1、離婚訟訴案中按揭貸款房屋物權取得時點與所有權歸屬案由:尚某訴程某離婚房屋所有權歸屬案原告:尚某(女居住地址:A市清碧小區A棟16層1號被告:程某(男居住地址:同上案情介紹:程某2006年大學畢業后,留在A市工作。因為工作和生活需要,程某于2008年2月與A市某房地產開發商簽訂商品房購銷合同,購買其開發的清碧小區住宅用房一套。房屋坐落于: A市濱江大道清碧小區A棟16層1號,房屋建筑面積120.50平方米,房屋總房價款50萬元人民幣。程某在簽訂購房合同后,按合同約定于2008年2月25日付清首付款15萬元人民幣。余款35萬元,采取向銀行按揭貸款20年,按月分期支付。該合同依法于2008年3月到A

2、市房屋權屬登記管理部門進行備案,并辦理相關登記手續,取得商品房預售預告登記證和商品房抵押預告登記證。程某于2008年5月起開始歸還銀行房貸,2009年5月該小區竣工并通過驗收,交付使用。程某取得房屋鑰匙,并居住生活。2009年程某與尚某結婚,并于當年8月17日到A市民政部門辦理結婚登記。此后程某與尚某一直居住在該房屋內。2009年10月房開商辦理了房屋所有權證,證上載明,房屋所有權人為程某,共有情況為:單獨所有,無其他共有人。2010年4月,程某以婚姻感情破裂為由,向民政部門提出,申請與尚某離婚,尚某也同意離婚。在財產處分上,被告程某主張該房屋的產權為本人單獨所有。原告尚某遂起訴到法院,要求該

3、套房屋按夫妻共同財產進行分割。本案件焦點在于:1、該房屋物權取得的時點認定是登記時還是產權證上所載時間。2、該房屋屬婚前個人所有財產還是婚后夫妻共同財產。爭議與分歧意見:被告程某認為:該房屋物權取得時點應為2008年3月,首次到房屋權屬登記管理部門進行預告登記時;該房屋應屬于婚前個人財產。理由如下:1、根據物權法第十四條規定:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。房開商于2008年代本人到房屋權屬登記管理部門進行預告登記,房屋權屬登記管理部門按房屋登記辦法進行了審核,在規定時限內發出了預告登記證。預告登記簿上記載產權所有人就只為本人一人,其

4、登記真實合法有效,具有法力效力及公示作用,能對抗善意第三人。其買賣關系一經登記,本人就具有對該物權的所有權。2、根據物權法第17條規定:不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。2009年房產部門頒發的房產證上載明該房屋的所有權人為本人且為單獨所有,并無其他共同共有人。<提供房屋產權證復印件> 3、根據物權法第20條第一款規定:當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。2008年3月房開商已代本人到房屋產權管理部門辦理了預告登記且取得了相關證件,本人也

5、未曾以任何方式同意增加共有人。4、該房系婚前本人以個人獨立身份簽訂的購買合同購買,并按合同約定獨立支付首付款。<出示購房合同原件,購房發票,首付款收據等作為證據> 。作為合同主體的一方,簽訂的合同,并不因為買方的婚姻狀況發生改變而自動變成夫妻雙方與房開商簽訂購房合同。且與房開商簽訂合同時,本人屬于未婚,當時民政部門也出具了未婚證明。合同上購買人也為本人,并無其他共有人。辦理按揭貸款時,出具了本人的未婚證明,及個人收入證明,房屋他項權利證上載明的房屋所有權人為本人,借款人也為本人。<出示蓋有房屋產權管理部門復印件與原件相符印鑒的房屋他項權證復印件>。且于2008年5月起開

6、始獨自歸還銀行房貸。本人不僅獨立支付首付款。還獨立歸還了婚前25個月的房屋貸款<出示歸還銀行貸款的活期存折復印件一份>,婚后也繼續獨立承擔歸還銀行貸款,<出示婚后繼續還貸的銀行存折復印件>。所以,程某認為該房屋物權的取得時點應是到房屋產權管理部門進行登記時,該套房屋是應屬婚前個人財產,共有情況為單獨所有。原告尚某認為該房屋物權的取得時點應是房屋產權證上所載時間;該房屋應按夫妻共同財產進行分割。理由如下:1、根據物權法第17條規定:不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。房開商于2009年12月辦理的房產權證,是產權所有人取得該物權的重要憑證,所以該房物權取得的時點

7、應為產權證上所記載的時間。2、雖然首付為程某婚前單獨所付,婚后本人也確實未歸還過銀行貸款。但婚后因為程某工資償還貸款后,所剩不多。且程某支付房貸后,家中一切開支均不再負擔。家庭生活的所有開支均是由尚某的工資,獎金,及其他合法收入來支付,<出具水,煤,電,物管等生活開支的收據>。婚后夫妻生活在一起,期間的收入,負債都應作為夫妻共有財產來處理。婚前程某也未到公正處要求進行婚前財產公正,或以其他方式證明該房屋系被告單獨所有的財產。3、2009年12月房開商辦理產權證到業主手中時,程某已和本人締結了婚姻關系,該房屋屬婚姻關系續存期間取得,應視為夫妻共同財產。房開商辦理房屋所有權證所時,房產

