1、.第三章第三章 城鎮土地分等定級城鎮土地分等定級從價值角度給土地從價值角度給土地“論資排輩論資排輩”.土地分等定級與土地估價的關系土地分等定級與土地估價的關系n二者從不同角度對土地的特性進行評價：二者從不同角度對土地的特性進行評價：n土地分等定級：土地分等定級：n評定土地的使用價值；評定土地的使用價值；n土地估價：土地估價：n評定土地使用價值在市場上反映出的價格。評定土地使用價值在市場上反映出的價格。.第一節第一節 概述概述n一、城鎮土地分等定級的概念一、城鎮土地分等定級的概念n1、分等：、分等：n通過對影響城鎮土地質量的經濟、社會、自然等各因素的通過對影響城鎮土地質量的經濟、社會、自然等各因

2、素的綜合分析，揭示城鎮之間土地質量的地域差異，運用定量綜合分析，揭示城鎮之間土地質量的地域差異，運用定量和定性相結合的方法對城鎮進行分類排隊，評定城鎮土地和定性相結合的方法對城鎮進行分類排隊，評定城鎮土地等。等。n土地等的實質：各城鎮之間土地質量狀況的排序。土地等的實質：各城鎮之間土地質量狀況的排序。n土地等的順序在全國或省、地級行政區域內統一排土地等的順序在全國或省、地級行政區域內統一排列。列。 .2、定級、定級n定級：定級：n根據城鎮土地的經濟、自然根據城鎮土地的經濟、自然2種屬性及其在社會經種屬性及其在社會經濟活動中的地位、作用，對土地使用價值進行綜合濟活動中的地位、作用，對土地使用價值

3、進行綜合分析，揭示城鎮內部土地質量的地域差異，評定城分析，揭示城鎮內部土地質量的地域差異，評定城鎮土地級。鎮土地級。n土地級的實質：土地級的實質：n反映城鎮內部土地的區位條件和利用效益（土地質量）的反映城鎮內部土地的區位條件和利用效益（土地質量）的差異。差異。n土地級的順序在各城鎮內部統一排列。土地級的順序在各城鎮內部統一排列。 .二、城鎮土地分等定級的目的與對象二、城鎮土地分等定級的目的與對象n1、城鎮土地分等定級的目的：、城鎮土地分等定級的目的：n為全面掌握城鎮土地質量及利用狀況，科學管理和為全面掌握城鎮土地質量及利用狀況，科學管理和合理利用城鎮土地，提高土地使用率，為國家和各合理利用城鎮

4、土地，提高土地使用率，為國家和各級政府制定各項土地政策和調控措施，為土地估價、級政府制定各項土地政策和調控措施，為土地估價、土地稅費征收和城鎮土地利用規劃的制定提供科學土地稅費征收和城鎮土地利用規劃的制定提供科學依據。依據。.2、城鎮土地分等定級的對象、城鎮土地分等定級的對象n城鎮土地城鎮土地分等分等的對象是：的對象是：n城市市區、建制鎮鎮區土地；城市市區、建制鎮鎮區土地；n土地土地定級定級的對象：的對象：n城鎮土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內的所有城鎮土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內的所有土地。土地。n城鎮以外的獨立工礦區、開發區、旅游區等用地也可一同城鎮以外的獨立工礦區、開

5、發區、旅游區等用地也可一同進行評定。進行評定。 .三、城鎮土地分等定級的體系三、城鎮土地分等定級的體系城鎮土地分等定級體系城鎮土地分等定級體系等等級級分層次進行綜合定級綜合定級分類定級分類定級市區非農業人口50萬以上的大城市，宜進行綜合定級和分類定級。商業商業用地定級住宅住宅用地定級工工業用地定級.四、土地定級原則四、土地定級原則n1、綜合分析原則、綜合分析原則n諸要素與土地質量和效益的關系諸要素與土地質量和效益的關系n2、主導因素原則、主導因素原則 n 3、地域分異原則、地域分異原則n分析由于區位條件不同形成的土地質量差異分析由于區位條件不同形成的土地質量差異n4、土地級差收益原則、土地級差

