1、絕對保密 指標說明持有性物業(yè)：1、物業(yè)增值收益：主要包括持有期內(nèi)土地增值、妥善運營取得租金增值，這是持有型物業(yè)的主要收益來源，也是投資決策的主要指標。2、凈現(xiàn)值NPV=計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量，以行業(yè)投資的平均報酬率為折現(xiàn)率折算所得出的價值之和。 3、內(nèi)部收益率IRR=使上述凈現(xiàn)值等于零時的投資收益率。 4、年均投資回報率=年均稅后利潤/自有資金×100%5、年均稅后利潤率=持有期各年稅后利潤均值/持有期各年營業(yè)收入均值×100% 6、靜態(tài)投資回收期PP=是指以投資項目經(jīng)營凈現(xiàn)金流量抵償總投資所需要的全部時間。7、動態(tài)投資回收期Pt （ic=8%）=在考慮貨幣時間價值的條件

2、下，以投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時間。銷售性物業(yè)：1、稅后銷售利潤率=銷售凈利率=稅后利潤/銷售收入×100% 2、投資回報率=稅后利潤/初始投資×100%3、凈現(xiàn)值NPV=計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量，以行業(yè)投資的平均報酬率為折現(xiàn)率折算所得出的價值之和。 4、內(nèi)部收益率IRR=使上述凈現(xiàn)值等于零時的投資收益率。5、靜態(tài)投資回收期PP=是指以投資項目經(jīng)營凈現(xiàn)金流量抵償總投資所需要的全部時間。6、動態(tài)投資回收期Pt （ic=8%）=在考慮貨幣時間價值的條件下，以投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時間。2 建設(shè)費用估算3 經(jīng)營費用單位：萬

3、元4 經(jīng)營稅費及附加單位：萬元5 折舊攤銷單位：萬元6 模式研究不同銷售時間與銷售物業(yè)測算情況一覽表按銷售、持有物業(yè)組合的四種情況，根據(jù)當年與分兩年完成銷售的狀態(tài)，在同等條件下進行了測算與研究： 銷售的速度與完成的時間對項目的收益及資金的回流有較大的影響。通過對不同銷售、持有物業(yè)組合測算分析，從資金與收益角度看，當年完成地上全部物業(yè)銷售為最好方案，但去化壓力較大。綜合項目的資金、收益、招商、運營等因素綜合考慮，建材、百貨商場與商街銷售；地下、影院、超市持有，銷售當年完成是最佳方案，效益的提升可通過增收節(jié)支的努力來實現(xiàn)。7 方案一建材、百貨商場與商街銷售；地下、影院、超市持有；銷售當年完成一般租

4、售價格的測算8 租售價格的擬合與預(yù)設(shè)出租物業(yè)初始租金預(yù)設(shè)商業(yè)產(chǎn)品銷售價格預(yù)設(shè)市場產(chǎn)品銷售價格預(yù)設(shè)9 建材、百貨商場與商街銷售；地下、影院、超市持有；銷售當年完成方案測算本測算中項目的建設(shè)期設(shè)定為：1年，測算的表現(xiàn)時間為12年。 全部建設(shè)費用按融資方式籌措，資金成本為年15%，占用資金時間1年。 地下開挖一層，用途為商業(yè)經(jīng)營與機動車停泊。根據(jù)甲方的意見，建材、百貨商場與商街2012年同步銷售，計劃當年售完。 持有物業(yè)2013年出租，按50%出租率計，次年達到滿租。10 開發(fā)投資估算單位：萬元11 銷售收入估算單位：萬元12 出租收入估算單位：萬元13 主要業(yè)務(wù)費用估算單位：萬元14 出租物業(yè)折舊

5、估算單位：萬元15 稅費估算單位：萬元16 項目損益測算單位：萬元17 現(xiàn)金流量測算單位：萬元18 財務(wù)評價費率假設(shè)資金成本行業(yè)基準折現(xiàn)率所得稅率NPV=19 項目主要效益指標指標名稱主要內(nèi)容總開發(fā)成本92,325萬元初始投資 92,325萬元分 一 期開發(fā)建設(shè)期融資79,014萬元建設(shè)期 1 年建成后第一年營業(yè)收入123,533萬元產(chǎn)生利潤59,705萬元盈虧平衡當年的營業(yè)收入6,560萬元稅后利潤2,172萬元平均年稅后利潤 5,581萬元年平均投資回報率6.0%12年 2012-2023 年其中投資物業(yè)持有期末賬面凈值-萬元年均稅后利潤率39.6%目標凈利率內(nèi)部收益率IRR72.7%凈現(xiàn)