8、權證上載明只有原告為房屋所有權人,并且為單獨所有,是房屋權屬登記管理部門按房開商提供購房人的相關資料進行的登記。所以尚某認為該房屋物權取得的時點應為產權證上所載時間,該房屋所有權性質應為夫妻共同財產。結論:本人認同被告程某的觀點,認為:1、該房屋物權取得的時點應以首次在房屋權屬登記管理部門登記的時點來認定。2、該房屋應屬婚前個人所有財產。一、該房屋物權取得的時點應為首次在房屋權屬登記管理部門登記的時間來認定。理由及依據為:1、我國屬于大陸法系國家,不動產登記制度采用的是權利登記制,兼采托倫斯登記制。權利登記制:登記機關對權利人的申請進行進性實質性審查,登記是由房地產所在地的登記機關備置登記簿,

9、簿上記載房地產權利的取得、變更過程,使有利害關系到的第三人可就登記簿的記載推知該房地產產權狀態,若房地產權利的取得未經登記,便不產生效力,不僅不能對抗第三人,即使在當事人之間也不發生效力。登記機關對登記申請采取實質審查主義,登記權利的現狀;登記有公信力即登記簿上所載事項,對抗善意第三人,在法律上有絕對的效力。托倫斯制:不動產在核準登記以后發給權利人權屬證書,房地產權利一旦載入政府產籍,權利狀態就明確地記載在權屬證書上,權利人可以憑證行使房地產權利。房地產權利一經登記便具有絕對真理的法律效力。房產證是購房者通過交易,取得房屋的合法所有權的憑證,可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利。被

10、告與房開商簽訂的商品房買賣合同,屬于債權債務合同,而房地產管理部門發放的產權證,實際上是債權變成物權的實證,房屋所有權證是權利人取得物權的主要憑證。產權證上記載產權人是程某,則該房屋產權為個人,按揭貸款為其個人債務,結婚后配偶一方參與清償貸款,并不能改變該房屋為個人財產的性質。根據物權法第十四條規定:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。買賣雙方于2008年簽訂商品房買賣合同,也于同年到房地產管理部門進行了備案登記,其登記就具有法律效力及公信力,也才具有公示作用。物權法也規定,不動產以登記為公示。2、在通常意義上,房產證是房屋所有權證的簡稱

11、,是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。二、該房屋應按婚前財產進行認定,其法律依據如下:1、2009年辦理房屋所有權證時,房屋權屬登記機關對程某提供登記的要件進行了實質性審查,其提供的資料齊全,真實、合法,有效。預告登記時確定的原告婚姻狀況為未婚,登記為程某一人單獨所有,是合法有效的。所以該物權應屬婚前個人財產。2、原告以婚后取得房產證的時間來判斷為夫妻共同財產還是個人財產是不嚴謹及缺乏理論依據的。 婚后取得的房產證是由于被 告婚前與房開商簽訂了商品房購買合同的結果， 是個人財產具體形 態的轉化，這存在因果關系，而且尚某以婚后共同償還房貸為由， 確定該房屋為夫妻共同財產也無法律

12、依據來支持， 雖然存在婚后共 同還貸部分，但婚前所購房仍屬于程某獨立行為，且其支付了首付 款和部份按揭。 所以不能僅僅因為尚某參與了婚后還貸就改變房屋 所有權歸個人所有的屬性。如果僅以婚后取得產權證為由，來判定 房屋為共同產權有失公平。 3、 房開商于 2008 年 3 月到房屋產權管理部門進行了預告登記， <出示預告登記證復印件>。 “預告登記”實際上是不動產物權變動 的一種特殊的公示方法，所登記是由“債權”轉變為“物權” 。根 據物權法第九條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應 當登記；未經登記，不發生物權效力，但法律另有規定的除外。明 確確立了的物權行為原則， 程某和房開

13、商的房屋買賣合同一經依法 登記，程某便對該物權具有占有、使用、處分的權利。原告在與被 告締結婚姻關系以前，已經簽訂了商品房購買合同，且已到房屋產 權管理部門進行了登記，其登記合法有效，登記簿上也有記載。所 以應認定該房產應為婚前財產。 4、 合同法第 44 條規定：依法成立的合同，自成立時生效。 法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規 定。原告與房開商所簽商品房購買合同，雙方存在買賣關系，買方 有交付資金的義務， 賣方有按合同約定， 到期履行合同約定的義務。 5、2001 年修改后的婚姻法第十九條 第一款 夫妻財產約 6 定 夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財

14、產歸 各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采 用書面形式。房開商在原告與被告結婚后辦理了產權證， 2009 年 12 月取得產權證時，原告也知道此房的產權所有人為被告，且為 單獨所有的情況。 并未要求被告一同到房屋產權登記管理部門進行 更正登記，增加原告為房屋所有權人，產權共有情況登記為共同共 有。其行為已表示默認承認該房為程某一人單獨所有。最高人民法 院關于中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（一）第十九條 婚姻法第十八條規定為夫妻一方所有的財產， 不因婚姻關系的延續 而轉為共同財產。因為該房系婚前被告所簽合同購買，也于依法于 婚前進行了相關登記，雖然此后婚姻關系發生變化，但依據此條司 法解釋，此房產并不隨婚姻關系的延續，而轉為夫妻共有財產。 最后，對于原告尚某提出的程某婚前單獨支付預付款，婚后其 也確實未歸還過銀行貸款。 但婚后程某工資償還貸款后， 所剩不多。 且程某支付房貸后，家中一切開支均不再負擔。家庭生活的所有開 支均是由尚某的工資，獎金