6、收益原則n5、定量與定性分析結合原則、定量與定性分析結合原則n經驗性的分析盡量量化；初步方案以定量分析為主。最終定經驗性的分析盡量量化；初步方案以定量分析為主。最終定案宜依靠定性分析。案宜依靠定性分析。.第二節第二節 城鎮土地分等城鎮土地分等n一、城鎮土地分等的程序一、城鎮土地分等的程序n1、城鎮土地分等準備工作及外業調查、城鎮土地分等準備工作及外業調查n2、城鎮土地分等因素選取、資料整理及定量化、城鎮土地分等因素選取、資料整理及定量化n3、計算分等對象的綜合分值，以初步劃定城鎮等、計算分等對象的綜合分值，以初步劃定城鎮等n4、驗證、調整分等初步結果，評定城鎮土地等、驗證、調整分等初步結果，評

7、定城鎮土地等5、編制城鎮土地分等成果、編制城鎮土地分等成果n6、城鎮土地分等成果驗收、城鎮土地分等成果驗收n7、成果應用和更新、成果應用和更新.二、城鎮土地分等的具體方法二、城鎮土地分等的具體方法n（一）城鎮土地分等準備工作（一）城鎮土地分等準備工作n土地分等工作由土地行政主管部門組織實施。土地分等工作由土地行政主管部門組織實施。n1、計劃方案準備、計劃方案準備n內容包括：內容包括：n開展城鎮土地分等的區域和范圍；開展城鎮土地分等的區域和范圍；n分等工作的組織和領導；分等工作的組織和領導；n時間劃分和經費預算；時間劃分和經費預算；n需要的技術資料和圖件資料；需要的技術資料和圖件資料；n分等成果

8、圖；分等成果圖；n分等技術方案。分等技術方案。編寫城鎮土地分等任務書.2、各種表格準備、各種表格準備n有選擇性地從城鎮土地分等定級規程附錄表格中有選擇性地從城鎮土地分等定級規程附錄表格中選擇工作表格。選擇工作表格。n準備有關編制分等成果圖和資料圖所需的工作底圖。準備有關編制分等成果圖和資料圖所需的工作底圖。n3、工作圖件準備、工作圖件準備.（二）城鎮土地分等因素、因子的選擇（二）城鎮土地分等因素、因子的選擇n1、影響城鎮土地等次的因素因子層介紹、影響城鎮土地等次的因素因子層介紹n城鎮土地分等因素：指對城鎮土地等有重大影響，城鎮土地分等因素：指對城鎮土地等有重大影響，并能體現城鎮土地區位差異的經

9、濟、社會、姿態條并能體現城鎮土地區位差異的經濟、社會、姿態條件。件。n分為：分為：2個層次因素因子.7大主要因素、大主要因素、24個因子及選擇要求個因子及選擇要求因素層因素層選擇要求選擇要求因子層因子層評價指標評價指標選擇要求選擇要求城鎮城鎮區位區位因素因素必選必選交通區位交通區位城鎮交通條件城鎮交通條件指數指數必選必選城鎮對外輻射能城鎮對外輻射能力力城鎮對外輻射城鎮對外輻射能力指數能力指數備選備選城鎮城鎮聚集聚集規模規模因素因素必選必選城鎮人口規模城鎮人口規模城鎮人口規模城鎮人口規模必選必選城鎮人口密度城鎮人口密度城鎮人口密度城鎮人口密度備選備選城鎮非農業規模城鎮非農業規模城鎮二三產業城鎮二

10、三產業值值備選備選城鎮工業經濟規城鎮工業經濟規模模城鎮工業銷售城鎮工業銷售收入收入備選備選.因素層因素層選擇要求選擇要求因子層因子層評價指標評價指標選擇要求選擇要求城鎮基城鎮基礎設施礎設施因素因素必選必選道路狀況道路狀況城鎮人均鋪裝道城鎮人均鋪裝道路面積路面積必選必選供水狀況供水狀況城鎮人均生活用城鎮人均生活用水量水量備選備選供氣狀況供氣狀況城鎮氣化率城鎮氣化率備選備選排水狀況排水狀況城鎮排水管道密城鎮排水管道密度度備選備選城鎮用城鎮用地投入地投入產出水產出水平因素平因素備選備選城鎮非農業產出效城鎮非農業產出效果果單位用地二、三單位用地二、三產業增加值產業增加值備選備選城鎮商業活動強度城鎮商業