6、值NPV（R=6.5%） 25,496萬元0靜態(tài)投資回收期PP3.1年動態(tài)投資回收期Pt（ic=8%）3.2年20 測算結(jié)論提要 本項目經(jīng)濟上風(fēng)險較小，當產(chǎn)品按預(yù)定價格和計劃時間實現(xiàn)銷售與出租時，資金即能達到平衡。當平均銷售價達到 8,496元/時，才能達到盈虧平衡。當平均租金達到 0.68 元/天時，才能使持有物業(yè)收支平衡。本項目的靜態(tài)回收期為3.1年，動態(tài)回收期為3.2年。如不繳所得稅當年即能收回投資，并有15,438萬元余款，可承擔(dān)部分返租回報用款。根據(jù)核算指標分析，影響本項目贏虧的主要因素是產(chǎn)品的銷售價格、實現(xiàn)產(chǎn)品銷售數(shù)量與時間的變動。21 方案二建材、百貨商場與商街銷售；地下、影院、

7、超市持有；銷售當年完成保守租售價格的測算22 租售價格的擬合與預(yù)設(shè)出租物業(yè)初始租金預(yù)設(shè)商街產(chǎn)品銷售價格預(yù)設(shè)百貨與建材產(chǎn)品銷售價格預(yù)設(shè)23 建材、百貨商場與商街銷售；地下、影院、超市持有；銷售當年完成方案測算 本測算中項目的建設(shè)期設(shè)定為：1年，測算的表現(xiàn)時間為12年。全部建設(shè)費用按融資方式籌措，資金成本為年15%，占用資金時間1年。地下開挖一層，用途為商業(yè)經(jīng)營與機動車停泊。根據(jù)甲方的意見，建材、百貨商場與商街2012年同步銷售，計劃當年售完。 持有物業(yè)2013年出租，按50%出租率計，次年達到滿租。24 開發(fā)投資估算 單位：萬元25 銷售收入估算單位：萬元26 出租收入估算單位：萬元27 主要業(yè)

8、務(wù)費用估算單位：萬元28 出租物業(yè)折舊估算單位：萬元29 稅費估算單位：萬元30 項目損益測算單位：萬元31 現(xiàn)金流量測算單位：萬元32 財務(wù)評價費率假設(shè)資金成本行業(yè)基準折現(xiàn)率所得稅率NPV=33 項目主要效益指標序號指標名稱主要內(nèi)容1總開發(fā)成本92,325萬元初始投資 92,325萬元分 一 期開發(fā)建設(shè)期融資79,014萬元建設(shè)期 1 年2建成后第一年營業(yè)收入83,251萬元產(chǎn)生利潤25,469萬元3盈虧平衡當年的營業(yè)收入3,332萬元稅后利潤1,147萬元平均年稅后利潤 2,543萬元4年平均投資回報率2.8%12年 2012-2023 年其中投資物業(yè)持有期末賬面凈值-萬元5年均稅后利潤率

9、27.8%目標凈利率6內(nèi)部收益率IRR-0.8%7凈現(xiàn)值NPV（R=6.5%） -9,383萬元08靜態(tài)投資回收期PP17.7年9動態(tài)投資回收期Pt（ic=8%）18.8年34 測算結(jié)論提要本項目經(jīng)濟上基本可行，需要有十余年的回收期才能使資金達到平衡。 當平均銷售價達到 7,690元/時，才能達到盈虧平衡。 當平均租金達到 0.47 元/天時，才能使持有物業(yè)收支平衡。本項目的靜態(tài)回收期為17.7年，動態(tài)回收期為18.8年。本測算中未考慮返租所需的三年一次性回報資金約175,000萬元。 需要通過后期的運營來提高租金的水平與遞增速率，實現(xiàn)效益的增加與縮短資金回收期的目標。根據(jù)核算指標分析，影響本

10、項目贏虧的主要因素是產(chǎn)品的銷售價格、實現(xiàn)產(chǎn)品銷售數(shù)量與時間的變動。35 方案三建材、百貨商場與商街銷售；地下、影院、超市持有；銷售當年完成理想租售價格的測算36 適應(yīng)返租需求的物業(yè)銷售預(yù)估在原擬合的樓層銷價基礎(chǔ)上，按一層+50%、二層+30%、三層+20%、四層+10%擬合： 商場產(chǎn)品銷售價格商街產(chǎn)品銷售價格出租物業(yè)初始租金預(yù)設(shè)注：出租物業(yè)的租金按每三年遞增50%預(yù)估37 建材、百貨商場與商街銷售；地下、影院、超市持有；銷售當年完成方案測算本測算中項目的建設(shè)期設(shè)定為：1年，測算的表現(xiàn)時間為12年。 全部建設(shè)費用按融資方式籌措，資金成本為年15%，占用資金時間1年。 地下開挖一層，用途為商業(yè)經(jīng)營

