，高于一季度（9.4%）0.8個百分點。投資方面：2015年1-9月，資陽社會完成固定資產投資794.5億元，同比增長10.9%，增幅較1-8月回升0.1個百分點，高于四川省（10.8%）0.1個百分點。消費市場方面：2015年1-9月，資陽市實現社會消費品零售總額348億元，同比增長14.2%，高于四川省2.2個百分點，增幅繼續保持四川省第1位。財稅方面：201

22、5年1-9月，資陽市地方公共財政收入52.5億元，同口徑增長10.2%。其中，稅收收入32.6億元，占地方公共財政收入的比重為62.0%，比去年同期減少6.9個百分點。2015年1-9月，資陽市公共財政支出157.6億元，增長19.2%。從國、地稅收入看，2015年1-9月地稅收入42.1億元，下降2.4%；國稅收入19.7億元，增長11.0%。就業與收入方面：2015年1-9月，全年城鎮新增就業20899人，失業人員再就業2772人，就業困難人員就業1001人，城鎮登記失業率3.98%。2015年1-9月，資陽市城鎮居民人均可支配收入20647元，同比增加1582元，同比增長8.3%；農村居

23、民人均可支配收入8053元，同比增加778元，增長10.7%。金融方面：2015年9月末，資陽市金融機構各項存款余額1353.2億元，比年初增加104.1億元，增長8.3%；轄內金融機構各項貸款余額717.1億元，比年初增加72.6億元，增長11.3%。資陽市2015年度地價增長率與社會經濟增長率比較表年 份2015年地價變化率0.31%國內生產總值（GDP）8.8%規模以上工業增加值9.9%全社會完成固定資產投資10.9%2015年，資陽市生活經濟情況運行較好，社會投資與銷售均出現增長，從而帶動了資陽市土地市場的發展。七、背景情況與未來趨勢分析（一）城市地價變化的背景及存在的問題2015年為

24、房地產市場的“政策年”，不到1年時間，政策如“十二道金牌”接踵而至。無論是中央政府，還是地方政府；無論是政策出臺的數量，還是頻率，這一年都堪稱是歷年之最。所有政策都傳遞出一個明確的信號：房地產從“抑制投資”、 “從嚴調控”轉向“支持”、 “促進”、 “穩定房地產消費”。2015年即將過去，我們有必要回顧一下，是哪些政策在影響綿陽樓市，能更清晰地了解綿陽樓市一年來的變化，以利于對未來市場發展趨勢做出準確的判斷。1、降息降準2015年以來，央行共五次降息降準。截至10月24日最后一次降息，5年以上的貸款基準利率由年初的6.15%，降到了目前的4.9%，下降幅度高達25.5%。這個利率標準已經是最近

25、幾年來最低的。簡單來說，以等額本息，貸款40萬元30年為例，5次降息后，月供減少314元，總利息減少11.3萬元。多次降息與降準，大幅降低了企業的資金成本，提高了市場的流動性。房地產開發屬于資金密集性行業。對于房地產開發企業來說，資金是行業的血脈，而銀行貸款又是資金的主要來源，降準降息有利于房企降低融資成本。對于購房者來說，央行降息將大大減小購房者的貸款壓力，一旦購房成本降低，購房者入市的積極性就會相應增加，推漲樓市的成交量，加快樓市復蘇進程。2、降低首付2015年3月30日，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，首付款比例調整為不低于40%；使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。此外，財政部、國家稅務總局發布，個人轉賣普通住房，免征營業稅期限由原來超過5年（含5年）下調為超過2年（含2年）。9月1日，住房城鄉建設部、財政部、中國人民銀行通知，擁有1套住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。9月30日，央行和銀監會聯合下發通知，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個