11、活動強度備選備選建筑規定資產投資建筑規定資產投資強度強度備選備選城鎮勞動力投入強城鎮勞動力投入強度度備選備選.因素層因素層選擇要求選擇要求 因子層因子層評價指標評價指標選擇要求選擇要求區域經區域經濟發展濟發展水平因水平因素素必選必選區域區域GDPGDP綜合指數綜合指數必選必選財政狀況財政狀況地方財政收入綜合指數地方財政收入綜合指數必選必選固定資產投資狀況固定資產投資狀況全社會固定資產投資綜合指全社會固定資產投資綜合指數數必選必選商業活動商業活動社會消費品零售總額綜合指社會消費品零售總額綜合指數數必選必選外貿活動外貿活動外貿出口額綜合指數外貿出口額綜合指數備選備選區域綜區域綜合服務合服務能力因能

12、力因素素必選必選區域科技水平區域科技水平專業技術人員比專業技術人員比備選備選金融狀況金融狀況人均年末銀行儲蓄率存人均年末銀行儲蓄率存款余額款余額必選必選郵電服務能力郵電服務能力人均優點業務量人均優點業務量備選備選區域土區域土地供應地供應潛力因潛力因素素備選備選區域農業人口人均區域農業人口人均耕地耕地農業人口人均耕地農業人口人均耕地備選備選區域人口密度區域人口密度區域人口密度區域人口密度備選備選.2、因素、因子的選擇原則、因素、因子的選擇原則n（1）指標值變化對城鎮土地質量有顯著影響；）指標值變化對城鎮土地質量有顯著影響；n（2）指標值有較大的變化范圍；）指標值有較大的變化范圍；n（3）指標反映

13、當前的土地利用發展趨勢，并對城鎮未）指標反映當前的土地利用發展趨勢，并對城鎮未來土地等產生影響；來土地等產生影響；n（4）能反映不同性質城鎮之間的土地等差異；）能反映不同性質城鎮之間的土地等差異；n（5）易通過統計資料獲取或易量化處理。）易通過統計資料獲取或易量化處理。.3、影響城鎮土地等的因素、因子選擇方法、影響城鎮土地等的因素、因子選擇方法n一般根據特爾菲法進行，必要時可采用主成分分析法一般根據特爾菲法進行，必要時可采用主成分分析法作為輔助手段來篩選。作為輔助手段來篩選。.4、城鎮土地分等因素因子權重的確定、城鎮土地分等因素因子權重的確定n權重：反映分等因素因子對城鎮土地質量的影響程度。權

14、重：反映分等因素因子對城鎮土地質量的影響程度。n遵循遵循3條原則：條原則：n（1）權重值與因素對土地質量影響的大小成正）權重值與因素對土地質量影響的大小成正比；比；n（2）權重值在）權重值在0-1之間，各選定因素的權重值之間，各選定因素的權重值之和為之和為1；n（3）可單獨選用特爾菲法、因素成對比較法或）可單獨選用特爾菲法、因素成對比較法或層次分析法確定，也可用特爾菲法結合其他兩種層次分析法確定，也可用特爾菲法結合其他兩種方法來確定。方法來確定。.特爾菲法特爾菲法n又稱專家打分法，是一種常用的技術測定法，它能對又稱專家打分法，是一種常用的技術測定法，它能對大量非技術性的、無法定量分析的因素作出

15、概率估算，大量非技術性的、無法定量分析的因素作出概率估算，并能將概率估算的結果告訴專家，充分發揮信息反饋并能將概率估算的結果告訴專家，充分發揮信息反饋和信息控制的作用，使分散的評估意見逐次收斂，最和信息控制的作用，使分散的評估意見逐次收斂，最后集中在一致的評估結果上。后集中在一致的評估結果上。n操作方法：對各因素進行多輪次的專家打分，最后按操作方法：對各因素進行多輪次的專家打分，最后按下式計算權重值：下式計算權重值：nWi第第i個因素或因子的權重；個因素或因子的權重；nEi第第i個因素或因子經多輪打分后的均值。個因素或因子經多輪打分后的均值。100iiEW.要求要求n1）專家應是熟悉城鎮土地狀

16、況和社會經濟發展狀況等）專家應是熟悉城鎮土地狀況和社會經濟發展狀況等有關行業的技術專家、管理專家以及高層次決策者，有關行業的技術專家、管理專家以及高層次決策者，專家總體權威程度較高，總數為專家總體權威程度較高，總數為10-40人；人；n2）按照表格）按照表格3-2-1進行打分。專家打分時應根據相應進行打分。專家打分時應根據相應工作的背景和打分說明進行，并在不協商的情況獨立工作的背景和打分說明進行，并在不協商的情況獨立打分；打分；n3）從第一輪打分起，必須參考上一輪打分的結果進行；）從第一輪打分起，必須參考上一輪打分的結果進行；n4）打分輪次一般為）打分輪次一般為2-3輪。輪。.因素或因素或因子