11、與機動車停泊。根據(jù)甲方的意見，建材、百貨商場與商街2012年同步銷售，計劃當年售完。 持有物業(yè)2013年出租，按50%出租率計，次年達到滿租。38 開發(fā)投資估算單位：萬元39 銷售收入估算單位：萬元40 出租收入估算單位：萬元 主要業(yè)務(wù)費用估算單位：萬元42 出租物業(yè)折舊估算單位：萬元43 稅費估算單位：萬元44 項目損益測算單位：萬元45 Part 6財務(wù)分析 Ø 現(xiàn)金流量測算 測算過程 單位：萬元 序號 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 4 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金流入 項目 銷售收入 租金收入 其他收益 年度融資 開發(fā)建設(shè)投資（含利息）

12、年度債務(wù)支付（還本） 經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金 所得稅 凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量 靜態(tài)投資回收期PP 折現(xiàn)值（ic=8%） 累計折現(xiàn)值 合計 227,325 168,133 59,192 167,751 92,325 10,289 30,831 34,305 59,574 建設(shè)經(jīng)營期（年） 2012 168,133 168,133 142,028 92,325 5,044 20,256 24,403 26,105 26,105 2013 828 828 323 113 156 54 505 26,610 468 26,573 2014 2,955 2,955 1,265 283 532 450 1

13、,691 28,301 1,565 28,138 2015 2,955 2,955 1,265 283 532 450 1,691 29,992 1,565 29,704 2016 4,374 4,374 1,892 396 783 713 2,481 32,473 2,297 32,001 2017 4,374 4,374 1,892 396 783 713 2,481 34,954 2,297 34,298 2018 4,433 4,433 1,919 401 794 724 2,514 37,468 2,328 36,626 2019 6,560 6,560 2,861 571 1,17

14、0 1,119 3,700 41,168 3,426 40,052 2020 6,560 6,560 2,861 571 1,170 1,119 3,700 44,868 3,426 43,478 2021 6,560 6,560 2,861 571 1,170 1,119 3,700 48,568 3,426 46,904 2022 9,752 9,752 4,273 826 1,735 1,712 5,478 54,046 5,073 51,976 2023 9,841 9,841 4,313 834 1,750 1,729 5,528 59,574 5,119 57,095 年 26,1

15、05 26,105 勱態(tài)投資回收期Pt（ic=8%） 年 46 Part 6財務(wù)分析 Ø 財務(wù)評價 費率假設(shè) 資金成本 行業(yè)基準折現(xiàn)率 所得稅率 8.0% 估值方案 EOY 0 1 2 3 4 5 6 7 26,105 505 1,691 1,691 2,481 2,481 2,514 3,700 + 46,248 25.0% 測算過程 7.0% 8.0% 估值時使用的資本化率 TOTAL 26,105 505 1,691 1,691 2,481 2,481 2,514 49,948 單位：萬元 CASH FLOWS + SALES PROCEEDS IRR= NPV= #NUM!

16、62,981 6.5% 資金成本 0 NPV= 58,894 8.0% 行業(yè)基準折現(xiàn)率 0 47 Part 6財務(wù)分析 Ø 項目主要效益指標 指標名稱 主要內(nèi)容 測算結(jié)論 總開發(fā)成本 初始投資 建設(shè)期融資 92,325 萬元 92,325 萬元 79,014 萬元 168,133 萬元 97,611 萬元 9,752 萬元 3,358 萬元 分 一 期開發(fā) 建設(shè)期 1 年 建成后第一年營業(yè)收入 產(chǎn)生利潤 盈虧平衡當年的營業(yè)收入 稅后利潤 平均年稅后利潤 年平均投資回報率 其中投資物業(yè)持有期末賬面凈值 8,576 萬元 9.3% 萬元 12 年 2012-2023 年 年均稅后利潤率 內(nèi)部收益率IRR 凈現(xiàn)值NPV（R=6.5%） 靜態(tài)投資回收期PP 勱態(tài)投資回收期Pt（ic=8%） 45.3% 目標凈利率 #NUM! 62,981 萬元0 0.0 年 年 48 Part 6財務(wù)分析 Ø 測算結(jié)論提要 測算結(jié)論 l 本項目經(jīng)濟上風(fēng)險較小，當產(chǎn)品按預(yù)定價格和計