17、因子因素因素/因子因子A因素因素/因子因子B因素因素/因子因子C因素因素/因子因子D因素因素/因子因子E因素因素/因子因子F因素因素/因子因子G上一輪上一輪平均分平均分上輪方上輪方差差重要性重要性排序排序權重值權重值表表3-2-1 城鎮土地分等因素因子權重調查表城鎮土地分等因素因子權重調查表.因素成對比較法因素成對比較法n通過因素間成對比較，對比較結果賦值、排序。通過因素間成對比較，對比較結果賦值、排序。n即：即：n對所選因素對所選因素/因子的相對重要性進行兩兩比較、賦因子的相對重要性進行兩兩比較、賦值、計算權重。值、計算權重。n要求：要求：n對因素賦值范圍應在對因素賦值范圍應在0-1之間，同

18、時，兩因素之和之間，同時，兩因素之和等于等于1；n對比結果要符合對比結果要符合A因素大于因素因素大于因素B、B因素大于因素大于C因因素素，則則A因素大于因素大于C因素的關系。因素的關系。.層次分析法（層次分析法（AHP法）法）n對因素對因素/因子的相對重要性進行判斷，組成判斷矩陣，因子的相對重要性進行判斷，組成判斷矩陣，計算權重值。計算權重值。n要求：要求：n因素相對重要性的判別最好使用特爾菲法測定的數因素相對重要性的判別最好使用特爾菲法測定的數據；據；n判斷矩陣必須通過一致性檢驗。判斷矩陣必須通過一致性檢驗。.（三）城鎮土地分等資料調查與整理（三）城鎮土地分等資料調查與整理n1、調查的內容、

19、調查的內容n（1）分等的基本資料）分等的基本資料n（2）城區區位資料）城區區位資料n（3）城鎮積聚規模資料）城鎮積聚規模資料n（4）城鎮基礎設施資料）城鎮基礎設施資料n（5）城鎮用地投入產出水平資料）城鎮用地投入產出水平資料n（6）區域經濟發展水平資料）區域經濟發展水平資料n（7）區域綜合服務能力資料）區域綜合服務能力資料n（8）區域土地供應潛力資料）區域土地供應潛力資料.2、城鎮土地分等資料調查的一般要、城鎮土地分等資料調查的一般要求求n（1）除反映增長率的資料外，其他資料時限應在前）除反映增長率的資料外，其他資料時限應在前2年內；應統一時限。年內；應統一時限。n（2）同一因素）同一因素/因

20、子的數據應口徑一致。因子的數據應口徑一致。n（3）調查資料應填入城鎮土地分等定級規程規定）調查資料應填入城鎮土地分等定級規程規定的相應表格或調查手簿中。的相應表格或調查手簿中。n（4）必要的實地考察、補充校核工作。）必要的實地考察、補充校核工作。.3、城鎮土地分等資料的整理、城鎮土地分等資料的整理n主要內容：主要內容：n選取合適的方法對資料進行標準化處理，為以后因選取合適的方法對資料進行標準化處理，為以后因素分值計算工作做準備。素分值計算工作做準備。n標準化處理的方法有標準化處理的方法有2種：種：n位序標準化或極值標準化。位序標準化或極值標準化。.（1）城鎮區位資料的整理）城鎮區位資料的整理n

21、1）城鎮交通條件指數求取）城鎮交通條件指數求取n統計各種對外交通手段統計各種對外交通手段 對各種交通方式分別賦對各種交通方式分別賦分分 加總各項得分加總各項得分 計算城鎮交通條件指數計算城鎮交通條件指數n賦分的標準可選用賦分的標準可選用2種方式之一：種方式之一：n一是用特爾菲法或因素成對比較法確定賦分標準；一是用特爾菲法或因素成對比較法確定賦分標準；n二是參照城鎮土地分等規程提供的賦分標準：二是參照城鎮土地分等規程提供的賦分標準：n有鐵路站點的城鎮每擁有有鐵路站點的城鎮每擁有1條國家干線鐵路得條國家干線鐵路得6分分n每擁有一個跨省際告訴公路出入口得每擁有一個跨省際告訴公路出入口得5分分n。.2

22、）城鎮輻射能力指數求取）城鎮輻射能力指數求取n通過城鎮所在區位的貨運總量和客運總量來計算。通過城鎮所在區位的貨運總量和客運總量來計算。n按照極值標準化公式，對城鎮所在區域的貨運總量按照極值標準化公式，對城鎮所在區域的貨運總量和客運總量分別進行標準化處理和客運總量分別進行標準化處理 用特爾菲用特爾菲法或因素成對比較法確定貨運總量和客運總量的權法或因素成對比較法確定貨運總量和客運總量的權重重 加權計算城鎮對外輻射能力指數加權計算城鎮對外輻射能力指數 把結果填入相應表格把結果填入相應表格n極值標準化公式極值標準化公式)/()()(100minmaxxxxxjyjijij.（2）城鎮集聚規模資料整理）

23、城鎮集聚規模資料整理n將將城鎮人口規模、城鎮人口密度、城鎮二三產業增加城鎮人口規模、城鎮人口密度、城鎮二三產業增加值、城鎮工業銷售收入值、城鎮工業銷售收入的原始值和標準化值填入有關的原始值和標準化值填入有關表格。表格。n（3）城鎮基礎設施資料的整理）城鎮基礎設施資料的整理n將將城鎮年末人均鋪裝道路面積、全年人均生活用水城鎮年末人均鋪裝道路面積、全年人均生活用水量、城鎮氣化率、排水管道密度量、城鎮氣化率、排水管道密度的原始值和標準化的原始值和標準化值填入相應表格。值填入相應表格。.（4）區域經濟發展水平資料的整理）區域經濟發展水平資料的整理nGDP綜合指數、地方財政收入綜合指數、固定資產綜合指數

24、、地方財政收入綜合指數、固定資產投資綜合指數、社會消費品零售總額綜合指數、外投資綜合指數、社會消費品零售總額綜合指數、外貿出口額綜合指數貿出口額綜合指數的原始值和標準化值填入相應表的原始值和標準化值填入相應表格。格。n（5）區域綜合服務能力資料的整理）區域綜合服務能力資料的整理n人均年末儲蓄余額、人均全年郵電業務量、專業技人均年末儲蓄余額、人均全年郵電業務量、專業技術人員比術人員比的的原始值和標準化值填入相應表格。的的原始值和標準化值填入相應表格。.（四）城鎮土地等的初步劃分（四）城鎮土地等的初步劃分n1、初步劃分的要求、初步劃分的要求n（1）是在運用多因素綜合評價方法計算分等對象）是在運用多

25、因素綜合評價方法計算分等對象的綜合分值的基礎上確定的；的綜合分值的基礎上確定的；n（2）在一個分等初步方案的形成過程中，因子指）在一個分等初步方案的形成過程中，因子指標的標準化方法應保持一致。標的標準化方法應保持一致。.2、因子分值計算的原則、因子分值計算的原則n（1）在城鎮土地分等因素資料整理的基礎上，采用位）在城鎮土地分等因素資料整理的基礎上，采用位序標準化和極值標準化的方法，分別計算分等對象的序標準化和極值標準化的方法，分別計算分等對象的因子分值，因子分值因子分值，因子分值( 0-100)。n因子分值越大，其對土地質量的影響越大。因子分值越大，其對土地質量的影響越大。n（2）因子評價指標

26、與土地質量之間存在正相關關系或）因子評價指標與土地質量之間存在正相關關系或負相關關系。負相關關系。n只有區域農業人口人均耕地與土地質量呈負相關，只有區域農業人口人均耕地與土地質量呈負相關，其余因子與土地質量都是正相關。其余因子與土地質量都是正相關。.3、因子分值計算的公式、因子分值計算的公式n（1）位序標準化的公式）位序標準化的公式nYij第第i個分等對象的第個分等對象的第j項因子分值；項因子分值；nXij 第第i個分等對象的位序（各分等對象按第個分等對象的位序（各分等對象按第j項因項因子指標值大小進行排序，當指標值與土地質量呈正相子指標值大小進行排序，當指標值與土地質量呈正相關時，排序從大到

27、小進行；反之亦反。）；關時，排序從大到小進行；反之亦反。）；nn參加分等的城鎮個數。參加分等的城鎮個數。nXYijij/100 ijY.（2）極值標準化公式）極值標準化公式)/()()(100minmaxxxxxjyjijijnYij第第i個分等對象的第個分等對象的第j項因子分值；項因子分值；n(j)(j)，Xj當第當第j項因子指標與土地利用效益呈正相關項因子指標與土地利用效益呈正相關時，時，(j)(j)=1且且X X= ；當第當第j項因子指標與土地利用效項因子指標與土地利用效益呈負相關時，益呈負相關時，(j)(j)=-1且且X X= ；nXij 第第i個分等對象的第個分等對象的第j項指標值；

28、項指標值；n 各分等對象各分等對象Xij指標的最小值；指標的最小值；n n 各分等對象各分等對象Xij指標的最大值指標的最大值.minXmaxXminXmaxX.舉例舉例n已知某因子與土地質量等呈負相關，其指標值為已知某因子與土地質量等呈負相關，其指標值為80，已知該因子指標的極限高值和極限低值分別為已知該因子指標的極限高值和極限低值分別為130和和20，則采用極值標準化公式進行標準化后得到的指標，則采用極值標準化公式進行標準化后得到的指標值為（值為（ ）。）。nA 45.5 B 53.3 C 54.5 D 61.5.（3）因子）因子 分值計算分值計算n按上述原則、要求和公式，對個因素對應的因

29、子指標按上述原則、要求和公式，對個因素對應的因子指標分別進行標準化處理，分別進行標準化處理，得出各因子的分值得出各因子的分值，將結果填，將結果填入相關表格。入相關表格。n如：表如：表3-2-2 城鎮設施因素因子分值計算表城鎮設施因素因子分值計算表.表表3-2-2 城鎮設施因素因子分值計算表城鎮設施因素因子分值計算表編號編號城城鎮鎮名名稱稱道路狀況道路狀況（人均鋪裝（人均鋪裝道路面積）道路面積）供水狀況供水狀況（人均生活（人均生活用水量）用水量）供氣狀況供氣狀況（氣化率）（氣化率）排水狀況排水狀況（排水管道（排水管道密度）密度）城鎮城鎮生活生活設施設施因素因素分值分值原始原始值值標準標準化值化值

30、原始原始值值標準標準化值化值原始原始值值標準標準化值化值原始原始值值標準標準化值化值12n因子權因子權重值重值標準化標準化方法方法.4、因素分值計算、因素分值計算n（1）因素分值計算公式）因素分值計算公式nFik第第i個分等對象第個分等對象第k個因素的權重值個因素的權重值nWkj第第j項因子對應上層第項因子對應上層第k個因素的權重值個因素的權重值nYij第第i個分等對象第個分等對象第j項因子分值項因子分值nn第第k個因素包含的因子個數個因素包含的因子個數n（2）綜合分值計算公式綜合分值計算公式nSi第第i個分等對象的綜合分值個分等對象的綜合分值nWk第第k個因素的權重值個因素的權重值nFik第

31、第i個分等對象第個分等對象第k個因素的權重值個因素的權重值njijkjikYWF1)()(ikkiFWS.5、城鎮土地等的初步劃分、城鎮土地等的初步劃分n（1）劃分的原則）劃分的原則n1）按綜合分值劃分，不同土地等對應不同的綜合）按綜合分值劃分，不同土地等對應不同的綜合分值區間，最好的土地為分值區間，最好的土地為1等，以此類推。等，以此類推。n2）土地等的數目，按國家規程規定，省（自治區）土地等的數目，按國家規程規定，省（自治區）按按3-8個等確定；直轄市個等確定；直轄市3-5個等；省級以下區域個等；省級以下區域2-5個等；全國和跨省級區域依實際情況而定。個等；全國和跨省級區域依實際情況而定。

32、n3）按綜合分值和區域狀況確定）按綜合分值和區域狀況確定2-3個不同的初步分個不同的初步分等方案，填入相應表格。等方案，填入相應表格。.（2）土地等的初步劃分方法）土地等的初步劃分方法n數軸法：數軸法：n將綜合分值點標繪在數軸上，選擇點數稀少處作為將綜合分值點標繪在數軸上，選擇點數稀少處作為等間分界；等間分界；n總分頻率曲線法：總分頻率曲線法：n對綜合分值進行頻率統計，繪制頻率直方圖，選擇對綜合分值進行頻率統計，繪制頻率直方圖，選擇頻率曲線波谷處作為等間分界。頻率曲線波谷處作為等間分界。.（五）城鎮土地等成果驗證與確定（五）城鎮土地等成果驗證與確定n將初步劃分的土地等通過實際市場的一些數據進行

33、證將初步劃分的土地等通過實際市場的一些數據進行證明，看劃分的結果十分與實際一致。明，看劃分的結果十分與實際一致。n城鎮土地等的最終確定應綜合考慮專家和下級行政主城鎮土地等的最終確定應綜合考慮專家和下級行政主管部門的反饋意見，在分等報告中應說明城鎮土地等管部門的反饋意見，在分等報告中應說明城鎮土地等調整的依據和原因，并將最終確定的土地等填入相應調整的依據和原因，并將最終確定的土地等填入相應表格。表格。.第三節第三節 城鎮土地定級城鎮土地定級n一、城鎮土地定級工作的內容一、城鎮土地定級工作的內容n1、準備工作及外業調查；、準備工作及外業調查；n2、因素資料整理及定量化；、因素資料整理及定量化；n3

34、、單元分值計算及土地級評定；、單元分值計算及土地級評定；n4、編制城鎮土地級別圖及量算面積；、編制城鎮土地級別圖及量算面積；n5、土地級的邊界落實及分宗整理；、土地級的邊界落實及分宗整理；n6、編寫城鎮土地定級報告；、編寫城鎮土地定級報告；n7、定級成果驗收；、定級成果驗收；n8、成果歸檔和資料更新。、成果歸檔和資料更新。.二、城鎮土地定級工作的具體方法二、城鎮土地定級工作的具體方法n（一）定級的準備工作（一）定級的準備工作n1、計劃：編寫城鎮土地定級任務書、計劃：編寫城鎮土地定級任務書n2、表格準備、表格準備n3、圖件準備、圖件準備n（二）城鎮土地定級因素選擇（二）城鎮土地定級因素選擇n因素

35、指對土地定級有重點影響，并能體現土地區位因素指對土地定級有重點影響，并能體現土地區位差異的經濟、社會、自然條件。差異的經濟、社會、自然條件。.1、影響城鎮定級的因素體系介紹、影響城鎮定級的因素體系介紹基本因素層基本因素層 派生因素層派生因素層因子層因子層土地區土地區位位繁華度繁華度商服中心等級商服中心等級高級商務金融集高級商務金融集聚度聚度農貿市場農貿市場交通通達度交通通達度道路功能和寬度道路功能和寬度道路網密度道路網密度公交便捷度公交便捷度.基本因素層基本因素層派生因素層派生因素層因子層因子層城市設城市設施施城鎮基礎城鎮基礎設施設施供水設施供水設施排水設施排水設施供暖設施供暖設施供氣設施供氣

36、設施供電設施供電設施社會服務社會服務設施設施文化教育設施文化教育設施醫療衛生設施醫療衛生設施文娛體育設施文娛體育設施郵電設施郵電設施公園綠地公園綠地.基本因素層基本因素層派生因素層派生因素層因子層因子層環境優劣環境優劣度度環境質量環境質量大氣污染大氣污染水污染水污染噪聲噪聲自然條件自然條件地形坡度地形坡度地基承載力地基承載力洪水淹沒與積水洪水淹沒與積水綠化覆蓋率綠化覆蓋率其他其他人口密度人口密度人口密度人口密度建筑容積率建筑容積率建筑容積率建筑容積率城鎮規劃城鎮規劃用地潛力用地潛力.2、定級因素選擇的范圍和方法、定級因素選擇的范圍和方法n范圍：范圍：n綜合定級因素選擇的范圍，綜合定級因素選擇的

37、范圍，n商業用地定級因素選擇的范圍，商業用地定級因素選擇的范圍，n住宅用地定級因素選擇的范圍，住宅用地定級因素選擇的范圍，n工業用地定級因素選擇的范圍工業用地定級因素選擇的范圍n其他方面的因素選擇范圍。其他方面的因素選擇范圍。n方法：方法：n按城鎮土地定級規程規定的內容采用特爾菲法按城鎮土地定級規程規定的內容采用特爾菲法測定要選擇的因素，或按掌握的數據進行選擇。測定要選擇的因素，或按掌握的數據進行選擇。.（三）城鎮土地定級資料調查（三）城鎮土地定級資料調查n1、繁華程度、繁華程度n2、交通條件、交通條件n3、基本設施、基本設施n4、環境條件、環境條件n5、社會、歷史及人口、社會、歷史及人口n6

38、、產業集聚、產業集聚n7、城鎮規模、城鎮規模n8、定級驗證資料、定級驗證資料n9、其他資料、其他資料.（四）定級資料整理及量化（四）定級資料整理及量化n1、量化的基本內容、量化的基本內容n選擇定級因素選擇定級因素n確定定級因素權重確定定級因素權重n確定因素的指標值、指數、功能分、距離及作用分確定因素的指標值、指數、功能分、距離及作用分n編制作用分值表，勾繪定級因素作用分值圖編制作用分值表，勾繪定級因素作用分值圖.2、量化的一般方法、量化的一般方法n根據各因素在城鎮中的空間分布形態及其影響土地質根據各因素在城鎮中的空間分布形態及其影響土地質量的方式，將定級因素分為面狀因素和點、線狀因素量的方式，

39、將定級因素分為面狀因素和點、線狀因素兩大類分別進行量化。兩大類分別進行量化。.（1）面狀因素）面狀因素n含義：面狀因素對土地質量的影響僅與因素指標值有含義：面狀因素對土地質量的影響僅與因素指標值有關。關。n面狀因素有面狀因素有2個主要特征：個主要特征：n它所依附的客體在城鎮中分布面積較大；它所依附的客體在城鎮中分布面積較大；n它僅對其自身客體所在位置產生影響，而對周圍它僅對其自身客體所在位置產生影響，而對周圍的地塊基本無外溢的影響。的地塊基本無外溢的影響。n如：基礎設施、自然條件、綠地狀況、影響范圍小的污染如：基礎設施、自然條件、綠地狀況、影響范圍小的污染等。等。n量化的步驟：量化的步驟：n整

40、理因素資料整理因素資料 計算因素指標值計算因素指標值 用數學用數學模型求出各因素的作用分模型求出各因素的作用分.面狀因素的量化模型面狀因素的量化模型neii指標值的作用分指標值的作用分nxii指標值指標值nXmax，xmini指標的最大、最小值指標的最大、最小值)/()(100minmaxminxxxxeii.（2）點、線狀因素）點、線狀因素n含義：點、線狀因素對土地質量的影響既與因素涉及含義：點、線狀因素對土地質量的影響既與因素涉及的設施規模有關，又與距離設施的遠近有關。的設施規模有關，又與距離設施的遠近有關。n點、線狀因素的點、線狀因素的2個主要特征：個主要特征：n它所依附的客體在城鎮中分

41、布面積小，在空間分它所依附的客體在城鎮中分布面積小，在空間分布上集聚現象明顯，相對于城鎮總體而言多為點狀、布上集聚現象明顯，相對于城鎮總體而言多為點狀、線狀形態分布；線狀形態分布；n它不僅對其自身客體所在位置上的土地質量有影它不僅對其自身客體所在位置上的土地質量有影響，而且通過區位的波及性和外溢作用形成一定的響，而且通過區位的波及性和外溢作用形成一定的區位關系，對周圍的地塊乃至整個城鎮土地產生不區位關系，對周圍的地塊乃至整個城鎮土地產生不同的影響。同的影響。n如：商業服務中心、道路、文體設施、公交站點等。如：商業服務中心、道路、文體設施、公交站點等。.點、線狀因素的量化點、線狀因素的量化n點、

42、線狀因素的量化步驟：計算設施本身的功能分點、線狀因素的量化步驟：計算設施本身的功能分 計算設施對空間上各點產生的作用分（根據因素的影響計算設施對空間上各點產生的作用分（根據因素的影響隨距離衰減具有不同規律的特點，選取不同的衰減公式）隨距離衰減具有不同規律的特點，選取不同的衰減公式）n典型的線性衰減公式為：典型的線性衰減公式為：n典型的指數衰減公式為：典型的指數衰減公式為：n其中：其中：nF某因素指標在某一相對距離上對土地的作用分；某因素指標在某一相對距離上對土地的作用分；nM某因素指標的功能分某因素指標的功能分nrd地塊距設施的相對距離，地塊距設施的相對距離， （為某點、線設（為某點、線設施距某地塊的實際距離，